Три възможности за инвестиции в имоти
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Три възможности за инвестиции в имоти

Shutterstock

Три възможности за инвестиции в имоти

Какви са приходите и разходите за осигуряване на редовна доходност при дългосрочен наем, предлагане на нощувки през Airbnb и покупка на ваканционни апартаменти

34056 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Темата накратко
  • Ваканционните жилища носят най-висока доходност, но е по-трудно да бъдат продадени.
  • Приходите от отдаване през Airbnb са по-големи, отколкото от дългосрочен наем.
  • Във всеки от случаите доходите от имот са по-високи, в сравнение с тези при банков депозит.

За автора

Стойне Василев е независим финансов коуч, инвеститор и собственик на популярния сайт за лични финанси в България SmartMoney.bg, автор на книгата "Умни пари", както и председател на управителния съвет на Българската асоциация на личните финансови консултанти (БАЛФК).

Голяма част от вложенията на българите са в недвижимо имущество и те отстъпват само на банковите депозити. Освен за собствени нужди имоти се купуват и с инвестиционна цел. Според различни източници, между 25% и 30% от сделките с жилища в големите градове в България през последните няколко години са с цел отдаване под наем. Ще анализираме какви са приходите и разходите при три варианта за осигуряване на редовна доходност от имоти: традиционният дългосрочен наем, предлагане на нощувки през платформата Airbnb и инвестиция във ваканционни апартаменти в два български курорта.

Автор: Капитал
Преглед на оригинала

Дългосрочен наем

Когато говорим за доходи от имоти, първото нещо, за което се сещаме, е да си намерим наематели и те всеки месец да ни плащат определена сума. Въпреки че жилища под наем могат да се намерят в почти всички български градове (а и в някои села), най-големите и развити пазари на наеми са в София, Пловдив, Варна и Бургас. Столицата е най-предпочитаната локация за инвестиции в имоти и това няма да се промени поне през следващите 10-15 години.

По тази причина ще разгледаме в детайли покупката на инвестиционен имот, който се намира в един от най-харесваните източни квартали – "Младост". Той има четири части с добре изградена инфраструктура, много офис площи (включително "Бизнес парк София") и голям брой нови жилищни сгради, в които се предлагат различни по големина и локация апартаменти.

Средните цени на жилищата ново строителство от последните 10 години в тази част на столицата са около 1200 евро на квадрат и за да може да си купим добър имот, ще ни трябват поне 84 000 евро. За тази сума ще получим двустаен апартамент от 70 кв.м (с чиста площ от 61 кв.м).

Да започнем с първоначалните разходи. Към цената на жилището трябва да добавим разходите за нотариални такси. В случая те са 5302 лева. Да не забравим и брокерската комисиона от 3%. Има случаи при директна продажба от строителя, при които тя не се дължи от купувача, но все пак е добре да я предвидим. Един качествен посредник ще си заслужи всеки лев от тази сума. Продължаваме с първоначалния ремонт и обзавеждане. Минимумът е 5000 лева, като е добре мебелите да се подменят на поне 10 години, а може да се наложи и по-често.

Апартаментът вече е готов за посрещане на наематели. Определяме наем от 420 евро, който отговаря на средната цена от 6 евро на кв.м за този район. За една година ще получим общо 5040 евро (или 9857 лева). От тези числа може да определим, че брутната доходност от този инвестиционен имот е 6% (годишен наем/цена на имота х 100), което е и средното ниво за пазара на наеми в София в момента. Разбира се, има имоти и локации, при които този процент може да е много по-висок или по-нисък.

Мнозина мислят, че цялата сума от наема е чиста печалба, но това не е точно така. Както при всяка инвестиция, и при тази има разходи за поддръжка и управление на актива. Ще започнем от данъците, които трябва да платим. Според Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) при доходите от наем може да си приспаднем 10% разходи за дейността (без да ги доказваме), преди да приложим ставката от 10% върху годишните ни приходи. Така получаваме данък общ доход (ДОД) от 887 лева на година. Да не забравяме и данък сгради и такса смет. Поддържането на общите части в сградата също е един от разходите.

Имуществената застраховка не е задължителна, но тя ще ни осигури добра защита в случай на непредвидено събитие. Моята препоръка е тя да се сключи на пазарната цена на имота и в нея да се включи покритие срещу повечето рискове, включително и гражданска отговорност към трети лица, ако повредим имущество на съседите. Ако жилището е обзаведено с наши мебели и техника, клауза срещу унищожение и кражба на движими вещи е препоръчителна.

Много често като собственици на недвижими имоти забравяме, че освен суми за поддръжката на асансьора, за почистване и за осветление трябва да предвидим и средства за по-сериозни ремонти или подобрения на общите части (като основен ремонт на покрив, нова входна врата, пребоядисване на междустълбищното пространство, подмяна на ВиК инсталация и други). В самото жилище също има нужда от основни ремонти и по-скъпи поправки. За всички тези разходи е добре да предвидим поне 0.5% годишно от цената на апартамента и да ги отделяме от наема в специален фонд.

Освен прибирането на наема има и други неща, които се включват в дейността на един наемодател, като инспекция на имота, дребни поправки, огледи от потенциални наематели, сключване на договори и контрол по неговото изпълнение, актуализиране на наемната цена и т.н. Ако отдаваме под наем един имот, който се намира в нашия град, и разполагаме с малко свободно време, тези неща може да ги правим и сами. Обикновено рентиерите с два и повече имота наемат фирма, която срещу 10% от наема изпълнява всички тези дейности.

Когато извадим от годишния наем описаните първоначални разходи (които разсрочваме за 20 години) и текущите плащания, получаваме чист доход от 5208 лева (434 лева на месец), или 3.77% нетна годишна доходност (3.17%, ако ползваме фирма за управление на имоти), която е десетки пъти по-висока от лихвите по банковите депозити.

Разбира се, не всички описани разходи са задължителни и може да си ги спестим. Така ще увеличим нашата печалба, но това ще стане за сметка на времето ни и на немалко нерви. Ако искаме да се превърнем в професионални рентиери и да си осигурим стабилни доходи за години напред, не трябва да правим аматьорски грешки и да разчитаме само на късмета си.

Ако нямаме налични 84 000 евро за купуването на инвестиционен имот, може да изтеглим банков кредит. Лихвите по заемите в момента са на рекордно ниски нива и прогнозата е, че ще останат такива за поне още няколко години. Ако изберем този вариант, моята препоръка е да изтеглим максимум 80% от необходимата сума, а останалите 20% да са собствени средства. Също така нека кредитът да е в левове, за да избегнем валутния риск.

При цена на имота от 164 290 лева трябва да имаме спестени 32 858‬ лева, а останалите 131 432 лева да е банковият заем. При средна лихва от 3% месечната ни вноска ще е 729 лева, а общият разход за лихви ще възлиза на 43 508 лева (181 лева средно на месец). Да не забравяме и вписването на ипотеката, което трябва да се направи два пъти за този период. Тези суми ще увеличат месечните ни разходи със 191 лева.

Ако приемем, че цената на имотите в София ще се покачва с темпа на инфлацията (около 3%), както и че наемът ще се индексира със същия процент, нетният доход, който ще реализираме за 20 години от наеми, ще е 104 166 лева сегашни пари, като ще притежаваме и имот, който е запазил стойността си във времето. При покупка с банков кредит чистата сума, която ще получим, е почти наполовина - 58 258 лева.

Автор: Капитал
Преглед на оригинала

Отдаване на имот през Airbnb

Първоначалната идея на сайта Airbnb е да се превърне в онлайн платформа, където да се срещат хората, които биха приели гости в тяхното жилище, и такива, които искат да опознаят нови градове и държави, но да не отсядат в хотели, а при местни жители. Само за няколко години Airbnb се превръща от малък представител на споделената икономика до гигант с пазарна оценка от над 35 милиарда долара (повече от всяка хотелска верига по света), а милиони хора превърнаха тази дейност в основен или допълнителен източник на доходи.

Бързото развитие на нискотарифните авиокомпании и сравнително евтиният живот в София превърнаха столицата ни в едно от предпочитаните места за кратък престой на западноевропейците. Към момента има близо 2900 места за настаняване на хотелски принцип в София, като това включва отделни стаи от жилища и цели апартаменти основно в централните райони, които са на пешеходно разстояние от повечето забележителности. Има и предлагане в по-крайни квартали, но то е ограничено и заетостта е доста по-ниска.

Ако сме решили да инвестираме в имот, който да отдаваме под наем през платформата Airbnb, нашите 84 000 евро ще ни стигнат за двустайно жилище в центъра на столицата от 64 кв.м (51 кв.м чиста площ) при цена около 1400 евро за квадрат. По данни на AirDNA средната заетост на двустайни апартаменти в София е 58%, или около 212 дни през годината, като лятото достига до 70%, а зимата пада под 40%. Средната цена, на която се предлагат този тип жилища, е 70 лева за нощувка (около 35 евро). Така брутния ни доход за година ще е 14 840 лева.

Заради по-високия приход и годишния ни данък по ЗДДФЛ се увеличава. За да ползваме платформата на Airbnb, трябва да ѝ заплатим такса от 3% върху брутните ни приходи. Според чл.97а от Закона за данъка върху добавената стойност всяко физическо лице, което получава услуги от чуждестранен контрагент (като Airbnb или Booking), трябва да се регистрира по ДДС и да плаща 20% данък върху получените суми, т.е. само комисионата на посредника.

Законът за туризма задължава всички собственици на "обекти за настаняване", каквито са имотите за краткосрочно отдаване под наем, да се категоризират с една, две или три звезди, като основната разлика е данъкът, който ще се плаща. За град София той е 0.40 лева на човек на нощувка и ако приемем, че жилището ще се ползва 212 дни в годината от двама души, общият дължим размер на туристическия данък е 170 лева.

Следващият разход са текущите битови сметки за отопление, ток, вода, интернет, кабелна телевизия и други, като те възлизат на поне 10% от получения наем. Тъй като конкуренцията е голяма и гостите няма да дойдат сами, трябва да направим качествени снимки на имота и да го регистрираме в Airbnb. След това трябва да помислим за добро ценообразуване, което да е конкурентно и да отразява търсенето и предлагането на пазара. Необходима е комуникация с наемателите преди, по време и след престоя им, а това означава да сме на линия по 24 часа в денонощието и 7 дни на седмица. Почистване, дребни ремонти, настаняване и други дейности се включват в ангажиментите на един професионален рентиер в Airbnb. За щастие вече има фирми, които предлагат тези услуги, и те ще се справят много по-добре от нас. Комисионата им за основния пакет варира от 20 до 25% от постъпленията.

След като извадим всички разходи, се получава нетен наем от 464 лева на месец (5572 лева на година), или чиста доходност от 3.39%, която е малко по-висока от тази при дългосрочните наеми. Разбира се, ако сами управляваме имота и спестим част от плащанията, по-голяма печалба ще остава за нас. В случай че финансираме покупката на инвестиционния имот с кредит, нетната ни доходност от нея ще падне на 2.49%, защото разходите ни за лихви, банкови такси и вписване на ипотека ще се увеличат.

За 20 години ще получим чиста сума от наеми в размер на 111 442 лева (81 963 лева, ако ползваме банков кредит). Да не забравяме и цената на самия имот, който може да повиши цената си с по-голям темп от инфлацията, ако се продаде като разработен бизнес (ако има такъв бизнес след 20 години, разбира се).

Автор: Капитал
Преглед на оригинала

Покупка на ваканционен имот

Бурното строителство през последните години в зимните и летните ни курорти, съчетано с намаления интерес и препродажбите на ваканционни имоти от много англичани и руснаци, понижиха техните цени и те се превърнаха в подходящи за инвестиции. С бюджета ни от 84 000 евро може да си купим четири ваканционни апартамента, които да ползваме (за нас и наши приятели) и да отдаваме под наем през останалото време. Цените са около 400 евро на квадрат в Банско и около 500 евро в кк Слънчев бряг. Ако изберем да си купим два апартамента в морския ни курорт по около 60 кв.м, ще ни трябват 50 000 евро, а с останалите 34 000 евро може да си купим две студиа в Банско по около 40 кв.м.

Ако приемем, че първоначалните разходи и тези за поддръжка на ваканционните имоти са съпоставими с тези в София, ще разгледаме цените за управление и посрещане на гостите. Една от най-популярните платформи за резервация на почивки е Booking.com. Нейната комисиона е 15% от приходите (18% с включени някои допълнителни услуги).

В двата курорта оперират и фирми за управление на имоти, които за 20% от наема ще подготвят апартаментите за предлагане, ще посрещат и изпращат гостите, а за 40% ще почистват, ще извършват дребни поправки и ще следят за плащанията.

Според данни AirDNA средната заетост в Банско е около 25% на годишна база, като тя достига до 60% през зимата и пада до под 10% през лятото, а средната цена за нощувка в самостоятелен апартамент или студио е 40 евро. За около 90 дни през годината общият приход е 3600 евро на година (или 7041 лева). За двата имота това прави 14 082 лева.

Според различни проучвания за кк Слънчев бряг средната заетост за студиата и едностайните апартаменти е около 70% през лятото (от 15 май до 15 септември), като в дни това са 80 дни, а средната цена за този тип имоти е 35 евро на нощ. Това прави общ приход от 2800 евро за един апартамент, или 5600 евро за двата (10 953 лева).

За ваканционните имоти предвиждаме текущи разходи за поддръжка и битови сметки само за активния сезон, защото при ниска заетост не е ефективно те да се плащат. Както и при Airbnb, така и при Booking.com има специфична регистрация по ДДС и се дължи данък върху комисионата. Туристическият данък е различен от София и е изчислен със ставките за двата ни курорта.

Брутната доходност, която ще реализираме от четирите ваканционни имота, е цели 15.24%, което е най-високото ниво от всички разглеждани инвестиции. Чистата доходност също е по-висока от останалите алтернативи – 5.18% (4.28% с кредит). За разлика от имотите в София тези в Банско и Слънчев бряг не са толкова ликвидни и по-трудно могат да се продадат. Също така при тях се разчита основно на сезонен туризъм и силната конкуренция на други държави може да доведе до отлив на туристи.

Освен тези три възможности за инвестиции в имоти има и много други (като покупка на зелено или бърза препродажба), но те зависят много от икономическия цикъл, в който се намира пазарът на недвижими имоти в съответния град и са подходящи за хора, които следят тенденциите в него.

Както видяхме, инвестиционните имоти са добра опция за реализиране на много по-висока доходност от тази по банковите депозити, при които лихвите са почти нулеви. Въпреки че отдаването под наем изглежда лесно на пръв поглед, то е свързано с много съпътстващи дейности и разходи. Освен това описаните в материала приходи не са гарантирани и могат да са по-ниски (или по-високи) в зависимост от много фактори. Успех!

Темата накратко
  • Ваканционните жилища носят най-висока доходност, но е по-трудно да бъдат продадени.
  • Приходите от отдаване през Airbnb са по-големи, отколкото от дългосрочен наем.
  • Във всеки от случаите доходите от имот са по-високи, в сравнение с тези при банков депозит.

За автора

Стойне Василев е независим финансов коуч, инвеститор и собственик на популярния сайт за лични финанси в България SmartMoney.bg, автор на книгата "Умни пари", както и председател на управителния съвет на Българската асоциация на личните финансови консултанти (БАЛФК).

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

15 коментара
  • 1
    qvd50491823 avatar :-P
    Костадин Иванов

    "Голяма част от вложенията на българите са в недвижимо имущество и те отстъпват само на банковите депозити. "
    ============
    Вероятно депозитите са на по-заможни граждани. Не мога да си представя в банката да ми се търкалят едни 200 000, повече отколкото притежавам в тухли.

  • 2
    xgf1529001434567396 avatar :-P
    Данаил Недков

    Има и четвърти вариант за инвестиция. Закупуване на имот в някое близко село. Тази “инвестиция” е свързана с ежемесечни разходи и отрицателни парични потоци, но носи много здраве и радост за Вас и децата Ви.

  • 3
    stoyne.vasilev avatar :-|
    Стойне Василев

    До коментар [#2] от "Данаил Недков":

    Абсолютно съм съгласен. Това, което приложих преди 2-3 години е да купувам къщи на 1 час път от София, да се ремонтират леко (вътрешна тоалетна най-вече) и да се препродават. Имаше добре доходност, но и много работа.

  • 4
    odysey avatar :-|
    тракиец

    Възможността да инвестираш в имот в момента е същата като тази да инвестираш в български акции - гарантирано ще загубиш.
    Забравете думата инвестиция в имоти за следващите 5-10 години, приказката свърши, от 2020 който спечелил- спечелил, не че ще фалира сектора, но масовите печалби ги забравете, ще има филия с мас, дори няма да е пица. Тъпото е, че се окачиха огромни средства в бетон , а бетона не прави икономика и ръст. Повече файда ще има от асфалта отколкото от бетона. В средносрочен и дългосрочен план нещата в България изобщо не изглеждат добре. Дано поне приемат еврото, че ми настръхва косата от възможностите за инфлация на лева.

  • 5
    erintian avatar :-|
    erintian

    Щом за една инвестиция започнат да пишат и по вестниците - свършено е с нея. Примерите са безброй.

  • 6
    rainovsky avatar :-|
    rainovsky

    тази статия е толкова грешна на толкова много нива

  • 7
    stoyne.vasilev avatar :-|
    Стойне Василев

    До коментар [#6] от "rainovsky":

    Ще се радвам да посочите кое е грешно и да го коментираме. Данните в статията са от моя опит и от голямо проучване, което направих.

  • 8
    tolex avatar :-|
    tolex

    Статията е полезна и е плод на някакво проучване, но не представя обективно всички аспекти на инвестициите в имоти на ниско ликвиден пазар като нашия. По-скоро дава само сравнителна представа за различните опции към настоящият момент, тоест като за статичен период, Накратко, прогнози за 10 години напред са близки до предсказания.
    Например какво става, когато цените тръгнат надолу, когато намалее търсенето, когато се променят лихвите или когато държавата реши, че патентния данък (за АБНБ) е нисък? Да не говорим за пренасищане на пазара, за празните имоти и намаляващото платежоспособно население и като цяло за отрицателният прираст.
    И ако 10 години напред са относително трудни за прогнозиране на икономическите процеси, то този период е лесен като огледало за демографията.

  • 9
    stoyne.vasilev avatar :-|
    Стойне Василев

    До коментар [#8] от "tolex":

    Точно така. Проучването е опит да се сравнят различни алтернативи за инвестиции в недвижими имоти и отразява сегашното положение. Трудно могат да се направят обобщения и за сравнително малък и неликвиден пазар за отдаване под наем, който се ограничава с няколко по-големи градове у нас, както и на ваканционни имоти в няколко курорта.

    Не се наемам да давам и прогнози, защото политическият риск у нас е сравнително висок. Само докато излезе статията, правителството направи няколко промени, свързани с платформи като Airbnb, което ще промени "правилата на играта".

  • 10
    pete_maravich avatar :-|
    Мусо Гоносуке

    До коментар [#7] от "Стойне Василев":

    Аз виждам две концептуални и няколко дребни (технически може би) грешки. Коментарът ми е само за първия вариант - дългосрочен наем, но принципно важи и за останалите.

    Концептуални грешки:
    1. За оценката на инвестициите се използва нещо като счетоводна печалба, а не паричните потоци, дисконтирани към настоящия момент. Най-фрапиращото е, че във варианта покупка с кредит, инвестицията се оценява като се взимат предвид само разходите за лихви. А 130 хил. плащания за главница са пропуснати.
    Така сравнението на варианта "собствени средства" с варианта "заем" не е коректно
    2. Не се отчита цената на парите във времето. Да вземем за пример разходът за обзавеждане. С 5000 лв. сега може и да можем да обзаведем апартамент. Но, ако следваме допускането за 3% ръст на цените годишно, за да купим обзавеждане, което днес струва 5000, след 10 години ще ни трябват 6720 лв.

    Дребните грешки:
    1. В колоната с годишните данни пише, че числата са в евро, но това е само за първите два реда. Всички други са в лева
    2. Изчислена е Нетна доходност от наем с кредит 177%, което изглежда прекалено много, за да е вярно
    3. Пропуснати са някои разходи - банкови такси за отпускане и обслужване на кредита, брокерска комисионна за намиране на наематели, ремонт и поддръжка на общи части на имота

    Може да се поразсъждава и по някои от допусканията. Например реалистично ли е да имаме наематели всеки един месец през 20-те години? Достатъчни ли са 5000 лева за обзавеждане, ако купим имота на "шпакловка и замазка"? Какво се случва, ако наемател не ни плати няколко наема и/или огромна сметка за парно?
    Но това е тема за друг разговор


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK