Пазарът на жилища в София: Силен сезон, с първи епизоди на спадове

Пазарът на жилища в София става все по-сегментиран, цените отдавна не зависят само от квартала и за тях все по-трудно се говори общо. При липсата на достатъчно детайлна официална информация обаче и "едрите" тенденции, които се очертават от наблюденията на някои от най-големите агенции, са ориентир.

Ръст при сделките

Гергана Тенекеджиева, "Адрес": В София броят на жилищата расте по-динамично в сравнение с населението. Това ще направи избора на купувачите по-голям и вероятно ще окаже натиск върху пазарните условия.

Пазарът на недвижими имоти в София изпрати поредна добра година. В имотния регистър през 2019 г. са декларирани 29 772 покупко-продажби, което е с 5.45% повече спрямо 2018 г. "Адрес" и "Явлена" отчитат 15% ръст на сключените сделки в София в сравнение с 2018 г. Bulgarian Properties също говорят за увеличение.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

"Пазарът е стабилен, няма големи ръстове, защото има голямо предлагане, но това предлагане е търсено. Новото строителство е търсено", коментира Добромир Ганев, председател на Националното сдружение "Недвижими имоти".

По оценка на Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, "имотният пазар запази стабилна динамика. Търсенето продължи да е активно, предлагането на ново жилищно строителство - също. Но всички процеси и ръстове бяха много по-плавни и умерени от тези през предишните години".

Като фактори за силната година Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес", посочва атрактивните банкови условия и значителното забавяне на растежа на цените. Те са предпоставки и за покупки на жилища за собствено ползване, и за инвестиционни сделки. Основно се купува за жилищни нужди.



В "Явлена" отчитат 15% дял на жилищата, придобивани като инвестиция - на нивото на предишната година. Обяснението е, че нарастващото предлагане кара купувачите с подобен профил да изчакват или да търсят имоти с уникални характеристики. От "Адрес" определят дела на инвестиционните купувачи като 24% при 20% през 2018 г.

През миналата година към сделки са преминали редица купувачи, които дълго са изчаквали подходящия момент. Допълнителен стимул през четвъртото тримесечие, отбелязват от Arco Real Estate, беше предстоящото покачване на данъка по придобиване на имущество от 2.5% на 3% от цената на сделката. От началото на 2020 г. то е в сила в София.

Благодаря за ипотечния кредит

Георги Павлов, експерт по недвижими имоти: В дългосрочен план се очертава още един проблем - намаляващото население на страната. Това подкопава фундаменталното търсене на имоти.

Наред с нарастващите доходи на населението - от заплати, от емигрантски трансфери или от други източници, сред причините за активния пазар изпъкват и рекордно ниските лихви по ипотечни кредити. При "Явлена" около 35-40% от сделките са с привлечени средства. При "Адрес" купувачите с кредит като брой са 55% от всички и се увеличават. "Причината са по-високите цени на имотите и желанието на купувачите за по-хубаво жилище в по-престижен район, което налага да се прибегне до външно финансиране", обяснява Гергана Тенекеджиева. А Полина Стойкова коментира, че 2018 г. е по-малко силна от 2019 г. и заради очакванията лихвените проценти да се вдигнат през втората й половина, които не се оправдаха.

"Ако изчислим каква част от заплатата отива за ипотечна вноска за среден вид имот, имотите днес са по-достъпни за хората, които вземат ипотечен кредит и имат средна заплата, отколкото когато и да било през последните 12-13 години", коментира Георги Павлов, експерт по недвижими имоти, пред Bulgaria On Air. "Ако нещо може да препъне цените на имотите в България, това е само и единствено решение на ЕЦБ да повиши лихвените равнища. Нещо, за което няма никакви индикации", добавя той.

Председателят на НС "Недвижими имоти" Добромир Ганев допълва като фактори за активния пазар политическата стабилност, миграцията към София и нулевите лихви по депозитите, които стимулират хората да инвестират в имоти. Подтик според него е и събуждащата се инфлация

Всички обичат "ново"

Полина Стойкова, Bulgarian Properties: Не е изключено да видим лек растеж в цените през 2020 г. - до около 3%, заради силния финал на миналата година и силния старт на новата.

"Новото строителство доминира в търсенията на купувачите", казва Полина Стойкова. Статистиката за сделките на Bulgarian Properties показва, че за пет години новото строителство почти е изместило старото. Делът му нараства от под 50% през 2014 г. на 90% през 2019 г. "Рекордно изгодното банково финансиране беше подпомогнато от инвеститорите с повече варианти на схеми за плащане - с малък процент в началото и баланс при акт 15 и 16, когато вече е възможно да се ползва банков кредит", добавя тя.

"Новото строителство е търсено, но когато концентрацията му в един район е голяма, средата се влошава. Имотът е страхотен, но няма добри улици, осветление, училища и детски градини. Да не говорим за чистотата на въздуха, а за тревните площи. Купувачите трябва да започнат да обръщат внимание и на това", казва Добромир Ганев.

"Купувачите държат това, което купуват, да е ново и в него да не е живял никой", потвърждава Гергана Тенекеджиева. За старите жилища също има търсене, най-вече заради реалните квадратури. "Но ако купуват старо строителство, за хората е важно да е отремонтирано и с хубаво ново обзавеждане". Тя отбелязва, че ремонтът прави до 20 - 25% на кв.м разлика в цената на апартаменти стара тухла при идентични параметри.

Слаб ръст при цените

Добромир Ганев, НС "Недвижими имоти": Цените лекичко растат. Когато коментираме цени една от големите грешки на нас като консултанти, медиите, банките е да кометираме средни цени. Понякога самите купувачи се бъркат и ги приемат като универсални. Дори имотите на един и същи етаж не може да са с еднаква цена, най-малкото, защото са с различно изложение, а какво става за един район, или за един град. Така че стойностите, които коментираме, целят само да се види каква е тенденцията.

"Ръстът в цените беше стигнал до нула, но в последното тримесечие на 2019 г. леко се ускори", казва Полина Стойкова. По данни на компанията средната цена за четвъртото тримесечие е 1095 евро/кв.м при 1088 евро/кв.м през третото (ръст от 0.6%). Като цяло обаче 2019 г. завършва със средна цена, идентична с тази през 2018 г.

От "Адрес" отчитат ценови ръст от 7.13% при своите сделки. От компанията правят уговорката, че покачването идва не от действително поскъпване на жилищата, а по две други линии: от засиления интерес към обзаведени и ремонтирани жилища, които са по-скъпи. И от покупки на новопостроени или строящи се сгради, които са на по-високи цени от старото панелно строителство. Иначе в повечето квартали се наблюдава задържане на цените на имотите със стандартен профил, казват от "Адрес". В "Явлена" регистрират среден ръст на цените на жилищата с 1.5% през 2019 г. От сделките им през миналата година 25% са за ново строителство.

"Цените лекичко растат. Когато коментираме цени една от големите грешки на нас като консултанти, медиите, банките е да кометираме средни цени. Понякога самите купувачи се бъркат и ги приемат като универсални. Дори имотите на един и същи етаж не може да са с еднаква цена, най-малкото, защото са с различно изложение, а какво става за един район, или за един град. Така че стойностите, които коментираме, целят само да се види каква е тенденцията", уточнява председателят на НС "Недвижими имоти" Добромир Ганев.

Първи квартали със спад

Младен Митов, "Явлена": Очаквам през 2020 г. пазар с нарастващо предлагане, пазар на купувача, задълбочаваща се вътрешна сегментация при жилищата по отношение на качествата на имота, обвързани с ценовите очаквания на продавачите.

Imot.bg - най-големият сайт за недвижими имоти, регистрира спад на офертните цени през 2019 г. в шест от 53 квартала. В "Медицинска академия", "Борово", "Лагера", "Славия" и "Зона Б-5" той е между 2% и 5%, а в "Полигона" достига 9%.

"Явлена" засича намаление на средните цени на сключени сделки в седем от 24 квартала, които следи. Спадът е между 1% и 6%. "Наблюдаваме задържане и спад на цените, като общото ни впечатление е, че този процес ще продължи да се задълбочава", казва Младен Митов, мениджър "Пазарни проучвания и анализи" в "Явлена". Той уточнява, че всеки случай е индивидуален, но като цяло средните цени на ЕПК и панелните жилища падат, докато при монолитните има ръст от около 5%.

Гергана Тенекеджиева също отбелязва, че покрай завършването на нови сгради и множеството нови разрешения за строеж се очакват по-слабо търсене на панелни жилища и по-ниски цени. Санираните панели са отделна категория и към тях има интерес, уточнява тя.

Масираното ново строителство започва да натиска надолу цените Фотограф: Цветелина Белутова

Ръст в най-скъпите и най-евтините райони

"Интересна тенденция е, че най-голям ръст на цените бележат най-скъпите и най-евтините квартали в София. Най-скъпите - заради ограниченото предлагане и големия интерес, а най-евтините - в наваксване развитието на пазара", казва Полина Стойкова.

Наблюдението се потвърждава и от данните на imot.bg. Повишението на офертните цени в "Люлин" и в "Надежда" е 4% и 5%. Толкова е и в Симеоново и в Бояна. В центъра на София ръстът за годината е 6%, а в най-скъпия район на града - "Докторски паметник" - 8%.

От "Адрес" поясняват, че има покачване в зоните, към които има търсене, но новото строителство е малко. В част от източните квартали се наблюдават надценени оферти на индивидуални продавачи. В южните, където има ново строителство, например "Манастирски ливади", сделките се сключват на етап строеж заради по-изгодните условия и затова покачването на цените също е по-малко.

Повече квартали в полезрението

Интересът на купувачите се пренасочва към по-разнообразни квартали, които предлагат по-добри цени за ново строителство, отбелязва Полина Стойкова от Bulgarian Properties. Сред най-предпочитаните квартали все още са основно южните като "Манастирски ливади", "Кръстова вада", "Витоша", "Студентски град", "Дианабад", "Младост". Но все повече сделки се сключват и в допреди не толкова атрактивни квартали като "Банишора", "Надежда", "Връбница" и "Люлин". Очевидните им предимства са цената и инфраструктурата, добавя тя.

Добромир Ганев коментира, че често западните и северните райони могат да предложат много по-добро съотношение цена-качество в сравнение с модерните южни райони. Освен това там самите районни кметства също са много мотивирани да предоставят добра среда и да подобряват инфраструктурата.

Купувачи между 26 и 35 години

"Пазарът на имоти остава пазар на горните 10% от населението, а в добрите години като последната - на горните 20%", казва Георги Павлов. Като основна група купувачи през 2019 г. в София излизат хората между 26 и 35 години. Тази профил вече представлява около 39% от клиентите на "Адрес" и измества доминиращото досега поколение между 35 и 46 години. Купувачите над 55 години са едва 16% от всички в статистиката на компанията. Гергана Тенекеджиева уточнява, че това все пак са купувачите по нотариален акт. Трудно е да се прецени в каква степен те са подпомогнати от родителите си.

"Действително младежите станаха основната група купувачи в София", потвърждава и Полина Стойкова. Те купуват за собствено ползване в повечето случаи с банково финансиране. Наблюдава се и засилено търсене на жилища от хора в страната за техните деца, които живеят в София. "Макар младите да са активните купувачи, често техните родители са водещи в процеса. Те ги подтикват да купуват, търсят им жилища, помагат със спестявания, дори идват на огледи вместо тях, или да видят избора на детето си", добавя тя.

Добромир Ганев разглежда милениълите по скоро като още една група, която се активизира.

Младите хора между 26 и 35 години са от най-трудния тип купувачи, смята Гергана Тенекеджиева. "Те купуват за първи път, не са ориентирани какво искат и им е трудно да вземат решение. Колебаят се дали да купят имот в атмосфера, близка до детството им, или да изберат модерно дигитализирано жилище в затворен комплекс. Чувстват се объркани. И ако преди голяма роля при вземането на решение имаха техните родители, през последната година влиянието на по-старите поколения намалява и те трябва да решават самостоятелно", смята тя.

"Младите купувачи имат по-дълъг период на ориентация. Искат да се информират добре за пазара. Понякога не са съвсем наясно какво искат и какво могат да си позволят", потвърждава и Полина Стойкова. "Нагласата на купувачите е да се изчаква и да се търси по-продължително време. Тя рефлектира върху сроковете на финализиране на сделките - два до четири месеца", допълва Младен Митов.

От "Адрес" добавят, че по техни данни, преди да вземат решение, през 2019 г. купувачите са гледали с 20% повече имоти, отколкото през 2018 г. Причина е и в по-големия избор. От агенцията прогнозират, че с времето тази тенденция ще се задълбочи.

Засилен интерес към двустайните жилища

"При сделките през 2019 г. двустайните жилища излизат преди тристайните", отбелязва Младен Митов от "Явлена". Според него това е една от съществените промени през изминалата година. Делът на двустайните жилища нараства с 12 процентни пункта за година - до 45%. Тристайните апартаменти са с дял от 34%, многостайните - 14%, а едностайните и ателиетата - 7%. "Обясненията са поне две - пазарува се за задоволяване на жилищни нужни и хората купуват според потребностите си - стая, хол и кухня. При това, ако преди се предпочиташе кухнята да е част от хола, сега все повече се търсят затворени кухни", добавя Митов.

Това не означава, че се купуват по-малки жилища. При нарастващото ново строителство двустайният апартамент може да е с квадратура 90 - 100 кв.м. При старото строителство той обикновено е 60 - 75 кв м. Още повече че според статистиката на агенцията средната големина на изтъргуваното жилище през 2018 г. и 2019 г. остава почти една и съща - около 82 кв.м.