Ипотечна еуфория
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Ипотечна еуфория

Shutterstock

Ипотечна еуфория

Никога досега покупката на жилище не е била толкова достъпна за потребителите

22432 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Ако темпът на ипотечно кредитиране в България се запази такъв, какъвто го виждаме в края на лятото, 2019 ще се превърне в година рекордьорка, която дълго ще бъде сочена за пример. При около 300 млн. лв. нови заеми на месец (каквато е скоростта към момента) през декември общата сума на изтеглените жилищни кредити хипотетично може да достигне 3 млрд. лв. Банкери го намират за опасно както за икономиката, така и за самите потребители.

Още преди година БНБ даде заявка, че и тя е притеснена и ще опита да охлади ескалиращата еуфория. Но нейната мярка с увеличаването на капиталовите буфери засега няма особен практически ефект, а самият регулатор не е дал индикации да мисли за по-твърди. Последва аларма от самите търговски банки, които в условията на свирепа конкуренция не смеят да охладняват към търсещите ги за заем, но пък разполагайки с информация от първа ръка, предупредиха, че клиенти действат на ръба на възможностите си. Плашила развяха и специалисти анализатори, според които българинът върви към свръхзадлъжнялост. Проблемът с това е, че предвещава социална катастрофа при обръщане на икономическия цикъл, каквото рано или късно ще настъпи.

За да се завихри ипотечното кредитиране в България до фурията, каквато виждаме в момента, си има фундаментални причини. А потребителите най-малко могат да бъдат винени, че се поддават на изкушението, като се възползват от благоприятните обстоятелства. Факт е, че рискове има и те не са за подценяване, още повече че уроците от последната криза са все още пред очите ни. Минали са едва десет години от удара на глобалната финансова криза, когато имотният пазар и строителството се сринаха. Това повлече със себе си много бизнеси и работни места, а хиляди новодомци се върнаха пак като наематели, този път преследвани и от събирачи на вземания.

Автор: Капитал
Автор: Капитал

По-достъпно от всякога

Няма друго поколение, като това на 25+- годишните в България, за които притежаването на собствено жилище да е било толкова достъпно. При лихви на ипотечните заеми от около 3%, колкото между другото е и средногодишната инфлация, инвестицията изглежда напълно оправдана. Още по-оправдана става, ако се съпостави с разхода за живеене под наем, който обикновено е около една трета от месечния доход в големи градове като София, Пловдив, Варна. С възможностите за разсрочване на кредитите за повече от 20 и дори до 35 години, месечните вноски могат да са толкова ниски, че да са поносими дори за несемейни хора, без финансовия гръб на поне още един работещ в домакинството.

Нещо повече, банките са отворени да кредитират, защото потребителските кредити са едновременно доходоносен и сигурен сегмент. Достатъчно е да работите на постоянен трудов договор и да имате ритмични доходи, за да получите одобрение. Не е задължително да влезете с някакви собствени спестявания в сделката - немалко са институциите на пазара, които отпускат до 100% от сумата, необходима за покупка на жилище, като отгоре на това предлагат и опция за потребителски заем за обзавеждане на новия дом.

В същото време икономическата обстановка на растеж дава увереност на хората, че поне в обозримо бъдеще ще могат да намират работа и ще получават достатъчно, за да обслужват без проблем задълженията си към банката. Безработица е ниска, заплатите растат ежегодно и средните вече надхвърлят 1200 лв. за страната.

Лихвите по депозитите са близо до нулата, а таксите по обслужването им изяждат дори и символичната начислена доходност. Така ако човек не успява да изхарчи цялата си заплата, а има и някой роднина гастарбайтер, който помага с финансите, хората трупат спестявания, които допълнително стимулират потребителите най-малкото да подобрят социалния си статус, като купят нещо ново, в хубав квартал или в динамично развиващ се град.

Последното е много видимо в данните за депозитите на домакинствата. Към края на август спестяванията са за внушителните 53.6 млрд. лв., като от тях най-много като обем са влоговете от 100 хил. до 200 хил. лв., следвани от тези в сегмента 10 - 20 хил. лв. и депозитите, в които има от 20 хил. до 30 хил. лв. Това са сумите, съответстващи на най-масовия процент самоучастие в сделки за покупки на имот с ипотека (средно 20-25%, при средни цени на имотите около 100 хил. лв.) по данни на кредитни експерти в банките.

На езика на банкерите коефициентът на достъпност на жилища в България в момента разкрива в пъти по-добра ситуация за потребителите от това, което имаха при предишната ипотечна еуфория през 2007-2008 година, когато лихвите бяха три пъти по-високи. Пресметнат през необходимата средна заплата за покупка на квадратен метър жилищна площ към полугодието на тази година, коефициентът е на стойност 1.23 за София (като най-динамичен пазар) и 0.84 среден коефициент за достъпност на национално ниво. За сравнение, същият коефициент за София през 2008 година е бил 3.43, показват сметките на експертите по ипотечно кредитиране в Райфайзенбанк България.

Така погледнато, темп на обемите ипотечното кредитиране от 12% към август на годишна база и изтеглени 2.2 млрд. лв. само за тази година не изглежда необоснован. Важно е обаче да се види кой поема най-много заеми, какъв риск натрупва това за финансовата система и не спомага ли тази ипотечна еуфория за раздуването на балони в икономиката, например в строителството.

Виж кой тегли

Данните на БНБ към края на август показват, че ипотечните заеми в банковата система са на обща сума от 11.4 млрд. лв., което е с 12.4% повече от нивото преди година. Това са нетно 1.2 млрд. лв. нови кредити, но реално сумата е по-голяма, тъй като през периода са отписвани лоши кредити и са погасявани стари.

Анкета сред банките, които са най-големите и активни на пазара на ипотечно кредитиране, показва, че средният размер на заемите варира от 100 до 140 хил. лв. Има устойчива тенденция за нарастване на размера, както и за разсрочване на задължението за по-дълъг период от над 20 години, което позволява по-ниски месечни вноски. Това говори за типа клиенти, които посягат по-смело към ипотеките в момента - хора на средна възраст, с доходи около 2 хил. лв., които живеят в голям град и имат спестявания в размер на около 20% от стойността на имота.

"За първите осем месеца на годината средният размер на кредита достига до 57 100 евро спрямо 52 200 евро за същия период миналата година. Тенденцията е устойчива през последните пет години", посочват от Пощенска банка, която е трета по размер на ипотечния портфейл на пазара. От институцията добавят, че средният период на изплащането при тях е 25 години, а кредитоискателите се стремят да осигурят висок процент на самоучастие, средно 25-30%, чрез което си осигуряват по-лесно обслужване на месечните вноски и намаляване на риска от изпадане в невъзможност за плащане.

"Клиентите определено предпочитат по-дълги срокове, като през 2017 г. една трета от кредитите са със срок над 21 години, докато през 2018 и 2019 г наблюдаваме увеличение до почти половината от всички", добавя Борислав Гостев, ръководител отдел "Управление на търговски партньори" в ОББ.

Тенденция за насочване на потребителите към по-дългите срокове на изплащане забелязват и в Алианц банк България. "През 2017 г. исканите кредити със срок на изплащане 10 и по-малко години са били 25%, през 2018 г. те са били 22%, а през 2019 намаляват на 18%. За същия период кредити за срок на изплащане над 20 години се увеличават от 19% за 2017 г., на 22% за 2018 г., до 28% от началото на 2019 г. Кредитите със срок на изплащане 30 години също се увеличават – от 7% за 2017 г. на 9.50% за 2018 година и 12.6% от началото на 2019 г."

Тази тенденция, която наблюдават и в Райфайзенбанк България, се обяснява с факта, че клиентите предпочитат поне в началото да плащат по-ниска месечна вноска, за да могат да осигурят допълнителни финанси за ремонти и обзавеждане, и поради тази причина разсрочват кредита си за по-дълъг период. "Запознаваме всички клиенти и с възможността да погасяват частично или напълно кредита си без никаква такса след 12-ата месечна вноска, което им дава спокойствието, че във всеки един момент могат да намалят срока на кредита си. Затова в действителност реалният срок, за който се погасяват кредитите, е значително по-кратък от първоначално договорения", обясняват от банката.

"Наблюдаваният ръст в размера на кредитите е от порядъка на около 5% годишно", са впечатленията от практиката на Първа инвестиционна банка (ПИБ). "Причина за това е ръстът в цените на имотите, както и повишеното търсене на тристайни, многостайни и луксозни имоти, към които се насочват потребителите, в среда на икономически ръст, ниски нива на безработица и нарастващи доходи", обясняват от Уникредит Булбанк.

Профилът на най-активните клиенти на ипотечния пазар, който описват банкерите, е семеен човек с доходи около 2 хил. лв. на месец, живеещ в голям град. "Трите най-големи града София, Варна и Пловдив формират почти 60% от обема на ипотечните ни кредити", пресмятат от ОББ. Пощенска банка включва в групата на най-активните пазари и Бургас, като допълва, че жилищен кредит ползват най-често хора с висше образование, на възраст между 30 и 40 години, семейни и със среден доход от 1000 до 2000 лева на месец.

Наблюденията на ПИБ са, че по-голям е броят на кредитополучателите мъже. Според тях това се обяснява с факта, че те се идентифицират все още като "глава на семейството" и в голяма степен имат водеща роля при взимането подобен тип решения. "Забелязва се активност сред младите хора, работещи в сектори с високо заплащане като информационни технологии и комуникация, аутсорсинг компании и други", изтъкват от Алианц банк България, където мъжете са една четвърт от кредитополучателите.

"Клиентите демонстрират висока финансова култура и следят какви са тенденциите на пазара. Те търсят актуализиране на условията най-често, когато лихвеният процент по настоящия им кредит е по-висок от текущо предлаганите, като първоначално се обръщат към банката, в която в момента имат ипотечен кредит. За всеки клиент е по-лесно да предоговори кредита си, отколкото да го рефинансира, защото рефинансирането изисква нова ипотека в полза на новата банка, която ще го кредитира, а това води до допълнителни ангажименти и разходи", са наблюденията в Райфайзенбанк България.

Индикации за забавяне

Макар да се чуха предупреждения, че клиенти теглят заеми на ръба на възможностите си и има тенденция към свръхзадлъжняване на домакинствата, засега банкерите не смятат да затягат правилата, по които отпускат ипотечни заеми, показва анкетата на "Капитал" сред институциите, които са най-активните на пазара. От една страна, това е свързано с очакванията за запазване на сегашната икономическа ситуация за по-продължителен период от време, както и застиване на лихвените равнища. Заради трудностите в глобалната икономика, включително и несигурността около Brexit, покачване на лихвите най-вероятно ще се отложи, което дава комфорт на кредиторите.

От друга страна, за банките домакинствата са най-доходоносният източник на приходи. От общите лихвени постъпления на между 10 и 20% идват от ипотечните портфейли. Заради високата активност при банкирането на дребно секторът за поредна година чупи рекорди като печалби и в края на юли резултатът надхвърли 1 млрд. лв.

Въпреки това има индикации за известно охладняване от страна на банките заради бурното строителство през последните години, което има потенциал да увеличи осезаемо обема предлагани жилища на пазара, с което да се отрази върху цените, а оттам и до забавяне в сегмента. "Смятаме, че огромният интерес от различни инвеститори към проекти ново строителство, особено през последните две-три години, потенциално би довело до едно пренасищане на пазара и поради тази причина финансираме на етап груб строеж единствено компании, които са с дългогодишен опит и са се доказали през годините", коментират от ОББ.

Лихвата: плаваща или фиксирана?

Уникредит Булбанк

Като предпочитан модел идентифицираме плаващия лихвен процент по ипотечните кредити, който се образува от референтен лихвен индекс и надбавка, фиксирана за срока на кредита. Това осигурява прозрачност и лесна проследяемост на стойностите им.

При формиране структурата и параметрите на ипотечния кредит банката настоява за определено максимално съотношение между доходи и разходи, което да не се превишава. Препоръката ни към клиентите е да не допускат разходите за вноски по кредити да заемат основна част от месечния им бюджет, за да имат възможност по-спокойно да посрещат непредвидени разходи. Предвид дългосрочния характер на един ипотечен кредит застраховката "Живот" е неизменна част. Тя осигурява финансова защита при събития, свързани с живота, здравето и трудовата заетост на кредитополучателя. Препоръката ни към клиентите е да разглеждат застраховките като допълнителна защита при непредвидени ситуации, а не като допълнителен задължителен разход.

Клиентите, стига да имат възможност, могат да се възползват от атрактивни инструменти за спестяване. Доходността от тях би позволила и да се покриват разходи, и предсрочно да се редуцира дългът по кредита им чрез частично или пълно погасяване, което след първата година е без такса.

Райфайзенбанк България

При плаващия лихвен процент обикновено предлаганата лихва е по-ниска и при намаляване на компонента, на база на който се формира лихвеният процент, клиентът започва да изплаща по-ниска вноска. Ако пазарната тенденция обаче рязко се промени, лихвата по кредита ще се повиши. При фиксирания лихвен процент клиентът има сигурност, че вноската му няма да се промени през периода на фиксиране и така спокойно може да организира месечния си бюджет. При този вариант клиентът не е уязвим при повишаване на пазарните лихви, но в същото време няма да е облагодетелстван и при евентуалното им намаляване.

Всеки клиент може да разчита на нас не само до придобиването на имота, но и по време на изплащане на кредита, така че сме сигурни, че при промени на пазарната ситуация заедно ще открием работещ вариант, с който да продължи да обслужва кредита нормално.

Сред основните изисквания на всяка банка е съотношението между вноските по всички кредити на клиента и приходите му да не надвишава определен процент. Нашият съвет към кредитополучателите е да не приемат този процент само като число, а да го поставят в реалното си ежедневие, да помислят добре какви са стандартът и начинът им на живот. И чак след това да преценят какъв допълнителен разход биха могли да си позволят. Със сигурност клиентите няма как да предвидят всичко възможно, но съветваме да са прагматични и рационални, когато става въпрос за ипотечния им кредит и отговорността да защитят себе си и най-близките си.

ПИБ

След финансовата криза през 2009 г. ясно изразена тенденция беше потребителите да търсят фиксирана лихва. Това се дължеше на чувството на несигурност, обзело пазарите тогава, както и необходимостта от по-надеждно планиране на бъдещите разходи. През последните няколко години, вследствие на подобрената икономическа обстановка, повечето банки, а и клиенти предпочитат да ползват плаваща лихва. Това до известна степен се обуславя и от понижаващите се цени на парите на международните пазари, и на лихвите по депозити.

Голяма част от банките формират своите плаващи лихви, като използват именно лихвен индекс, базиран на цената на депозитите на вътрешния пазар или някой международен индекс като EURIBOR. В последните години те плавно намаляват, което води и до намаление на лихвения процент на кредитополучателите.

Най-често потребителите търсят директно намаление на лихвения процент и доста по-рядко промяна на друг вид условие – срок, размер на погасителна вноска или друго. В публичното пространство широко се рекламират лихвените проценти, които се предоставят за нови ипотечни кредити, и потребителите са наясно с това. В преговорите си с банките те търсят цени, равни на пазарните, без да отчитат какви са/били разходите на банките при отпускането на финансирането.

Застраховката "Живот" е полезна и препоръчителна за потребителите, които теглят кредит. Тя носи неоспорими предимства при настъпването на неблагоприятни ситуации като безработица, хоспитализация, загуба на автономност или смърт. Застраховката може да окаже значителна финансова полза в тези моменти и да помогне за редовното обслужване или изплащане на кредита.

Алианц банк България

Най-предпочитаният начин за кредиторите за определяне на лихвите по кредитите са моделите, базирани на комбинации от пазарни индекси, които адекватно отразяват макро- и микроикономическите промени. Динамиката на тези индекси предопределя и променливия характер на лихвата.

Фиксираните лихви определено са по-предпочитани от клиентите с оглед предвидимостта на разхода, която осигуряват. За кредитора обаче фиксирането на лихвата носи доста рискове. Ако те не са адекватно хеджирани, може да доведат до негативни финансови ефекти. С цел ограничаване на тези рискове предложенията за кредити с фиксирани лихви обичайно са за къси срокове и с нива над текущите променливи лихви.

Препоръчително е при вземането на кредити клиентите да предвиждат финансови резерви с цел обезпечаване на бъдещи неблагоприятни събития. Не бива да се допуска висока задлъжнялост спрямо текущите и очакваните доходи. Едно 50% съотношение между нетните доходи към общите разходи може да се приеме като горна граница.

ОББ

Клиентите предпочитат кредити с плаваща лихва, тъй като условията при тях са по-добри с между 1 и 2%. Имаме и продукт с фиксирана лихва за първите три години, но интересът към него е по-скоро символичен.

От две години насам имаше различни индикатори, които формираха нагласите, че лихвите ще тръгнат в посока нагоре, но това не се случи. Последните новини от Европейската централна банка, съчетани с несигурността, продиктувана от Брекзит, търговските сблъсъци между САЩ и Китай и голямата задлъжнялост спрямо БВП на някои държави в ЕС, водят до прогнозата ни, че лихвите ще останат ниски в България поне до края на следващата година.

Разумната граница между разполагаем доход и всички разходи по кредитите е между 30 и 40%. Въпреки че според данните на НСИ доходите на българите непрекъснато нарастват, все още сме далеч от повечето страни в Европейския съюз и голяма част от клиентите в стремежа си да закупят собствено жилище, излизат от препоръчителните стойности. Бихме ги посъветвали по-скоро да направят компромис с квартала или квадратурата на жилището си, вместо следващите 20 или 30 години да изпитват затруднения да покриват и кредита си и текущите си разходи.

Ако темпът на ипотечно кредитиране в България се запази такъв, какъвто го виждаме в края на лятото, 2019 ще се превърне в година рекордьорка, която дълго ще бъде сочена за пример. При около 300 млн. лв. нови заеми на месец (каквато е скоростта към момента) през декември общата сума на изтеглените жилищни кредити хипотетично може да достигне 3 млрд. лв. Банкери го намират за опасно както за икономиката, така и за самите потребители.

Още преди година БНБ даде заявка, че и тя е притеснена и ще опита да охлади ескалиращата еуфория. Но нейната мярка с увеличаването на капиталовите буфери засега няма особен практически ефект, а самият регулатор не е дал индикации да мисли за по-твърди. Последва аларма от самите търговски банки, които в условията на свирепа конкуренция не смеят да охладняват към търсещите ги за заем, но пък разполагайки с информация от първа ръка, предупредиха, че клиенти действат на ръба на възможностите си. Плашила развяха и специалисти анализатори, според които българинът върви към свръхзадлъжнялост. Проблемът с това е, че предвещава социална катастрофа при обръщане на икономическия цикъл, каквото рано или късно ще настъпи.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

7 коментара
  • 1
    liz31552545 avatar :-|
    liz31552545

    Ще има пак реване и от двете страни! Помня една реклама отпреди предишната криза, как един клиент за кредит понечваше да обясни на банковата служителка какви са месечните му доходи, а тя си запушваше ушите и викаше " па, па,па,па"! Не е ясно какъв би бил неговият отговор, ако същата тази служителка го пита за месечните му вноски, ако изпадне в просрочие.
    За мен следващата криза вече е тук и новото реване е въпрос на кратко време.

  • 2
    BBKing avatar :-|
    BBKing

    Ще има здрав рев след време, но това си е част от цикъла. Сега сме на фаза "Еуфория".

  • 3
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Вдигнат ли данъците.. и такса смет.. ще стане една...

    А ще ги вдигнат.. щото не останаха квартални улици без дупки и разбити тротоари.

  • 4
    mickmick avatar :-|
    mickmick

    Всъщност имам чуството.. че нарочно отлагат вдигането.. докато всичко се разбие.. и тогава самите собственици ще искат да им вдигнат данъците за да им оправят улиците.. друг е въпроса дали това ще стане обаче - демокрация сме , т.е. държавата/общината прибира парите.. а дали ще свърши работата - е малко вероятно. Грешка върши я, но на тия 20% дето прибират 80% от държавните/общинските средства.

  • 5
    BBKing avatar :-|
    BBKing

    До коментар [#4] от "mickmick":

    Освен такса смет, местните администрации трябва да започнат да актуализират и данъчните оценки на имотите и данъците ще се актуализират. Тогава вече ще има вой от страна на инвеститорите, изповядъли сделки на цени като Цецко и Цецка.

  • 6
    peni_nikol.53. avatar :-|
    Peni Nikol

    Ипотечен заем като зарибяване и не може ш да се отървеш дълги години, дано само да има работа.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Airbnb и други загуби

Airbnb и други загуби

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK