Шопинг в Ямбол

В Ямбол работещ мол в момента няма. Когато имат желание за шопинг, жителите на града отиват до моловете в Бургас и в Стара Загора. Или пътуват 30-те км до S mall в Сливен, в който има H&M и LC Waikiki. Новината е, че две сливенски фамилии започват да строят ритейл парк в Ямбол. Инвестицията се оценява на около 12 млн. лева, частично осигурена от кредит с публично-частни средства.

Мерките на парка

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

Retail Park Yambol ще бъде разположен върху 33.6 дка близо до централната част на града, на брега на Тунджа. По проект в него ще има десет магазина и детски кът с обща разгъната застроена площ 10 хил. кв.м. Най-големият обект ще е Lidl - върху 2230 кв.м. За помещенията от 650 кв.м е говорено със CCC, dm, Pepco, Sinsay, а за трите от 1150 кв.м - със "Зора", NewYorker и LC Waikiki.

"На 100% са договорени всички обекти, проведени са разговори, има писма за намерения. С Lidl вече подписахме 10-годишен договор. Пред подписване сме с три от останалите наематели", коментира Димитър Гочев, който е "движещата сила" на проекта. Гочев е с реноме на голям инвеститор в недвижими имоти в Сливен и Ямбол. Той е съинвеститор и в мола в Сливен. В "Трейд център Ямбол" - дружеството зад проекта, е представляван от по-малкия му брат Михаил Георгиев Генчев. Той има равен дял с Атанас Янков Къчев - представител на друга сливенска фамилия с основен бизнес производството на метални конструкции и дограма.

Първата копка на парка беше направена в четвъртък. До шест месеца обектите трябва да бъдат предадени на груб строеж на фирмите наематели за довършване. Очаква се на 14 октомври ритейл паркът да бъде отворен за посетители. Това е същата дата, на която преди пет години е отворен молът в Сливен - три плюс един етажа с РЗП 5 хил. кв.м. В Ямбол ще строят местни фирми. В завършен вид паркът ще създаде 200 работни места.



33 дка в центъра на града

"Проектът за мол в Сливен се оказа успешен и тъй като имахме ценен парцел в Ямбол, решихме да реализираме търговски проект и там", казва бизнесменът Димитър Гочев, който е "движещата сила" на проекта Фотограф: Надежда Чипева

Преди 13 години Димитър Гочев и негов съдружник купуват бившето предприятие "Родопа". Помещенията са давани под наем и са служили като обезщетение по ипотечни кредити. Парцелът е близо до центъра на града на много комуникативно място. През 2017 г. фирмата "МИГ-1" на Гочев изкупува дяловете на съдружника и става става едноличен собственик.

"Проектът за мол в Сливен се оказа успешен и решихме да реализираме търговски проект и в Ямбол", казва бизнесменът. В Сливен има сходен опит. Притежавал е например бивше предприятие за чорапи. После го събаря. На терена строи Lidl и Кaufland и ги продава на компаниите.

През тази година "Трейд център Ямбол" купува парцела от "МИГ-1" за 0.6 млн. лева, което обаче е в пъти под реалната му стойност, тъй като в случая е просто прехвърляне между свързани фирми. Дружеството ще строи магазините, ще остане техен собственик и ще ги отдава под наем. За целта прибягват до кредит и до посредничеството на финансов консултант - Innovo Investment с управляващ партньор Никола Филипов.

"Предпочетохме да направим ритейл парк вместо мол, защото разполагахме с голям парцел на хубаво място. Освен това строителството на мол, което е монолитно, излиза малко по-скъпо, а и по-трудно можеш да качиш клиента на втория и третия етаж", обясни Михаил Генчев.

Банка плюс еврофонд

"Предпочетохме да направим ритейл парк вместо мол, защото разполагахме с голям парцел на хубаво място. Освен това строителството на мол, което е монолитно, излиза малко по-скъпо, а и по-трудно можеш да качиш клиента на втория и третия етаж", обясни Михаил Генчев, съсобственик в "Трейд център Ямбол" Фотограф: Надежда Чипева

За финансиране се обръщат към ОББ, с която работят и за сливенския "Ес мол". За него банката е кредитирала с 5 млн. лева компанията "Евротекстил" на Димитър Гочев и Андрей Христов. По думите на Гочев са на път да погасят предсрочно иначе десетгодишния заем.

"Проблемът е, че банките отказват да финансират търговски проекти - смятат ги за рискови. Имат някакъв вътрешен лимит спрямо активите. Затова и се наложи да ходим до Брюксел за финално одобрение", казва Димитър Гочев.

Помогнало най-вече това, че финансирането е публично-частно. ОББ е част от обединението "Фонд устойчиви градове", което през 2018 г. беше един от двата победителя в конкурса на държавния Фонд на фондовете за мениджъри на три фонда за градско развитие. Те насочват средства към проекти за градско развитие и са с финансиране от оперативна програма "Региони в растеж" (ОПРР) по бюджета й до 2020 г. Партньори във фонда за Южна България са ОББ, "Фонд за устойчиво градско развитие", "Фонд за органите на местно самоуправление в България - ФЛАГ" и "Българска консултантска организация".

По фонда за градско развитие в Южна България са заделени 135.5 млн. лева. По тази линия е и кредитът за ритейл парка.

Добра цена

Кредитът е 10-годишен в размер на 7.7 млн. лева общо. От тях ОББ отпуска 2.85 млн. лева. Фондът за устойчиво градско развитие - 0.3 млн. лева, а 4.56 млн. лева са по ОПРР. Оскъпяването с лихви, такси и комисиони е 1.9%, което според Гочев е много добре за подобен инвестиционен проект. При сливенския то е било 6%.

Самоучастието на инвеститорите е около 25%. Те влизат с имота, оценен на 1.8 млн. лева от "Адванс експертни оценки", с 250 000 собствени средства и разходи за проектиране за около 200 000 лева. ОББ отпуска и кредит от 1.8 млн. лева за ДДС, което те ще върнат почти веднага, след като усвоят. Освен това от Lidl планират да вложат около 2 млн. лева в довършителни работи за магазина си.

Договарянето на кредита е отнело седем месеца и е било изключително сложно заради многото участници. "При разглеждането на сделката от компетентните органи на собственика на ОББ - КВС в Брюксел, много помогна това, че проектът се финансира по линията на "Фонд за градско развитие", който се изпълнява от ДЗЗД "Фонд за устойчиви градове". Дружествата, партньори във фонда за Южна България, управляват средства, предоставени от Фонда на фондовете, за изпълнение на инструмента и инвестират свои средства за изпълнението на всеки един одобрен проект. Ако не беше финансовият инструмент и кандидатствахме за стандартно банково финансиране, не знам дали щеше да се стигне до сделка", каза Никола Филипов.

Той определя проекта като много по-безрисков в сравнение с този за "Ес мол", на който също е консултант. С наемателите в мола в Сливен е договорен плаващ наем - процент от оборота. Консултантът определя тази практика като неизгодна, защото собственикът поема пазарния риск на наемателите. В Ямбол договорите са непрекъсваеми, а наемът е фиксиран. С Lidl е подписано за 10 години, с останалите договорите ще са петгодишни. "Това ни позволява да сме наясно с очакваните постъпления за следващите пет и дори десет години", казва Филипов. Месечните приходи от наем ще са минимум 130 хил. лева, т.е. над 1.5 млн. лева годишно.

Общината - отзивчива


Целта на проекта е и да подобри градската среда. Инвеститорите започват да строят мост над Тунджа, който после ще дарят на общината. Прогнозната му стойност е 1.2 млн. лева. Мостът създава пряка връзка между града и жителите от кварталите "Възраждане" и "Каргон". "Трейд център Ямбол" вече има споразумение с общината, която поема ангажимента да построи пътя след моста и кръгово движение в самия квартал. Ще има и велоалеи. Предвидени са 350 хил. евро за озеленяване. Финансирането на пътя вече е залегнало в общинския бюджет по информация на Гочев. Той отбелязва, че работят много добре и с предишното, и със сегашното ръководство на община Ямбол, която им съдейства напълно за разрешителните. "Това, което в София отнема година и половина, в Ямбол става за седмица. Затова и в града навлязоха инвестиции", добавя Димитър Гочев.

Потенциалът на Ямбол

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

Когато в Белгия обсъждали риска от сделката, един от въпросите бил дали е целесъобразна такава голяма инвестиция за град, в който средната нетна заплата е 350 евро, разказва Никола Филипов. Наложило се да обясняват специфики на икономиката като сив сектор и трансфери от българите в чужбина. По оценка на Димитър Гочев в момента Ямбол е по-добре икономически от Сливен. Там голяма текстилна фабрика откри Едоардо Миролио, има завод на японския автомобилен производител "Язаки". Показателно е, че Lidl ще отвори втори магазин в града. Има Kaufland и изявена регионална верига - "Вилтон", с магазини в Ямбол и Сливен.

Като клиенти за ритейл парка разчитат на жителите на Карнобат, Айтос, Котел, Елхово. В района има и множество богати земеделски села с поминък лозя, пшеница, лавандула и слънчоглед. Откакто беше открито ГКПП "Лесово", през Ямбол има голям румънски и турски автотрафик.