Жилищният пазар е в ступор
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Жилищният пазар е в ступор

Пазарът на жилища изчаква на червено. Загадка е накъде ще тръгне, когато светне зелено

Жилищният пазар е в ступор

Плановете за покупка на дом масово се отлагат. Банките леко затягат кредитирането. Строителството зависи от банките

Боряна Генчева
61145 прочитания

Пазарът на жилища изчаква на червено. Загадка е накъде ще тръгне, когато светне зелено

© Цветелина Белутова


Пазарът на жилища се развиваше добре, докато не се намесиха коронавирусът и оперативният щаб. Сега той е почти замръзнал. Под леда все пак тече вял живот - възможни са и се случват сделки, но далеч по-малко, отколкото преди. На различните етапи - строителство, кредитиране, продажби, изповядване, виталността е различна, според степента на ограниченията. В краткосрочен план със затаен дъх се очакват решения на банките за жилищното кредитиране. В дългосрочен - всичко зависи от продължителността на здравната и от тежестта на икономическата криза. Прокрадват се догадки как ще се променят пазарът и цените след кризата.

Неотложност при нотариусите

Да се изповяда сделка в момента не е невъзможно. Работят дежурни нотариуси и нотариуси на пълно работно време. Работи и Агенцията по вписванията. Законът за извънредното положение (чл. 5) ограничи дейността на нотариусите до неотложни производства (без обаче да дефинира кои са такива) при спазване на здравно-хигиенните изисквания. "Удостоверяването може да се извърши само при наличието заедно на тези две предпоставки. Страните, явявайки се пред нотариус, е необходимо да аргументират защо смятат, че им е неотложно. Нотариусът е автономен и той взема решението дали да допусне удостоверяването", обясни Красимир Анадолиев, председател на Съвета на нотариусите. При сделки с недвижими имоти съветът препоръчва аргументите да са изложени писмено.

Когато става дума за покупко-продажба, е относително ясно. "Целта осигуряване на жилище е достатъчно неотложна. Особено ако е с банков кредит. Тогава има три зависимости - между продавач, купувач и банка, и подписани два договора с ангажименти - предварителният и договорът за кредит", коментира нотариус Иван Дахтеров, чиято кантора е една от големите в София.

Има твърдения, че нотариусите нямат право на повече от две сделки дневно. И някои инвеститори се оплакват, че изповядването на пет-шест ипотеки например отнема цяла седмица. По този повод Красимир Анадолиев обясни: "В едни от препоръките до нотариусите условно и примерно е указано, че две сделки биха били нещо нормално, за да се спазват стриктно здравно-хигиенните изисквания. Но няма нормативна регламентация за броя и вида неотложни удостоверявания, нито съветът е органът, който може да ги администрира."

Съветът на нотариусите е отправил и множество други препоръки, свързани най-вече със здравно-хигиенните изисквания. А неспазването от страна на гражданите е основание нотариусът да откаже удостоверяването.

В препоръките на Съвета на нотариусите се подчертава необходимостта от дезинфекция, от ограничен брой посетители, да не се допускат повече от двама души над 60 години на едно място, предварителни уговорки по телефон, плащане само по банков път и др.

"Необходим е баланс: Нотариусите да осигурят достъп до услугата съгласно изискванията на закона, защото наистина има неотложни случаи. Така икономиката да функционира, макар и на по-ниски обороти. Освен това удостоверяването на сделки с недвижими имоти носи приход в общинските бюджети, което също е от значение в сегашната ситуация. Допреди 13 март местните данъци от продажби бяха второто перо като постъпления за общината", обясни Красимир Анадолиев.

Нотариус Иван Дахтеров отбелязва: "Сделките непрекъснато намаляват заради страха от болестта. Положителното и малко странно към момента е, че въпреки всичко исканията за сключване на сделки продължават. Първата и основна причина е банковото кредитиране. Втората - че средствата, вложени в имоти, са по-защитими във времена като тези."

Пауза при брокерите

"Последните три седмици пазарът е много бавен. Отлагат се сделки - заради спецификата на извънредното положение, а не заради липса на интерес", обяснява Младен Митов, главен анализатор в "Явлена". Хората следят имотния пазар в интернет, интересуват се и питат, но избягват да ходят по огледи и по сделки или го правят само в краен случай.

"Плановете за покупка на жилище в общия случай се слагат на пауза и се отлагат за след кризата. Хората изчакват, за да видят как тя ще се отрази на пазара на имоти", казва Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. Агенцията отчита спад в продажбите от около 70% в сравнение с времената отпреди 13 март. "През първата седмица от извънредното положение сделките се сключваха по инерция. През втората стигнаха точката на замръзване. През третата активността започва да се завръща", добавя тя.

В безвремието брокерите се опитват да въвеждат дигитални технологии в бизнеса си, следят най-дребните знаци на пазара и гадаят за задаващите се промени в сектора.

Наблюдават например как при мотивирани купувачи сделки се сключват много бързо. Хората се явяват подготвени на физическия оглед и ако харесат - делово капарират. Няма го доскорошния самоцелен "огледен туризъм" и безкрайното обикаляне и избиране.

Друга особеност на момента е, че започват да се появяват запитвания за ваканционни имоти и селски къщи дори от чужденци. Това подхранва очакванията, че след изолацията ще нарасне търсенето на имоти, които предлагат възможност за почивка и уединение на собствена територия.

Кои са купувачите

Мотивираните купувачи в сегашната ситуация са няколко типажа. Основно хора с жилищна нужда, които вече са обмисляли или задвижили покупка. "Залага се на апартаменти на стабилен инвеститор пред завършване или на обзаведени апартаменти, които се предлагат на разумни цени. Под разумна разбирам цена от 75-80 хил. евро за двустаен апартамент, при положение че за този тип жилища искаха по 100 хил. евро, и то в непредпочитани квартали", казва Полина Стойкова.

Друг тип са хора със средства, които търсят къде да ги вложат. "Оглеждат пазара за някой притиснат продавач, готов да направи отстъпка от 5-10 хил. евро надолу в цената", отбелязва Тихомир Тошев, кредитен консултант и управител на "Кредит център". "Виждате, че анализатори говорят за 20-30% спад, и някои купувачи търсят този спад веднага. Със сигурност при криза има хора, които спешно се нуждаят от пари кеш, но за момента притиснатите продавачи са много малко", добавя той.

Адвокати отбелязват, че все по-актуални стават консултациите как да се развалят ангажименти, поети по кредитни или наемни договори и по сделки с имоти. Възможно е пазарът да се развие и в тази посока. "Засега клиентите не се отказват от сделките си. Банките в момента приключват отпускането на кредити така, както са уговорени преди кризата. Хората, подписали предварителни договори, дори бързат да минат през нотариус, защото не са сигурни дали ограничителните мерки няма да засегнат възможността за изповядване на сделки", обяснява Ирена Перфанова, зам.-председател на Национално сдружение "Недвижими имоти".

Тя добавя, че за развитието на пазара са много важни предстоящите решения на банките за жилищното кредитиране. Най-зависими от него са новото строителство и потенциалните му клиенти. (До редакционното предаване на текста все още се очакваше позицията на Европейския банков орган - бел. авт.)

Банките искат по-голямо самоучастие

Няколко банки вече уведомиха, че затягат политика си на отпускане на кредити за нови клиенти, съобщи Тихомир Тошев от "Кредит център". "Промяната на условията е основно при процента на финансиране. Преди масовият процент на пазара беше 85%, а някои банки кредитираха и до 90%. В момента се очертава финансиране до 80% за големите градове на страната и 70% за по-малките. При лихвите няма промяна и засега не се и очаква има", подчерта той.

Банките отказват да кредитират в сектори, засегнати от кризата с коронавируса - ресторантьорство, хотелиерство, туристически услуги. Но и клиентите от тези сектори не търсят ипотечни кредити.

Освен това започват да ограничават кредитирането за покупка на обекти, които са след акт 14 - на груб строеж. Изключение правят случаите, когато банката е кредитирала и строителя, т.е. запозната е с финансовите му дела и му има доверие. Финансирането на акт 15 и акт 16 ще продължи. "И банките имат същите притеснения като купувачите - че даден строител може да изпита затруднения да завърши сградата", коментира Тихомир Тошев.

Строителството продължава засега

Строителите на жилища продължават да работят. Поне на хартия за бранша няма забрани
Фотограф: Цветелина Белутова

Инвеститорите в жилищно строителство се притесняват от евентуални банкови рестрикции върху кредитирането, тъй като около 35% от клиентите им (за София) са с ипотечни кредити.

"Тезата ни е, че банките трябва да са обществено отговорни и солидарни, защото работят не със свои, а с наши пари - на гражданите и на фирмите. От тяхното решение ще зависи икономиката", коментира Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСПБ).

Според него хората "ще продължат да искат да купуват жилища - стоката е търсена и необходима. У населението има към 58 млрд. лева, а и в несигурна ситуация като тази жилището е крепост". Дори очаква към жилищното строителство да се насочи капитал.

Строителите в момента работят и продават. За бранша няма ограничения. В него хората обикновено работят на открито и на голяма дистанция. В сектора на жилищното строителство са ангажирани около 150 хил. души в страната и като се вземат предвид семействата им, на строителството разчитат около половин милион души по данни на НАСПБ.

"Имам подсигурено финансиране от банка и на този етап нямам проблеми", казва Богомил Николов, инвеститор в комплекса Gora. Притесненията му са свързани с доставките на определени довършителни материали през Италия. Иначе за базисни строителни материали - бетон, армировка, кофражи, дограма, в страната има производство.

Съжалението му е, че ситуацията го е застига точно когато е можел да продава по-добре и да иска по-висока цена, защото комплексът придобива вид и се вижда как е направен. "Ясно е, че цени няма как да бъдат покачвани. Ясно е, че ще се правят отстъпки само и само да вземеш клиента, защото интересът към покупка на имот със сигурност ще намалее. Но не виждам причина за рязко сваляне на цените", казва той.

Рискови инвестиции на зелено

"Не вярвам да има проблем при строителите, които са готови с грубия строеж или са на акт 15. Най-много да се забавят с няколко месеца заради мерките. По-сложно е при онези, които са в самото начало", казва Стойне Василев, председател на УС на Българската асоциация на личните финансови консултанти и създател на сайта SmartMoney.bg. Той препоръчва на кандидат-купувачите да проучват как се финансира сградата - дали с банков кредит или с продажбите на зелено, защото това в много случаи е решаващо.

По общо мнение най-рисково е, когато инвеститорите и строителите разчитат на средства от клиенти, за да работят. Когато пазарът е добър и сделките се сключват бързо, този риск е по-малък. В ситуация като днешната вече се предлагат промоции от типа плати 10% сега, а останалите 90% на акт 16. Чрез тях инвеститорите търсят някаква гаранция, че ще продадат имотите при очертаващия се отлив на желаещи.

"Допреди няколко месеца подобни оферти бяха абсолютно невъзможни. По-голямата част от сумата се искаше в началото или най-късно на акт 14", коментира Стойне Василев. Според него, ако инвеститорът е надежден и купувачът има възможност, подобни сделки не са толкова лоши и рискът не е голям.

Проблемни са най-вече строителите, които продават на зелено, но вместо да довършат сградата, с тези пари започват втора. От продажбите на зелено на втората взимат за третата и пр. "От бизнес гледна точка има смисъл, но точно тези строители останаха с недовършени сгради при предишната криза", добавя консултантът. Ако нещата в икономиката и сектора се влошат, най-вероятно затруднените инвеститори ще започнат да замразяват проекти.

В този контекст Тихомир Тошев прогнозира нарастващо търсене на готови обзаведени апартаменти и намаляващ интерес към апартаменти в строеж, особено в по-началните етапи. Ново строителство, достигнало акт 15, ще продължи да се търси заради обозримия период да се влезе в такова жилище, казва той. Според него сходна е била тенденцията и при растящия пазар преди кризата. Сега обаче тя се засилва. Освен това хората, които са мотивирани да купуват, най-често живеят под наем и бързат да влязат в жилището веднага.

А после накъде

"Всички сме оптимисти засега, че извънредното положение ще приключи до два-три месеца. Затворените сектори ще отворят, вътрешният туризъм ще се задвижи. Може би до края на годината последствията от икономическата криза ще бъдат преодолени", казва Тихомир Тошев. При този вариант спадът в цените на жилищата ще е малък - условно казано, 10-15%. Ако обаче сме затворени до есента, е вероятно той да надхвърли 20% според консултанта. "Брокерите говорят за спад от 5-10%. Но има и хора, които мислят, че сегашните цени са доста надценени, като предсказват спад над 20%, добавя Стойне Василев. Също набляга, че зависи от продължителността на кризата.

Експертите от недвижимите имоти отбелязват, че ситуацията ще доведе до корекции на дисбаланси. Например ценови или прекомерни очаквания за инвестиция в апартаменти тип airbnb за краткосрочно наемане, както казва Полина Стойкова.

Като цяло на жилищния пазар предстои трансформация, водена не само от доходите, а и от потребителските нагласи заради социалните и битовите промени, както набляга Ирена Перфанова. Тоест и да има спад, той няма да е масов, а ще варира според града, квартала, средата, качеството на сградата.

Общо е мнението, че по-ясна картина накъде вървят нещата при жилищата ще има, след като се вдигне извънредното положение, видят се икономическите щети, всекидневието на хората и пазарът започнат да се нормализират, нотариусите заработят пълноценно и реалните сделки потръгнат. Но не вреди и едно припомняне - и при старта на световната финансова криза преди 12 години всички в сектора - от агенции до строители, не виждаха как ще ни засегне.

Пазарът на жилища се развиваше добре, докато не се намесиха коронавирусът и оперативният щаб. Сега той е почти замръзнал. Под леда все пак тече вял живот - възможни са и се случват сделки, но далеч по-малко, отколкото преди. На различните етапи - строителство, кредитиране, продажби, изповядване, виталността е различна, според степента на ограниченията. В краткосрочен план със затаен дъх се очакват решения на банките за жилищното кредитиране. В дългосрочен - всичко зависи от продължителността на здравната и от тежестта на икономическата криза. Прокрадват се догадки как ще се променят пазарът и цените след кризата.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

17 коментара
  • 1
    baj_ganyo avatar :-|
    Бай Ганьо

    Премията е брокера се определя от стойността на сделката, тоест той има интерес да я завиши. Това пречи и на продавача, ако той с парите от сделката ще купи друго жилище - и то завишено. И така спокойно си се вдигха цените за едни безумни квартали из целия град. Говорим за пазарна логика - хубаво ама иде страховита криза + има строителство на много, много сгради. Готов съм веднага да купя жилище за 200 хил. лв, но не виждам почти нищо, което си ги заслужава... И така са много хора в близкото ми обкръжение,а това е проблем. Ако пазара се отрезви и цените паднат с едни 25% и строители и купувачи и всички ще са доволни. Защото в момента се лъжем за жилища в трудни за живеене места...

  • 2
    baikor avatar :-|
    baikor

    Винаги са ми били чудни тези "финансови консултанти", тип гуру-та като този Стойне.. "Той препоръчва на кандидат-купувачите да проучват как се финансира сградата - дали с банков кредит или с продажбите на зелено.."

    Абе Стойне, как си представяш един регулярен потребител да проучи това?! Да попита строителя ли? Или кой?!

  • 3
    qvd50491823 avatar :-|
    Костадин Иванов

    Пазарът на жилища се развивал добре....
    Направо се надуваше балон.

  • 4
    coffee.bean avatar :-|
    coffee.bean

    Истината е че много поскъпната жилищните имоти, а вероятно и другите имоти в последните 5- 6 години. В моя квартал от 700-800 евро през 2014 г. до 1300 евро през 2019 г. Не знам дали доходите се покачиха толкова.
    Другия важен въпрос - няма тенденция да се озапти строителната вакханалия (само кризите я намаляват). Продължава уплътняването на града (София), а това довежда до влошаване на условията на живот. Ей това не го разбраха - ни общинари, ни депутати, ни министри. Влошава се качеството на живот, дори палат от злато да издигнеш - след като съседите ще те блъскат и ще те сгазят. Мораториум е нужен вече в някои квартали.

  • 5
    bat_plamen avatar :-|
    bat_plamen

    Цените със сигурност ще тръгнат надолу!

  • jester

    Загадка накъде ще тръгнат цените е само за журналистите от Капитал. За всеки друг нормален човек, който е на вързраст над 4 години е ясно, че в условията на тежка световна криза, цените могат да вървят само надолу. Нищо не е замръзнало - цените вече се свличат с над 10%, а това е само началото.
    Тези цикли ги гледахме и през 2008, с тази разлика, че сега кризата е много по-жестока, а и едновременна в цял свят.
    Дами и Господа журналисти, престанете да базирате целите си статии на брокери и кредитни лица. В техен интерес е всичко да е по старо му, но няма да бъде. Бъдете сериозни журналисти поне веднъж и направете цялостен анализ!

  • 7
    edu1586099444649056 avatar :-|
    Alexdelpiero Numerodieci


    До коментар [#] от "
    baikor
    ":

    Той дава само съвети а къде живее в квартал населяван предимно от малцинства. Много голям консултант е повтаря все едни и същи неща, но за некомпетентни зрители изглежда като Джордж Сорос! Време е и медийте да въведат контрол кой и кога канят! Смятам, че има много независими професори и икономисти, който разбират доста повече от разни псевдо консултанти!

  • 8
    deaf avatar :-|
    deaf

    До коментар [#6] от "jester":

    Вие май забравяте,че в България управляват комунисти! К-О-М-У-Н-И-С-Т-И! Така че никоя нормална логика тук не действа! Така че е напълно възможно цените на имотите не само да не паднат,а и да се вдигнат,(след края на епидемията).

  • 9
    VladimirYosifov avatar :-?
    Владимир Йосифов

    ЖИЛИЩЕ В МАГАЗИН ?

    Като дете виждах Веска Емануилова, когато почива, когато пазарува, когато работи и вратата на ателието й е отворена.
    Питах баба си защо скулптурката живее в ателието си. Баба ми обясняваше, че живее така, защото иска да работи по всяко време на денонощието.
    Тогава нямаше интернет. Художници и скулптури можеха да живеят в ателието си и да работят когато пожелаят, както е сега с хиляди от нас, чрез интернет.

    Защо пиша за първата жена, оставила трайна диря в българската скулптура ?
    Ами, защото по време на идващата криза е възможно, някои магазини, да бъдат използвани като жилище и още нещо - дюкян, ателие, витрина за онлайн поръчки, извършване на услуги и какво ли още не.

    Помислете, талантлив творец не се е срамувал да живее в магазина си. Не се е интересувал какво ще мислят хората. Не му е пукало за нищо, Защото Му Е Било Удобно.
    Удобно. Евтино. Полезно. Достъпно. Практично.

    Приятели, няма място за срам !
    Не трябва да бъдете роби на комплексите си !

    Във Франция има милиони такива жилища. Хората избират дали да ги дават под наем като магазини, като офиси или като жилища. Да, не за всеки човек е подходящо.
    Представете си, моля, ще имате жилище, офис и магазин с един наем.
    Може би не сте се замисляли, но, ако, Ви предложат жилище в магазин не отхвърляйте офертата без да се замислите. Важно е къде е, какви са собствениците, какви са условията, какво ще работите, с кого ще живеете, колко време планирате да живеете с малък бюджет...

  • 10
    petranica avatar :-|
    petranica

    Голата истина е, че в момента акциите на сериозни компании, инвестиращи в западноевропейски имоти се търгуват с около 50% спад в цените им.
    Смятайте.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Нова логистика в източна София

Нова логистика в източна София

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK