Две италиански офис сделки
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Две италиански офис сделки

"С.Д.Р." е регистрирано България още през 2005 г. Преди време то притежава сградата на ул. "Съборна" 11 в София (на ъгъла на ул. "Съборна" и ул. "Цар Калоян" - срещу бившия "Детмаг"), която продава през 2012 г.

Две италиански офис сделки

Инвеститори от Рим купиха сгради до летището и над бизнес парка за 23.5 млн. евро

Боряна Генчева
8072 прочитания

"С.Д.Р." е регистрирано България още през 2005 г. Преди време то притежава сградата на ул. "Съборна" 11 в София (на ъгъла на ул. "Съборна" и ул. "Цар Калоян" - срещу бившия "Детмаг"), която продава през 2012 г.

© Надежда Чипева


Миналата година беше рекордно слаба за инвестиционните сделки с бизнес имоти в България. Cushman&Wakefield Forton отчетоха 75% спад в сравнение със стандартната 2018 г. и стойност eдва 146 млн. eвро. Сделките преобладаващо бяха с хотели и все между местни компании. Ниската ликвидност и прекомерните ценови очаквания на продавачите са сред сочените причини за слабия пазар. На този фон приятно изключение са две сделки на италиански инвеститори за неголеми офис сгради на обща стойност около 23.5 млн. евро. Средната доходност за първокласни офис площи в София, по данни на Cushman&Wakefield Forton за 2019 г. е 7.5% и тя е по-висока от тази в Букурещ, Будапеща, Прага, Варшава и Братислава.

Офиси на юг от бизнес парка

Цената на сградата в "Малинова долина" с 15 хил. кв. м РЗП и парцел от 2.4 дка е 9.5 млн. евро
Фотограф: Цветелина Белутова

През април миналата година "С.Д.Р" (S.D.R.) - дружество с италиански собственици, регистрирано в България, купува офис сградата на ул. "Рачо Петков Казанджията" 4 в "Малинова долина" (която води до "Бистришко шосе"). Тя е разположена над "Бизнес парк София" и над Околовръстния път. Сградата е съставена от 33 отделни обекта - офиси, заведения за хранене и подземни гаражи с обща разгъната застроена площ 15.3 хил. кв.м върху терен от 2.4 дка. Декларираният материален интерес (eвентуалната цена) по сделката е 18.58 млн. лева (9.5 млн. евро). Продавач е дружеството "Сердика 2009", чийто краен собственик е сегашният областен управител на София Николай Пехливанов. През годините Пехливанов е изпълнил над 20 строителни проекта в Созопол, Пампорово и Банско. През 2009 влиза в парламента като депутат от "Атака". През 2015 г. е избран в Столичния общински съвет и става зам.-председател. А през 2017 г. е назначен на сегашния му пост. Според Търговския регистър "Сердика 2009" е собственост на "Бсам-Гардънс", което е собственост на "Грийнлайф", което е собственост на "Н. П. Инвест", чийто едноличен собственик е Николай Пехливанов.

Дружеството на Пехливанов "Бсам Гардънс" придобива "Сердика 2009" месец преди продажбата. Преди това офис сградата над Околовръстното минава през холдинга "Алфа финанс", през специално създадено кипърско дружество на Алфа банк, докато не се озовава в дъщерното дружество на "Грийн лайф". Холдингът на Пехливанов купува и втори имот от обезпеченията на Алфа банк - офис сграда на "Шейново" 7, който запазва като собственост, а не продава на италианците. За операцията "Бсам Гардънс" и още няколко свързани дружества взимат инвестиционен кредит от Алианц банк за 14 млн. евро, става ясно от договор за залог на дялове през лятото на 2019 г., вписан в Търговския регистър.

Офиси близо до летището

Офис частта от сградата на Best Western Premier Sofia Airport Hotel на бул. "Брюксел" 11 е с около 12 хил. кв. м РЗП и е продадена за 14 млн. евро заедно с парцел от 8.9 дка
Фотограф: Цветелина Белутова

По-късно - през септември, "С.Д.Р" купува офис частта на сградата на хотел Best Western Premier Sofia Airport Hotel на бул. "Брюксел" 11 близо до летище София. Сделката става чрез придобиване на дружеството "Орионе". Според протокола на общото събрание на "С.Д.Р.", публикуван в Търговския регистър, цената е 14 млн. евро. Малко преди сделката "Брюксел 2021", едноличен собственик на "Орионе", апортира в дъщерното си дружество офис сграда със самостоятелна рампа, еднопосочни вътрешни улици, паркоместа и шоурум с обща РЗП около 12.3 хил. кв.м и прилежаща земя 8.885 дка (тогава с деклариран материален интерес от 30.52 млн. лева").

Преди четири години собствеността на хотела се свързваше с Румен Атанасов, известен с прякора Козела, смятан за приближен до Георги Илиев и групировката ВИС. Връзката беше през дружеството "Саза тур", еднолична собственост на "Радис груп", която притежава "Инвеста пропъртис", съинвеститор в проекта.

По време на сегашната сделка собственици на "Брюксел 2021", което е правоприемник на "Инвеста пропъртис", са три жени: Красимира Йорданова Зашева притежава 50%. От тях 39% чрез "Експо пропъртис", а другите 11% чрез "Експо истейт". Името на "Експо пропъртис" излезе блично през април 2017 г., когато компанията купи за 1.7 млн. лева недостроения "Дунав мол" в Русе. Тогава управител на дружеството беше Станимир Светлозаров Зашев, бивш столичен общински съветник от "Гергьовден". Името му се свързва с някогашни сделки с активи на "Софийски имоти" и със строителни проекти като бизнес център "Престиж" на "Партиарх Евтимий". А бащиното и фамилното му име съвпадат с тези на единия от управителите на "Брюксел 2021" - Иван Светлозаров Зашев.

Другата половина от капитала на "Брюксел 2021" принадлежи на "Бора" - дружество, собственост на Пепа Калчева Ингилизова и "Бора Ямбол". В ямболското дружество Ингилизова е съсобственик с Даниела Георгиева Желязкова. Вторият управител на дружеството е Тодор Великов Панайотов. Според Търговския регистър той е собственик на "Сънсет ризорт мениджмънт" и управител на няколко мениджърски и хотелски дружества по Южното Черноморие.

Купувачите от Рим

Дворецът на благородниците Виталиски в Рим, на един от етажите на който се намира офисът на агенцията за недвижими имоти Case Piperno, по информация от сайта на компанията
Фотограф: wikipedia.org

Равни дялове в "С.Д.Р" притежават петима италианци - Лучетта Пиперно, Леоне Лиментани, Сара Лиментани, Давид Лиментани и Рут Лиментани. Дружеството се управлява от Лучетта Пиперно и Паоло Вентурини. За характера на отношенията на съсобствениците може да се гадае. Лучетта Пиперно и Леоне Лиментани са почти връстници - и двамата в седмото десетилетие на своя живот, а останалите Лиментани са на възраст да бъдат деца на Леоне.

Освен това, когато преди 15 години дружеството е регистрирано в България, Лучетта Пиперно и Леоне Лиментани са регистрирани на един и същ адрес в Рим - ул. "Сан Никола де Чезарини" 3. Това е бивш дворец от XIX век на благородниците от XVII век Виталиски. На третия му етаж сега се намира офисът на Casе Piperno - италианска агенция за недвижими имоти с девет души персонал. За 2018 г. тя е с годишен оборот 600 хил. евро годишно - на нивото на най-добрите постижения за последните десет години. Според отчета на дружеството активите му са за 233 хил. евро, а маржът на печалба - 18.32%. В регистрите фигурира и Casе Piperno Holding - без оборот, но с активи за 678.85 хил. евро.

По информация от сайта Casе Piperno е семейна компания, която строи, преструктурира сгради и предлага услуги в сектора на недвижимите имоти. Основана е през 1964 г. от Анджело Пиперно. Това са годините на строителния бум, на голямата продажба и покупка на първи и втори дом в Италия. По това време тя е първата компания за недвижими имоти в Рим, която купува цели сгради и ги продава на части. Налага се на пазара със слогана "само 1 млн. лири в брой", и има практика да предлага разсрочени форми на плащане, които позволяват на хиляди семейства да придобият дом. По това време отваря клонове в Милано, Равена, Ню Йорк, строи нови сгради и подземни паркинги.

Дружество с българско минало

"С.Д.Р." е регистрирано България още през 2005 г. с предмет на дейност сделки с недвижими имоти, предприемачество, търговска дейност, посредничество и агентство и пр. В имотния регистър излиза като бивш собственик на представителната сграда на ул. "Съборна" 11 в София. Според кадастъра това е постройка в стил късен сецесион на ъгъла на ул. "Съборна" и ул. "Цар Калоян" - срещу бившия "Детмаг". През 2012 г. "С.Д.Р." продава сградата - четири етажа и един допълнителен, сутерен, мецанин с РЗП 3.7 хил. кв.м и върху парцел от 818 кв.м, на "НС - Индъстрис", и още е в активите му. Едноличен собсвеник на това дружество е Нели Беширова - дъщеря на бившия кмет на Неделино Стоян Беширов. След оттеглянето на Богомил Манчев от "Риск инженеринг" тя поема контрола върху това дружеството. Декларираният материален интерес по сделката през 2012 г. е 5.28 млн. лева.

В регистъра липсва информация как и кога сградата е придобита от "С.Д.Р". Според вестникарските архиви тя била собственост на фамилиите Карадочеви и Костуркови по реституция. До фалита й през 1998 г. там се помещава под наем Банка за земеделски кредит. В договора за наемане е записано, че кредитната институция няма да търси в бъдеще компенсации за направените подобрения. Така че собствениците си връщат сграда с подменени инсталации и други подобрения. После вероятно я продават.

С една сделка зад гърба и нови две Лучетта Пиперно едва ли гледа на българския пазар за недвижими имоти като на нисколиквиден. Тази характеристика вероятно е по-плашеща за по-големите купувачи и активи. "Капитал" потърси инвеститорите за коментар чрез съуправителя на "С.Д.Р." Паоло Вентурини, но получи отказ през адвоката на дружеството.

Миналата година беше рекордно слаба за инвестиционните сделки с бизнес имоти в България. Cushman&Wakefield Forton отчетоха 75% спад в сравнение със стандартната 2018 г. и стойност eдва 146 млн. eвро. Сделките преобладаващо бяха с хотели и все между местни компании. Ниската ликвидност и прекомерните ценови очаквания на продавачите са сред сочените причини за слабия пазар. На този фон приятно изключение са две сделки на италиански инвеститори за неголеми офис сгради на обща стойност около 23.5 млн. евро. Средната доходност за първокласни офис площи в София, по данни на Cushman&Wakefield Forton за 2019 г. е 7.5% и тя е по-висока от тази в Букурещ, Будапеща, Прага, Варшава и Братислава.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

1 коментар
  • 1
    mkl13629719 avatar :-|
    mkl13629719

    "Италиански" в едно изречение с "имоти" почти винаги значи едно и също ...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Смелото IPO на Airbnb

Смелото IPO на Airbnb

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK