Новият собственик на старата "Електроника"

Тихо и незабележимо в края на миналата година старите сгради на някогашния завод "Електроника" и земята под тях смениха собственика си в израелско-френска сделка за около 26 млн. лева.

През 70-те години на миналия век заводът на бул. "Шипченски проход" 63 в София е от най-големите производители на електронни калкулатори в Европа и сред символите на технопрогрес в България. От петнадесетина години насам сградите представляваха ценност предимно за бизнеса с недвижими имоти.

Абонирайте се за Капитал

Четете неограничено и подкрепяте усилията ни да пишем по важните теми

С продажбата "БСР София", компания на Edmond de Rothschild, окончателно свежда мащабния си проект "София едно" за офиси и жилища на терена на завода, обявен през 2009 г., до първия му етап - двете нови офис сгради от комплекса BSR Sofia One, които си запазва. А купувачът "Бернард инвестмънтс" - компания с френски капитали, взима старите сгради и така разширява портфолиото си от пет офис сгради в източната част на София, като твърди, че засега няма конкретни планове за терена и постройките на него. По информация от наематели в сградите предстоят подобрения.

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

23 дка земя, 33 хил. кв.м офиси

През ноември "БСР София" продава на "Белгравия инвестмънтс" терен от 22.7 дка на бул. "Шипченски проход" 63 за 12.059 млн. лева, а прилежащите му сгради - за 13.691 млн. лева.



По-конкретно става дума за 12-етажна административна сграда (10.75 хил. кв.м РЗП), пететажна производствена (19.567 хил. кв.м РЗП), двуетажна битова (1620 кв.м) и няколко по-малки постройки - двуетажна промишлена сграда - бивши инструментален и галваничен цех, отделна сграда за спортна дейност на две нива, едноетажна промишлена сграда и трафопост. Общата им разгъната застроена площ е 33 хил. кв.м. В тях има наематели.

"БСР София" запазва собствеността си на деветте декара в съседство, върху която през последното десетилетие построи две офис сгради с паркинги. Освен това на дружеството е учредено право за преминаване през парцела на "Белгравия инвестмънтс".

Парцелите на "БСР София" и на "Бернард" "обрамчват" сградата на "Скай сити мол", чийто терен от 13 дка е купен през 2004 г. за 7 млн. лева от "Европа ВН" - компания на собствениците на "Фантастико", като продавач е Българската народна банка.

Петте сгради на "Бернард"

Инфографика Увеличаване Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване

"Имаме споразумение с продавача да не обсъждаме сделката", каза за "Капитал" Виктор Сергиев, управител на "Бернард инвестмънтс" - дружеството, собственик на регистрираното миналия септември "Белгравия инвестмънтс". И добави: "Нямаме конкретни планове за новата покупка".

"Бернард инвестмънтс" е инвеститор в офис сгради с фокус върху източната част на София. Компанията притежава и управлява над 60 000 кв.м нови офисни и търговски площи. През 2011 г. дружеството влиза в България, като първо придобива Iztok Tower на кръговото на 4-и километър на "Цариградско шосе". В края на същата година купува отсрещната сграда, в която е Oriflame, и бизнес център Tetrix на "Драган Цанков". През 2014 г. става собственик на Europark, разположен на изток по бул. "Цариградско шосе". В портфолиото му е и близката до Europark сграда Rubix. Компанията инвестира в Grafix Business Center на ъгълa нa бyл. "Цариградско шoce" с ул. "Йерусалим". През 2018 г. като наемател в новопостроената сграда влезе американската компания Progress (купувачът на "Телерик").

"Тя е изцяло запълнена, при останалите заетостта се движи между 90% и 95%, коментира Виктор Сергиев. По повод на предстоящото излизане на VMWare от Iztok Tower Сергиев твърди, че вече са намерили нов наемател за половината от овакантеното пространство.

"Бернард инвестмънтс" е дружество с основен капитал 47.92 млн. лева и с предмет на дейност придобиване, разпореждане и маркетинг на недвижими имоти, строителство и финансиране изграждането и управлението на недвижими имоти. За 2018 г. то има печалба 3.78 млн. лева, приходи 5.89 млн. лева, активи за 53 млн. лева и задължения за 6.65 млн. лева, сочи регистърът КАПИ. Освен "Белгравия инвестмънтс" групата има още две дъщерни дружества - "Билдинг индустриал груп" и "Офис център Младост 2".

Амбициозният BSR Sofia One

"БСР София" купува терен от 30 дка на завод "Електроника" и сградите, които са отдадени под наем, през лятото на 2008 г. срещу 60.7 млн. лева. Продавач е "АГП дивелопмънт" - дружество на българина с австрийско гражданство Петър Танков. Година по-рано той е придобил завода чрез няколко борсови сделки през две свързани фирми. Различни слухове свързват Танков с Огнян Дойнов, Бисер Димитров и проекта "Нева" (за създаване на завод за електронна техника в Русия, избягвайки ембарговите ограничения за износ на технологии зад желязната завеса). В онези години той работи по различни проекти в България, за някои - в партньорство с банкера Цветан Василев.

През 2009 г. "БСР София" обявява плановете си за комплекс от офисни и жилищни сгради на "Шипченски проход" 63 върху 31.215 дка - един от най-големите проекти за годината.

Планът е за изграждане на пет офисни сгради върху десетина декара, като две от тях трябва да са готови до края на 2011 г. Върху останалата земя на по-късен етап се предвижда строителство на комплекс от жилищни сгради.

Инвестицията е обявена на пазар, на който по това време има множество незаети офис площи. Инвеститорите вече имат договор за отдаване на една от сградите и се надяват, че до две години, когато трябва да е готова и втората, кривата ще е тръгнала нагоре. Уникредит Булбанк кредитира първата фаза на строежа с 20 млн. евро, а самоучастието на "БСР София" е с парцела.

Първата сграда в проекта е завършена през 2012 г., а площта й е 13 000 кв.м. Неблагоприятната конюнктура отлага строителството на втората с шест години. Тя излиза на пазара през 2017 г., като предлага 17 300 кв.м офис площи. Сградите са 11-етажни и сертифицирани по BREEAM. Общата инвестиция в офис комплекса BSR Sofia One е около 30 млн. евро.

Проектът е преосмислен и вместо останалите три сгради са създадени още 100 паркоместа, с което общият им брой за двете сгради достига 340. Сега и земята за планирания комплекс за жилищни сгради е продадена - на "Бернард инвестмънтс".

Според Търговския регистър през 2018 г. "БСР София" е на загуба 1.1 млн. лева при 5 млн. лева година по-рано. Според отчета те се дължат на обезценка на недвижимите имоти, финансови разходи и разходи от данък върху доходите. През 2018 г. усилията на дружеството са насочени към това да намери наематели за цялата нова сградата БСР 2, която вече е на 65% отдадена под наем, както и на БСР 1 и старите сгради на завод "Електроника". Приходите на компанията са 7.2 млн. лв., а активите са оценени на почти 93 млн. лв.

"Бернард инвестмънтс" Когато излиза на имотния пазар през 2011 г., "Бернард инвестмънтс" е собственост на френския инвеститор Никола Рене Колонна-Валевски. Той е мениджър на един от големите фондове за дялови инвестиции - Alken European Opportunities fund. По това време се твърди, че инвестира в България основно лични капитали. После мажоритарен собственик с 90% става дружеството "Софи кепитъл", регистрирано на остров Барбадос. Според Търговския регистър то е собственост на Жерар Филип Емил Клод Люсан, като директор в дружеството е и Филип Жан-Мари Мишел дьо Лавнер Люсан. Дял от 10% има и Виктор Сергиев през дружеството му "Лолтон".

"БСР София" "БСР София" е създадено през 2007 г. за инвестиционния проект "София едно" - комплекс от сгради с различно предназначение върху терен от 31.215 дка. До края на 2014 г. съсобственик в българското дружество с 31.5% е и израелската компания B.S.R. Europe през дружеството си "Гибор Б.С.Р. Юръп БВ". По това време тя е сред най-бързо развиващите се компании за недвижими имоти в Централна и Източна Европа. Има 18 проекта в десет европейски държави, включително и в България, а инвестициите в тях общо са за над 1.3 млрд. евро. На пазара в България BSR вече има история с една продадена офисна сграда и жилищен проект в столичния квартал "Лагера", който става притежание на израелската AFI Europе. В началото на 2015 г. "Гибор" продава дела си в "БСР София" на другите двама акционери. В момента мажоритарен собственик с 91.59% е "ЕДР холдинг" - дъщерна компания на Edmond de Rothschild Real Estate (Eastern Europe). Компанията за дялово инвестиране е част от Edmond de Rothschild - една от големите частни инвестиционни компании в Европа, като управлява активи за над 100 млрд. евро. Миноритарен акционер е "Сити Риълти" (City Realty). Тя е част от Weiss Group, която има бизнес в различни области - внос на автомобили и инвестиции в недвижими имоти в България, Румъния, Грузия и Израел. Като реални собственици на "БСР София" Търговският регистър сочи трима израелски и двама български граждани.