С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
13 дек 2019, 11:27, 4562 прочитания

Букурещ - по-големият офис събрат

Румънската столица има по-ликвиден пазар, повече инвеститори и по-големи наематели

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
"Флореаска Барбу Вакареску" е от най-популярните бизнес райони в Букурещ. Намира се в северната част на румънската столица, където са по-търсените и скъпи имоти. Дотам има метро, относително близо е до центъра и до летището, което е северно от града. Районът е бивша индустриална зона. С офиси започва да се застроява при предишния имотен бум. За три години тогава - в периода 2008-2010 г. т.нар. модерни офис площи в Букурещ почти се удвояват - от 1 млн. на 1.8 млн кв.м. Сега вече са 3.16 млн. кв.м по данни към септември. За сравнение София, която по население е малко над половината на Букурещ, предлага 1.96 млн. кв.м. офис площи клас А и клас Б, по данни на Cushman & Wakefield Forton за деветмесечието.

Букурещ - по-големият офис събрат

Фотограф: Капитал

Половината от офисите на Букурещ


"Офисите във "Флореаска Барбу Вакареску" са 820-830 хил. кв.м. Ако се добавят и 700 хил. кв.м в съседния район "Пипера", може да се каже, че в северната част на Букурещ е съсредоточено половината от предлагането на съвременните офис площи в града", казва Елица Ценова, главен инвестиционен директор в специализираната в офис сгради Lion’s Head Investments. "И ако незаетите офис площи в Букурещ са средно 9.3% (около нивата в София), в добре развитите райони като "Флореаска Барбy Вакареску" търсенето е стабилно със свободни площи под 5%. В по-отдалечените райони без метро и с недобра транспортна структура като "Пипера" например, свободните площи надхвърлят 15%", обяснява тя. При натоварения трафик в Букурещ метрото е ключов фактор, а е общо желанието на участниците на пазара планираните разширения да се случват по-бързо.

Районът "Флореаска Барбу Вакареску" е като парад на големите инвеститори на румънския пазар на недвижими имоти. Там се намира Promenada мол, собственост на ЮАР-ския фонд NЕPI Rockcastle (собственик на Paradise и на Serdica Center в България), най-високата сграда в Букурещ – Sky Tower на Raiffeisen Property, новият хотел Courtyard - на най-богатия литовец Нериус Нумавичиус и др.

"Строителството на офиси продължава, образуват се нещо като клъстери около двете метростанции. А сега започва и активно жилищно строителство", обяснява Лори Колин, ръководител на офиса на Lion’s Head за Румъния. В Букурещ по нейна информация квадратният метър в жилищата старо строителство е около 1200-1500 евро. В стандартните нови жилища е около 2000 евро, а в луксозните достига 3000-4000 хил. евро.

Една отчасти българска инвестиция

Във "Флореаска Барбу Вакареску" се намира и една отчасти българска инвестиция - Oregon Park, комплекс от три бизнесгради с обща отдаваема площ от 70 хил. кв.м. През 2018 г. Lion’s Head го купува с инвестиционна цел от Portland Trust – строител и инвеститор с фокус върху Централна и Източна Европа и американски фонд. Мажоритарен акционер в Lion’s Head е южноафриканският фонд Old Mutual Property, като дял притежава и холдингът AG Capital, част от който са "Адрес", "Имотека", Forton, строителната компания BLD. Освен трите сгради в Букурещ Lion’s Head е собственик на две офис сгради на "Цариградско шосе" в София - "Мегапарк" и "Полиграфия офис център".

"Партньорството с Old Mutual Property е проектирано с идеята за инвестиции в офис сгради от най-висок клас в Централна и Източна Европа. Като начало се ориентирахме към Румъния като най-близък до нас пазар, а и заради доходността, която двете страни предлагат. Сключихме сделката в период, когато средната доходност за първокласни офис сгради беше на нива над 7.5%, а само година по-късно тя вече е 7%", казва Елица Ценова. Тя го тълкува като доказателство за доверието на инвеститорите и потенциала на пазара.



В София доходността от офис сегмента е по-висока – 7.75% по данни на Cushman & Wakefield Forton, макар наемните цени да са с 15-20% по-ниски спрямо сравними офиси в румънската столица.

"Румънският пазар е интересен за нас, заради размера си, динамиката на търсенето и все още високата доходност, която предлага. Виждаме, че ликвидността се подобрява, а капиталът е разнороден като произход. От инвестициите в бизнес имоти за тази година 33% са румънски, 30% от ЮАР, 20% от ЦИЕ (Чехия, Унгария и Полша), 12% американски, по 2% от Индия и Израел", добавя инвестиционният директор.

Голям пазар – големи наематели

Небостъргачите във "Флореаска Барбу Вакареску"

Небостъргачите във "Флореаска Барбу Вакареску"

[Shutterstock]

Oregon Park е върху терен от 40 дка на някогашна фабрика за мебели. Portland Trust завършва строителството на първите две сгради в парка през 2016 г. Когато през 2018 г. Lion’s Head купува парка, сградите вече имат наематели. В средата на тази година беше открита и третата. "Още преди да я завършим, тя беше 100% отдадена под наем – половината, благодарение на разширяването на съществуващите наематели", обяснява Лори Колин. Сградите са сертифицирани по стандарта за устойчивост BREEAM и са с много зеленина.

В Oregon Park най-големият наемател е Oracle. Компанията заема цялата първа сграда от 20 000 кв.м и по-късно наема още до около 26 хил. кв.м Deloitte са под наем в над 20 000 кв.м, а BNP Paribas - в над 6000 кв.м. "Една от причините сградите да са широки (6-eтажни), а не високи, е, че наемателите са големи и предпочитат хората им да са събрани в по-големи пространства на по-малко етажи. Освен това, когато се мине над осем етажа, се увеличават разходите, включително и тези за застраховки", обяснява Колин.

По мащабите на София най-големите офисни наематели са тези с над 10 хил. кв.м и те стават все повече. По информация на Cushman & Wakefield Forton най-голямата наемна сделка за 2019 г. в българската столица ще е за 11 000 кв.м. За сравнение CIJ-наградата за най-добра сделка за наемане на офиси в Румъния миналата седмица отиде при ING Bank за 19 000 кв.м в Еxpo Business Park. CIJ Awards на Commercial Development and Investment Journal са най-престижните награди в сектора на недвижимите имоти в Румъния. Междувременно френската компания за видео игри Ubisoft вече е наела 30 хил. кв.м в сграда на Portland Trust, която ще бъде завършена през 2021 г.

60% от сделките са с офиси

От Lion’s Head не обявяват стойността на сделката за Oregon Park. Тя е била на крачка от CIJ-наградата за най-добра инвестиционна транзакция в Румъния за 2018 г. За малко е надмината от сделка за 200 млн. евро между две румънски компании. От инвестиционните сделки на румънския пазар сега около 60% са в сектора на офис сградите.

Придобиването на третата сграда на Oregon Park е за над 60 млн. евро - една от двете най-големи офис транзакции в Букурещ за деветте месеца. CIJ-наградата за транзакция на 2019 г. взе Morgan Stanley за покупката на America House за 77 млн. евро, която бележи и събитието, че американската инвестиционна банка влиза на румънския пазар.

По информация от консултанти най-голямата сделка на 2019 г. предстои – в момента NЕPI Rockcastle продава румънския си офис портфейл на AFI Europe. Очаква се с тази сделка обемът на транзакции на пазара с бизнес сгради в Румъния да достигне рекордните 1.2 млрд. евро при 600 млн. евро до момента.

За София тази година е необичайно слаба като инвестиционни сделки с бизнес имоти. По прогнозни данни за годината те ще са на стойност 200 млн. евро, от които сделките с офиси - за 51 млн. евро. От Cushman & Wakefield Forton го отдават на разнородни причини - от свръхочаквания на собствениците за цената, през ниската ликвидност на бизнес имотите в България, до временния луфт в предлагането на офис сгради след силната 2018 г. Нови 383 хил. кв.м обаче са в строеж и ще излязат на пазара през следващите години.

Стабилен пазар в България

Cushman & Wakefield Forton отчитат добро представяне на пазара на офис площи в България за 2019 г. Търсенето под наем остава стабилно и темпът на усвояване на новите офис площи се запазва. Прогнозите са, че през тази и следващата година обемът на отдадените офиси в София ще се движи около 150-160 000 кв.м годишно, т.е. около средните нива за последните пет години. IT секторът продължава да е водещ наемател с около 70% от квадратурата на наемния пазар. Строителството на офис сгради върви със силни темпове. Има и голям обем на етап планиране, проектиране и преди разрешение на строеж. Продължава да расте и усвояването на споделени работни места. Размерът на тези площи надхвърля 40 хил. кв.м, а операторите се разширяват в София, а вече и в страната. Характерно за годината е, че се подписват сделки за офис площи и извън София – основно в Пловдив и Варна.

"Очакванията ни са ръстът на предлагането да доведе до по-отчетлива сегментация на наемните цени и до ръст на свободните площи в по-ниския клас сгради. Собствениците на имоти със забележки към локацията или качеството на площите ще трябва да са ценово по-гъвкави, за да привлекат или задържат наематели", коментира Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" в Cushman & Wakefield Forton. Очакванията са средният дял на свободните площи за клас А и Б офиси, който сега се движи в рамките на 9-9.5%, да надмине 10% през 2020 г.

Накъде за Lion’s Head

От Lion’s Head Investments заявяват желание да разширят пазарните си позиции и в България, и в Румъния. На следващ етап планират и други държави в Централна и Източна Европа – най-вече Полша и Унгария. За българските намерения засега няма информация. За румънските може да се предполага. Лори Колин описва новоизгряваща офис дестинация в Букурещ - Западният район около Политехническия университет. Там има студенти, офиси отварят големите компании от IT сектора. Има метро, два мола. Сравнително отдалечена е от летището, което вероятно е причината доскоро да е била недооценена от инвеститорите. Сега обаче и там активно се строи.

Капитал #50


  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Две италиански офис сделки Две италиански офис сделки

Инвеститори от Рим купиха сгради до летището и над бизнес парка за 23.5 млн. евро

24 яну 2020, 3125 прочитания

Botanica Lozen предлага нов начин на живот извън града Botanica Lozen предлага нов начин на живот извън града

В същото време достъпът до ключови точки в столицата е в рамките на минути

24 яну 2020, 1492 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Как по-добре да се управлява етажната собственост

Повече правомощия за домоуправителите и общините и нови изисквания към фирмите за управление - това са част от предложенията за промени в закона за етажната собственост

Още от Капитал
Ryanair става Buzz в София

Нискотарифната компания планира реорганизация и ребрандиране на част от поделенията си под марката Buzz. Сред тях е това в Полша, което ще поеме управлението на София

Защо си отиват експертите

Отстраняването на неудобните и неадекватните партийни назначения подменя функцията на държавната администрация

Маневрите на Путин: Той си тръгва, за да остане

Руският президент не мисли да изпуска властта през 2024 г., а да си запази лостове за влияние и да си намери друга силна роля в новата политическа схема

Грета Тунберг и пророците на климатичния апокалипсис

Световният икономически форум в Давос отново показа пропастта между думи и дела в областта на борбата с глобалното затопляне

Цветан Тодоров - човекът на чужда земя

Две нови издания хвърлят светлина върху личността и идеите на родения в България философ

Кино: "18% сиво"

През Европа към себе си със стил и чувство

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10