Коронавирус в България и по света
Коронавирус в България и по света
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK
4 27 мар 2020, 11:00, 38822 прочитания

Covid треска при наемите

Наематели отказват да плащат, заради форсмажор. Изходът зависи от готовността за взаимни компромиси и от реакцията на банките

  • LinkedIn
  • Twitter
  • Email
  • Качествената журналистика е въпрос на принципи, професионализъм, но и средства. Ако искате да подкрепите стандартите на "Капитал", може да го направите тук. Благодарим.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg
Ако искате да предоговорите наема за жилището си, защото доходите ви падат в ситуацията с коронавируса, можете да разчитате само на желанието на хазяина си. Това, че длъжникът не разполага с парични средства, не го освобождава от задължението да плати (чл. 81, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), при това не само в гражданския, но и в търговския оборот. Освен ако в договора му не пише, че наемателят, останал без доход, не дължи плащане.

Основният въпрос пред фирмите е колко тежи аргументът, че ситуацията е форсмажорна. В ЗЗД, който е от 1952 г., форсмажорът (непреодолима сила) е формулиран, макар и най-общо. Пандемията сама по себе си не е непреодолима сила, обясняват юристите. Възможно е Covid мерките да са основание за позоваване на форсмажор, ако възпрепятстват изпълнението на конкретни задължения.


Искам форсмажор

В бизнес сферата мерките срещу коронавируса в България директно повлияха върху търговските центрове, ресторантите, заведенията за бързо хранене, баровете, кафенетата, сладкарниците, кината, спортните зали. Те бяха затворени със заповед на министъра на здравеопазването. Вече две седмици оттогава в различни посоки хвърчат писма на наематели в стил "Спирам да плащам, разсрочи ми наема, защото нямам никакви приходи". От правния арсенал беше извадена клаузата за форсмажор. Сега тя е подложена на първия си голям практически текст, откакто през 1996 г. е залегнала в Търговския закон (чл. 306). Covid кризата е от мащаб, непознат от Втората световна война насам, различна е от нея и освен това е все още в развитие.

Уведомленията от наемателите са изискване по закон, като смисълът е бизнес партньорът да знае за непреодолимата сила. Спорно е според юристи дали уведомленията са нужни, след като ситуацията е очевидна. За бизнес хората обаче писмата са вид застраховка, че в бъдеще ще имат правото да се позовават на форсмажор. Въпросното бъдеще е съвсем неясно - епидемиологично, колко продължителни ще са Covid мерките, а и икономически. Бизнесът е в патова ситуация и заел изчаквателна позиция.



"Имаме текуща ситуация, която не е ясно колко ще продължи. Компаниите са много по-ангажирани да установят дългосрочните ефекти от нея. Биха започнали двустранни разговори за наемите, когато имат по-голяма яснота поне за средносрочните ефекти. Най-малкото, за да не им се налага при меняща се ситуация да водят тези разговори всеки ден", обясни Станимира Пашова, партньор и мениджър офис площи в Cushman & Wakefield Forton.

Брейнсторминг в правната сфера

Правните кантори в момента са изключително натоварени и се занимават с договорни отношения. Юристи излизат с коренно противоположни становища по въпроса кое е форсмажор и кое не. Обсъждат се хипотези, идеи и варианти. "Страните по договора тълкуват различно според това дали им се дължат пари, или парите ги дължат те. За нас като наемател, който дължи пари, обстоятелството е форсмажорно. За голяма част от наемодателите по отношение на нас не е, но към банките кредитори е", обяснява мениджър за България на голяма международна верига за бързо хранене. Юристи също признават, че има аргументи в полза на всяка от двете страни.

Консенсусно е, че еднозначни отговори няма и трябва да се преценява случай по случай. "Форсмажорът е сложен фактически състав. Той не се изчерпва само с настъпването на непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, каквото са Covid мерките. Вземат се предвид и видът неизпълнение, което съответната страна твърди, че е настъпило, и причинно-следствената връзката между събитието и неизпълнението", коментира Антония Маврова, партньор в българския офис на Kinstellar.

"Всички наемни правоотношения следва да бъдат разглеждани конкретно за всеки отделен случай на база на съответните договорни отношения и алтернативни възможности за осъществяване на дейност при условията на предприетите мерки. Общото правило следва да е, че изпълнението на паричните задължения не се спира, освен ако не се докажат всички кумулативни предпоставки за освобождаване от отговорност", добавя адвокат Юра Минчева от EY.

А общата препоръка към наемателите и наемодателите е да влязат в диалог и да опитат да се разберат помежду си, като отложат крайните решения за момента, когато ситуацията ще е по-ясна. Още повече че в момента съдилищата не работят и те нямат други полезни ходове.

Някои от случаите вероятно ще стигнат и до съд - например тези за стопанска непоносимост. Тази клауза следва непреодолимата сила. Прилага се при рязка промяна в икономическата конюнктура, когато изпълнението на задължението е възможно, но е разорително за една от страните. В такива ситуации съдът може да промени или прекрати договора.

Моловете - в епицентъра на земетръса

Моловете се оказаха почти в епицентъра на наемния земетръс. Мениджърите пратиха уведомителни писма до наемателите още в деня на затварянето - 13 март. После и наемателите са ги залели с писма. "Всеки пише до всеки - спирам да плащам и разсрочи ми наема, защото нямам никакви приходи", обяснява Стефан Косев от Regents.

Фактурите за март вече са издадени. Наемателите, които са платили, питат какво ще стане с наемите за след 13-о число. А при издадена фактура моловете трябва да платят ДДС, дори и към тях да не е постъпило плащане, обяснява Иван Граматиков, мениджър търговски площи в Cushman & Wakefield Forton. "За мен ще е странно, ако моловете издадат фактури и в началото на април", добави той.

"За наемателите е много тежко. Важно им е да запазят персонала си. Държавата дава 60% от заплатите. Преди това обаче те трябва да платят изцяло осигуровките и останалите 40%, при положение че от две седмици нямат и лев приход, а само разходи. Имат вноски към банки, по лизинг, сроковете текат, пишат писма с очакване за някакво разсрочване", казва той. Юристи добавят, че и сървис таксите към моловете - за почистване, осветление, охрана и прочее, продължават да са дължими въпреки затварянето.

Всички са много объркани и очакват правителството да излезе с някакво решение, за да подпомогне бизнеса по примера на другите страни, казва наемател.

Запитани от "Капитал", мениджъри на The Mall, Paradise Center, Serdika и Bulgaria Mall заявиха, че засега е много рано за каквито и да било действия.

"Договорите в моловете са много тежки, изпитани са в кризи. И там ще има войни. Мениджърите искат да си запазят приходите, но ще искат да си запазят и наемателите, ще се наложат компромиси и от двете страни", добавя Стефан Косев.

Хазяите по централните търговски улици също са неотстъпчиви, но е по-лесно наемните договори с тях да бъдат разтрогнати, коментират търговци.

Погром при ресторантите, детайл с доставките
Голяма част от заведенията за бързо хранене са затворени. Предлагат доставки по домовете и take away

Фотограф: Георги Кожухаров

"Положението е предфалитно. Всичко зависи от компромисите, които ще направят хората по веригата", каза собственик на шест ресторанта (под наем) в София. Уведомили са наемодателите си, че няма да плащат наем за времето на извънредното положение. Пледират за форсмажор на основание действията на държавата и кризисния щаб по затваряне на ресторантите.

Според юристи основателно ли е позоваването на форсмажор при ресторантите зависи от конкретния случай. "Форсмажорът означава, че никой не може да изпълни задължението си да плати наема. Има обаче заведения, които, макар да не работят с клиенти, извършват доставка на храна", коментира Димитър Влаевски, адвокат в Schoenherr.

Собственикът на шестте ресторанта обаче контрира, че в момента доставките при тях не вървят. Хората са наплашени, нямат пари, а и "изкупиха магазините" и готвят вкъщи. Други от сектора обясняват, че голям дял от ресторантския оборот идва от напитки и с доставки на храни не успяват да компенсират.

"Ако преди доставките са били например 10% от оборота, сега да достигнат 15 - 20%. Някой може да каже - заведението работи. Но това е разорително за него, защото поддържа персонал, плаща ток и храна и едва ли може да се издържа с 15 - 20% от предишния му оборот. Съвсем различно е, ако става дума за верига пицарии, които разчитат основно на доставки по домовете и имат само няколко обекта под наем", добавя Димитър Влаевски.

Такъв е случаят с Domino's, които коментираха, че от началото на кризата доставките им на пица са нараснали с около 10%, но общият брой на поръчките е паднал с около 10%. Отчасти защото са затворили физическите си обекти, където са консумирали около 25 - 30% от посетителите. Друго обяснение е, че хората са по домовете си, готвят по-често и опитват да пестят.

При различните обекти наемите са около 15 и 20% от оборота. "След заплатите и данъците бих сложил наемите на трето място като разход заедно с доставките. Особено сега, когато доставките на продукти намаляха, тъй като огромна част от заведенията ни са затворени и работим само като разнасяме по домовете и на take away", казва казва мениджър на международна верига със заведения в страната.

Офис сегментът - извън форсмажора

Вече са канселирани 6 - 8% от 650-те работни места при нас - главно на фрилансъри и малки екипи, които са най-засегнати от Covid кризата. Това обясни Петя Липева, главен навигатор на Puzl Coworking, едно от най-големите споделени работни пространства в София. Cподелените офис пространства са от най-уязвимите при сегашната криза, защото договорите, които подписват там, са по-краткосрочни и по-лесни за разваляне. Освен това немалка част от наемателите им са стартъпи, които са по-чувствителни на случващото се в момента.

"Определили сме отстъпка от наемите като процент, която можем да си позволим за сметка на нашите запаси. Разговаряме с членовете си и им предлагаме, ако са много засегнати от кризата, да се възползват от нея, а ако не са, да останат на сегашния си наем, за да можем да я предоставим на други, които са по-нуждаещи се", казва Петя Липева. Засега около 20% от членовете са се възползвали, но по-ясна картина се очаква в края на месеца. Обикновено работните места на Puzl Coworking са заети 95%, но в момента дневно се ползват само 10 - 15 места.

"Получихме официални писма и обаждания от няколко наематели. Всички искат някакъв жест, остъпка, rent free или редукция - за между един и пет месеца, според бизнеса им. Това, че засега са по-скоро изключение, не ме успокоява. Осъзнавам, че с течение на времето ще стават все повече", коментира мениджър с широко портфолио от офис сгради.

Първите реакции са от фирмите, чийто бизнес е пряко засегнат, и от мултинационални компании. В сектора се говори за наематели, които директно казват, че няма да платят, или такива, които се изнасят от бизнес сгради - обикновено по-малко фирми. Замръзват вече договорени сделки за наем. Чуват се тревожни сигнали и от основните наематели - IT компаниите.

"Ние вероятно ще помогнем, но сме се финансирали в банки, а тези банки очакват да им платим. Много е важно всички по веригата да получат глътка въздух. Ако банките ти дадат възможност да отложиш плащания по лихви и главница, тогава теоретично имаш ресурси, за да направиш нещо и за наемателите по веригата", казва мениджърът.

"Към момента не е масово да се иска наемите на офиси да бъдат намалени, твърди Станимира Пашова, партньор и мениджър офис площи в Cushman & Wakefield Forton. Не е забранено да се ходи на работа. Никой не е затворил офис сградите. Факт е, че компаниите са преминали на дистанционна работа. При различните офис сгради между 30% и 90% от обитателите работят от вкъщи - средно по-голямата част от тях. Не е ясно обаче колко време ще продължи тази ситуация и какви ще са малко по-дългосрочните последици от нея. Едно е да не използваш офиса за месец или два, а друг е въпросът какво ще се случи с бизнеса на дадената компания", добавя тя.

Засега преобладаващата част от бизнеса се опитва да си подреди нещата във вариант, в който след 2-3 месеца ще се върне към обичайния си начин на живот, по нейна информация. На тази база се правят планове и сценарии какво ще се случи в рамките на следващите 6 - 12 месеца. Много е важно обаче какъв ще е отговорът на банките, които са ключ към дългосрочните и краткосрочните решения в ситуацията.

Капитал #12

Текстът е част от брой 12 на седмичния Капитал (27 март - 2 април). В броя ще прочетете още:


Новия брой на"Капитал" можете да намерите в магазините на "Фантастико", "Билла", СВА, във веригите бензиностанции OMV, Eko, Shell, Lukoil, както и в обектите на Inmedio и в други магазини за хранителни стоки и бензиностанции.

Прочетете

Следете в реално време ситуацията с Covid-19
  • Facebook
  • Twitter
  • Зарче
  • Email
  • Ако този материал Ви е харесал или желаете да изразите съпричастност с конкретната тема или кауза, можете да ни подкрепите с малко финансово дарение.

    Дарение
    Плащането се осъществява чрез ePay.bg

Прочетете и това

Покупко-продажбите на имоти спадат с 55% през април 3 Покупко-продажбите на имоти спадат с 55% през април

В София сделките намаляват с една трета, в петте големи града - наполовина, показват данни на Агенция по вписванията

26 май 2020, 6073 прочитания

Десетилетие след жилищната криза се задават нови рискове 2 Десетилетие след жилищната криза се задават нови рискове

Сенчестото банкиране се свързва с близо половината ипотечни кредити в САЩ

24 май 2020, 14423 прочитания

24 часа 7 дни
Бюлетин

Бюлетин "Covid 19"

Всеки ден научавайте най-важното и актуалното по темата, без излишна емоция, с данни, факти и проверена информация.

 
Капитал

Абонирайте се и получавате повече

Капитал
  • Допълнителни издания
  • Остъпки за участие в събития
  • Ваучер за реклама
Още от "Строителство и имоти" Затваряне
"БГсклад": Пазарът на индустриални имоти се сви с 90% след извънредното положение

Търсене има само при логистичните площи и складовете за електронна търговия

Още от Капитал
Млякото и яйцата ще са след 30 минути на вратата ви

Заради коронавируса онлайн търговията с бързооборотни стоки преживява страхотен бум в цял свят

Софийският адрес за френски макарони

Chez Fefe е първият специализиран бутик, който приготвя традиционния десерт

Чиновници в излишък

Държавната служба е желана заради сигурността по време на криза и гарантираната заплата

Магистрала без правила

"Хемус" вече се строи и планът на властта е да бъде готова след четири години. Цената обаче е заобикаляне на законите и непрозрачно харчене на милиарди левове

Майсторът, Маргарита и ние

Романът на Булгаков се завръща в книжарниците като колекционерско издание

Шоуто трябва да продължи, но как

Пандемията промени значението и начина на работа на вечерните шоута, независимо дали говорим за Джон Оливър или Николаос Цитиридис

X Остават ви 0 свободни статии
0 / 10