С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
1 5 яну 2020, 16:25, 4496 прочитания

Фондова борса за имоти

Акциите на дружествата със специална инвестиционна цел дават възможност за инвестиции с малки суми, но има и някои рискове

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Инфографика

Много хора искат да инвестират в недвижими имоти, но често нямат достатъчно средства да го направят. През последните години се развиват модели и платформи, които позволяват споделени инвестиции, но едни от по-старите възможностите са дружествата със специална инвестиционна цел, познати и с абревиатурата АДСИЦ. За разлика от директната покупка на имот фондовете предлагат възможност за диверсификация и намаляват преките ангажименти - търсене на наематели, ремонти, спестяват големи такси при покупка и т.н. Освен това дават възможност да се инвестират суми от десетки лева до хиляди.

По-особен статут


Те набират капитал през борсата и го инвестират в имоти, акциите им се търгуват публично, задължени са да разпределят поне 90% от печалбата си след преоценките, а едно от най-големите им предимства е, че са освободени от данък печалба. Облага се единствено дивидентът с 5%. Заради задължителния дивидент (стига да има печалба за разпределение - виж карето) акциите им се приемат за класически дивидентни - тоест очаква се доходът да идва повече от това, отколкото от движение в цените на самите акции.

По устав дружествата със специална инвестиционна цел може да бъдат създавани и за определен срок, след което се ликвидират, а активите им, или каквото е останало от тях, да се разпределят между акционерите. Последното не е задължително, тъй като срокът може и да се удължава. Към момента няколко големи дружества от този тип вече са ликвидирани - "Еларг фонд за земеделска земя" и първите два фонда на "И Ар Джи капитал".

Към днешна дата има няколко десетки дружества от този тип, но едва няколко от тях са сред активно търгуваните на фондовата борса, а около 20-ина са раздали дивидент поне веднъж през последните пет години (виж таблицата). Най-общо може да разделим АДСИЦ за имоти в две категории според имотите, в които инвестират, и целите им.



Фондове за земя - сред първите създадени фондове бяха специализираните в инвестиции в земеделска земя. Те се оказаха и сред най-печелившите, тъй като се възползваха от бума в цените на този актив и рентите през последните години. Сред тях е "Адванс терафонд", който притежава над 200 хил. дка земя. Освен че е сред най-големите собственици на земя в България, това е и компанията с най-висока средна дивидентна доходност за последните 5 години. Това е и фондът с най-постоянната дивидентна политика – от 2010 г. разпределя печалба всяка година и за този период е върнал към акционерите си почти 163 млн. лв. Само през 2013 г. сумата беше 42 млн. лв. от печалбата. През последните години намалява, тъй като печалбата идва предимно от ренти и по-малко от препродажби на земя. Дружеството няма голям мажоритарен акционер, а само дребните собственици на акции са около 1700.

Други собственици на земеделски земи с редовни дивидент са и "Агрофинанс" и "Агроенерджи инвест". Такъв беше и един от първите фондове за земя, "Еларг фонд за земеделска земя", който беше създаден от финансовата компания "Елана", но след това премина в други собственици, които продадоха активите и го ликвидираха.

Дивелъпъри - повечето от АДСИЦ са със смесено портфолио – жилищни имоти, бизнес сгради, търговски центрове. Един от най-големите сред тях е "Фонд за недвижими имоти България". Той управлява разнообразно портфолио от проекти – сред по-известните са сградата на магазин "Мосю Бриколаж" на "Цариградско шосе" в София, офис сграда "Камбаните" и други. Дружеството изгражда и бизнес сграда в "София тех парк", след като спечели конкурса за това. "Софарма имоти" инвестира в имоти и ги преотдава под наем на аптеки. Компанията е създадена от Огнян Донев и Венцислав Стоев и лица и фирми, близки до едноименната фармацевтична компания. В тази група е и "Феърплей пропъртис" с най-известния си актив "Санта Марина" в Созопол. Такива са и трите дружества на "И Ар Джи капитал", създадени от Българо-американския инвестиционен фонд, първите две от които вече са ликвидирани.

Струва ли си инвестицията

През последните години някои фондове са били близо до доходността от директна инвестиция в имоти, която е 4-5%, други са под нея. Като цяло вложението в тях се приема за дългосрочно и е трудно да се говори за спекулативна цел. Освен това трябва да се имат предвид и някои специфични особености на българския фондов пазар, които се прехвърлят и върху АДСИЦ:

Това са ограничен брой дружества с ниска ликвидност, което може да затрудни влизането или излизането от позицията, тоест лесна покупко-продажба. Например фондът "Куантум дивелопмънтс" има почти 300% доходност, но капиталът му се държи от три лица и няма как друг да си купи акции в него, освен ако някой от тях не реши да продава. Някои от фондовете са свързани с основния бизнес на големите им акционери в търсене предимно на данъчни ефекти, което може да породи и съмнение за качествата на корпоративното управление и отношението на мениджмънта към малките акционери. През годините имаше поне няколко случая на конфликти, в които дребни инвеститори негодуваха срещу мениджърски решения за разпореждане с активи или източване чрез високи такси за обслужващи дружества. Освен това тези фондове се смятат и доста трудни за оценка, особено ако имат много разнообразно портфолио от имоти, което ги прави и още по-ограничени за индивидуални инвеститори.
Как се разпределя печалбата

За дивидент от печалбата на АДСИЦ за имоти отива само онази част, която е формирана от основната дейност, намалена с преоценките. Така дружеството може да е с нетна печалба в отчета, но след приспадане на преоценките да се окаже, че няма какво да се разпредели. Такъв е случаят например с "Феърплей пропъртис". За 2018 г. компанията има нетна печалба от близо 2 млн. лв., но след като тя се коригира с продажби на имоти, които са правени на цени под балансовата им стойност, резултатът за разпределение е отрицателен. Има и компании, които дават дивидент след еднократен ефект от продажба на имот, който може да е единствен и реално след това да лиши дружеството от паричен поток.

Капитал Дом

Текстът е част от специалното издание "Капитал Дом". Изданието е включено в абонаментния план Капитал, но може да бъде закупено и самостоятелно тук.

Купете

  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

От състезателните писти до строителство на супермодерни вили От състезателните писти до строителство на супермодерни вили

Пламен Кралев - бивш автомобилен състезател, баща на пет деца, бизнесмен и предприемач

21 фев 2020, 1421 прочитания

Шопинг в Ямбол 5 Шопинг в Ямбол

Двама бизнесмени от региона строят ритейл парк за 12 млн. лв. с финансиране от банка и еврофондове

20 фев 2020, 15669 прочитания

24 часа 7 дни
 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
Слаб пазар на индустриални имоти в България през 2019 г.

Предлагането леко нараства, но все още е под търсенето, макар че то намалява, по данни на "БГ склад"

Още от Капитал
Да се учиш да можеш да се отучиш

Главният изпълнителен директор на "А1 България" Александър Димитров пред "Капитал"

Отчети това

Как умните електромери могат да намалят сметките за ток

Валдис Домбровскис: В България виждам опит да се реши несъществуващ проблем

Изпълнителният заместник-председател на Европейската комисия пред "Капитал"

Коронавирусът приближава към пандемия

Бързата и разумна реакция може да намали щетите от масовото разпространение на заразата

Календар и домашно кино

По-интересните събития от уикенда и седмицата

Нова книга: "Математика на живот и смърт" от Кит Йейтс

Истории за ключовата роля на математиката от съдебната зала до медицината и изборите ни в живота

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10