Масов тест с домашен офис
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Масов тест с домашен офис

От вкъщи обикновено се работи най-вече в самостоятелна стая (39%) или всекидневна (32%), спалня (17%) и кухня (15%), показва изследване на Colliers

Масов тест с домашен офис

Служителите искат и след пандемията частично да работят от вкъщи. Компании обмислят да оптимизират офиси площите си

Боряна Генчева
6744 прочитания

От вкъщи обикновено се работи най-вече в самостоятелна стая (39%) или всекидневна (32%), спалня (17%) и кухня (15%), показва изследване на Colliers

© Shutterstock


Дистанционната работа като тенденция се заражда преди 50 години. СOVID времената са нейният най-масов тест в човешката история досега. Нome офисът едва ли ще стане новата нормалност след извънредното положение. Със сигурност приложението му ще се разшири, но засега е трудно да се каже кога и с колко. Анализаторите следят отблизо явлението, което пряко ще повлияе и пазара на офис площи.

Цялата фирма работи дистанционно

Работата от вкъщи се оказва най-разпространеният подход, чрез който бизнесите опитват да функционират в условията на здравна криза. В България около 90% от компаниите, анкетирани от Colliers International, вече имат подобен опит и преди извънредното положение. Сега обаче в масовия случай цялата фирма работи дистанционно (82%). Над половината служители са си вкъщи при 16% от компаниите, а между четвърт и половината при едва 2%. Проучването е сред компании с офиси в София, Варна, Пловдив и Бургас, главно от IT и аутсорсинг секторите. Анкетирани са и компании от фармацията, логистиката, търговията, банковото и застрахователното дело. Повечето са с екип над 70 души. Нагласите са и през следващия месец да се работи дистанционно, както очертава проучването, проведено чрез телефонно интервю в началото на април.

"От нашите клиенти и наематели разбираме, че много бързо са успели да се реорганизират и да преминат към работа от вкъщи. На този етап определят това като много успешно - като организация, представяне, скорост на работа, производителност на служителите и удовлетвореност на клиентите. При това го прилагат и традиционно консервативни към home офис компании, казва Станимира Пашова, партньор и мениджър офис площи в Cushman&Wakefield Forton. Попитани ще разширят ли тази практика и занапред, компаниите отговарят "да", добави тя.

Служителите искат частично да действат от вкъщи

Какво обаче мислят служителите? Глобално проучване на Colliers показва, че 82% от тях биха искали и след пандемията да работят от вкъщи веднъж или повече пъти седмично. Изследване на Cushman&Wakefield Echinox за Румъния дава повече конкретика. Ако имаха възможност, 39% от анкетираните биха избрали четири работни дни в офиса и един вкъщи, а 27% - три офис дни и два у дома. Едва 3% са склонни да продължат да работят изцяло от вкъщи и след ограниченията. Това са отговорите при две седмици дистанционна работа. А по данни на Colliers колкото по-дълго работят от къщи, толкова по-малко служителите искат да се върнат към офис модела.

Нагласите зависят и от личния статус. Семейните по-често се разсейват вкъщи - с децата, близките и домашни любимци. Живеещите сами или с партньор са най-концентрирани, а със съквартиранти - най-склонни да работят в офиса.

Половината от анкетираните твърдят, че производителността им не се е променила от дистанционната работа, а по една четвърт казват, че тя е намаляла или че се е увеличила. Три четвърти продължават да се чувстват свързани с екипа си независимо от физическата дистанция. Но 60% признават, че общуват по-ефективно с колегите си, когато са в офиса.

ПЛЮСОВЕ И МИНУСИ

Като основна причина за дистанционната работа редица изследвания сочат стремежа към по-добър баланс между професионалния и личния живот. При служители, анкетирани в Букурещ от Cushman&Wakefield Echinox, този фактор излиза на трето място сред предимствата на дистанционната работа (43%). Като плюс номер едно 80% са посочили, че така пестят време, което иначе прекарват в трафик (в Букурещ средно по 45 минути на ден). На второ място излизат финансовите спестявания (49%). А другите предимства са повече свобода за управление на работното време (40%) и допълнителното време за почивка (33%).

Големият минус на работата от дома е липсата на екипност и взаимодействие с колегите, като в това са единодушни и работодателите, и служителите. Този отговор са дали 56% от анкетираните в глобалното изследване Regus Home Working Survey. И дори повече - три четвърти от анкетираните от Cushman&Wakefield Echinox. Другите трудности са при разделянето на времето за професионалната дейност и личното (44%). Следват липсата на подходящо пространство за работа (33%) и разсейващите фактори в къщата (33%), трудностите в управлението на взаимоотношенията с клиенти и сътрудници (29%), технически проблеми (26%) и липса на пряка обратна връзка за работата (24%).

Отворените офиси, които са основната алтернатива сега, също имат недостатъци от гледна точка на общуването. Изследвания на "Харвард" от 2018 г. показват и че в тях реално взаимодействието лице в лице намалява със 70% и мейлите и съобщенията нарастват с почти 50%. Твърде много хора означават твърде много информация, шум, разсейване и движение и в резултат продуктивното действие е малко. Те намаляват удовлетвореността от работата и ангажираността с нея, затрудняват концентрацията и общият ефект върху професионалните взаимоотношения е отрицателен, пише entrepreneur.com.

Централният офис - остарял феномен?

В глобален план все повече се говори за мащабния представителен офис като за отживелица. Динамиката, при която хората правят бизнес, взаимодействат и обменят информация, изисква и динамика на работното място. От оператора на работни пространства Regus цитират изследвания, според които офис площите на основните пазари в САЩ достигат зенита си през 2009 г. и оттогава намаляват наполовина. Отдават го на това, че глобалната рецесия през 2008 г. принуди компаниите да търсят по-малки, по-гъвкави и по-евтини офиси. Коронавирусът сега ги изправя пред изпразнени офис пространства и също ги притиска финансово. Те все по-често се питат "наистина ли се нуждаем от толкова голяма площ", както казват от Colliers.

Парадоксално, но точно технологичните компании, които стоят в основата на преминаването към дистанционна работа, са изключение от тенденцията, отбелязват анализаторите. За справка - офисът на Apple в Калифорния (260 000 кв.м), кварталът на Google в Ню Йорк (1.9 млрд. долара), някогашната забрана в Yahoo! да се работи вкъщи в името на сътрудничеството.

В България основните офис наематели са именно IT и аутсорсинг компании. Делът им през последните три години варира между 65 и 75% от всички по данни на Cushman&Wakefield Forton. "Не очакваме драстична промяна в структурата на пазара - те ще продължат да играят водеща роля и ще запазят дела си в средносрочен план, дори и да минат през вътрешни промени и временни флуктуации", коментира Станимира Пашова. Обяснението й е, че търсенето на IT услуги нараства покрай все по-масовата дигитализиция. А и очакванията, че аутсорсинг индустрията в България може би ще спечели покрай прехвърлянето на дейности от по-далечни дестинации.

"В България последните години много фирми инвестираха доста средства в изграждането на офис средата. Тя се оформи като един от основните инструменти за привличане на кадри. Затова и не виждаме как на този етап работата от дома може дълготрайно да замести работата от офиса", казва Николай Неов, директор на отдел "Офис площи" в MBL.

Смесени модели в бъдеще

Бъдещето на офис решенията по общи оценки ще е хибрид между различни варианти. Офисът ще продължава да е с приоритет като място за социализация и сътрудничество и като израз на ценностите и културата на организацията. Дистанционната работа ще остане - в по-ограничени мащаби от сегашните, но в по-широки от предишните. Ще се изпробват комбинации между фиксиран офис и споделени или гъвкави офиси. А може би в обозримо бъдеще ще се намери и изцяло нова формула за ползването на тези имоти.

"Вече консултираме компаниите как в дългосрочен план да търсят повече гъвкавост при организацията на работния си процес в три направления: мерки за физическо дистанциране в офисите; работа от вкъщи за дейности и служители, при които производителността не се губи; и ползване на гъвкави офисни решения, пред които се отварят нови възможности, след като въведат мерки за сигурността срещу зараза на работещите", коментира Николай Неов.

Дистанционна работа и занапред?

1973 г. - рождена за дистанционната работа

Приема се, че тенденцията за работата извън офиса води началото си от 1973 г., когато САЩ са блокирани от нефтената криза на ОПЕК. Това е годината, в която на Източното крайбрежие официално е открит апотеозът на офисните сгради - Световният търговски център. В същото време на Западния бряг в контекста на енергийната криза бивш инженер на НАСА на име Джак Нилс излиза с концепцията за "телекомуникации". Идеята му е да създаде мрежа от малки офиси в близост до домовете на хората, които да им позволят да ходят на работа пеш или с колело. Развитието на дигиталните технологии, глобализацията на икономиката, а и минусите на работата в отворен офис водят до това, че днес 54% от служителите по целия свят прекарват половината работна седмица извън основните офиси на своята компания по данни на компанията Regus. Това е бонус, който millennial поколението търси, когато преминава към следващия си работодател.

Рано е да се каже до каква степен ще се откажем от познатия си начин на работа в офис, пише в анализ на EY, Брюксел. Консултантите съветват компаниите да извлекат ползи от инвестициите, които вече са направили в дистанционната работа по време на кризата, и да променят начина си на работа средносрочно и дългосрочно.

Ако решат да преминат към отдалечена работа, бизнес лидерите трябва да дефинират целта си, казват от ЕY. "Помислете за по-малко офис пространство, по-малко пътувания, по-малко командировки, по-кратки почивки и по-голям фокус за служителите. Обратната връзка от пазара показва и че работещите дистанционно по-рядко вземат кратки отсъствия заради болест. Дистанционната работа може да даде нов тласък на сътрудничеството и сближаването, тъй като, когато служителите работят отдалечено, по-добре осъзнават добавената стойност на личния контакт. Освен това, когато е в голям мащаб, прави компаниите гъвкави и при неочаквани бъдещи събития от типа на COVID кризата.

Преминаването към дистанционна работа има подводни камъни, отбелязват от EY. За да е успешно, то трябва да се случва структурирано. При инфраструктура, която гарантира сигурност и технически инструменти, които служителите владеят. Налага се мениджърите да дават ясни насоки, да създадат набор от практики и да следят за реакциите на служителите, докато го правят. Да стимулират екипността и сътрудничеството сред тях. И да балансират между доверието и контрола.

В професионалните среди в България по-скоро са скептични доколко дистанционната работа ще стане масова практика. Допускат, че от превантивна гледна точка може да се задържи за малко по-дълго или пък да бъде въведена, но за част от персонала. Намират обаче за добър варианта за смесена система - ден-два седмично от вкъщи спрямо спецификите на конкретната работа. Или вариант, в който персоналът се разделя на три екипа, като се редуват кой да работи в офиса, докато другите го правят от вкъщи. Подобна практика има и сега с цел рискът от зараза да се минимализира до 1/3 от екипа.

Пост-COVID офисът

За да започнат хората да се връщат спокойно в офисите след пандемията, компаниите ще трябва да въведат по-строги правила на дезинфекция
Източник: Shutterstock

"Ако вземем предвид само ефективността на работата от home офиса, която виждаме в момента, можем да очакваме, че компаниите ще освободят офис пространства. Но има и фактори, които работят в противоположната посока", казва Станимира Пашова. Така че според нея е по-вероятно home офисът да обере планирани разширявания на офис площта с 10 - 20% при част от компаниите.

Ако например бъдат въведени по-високи санитарни изисквания за дистанция между хората в общи помещения, може да се наложи редизайн на офисите и сегашните обеми да са пригодни за по-малко хора. Възможно е и компаниите сами да решат да преструктурират отворените си офиси, като намалят дела на индивидуалните работни места и увеличат площите за социализация и екипна работа. "Подобна трансформация и преди кризата на много места беше в ход", казва Таня Косева-Бошова, председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България. Цели етажи, доскоро отворено пространство, се сепарират за екипи и се обособяват по-големи площи за релакс и контакти. Заради конкуренцията за работна ръка IT компаниите много се стараят, за да направят офисите си по-приятни, и вече планират по 10-12 кв.м на човек. Тази вътрешнопазарна тенденция още повече ще се засили, защото поне в началото хората ще се страхуват да са гъсто един до друг, добавя тя.

Изобщо, за да започнат хората да се връщат спокойно в офисите след епидемията, фирмите ще трябва да въведат по-строги правила на дезинфекция, контрол на достъпа, измерване на температурата и прочее, казва Станимира Пашова. "На собствениците на офис сгради вероятно ще се наложи да направят сериозни инвестиции, които да предотвратят разпространението на вируси и бактерии. Като например да сменят филтрите за общите климатични системи. Самите фирми ще го изискват в грижа за персонала си", коментира Иван Ненков в априлския подкаст за пазара на имоти от поредицата "Парите говорят" на "Капитал".

Светло бъдеше за споделените офиси

Старият модел на дълго пътуване към централния корпоративен офис все по-малко работи. Но когато се опитват да работят от вкъщи, на служителите им липсват професионалната и екипна среда в офиса. Търсят нещо, което да предложи най-доброто от двата свята, пише в анализ на компанията за работни и споделени пространства Regus. Те виждат модела като по-малък централен офис и гъвкаво наемане на допълнителни площи - на пълен работен ден, непълно работно време или на изплащане, в това число и на дългосрочен лизинг. "Най-важното при този модел е, че компаниите ще плащат само за това, от което се нуждаят и когато имат нужда", добавят от компанията.

В условията на пандемията бизнесът с гъвкавите офиси замря заради страховете на хората. Но в бъдеще им се предрича съществена роля. "Те ще бъдат буфер за онези компании, които досега наемаха с 20% повече офис площи от необходимите им в момента. Те вече ще могат да наемат точно колкото им трябва и ще знаят, че в ако в близост до офиса им има такъв оператор, ще могат бързо да увеличават екипите си, когато работят по проекти", казва Таня Косева-Бошова. Така или иначе здравословният модел за тях беше да работят с корпоративни клиенти или международни компании, а не толкова с фрилансъри, добавя тя.

"Споделените пространства са възможност за онези бизнеси, които трябва да решават офис въпроси през идващите 24 месеца, но не се чувстват стабилни, за да поемат дългосрочни ангажименти", добавя и Станимира Пашова. Тя очаква също наематели, чийто бизнес се е свил, да започнат да преотдават под наем част от офис площите си.

СИТУАЦИЯТА НА ОФИС ПАЗАРА

Отлагане

"Забавя се подписването на договори, по които се е работило преди извънредното положение. Търсения, които е трябвало да започнат преди въвеждането му, са стопирани и отложени във времето. При някои фирми, наемната площ е редуцирана до текущите нужди без планирания буфер за растеж", коментира Николай Неов, директор отдел офис площи в MBL. Компаниите отлагат и планирани излизания извън София с втора или трета офис локация, добавят от Cushman & Wakefield Forton.

Преговори

"Водят се разговори между наематели и наемодатели за отлагане на плащания или за промени в нивата на наемите за времето на извънредното положение. Собствениците на бизнес сгради опитват да предоговорят и кредитите си към банките. Тези разговорите са в началото и все още няма масово постигнати споразумения или наложени практики", казва Станимира Пашова, мениджър офис площи в Cushman & Wakefield Forton. От MBL казват, че наблюдават отсрочване на задълженията запо-късен период. По-рядко се правят отстъпки о наема, обикновено при изтичащите договори. В България, за разлика от други страни, на хората не беше забранено да излизат и да ходят в офисите си, т.е. не може да се говори за форсмажор и това е аргумент за наемодателите срещу исканията за наемни ваканции, обясняват от компаниите.

Предлагането

"В момента на пазара се предлагат под наем около 550 хил. кв.м офис площи. Около 210 хил. кв. м от тях са в съществуващи сгради, по-голяма част, от които са клас Б. Най-често това са различни по размер пространства между 200 -1000 кв.м. Останалите около 340 хил. кв. м, са в строящи се сгради, които трябва да бъдат завършени в следващите две-три години. Не се очаква в близко бъдеще да стартира строителство на нови проекти", добавя Николай Неов.

Търсенето

Търсенето е голямата въпросителна в момента. "След рекордните за последното десетилетие новонаети офис площи (свободни преди наемането, без преподписвания или предоговаряния на текущи договори б.р.) от 150 хил. кв. м през 2017 г. и 140 хил. кв. м през 2018 г., през 2019 нивото пада до 110 хил. кв. м", казва Николай Неов. За 2020 г. очакванията са били за спад. Сегашната ситуация допълнително влошава нещата, като забавя процесите по евентуални сделки или ги прави невъзможни. Има обаче и наематели с изтичащи договори, които в рамките на година ще трябва да вземат решение.

Наемните цени

Експертите отказват да прогнозират какво ще се случи с наемните цени, заради неизвестността за развитието на пазара"Въпросът е дали всички наематели ще оцелеят и дали ще могат да плащат наемите си. Или ще има период, в който наемите ще са много ниски, и фирмите няма да имат нужда от толкова големи площи, защото ще преоткрият очарованието на дистанционната работа", казва Иван Ненков. "Преди извънредното положение наемите бяха стабилни. Тази година се очаква да бъдат завършени офис сгради с обща площ от около 85 хил. кв. м. Малко над една трета от тях вече са предварително отдадени, т.е. не се очертава драстичен ръст на незаетите площи в съществуващи сгради. Но през 2021 г. картината може да се промени, тъй като се очакват нови близо 190 хил. кв.м, от които 90% към момента са незаети", казва Николай Неов. Определяща за наемните нива ще е реакцията на наемодателите.

Доходност

"В краткосрочен план нивата на доходност ще се определят от това доколко е устойчив бизнесът на съответните ползватели/наематели и условията за финансиране на такъв тип сделки", коментира Георги Димитров, директор капиталови пазари в MBL. Заради голямата степен на непредвидимост при всички участници на пазара търсената доходност ще се увеличи, с натиск за по-ниски цени на имотите. Това обаче не значи, че ще има сделки. Собствениците на добри активи нямат нужда да продават. Потенциалните купувачи, които разполагат със свободни ресурси, търсят да купят силно подценени сгради, при които сделките не са базирани на настояща доходност. "След въвеждането на Covid-мерките консултираме все повече възможности за продажба с обратно наемане (sale-leaseback), като алтернатива на банковото финансиране", каза Димитров. Инвеститорите търсят такъв тип активи с цел получаване на дългосрочен и относително сигурен доход, диверсификация на портфейла и хедж срещу инфлация, добавя той.

Дистанционната работа като тенденция се заражда преди 50 години. СOVID времената са нейният най-масов тест в човешката история досега. Нome офисът едва ли ще стане новата нормалност след извънредното положение. Със сигурност приложението му ще се разшири, но засега е трудно да се каже кога и с колко. Анализаторите следят отблизо явлението, което пряко ще повлияе и пазара на офис площи.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Нова логистика в източна София

Нова логистика в източна София

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK