Covid треска при наемите
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Covid треска при наемите

От две седмици наемателите в моловете имат само разходи и никакви приходи

Covid треска при наемите

Наематели отказват да плащат, заради форсмажор. Изходът зависи от готовността за взаимни компромиси и от реакцията на банките

Боряна Генчева, Росен Босев
40408 прочитания

От две седмици наемателите в моловете имат само разходи и никакви приходи

© Надежда Чипева


Ако искате да предоговорите наема за жилището си, защото доходите ви падат в ситуацията с коронавируса, можете да разчитате само на желанието на хазяина си. Това, че длъжникът не разполага с парични средства, не го освобождава от задължението да плати (чл. 81, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), при това не само в гражданския, но и в търговския оборот. Освен ако в договора му не пише, че наемателят, останал без доход, не дължи плащане.

Основният въпрос пред фирмите е колко тежи аргументът, че ситуацията е форсмажорна. В ЗЗД, който е от 1952 г., форсмажорът (непреодолима сила) е формулиран, макар и най-общо. Пандемията сама по себе си не е непреодолима сила, обясняват юристите. Възможно е Covid мерките да са основание за позоваване на форсмажор, ако възпрепятстват изпълнението на конкретни задължения.

Искам форсмажор

В бизнес сферата мерките срещу коронавируса в България директно повлияха върху търговските центрове, ресторантите, заведенията за бързо хранене, баровете, кафенетата, сладкарниците, кината, спортните зали. Те бяха затворени със заповед на министъра на здравеопазването. Вече две седмици оттогава в различни посоки хвърчат писма на наематели в стил "Спирам да плащам, разсрочи ми наема, защото нямам никакви приходи". От правния арсенал беше извадена клаузата за форсмажор. Сега тя е подложена на първия си голям практически текст, откакто през 1996 г. е залегнала в Търговския закон (чл. 306). Covid кризата е от мащаб, непознат от Втората световна война насам, различна е от нея и освен това е все още в развитие.

Уведомленията от наемателите са изискване по закон, като смисълът е бизнес партньорът да знае за непреодолимата сила. Спорно е според юристи дали уведомленията са нужни, след като ситуацията е очевидна. За бизнес хората обаче писмата са вид застраховка, че в бъдеще ще имат правото да се позовават на форсмажор. Въпросното бъдеще е съвсем неясно - епидемиологично, колко продължителни ще са Covid мерките, а и икономически. Бизнесът е в патова ситуация и заел изчаквателна позиция.

"Имаме текуща ситуация, която не е ясно колко ще продължи. Компаниите са много по-ангажирани да установят дългосрочните ефекти от нея. Биха започнали двустранни разговори за наемите, когато имат по-голяма яснота поне за средносрочните ефекти. Най-малкото, за да не им се налага при меняща се ситуация да водят тези разговори всеки ден", обясни Станимира Пашова, партньор и мениджър офис площи в Cushman & Wakefield Forton.

Брейнсторминг в правната сфера

Правните кантори в момента са изключително натоварени и се занимават с договорни отношения. Юристи излизат с коренно противоположни становища по въпроса кое е форсмажор и кое не. Обсъждат се хипотези, идеи и варианти. "Страните по договора тълкуват различно според това дали им се дължат пари, или парите ги дължат те. За нас като наемател, който дължи пари, обстоятелството е форсмажорно. За голяма част от наемодателите по отношение на нас не е, но към банките кредитори е", обяснява мениджър за България на голяма международна верига за бързо хранене. Юристи също признават, че има аргументи в полза на всяка от двете страни.

Консенсусно е, че еднозначни отговори няма и трябва да се преценява случай по случай. "Форсмажорът е сложен фактически състав. Той не се изчерпва само с настъпването на непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, каквото са Covid мерките. Вземат се предвид и видът неизпълнение, което съответната страна твърди, че е настъпило, и причинно-следствената връзката между събитието и неизпълнението", коментира Антония Маврова, партньор в българския офис на Kinstellar.

"Всички наемни правоотношения следва да бъдат разглеждани конкретно за всеки отделен случай на база на съответните договорни отношения и алтернативни възможности за осъществяване на дейност при условията на предприетите мерки. Общото правило следва да е, че изпълнението на паричните задължения не се спира, освен ако не се докажат всички кумулативни предпоставки за освобождаване от отговорност", добавя адвокат Юра Минчева от EY.

А общата препоръка към наемателите и наемодателите е да влязат в диалог и да опитат да се разберат помежду си, като отложат крайните решения за момента, когато ситуацията ще е по-ясна. Още повече че в момента съдилищата не работят и те нямат други полезни ходове.

Някои от случаите вероятно ще стигнат и до съд - например тези за стопанска непоносимост. Тази клауза следва непреодолимата сила. Прилага се при рязка промяна в икономическата конюнктура, когато изпълнението на задължението е възможно, но е разорително за една от страните. В такива ситуации съдът може да промени или прекрати договора.

Моловете - в епицентъра на земетръса

Моловете се оказаха почти в епицентъра на наемния земетръс. Мениджърите пратиха уведомителни писма до наемателите още в деня на затварянето - 13 март. После и наемателите са ги залели с писма. "Всеки пише до всеки - спирам да плащам и разсрочи ми наема, защото нямам никакви приходи", обяснява Стефан Косев от Regents.

Фактурите за март вече са издадени. Наемателите, които са платили, питат какво ще стане с наемите за след 13-о число. А при издадена фактура моловете трябва да платят ДДС, дори и към тях да не е постъпило плащане, обяснява Иван Граматиков, мениджър търговски площи в Cushman & Wakefield Forton. "За мен ще е странно, ако моловете издадат фактури и в началото на април", добави той.

"За наемателите е много тежко. Важно им е да запазят персонала си. Държавата дава 60% от заплатите. Преди това обаче те трябва да платят изцяло осигуровките и останалите 40%, при положение че от две седмици нямат и лев приход, а само разходи. Имат вноски към банки, по лизинг, сроковете текат, пишат писма с очакване за някакво разсрочване", казва той. Юристи добавят, че и сървис таксите към моловете - за почистване, осветление, охрана и прочее, продължават да са дължими въпреки затварянето.

Всички са много объркани и очакват правителството да излезе с някакво решение, за да подпомогне бизнеса по примера на другите страни, казва наемател.

Запитани от "Капитал", мениджъри на The Mall, Paradise Center, Serdika и Bulgaria Mall заявиха, че засега е много рано за каквито и да било действия.

"Договорите в моловете са много тежки, изпитани са в кризи. И там ще има войни. Мениджърите искат да си запазят приходите, но ще искат да си запазят и наемателите, ще се наложат компромиси и от двете страни", добавя Стефан Косев.

Хазяите по централните търговски улици също са неотстъпчиви, но е по-лесно наемните договори с тях да бъдат разтрогнати, коментират търговци.

Погром при ресторантите, детайл с доставките

Голяма част от заведенията за бързо хранене са затворени. Предлагат доставки по домовете и take away
Фотограф: Георги Кожухаров

"Положението е предфалитно. Всичко зависи от компромисите, които ще направят хората по веригата", каза собственик на шест ресторанта (под наем) в София. Уведомили са наемодателите си, че няма да плащат наем за времето на извънредното положение. Пледират за форсмажор на основание действията на държавата и кризисния щаб по затваряне на ресторантите.

Според юристи основателно ли е позоваването на форсмажор при ресторантите зависи от конкретния случай. "Форсмажорът означава, че никой не може да изпълни задължението си да плати наема. Има обаче заведения, които, макар да не работят с клиенти, извършват доставка на храна", коментира Димитър Влаевски, адвокат в Schoenherr.

Собственикът на шестте ресторанта обаче контрира, че в момента доставките при тях не вървят. Хората са наплашени, нямат пари, а и "изкупиха магазините" и готвят вкъщи. Други от сектора обясняват, че голям дял от ресторантския оборот идва от напитки и с доставки на храни не успяват да компенсират.

"Ако преди доставките са били например 10% от оборота, сега да достигнат 15 - 20%. Някой може да каже - заведението работи. Но това е разорително за него, защото поддържа персонал, плаща ток и храна и едва ли може да се издържа с 15 - 20% от предишния му оборот. Съвсем различно е, ако става дума за верига пицарии, които разчитат основно на доставки по домовете и имат само няколко обекта под наем", добавя Димитър Влаевски.

Такъв е случаят с Domino's, които коментираха, че от началото на кризата доставките им на пица са нараснали с около 10%, но общият брой на поръчките е паднал с около 10%. Отчасти защото са затворили физическите си обекти, където са консумирали около 25 - 30% от посетителите. Друго обяснение е, че хората са по домовете си, готвят по-често и опитват да пестят.

При различните обекти наемите са около 15 и 20% от оборота. "След заплатите и данъците бих сложил наемите на трето място като разход заедно с доставките. Особено сега, когато доставките на продукти намаляха, тъй като огромна част от заведенията ни са затворени и работим само като разнасяме по домовете и на take away", казва казва мениджър на международна верига със заведения в страната.

Офис сегментът - извън форсмажора

Вече са канселирани 6 - 8% от 650-те работни места при нас - главно на фрилансъри и малки екипи, които са най-засегнати от Covid кризата. Това обясни Петя Липева, главен навигатор на Puzl Coworking, едно от най-големите споделени работни пространства в София. Cподелените офис пространства са от най-уязвимите при сегашната криза, защото договорите, които подписват там, са по-краткосрочни и по-лесни за разваляне. Освен това немалка част от наемателите им са стартъпи, които са по-чувствителни на случващото се в момента.

"Определили сме отстъпка от наемите като процент, която можем да си позволим за сметка на нашите запаси. Разговаряме с членовете си и им предлагаме, ако са много засегнати от кризата, да се възползват от нея, а ако не са, да останат на сегашния си наем, за да можем да я предоставим на други, които са по-нуждаещи се", казва Петя Липева. Засега около 20% от членовете са се възползвали, но по-ясна картина се очаква в края на месеца. Обикновено работните места на Puzl Coworking са заети 95%, но в момента дневно се ползват само 10 - 15 места.

"Получихме официални писма и обаждания от няколко наематели. Всички искат някакъв жест, остъпка, rent free или редукция - за между един и пет месеца, според бизнеса им. Това, че засега са по-скоро изключение, не ме успокоява. Осъзнавам, че с течение на времето ще стават все повече", коментира мениджър с широко портфолио от офис сгради.

Първите реакции са от фирмите, чийто бизнес е пряко засегнат, и от мултинационални компании. В сектора се говори за наематели, които директно казват, че няма да платят, или такива, които се изнасят от бизнес сгради - обикновено по-малко фирми. Замръзват вече договорени сделки за наем. Чуват се тревожни сигнали и от основните наематели - IT компаниите.

"Ние вероятно ще помогнем, но сме се финансирали в банки, а тези банки очакват да им платим. Много е важно всички по веригата да получат глътка въздух. Ако банките ти дадат възможност да отложиш плащания по лихви и главница, тогава теоретично имаш ресурси, за да направиш нещо и за наемателите по веригата", казва мениджърът.

"Към момента не е масово да се иска наемите на офиси да бъдат намалени, твърди Станимира Пашова, партньор и мениджър офис площи в Cushman & Wakefield Forton. Не е забранено да се ходи на работа. Никой не е затворил офис сградите. Факт е, че компаниите са преминали на дистанционна работа. При различните офис сгради между 30% и 90% от обитателите работят от вкъщи - средно по-голямата част от тях. Не е ясно обаче колко време ще продължи тази ситуация и какви ще са малко по-дългосрочните последици от нея. Едно е да не използваш офиса за месец или два, а друг е въпросът какво ще се случи с бизнеса на дадената компания", добавя тя.

Засега преобладаващата част от бизнеса се опитва да си подреди нещата във вариант, в който след 2-3 месеца ще се върне към обичайния си начин на живот, по нейна информация. На тази база се правят планове и сценарии какво ще се случи в рамките на следващите 6 - 12 месеца. Много е важно обаче какъв ще е отговорът на банките, които са ключ към дългосрочните и краткосрочните решения в ситуацията.

Ако искате да предоговорите наема за жилището си, защото доходите ви падат в ситуацията с коронавируса, можете да разчитате само на желанието на хазяина си. Това, че длъжникът не разполага с парични средства, не го освобождава от задължението да плати (чл. 81, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), при това не само в гражданския, но и в търговския оборот. Освен ако в договора му не пише, че наемателят, останал без доход, не дължи плащане.

Основният въпрос пред фирмите е колко тежи аргументът, че ситуацията е форсмажорна. В ЗЗД, който е от 1952 г., форсмажорът (непреодолима сила) е формулиран, макар и най-общо. Пандемията сама по себе си не е непреодолима сила, обясняват юристите. Възможно е Covid мерките да са основание за позоваване на форсмажор, ако възпрепятстват изпълнението на конкретни задължения.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

4 коментара
  • 1
    zun59432773 avatar :-|
    zun59432773

    Мисля, че личи тотално неразбиране на проблема. Защото всъщност това е само началото. Всъщност дали месец или два даден мол ще е затворен и респективно наемателите му ще реализират 0 приход е върхът на айсберга. След това ще последват поне 3-4 години, в които ако наемателят направи средно 50% от средния оборот за 2019 трябвя да вика ура и удря шапката си в тавана. През 2008 и последващите години беше точно така. Минахме през това сито, тогава често изполвахче Арбитража към БТПП, където стопанската непоносимост беше уважена като аргумент за значителна редукция на наемните нива, но това водеше да прекратяване на договора и обикновено Наемодателите го правеха напук на наемателите, защото след това отдаваха същия имот за наполовина по-ниска цена. И един съвет към наемателите! Без общи действия, единствените които ще постигнат успех, са тези, на които всъщност редукция не им е необходима, защото те така или иначе плащат символичен фиксиран наем и дължат разбира се оборотен наем - Зара и марките от групата, H&M итн. Така че, правете обединение, упълномощете адвокат и им ударете контрата на Наемодателите. Всъщност като платиха баснословна цена за моловете сегашните Наемодатели трябва да поемат своята част от проблема!

  • 2
    bgbebe avatar :-|
    Стършел

    Моят наемодател ми се обади сам и ми каза че намаля наема на магазина с 40% докато се оправят нещата. Не съм го молил, изцяло по негова инициатива е. Направи го библейски- в деня на архангел Гавраил, божият вестоносец който носи добри вести. Първо ми благодари че редовно съм му плащал наема и после ми съобщи решението си. Честно казано ме разчуства, пуснах една сълза и му благодарих, благодарих и на господ. Обмислям как да му върна жеста, и покажа благодарност чисто по човешки. Също така смятам да намяла наема на мой наемател. Веригата не трябва да прекъсва. Добрината и човещината са важни. Може би разсъждавам така защото нямам кредити и ми е по-лесно. Пазете се всички. Само министъра ме обиди като каза че сме социално изолирани маргинали самоосигуряващите се. Загорча ми, но простотията винаги я е имало. Бъдете добри хора и всичко ще се оправи!

  • 3
    dmh46643791 avatar :-|
    dmh46643791

    Ауу колко се загрижили мизерниците от капитал за моловете. Ще духат супата както и вие. Моловете са богати, а кризата е форсмажор. Няма клиенти, обектите са затворени със заповед. Бизнесите в това число и моловете си поемат риска за тяхна сметка от евентуална промяна в законодателство и закони. И това да ви е ясно.

  • 4
    bozavino avatar :-|
    Boyan Maximov

    Не само юристите но и всички лобисти, са на мнението, че пандемията ве е форсмажорно статукво :) Наемателя няма да плаща, наемодателя пък няма да плаща на бапката си... И естествено, накрая юдите ще си защитят интереса. Така е откак чичо Ади го няма, за да ги настани в почивните им домове.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Смелото IPO на Airbnb

Смелото IPO на Airbnb

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK