Жилищата са в основата на много от проблемите на развития свят
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Жилищата са в основата на много от проблемите на развития свят

Shutterstock

Жилищата са в основата на много от проблемите на развития свят

След Втората световна война правителствата в целия богат свят направиха три големи грешки, казва Калъм Уилямс

The Economist
9335 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Финансовата криза от 2008 - 2010 г. илюстрира огромните опасности от неправилно управлявания пазар на жилища. В Америка през първите години на този век безотговорното, понякога незаконно ипотечно кредитиране доведе до това, че много домакинства натрупаха повече дълг, отколкото биха могли да издържат.

Грешките на правителствата

- Слагат пречки пред изграждането на жилищната база, която населението им изисква

- Създават неразумни икономически стимули, за да насочат домакинствата повече пари към пазара на жилища

- Не успяват да създадат инфраструктурата от регулации, която да ограничи жилищния балон

Между 2000 и 2007 г. дългът на домакинствата в Америка нарасна от 104% до 144% от доходите на домакинствата. Цените на жилищата се повишиха с 50% в реално изражение. Последвалата вълна от неизпълнени задължения доведе до глобална рецесия и почти разруши финансовата система.

От 60-те до края на XX век една четвърт от рецесиите в развития свят бяха свързани с рязък спад на цените на жилищата. Рецесиите, свързани с кризите при кредитирането и покачванията на цените на жилищата, бяха по-дълбоки и продължиха по-дълго, отколкото другите рецесии. И все пак щетите, причинени от лошо управляваните жилищни пазари, са много по-дълбоки от финансовите кризи и рецесии, колкото и вредни да са те.

Скъпи жилища и ефектите от това

В богатите страни и особено в англоезичния свят жилищата са твърде скъпи, вредят на икономиката и тровят политиката.

И става все по-зле: след понижаването на цените им след кризата световните цени на недвижимите имоти се повишиха с 15%, което ги изведе много над върха има от преди кризата.

На традиционните политици им харесва, когато цените на жилищата се повишават. Хората се чувстват по-богати и заради това теглят заеми и харчат повече, което дава добър тласък на икономиката, смятат те. Когато всички се чувстват добре по отношение на финансовото си състояние, действащите политици имат по-голям шанс да бъдат преизбрани.

Но нещата имат и друга страна. Скъпото жилищно строителство е недвусмислено лошо за нарастващото население от наематели в богатия свят и ги принуждава да намалят разходите си за други стоки и услуги. И една икономическа политика, която разчита на купувачите на жилища, които поемат големи дългове, не е устойчива. Проучване на МВФ сочи, че в краткосрочен план увеличаването на дълга на домакинствата стимулира икономическия растеж и заетостта. Но после те трябва да ограничат разходите си, за да изплатят заемите си. Така след три до пет години тези ефекти се обръщат: растежът става по-бавен, отколкото би бил иначе, и нараства вероятността от финансова криза.

Неправилно функциониращите жилищни пазари удрят също по предлагането в икономиката. Най-продуктивните градове в богатия свят не изграждат достатъчно нови домове. Това ограничава ръста им и ги прави по-скъпи, отколкото биха били иначе. Хората, които искат да се преместят в Лондон, Сан Франциско или Сидни, не могат да си го позволят. А тъй като производителността и заплатите са много по-високи в градовете, отколкото извън тях, това намалява общия БВП.

Така че е лоша новина, че през последните десетилетия положението в развития свят по отношение изграждането на нови жилища се влошава. Неотдавнашен анализ от Кайл Херкенхоф, Лий Оханян и Едуард Прескот твърди, че в Америка този процес е "забавил миграцията между отделните щати, намалил е преразпределителния фактор и е понижил производството и производителността в сравнение с историческите тенденции".

Сблъсък на поколенията

Големите градове са най-ефективно изградените форми за намаляване на емисиите на въглероден диоксид и ограничаването на растежа им прави това по-трудно. В Америка има повече строителни ограничения на места с по-ниски емисии на домакинство. Освен това жилището е голямата причина много хора от богатия свят да смятат, че икономиката не работи за тях

Бейби бумърите са склонни да притежават големи скъпи къщи. А младежите все повече трябва да живеят натъпкани някъде с приятелите си. Това подклажда негодуванието на милениълите към по-възрастните поколения.

Икономистът Томас Пикети твърди, че последните десетилетия възвръщаемостта на капитала е надвишила заплащането на труда под формата на заплати и това е засилило неравенството. Други обаче критикуват констатациите на Пикети, изтъквайки, че нарастващата възвръщаемост от поскъпването на жилищата всъщност обяснява увеличаването на капиталовите инвестиции в сектора.

Жилищата и политическите шокове

Междувременно други изследвания установяват, че жилищата стоят зад най-големите политически шокове в последните години. Жилищните пазари са тясно свързани с популизма. Британците, които живеят в райони, в които цените на жилищата стагнират, бяха по-склонни да гласуват за Brexit през 2016 г., а французите - за крайнодесния Национален фронт на президентските избори през 2017 г., според изследване на Бен Ансел от университета в Оксфорд и Дейвид Адлер от Европейския университет във Флоренция. В Хонконг протестите бяха разпалени от политически спорове, но скандалните разходи за настаняване в града-държава добавиха икономически натиск в политическите битки.

Грешките на правителствата

Този специален доклад ще покаже, че след Втората световна война правителствата в целия богат свят са допуснали три големи грешки. Те продължават да слагат пречки пред изграждането на жилищната база, която населението им изисква. Създават неразумни икономически стимули, за да насочат домакинствата повече пари към пазара на жилища. И не успяват да създадат инфраструктурата от регулации, която да ограничи жилищния балон.

За щастие най-накрая започват да разпознават щетите, причинени от тези политики. Във Великобритания правителството сега открито говори, че пазарът на жилища е "счупен". Австралийският премиер Скот Морисън обеща да направи жилищата по-достъпни. Битката при неотдавнашните избори в Канада отчасти беше затова кой ще направи повече, за да овладее спираловидното нарастване на разходите за жилища в страната. Ръководителят на администрацията на Хонконг Кари Лам постави жилища в основата на нейния отговор на протестиращите.

Те трябва да се учат от местата, където пазарът на жилища, общо взето, работи добре, а такива места наистина съществуват. Както показва този доклад, гъвкавите системи на планиране, подходящото данъчно облагане и финансовите регулации могат да превърнат жилищата в сила за социална и икономическа стабилност. Сингапурската система за обществено настаняване помага да се подобри социалното включване. Ипотечното финансиране в Германия помогна на страната да избегне най-лошото от кризата през 2008 - 2010 г. Швейцарската система на планиране в голяма степен обяснява защо популизмът не успя да се вкорени там.

Правителствата по цял свят трябва да действат решително и без забавяне. Застрашена е световната икономическа и политическа стабилност.

2020, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved

Финансовата криза от 2008 - 2010 г. илюстрира огромните опасности от неправилно управлявания пазар на жилища. В Америка през първите години на този век безотговорното, понякога незаконно ипотечно кредитиране доведе до това, че много домакинства натрупаха повече дълг, отколкото биха могли да издържат.

Грешките на правителствата

- Слагат пречки пред изграждането на жилищната база, която населението им изисква

- Създават неразумни икономически стимули, за да насочат домакинствата повече пари към пазара на жилища

- Не успяват да създадат инфраструктурата от регулации, която да ограничи жилищния балон

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

8 коментара
  • 1
    bat_plamen avatar :-|
    bat_plamen

    Интересно четиво!И според моето скромно мнение този анализ е много точен!

  • 2
    coffee.bean avatar :-|
    coffee.bean

    По-калпави написана статия от Еconomist Newspaper Limited. По две-три изречения - за Великобритания, Австралия, по едно за Германия и Швейцария в края. Нито се обясняват проблемите, нито се предлага решение. А решението е предлагане от общината на парцел до който има вода, ток и канал + улица и всеки да си строи 2-3 етажен дом или няколко души се обядиняват и строят 2-3- до 4 етажа. Ниско разлято строителство.

  • 3
    drakon avatar :-|
    Vassil Stoychev

    А инфраструктурата дето е между 25 и 35 % от стойността на имота, кой ще я финансира и построи. Много хора забравиха, че от Люлин до Младост линията на метрото я строихме 40 години и сигурно струва към милиард в лева.

  • 4
    telqk avatar :-|
    telqk

    Казано е ясно - безмислено развитие на магаполиси създава проблеми от всякакво естество, замърсен въздух, бавно предвижване и при една пандемия тотален стоп. Бойкоикономиката пак изтегли късата клечка!

  • 5
    voda avatar :-|
    The investor

    Трябва да се имвестира в градовете между 80 и 800 хиляди жители, а не в мегаполисите.

  • 6
    waterfall avatar :-P
    waterfall

    До коментар [#4] от "telqk":

    Защо? той строи магистрали. Живейте по селата, сред природата и пътувайте до работа. Може и овце да гледате след работно време, и домати, и пипер.

  • 7
    vzoran avatar :-|
    vzoran

    Интернет и работа от вкъщи - тази комбинация ще повлияе на пазара както на домове така и на офиси, а също ще промени и транспорта. Големите градове започват да изглеждат ненужни.

  • 8
    coj23604087 avatar :-|
    Harry Krup

    В Америка има несправедливи регулаци относно собственоста на дом.И то е от обштината.Имам дом на самия брег на океана малко село на 15 мили от Манхатан.Купих го за 40,000 долара 8 стаи кеш.След неколко години го разширих с 12 стаи+ тези 8.Работата от мен това ми е професията.Плаштах само за материалите а те са много евтини в Америка НО работника е скъп.Исках този дом да го направа двуфамилен.НЕможе според правилата на обштината зоната била само за еднофамилни домове.ДОРИ немам право да дам поне една стая под наем на некоя разведена бедна дама или младеж.А стотици хора живеят на улицата като бездомни заштото парите не им стигат за по големо жилиште.Справедливост никъде нема по света.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Нова логистика в източна София

Нова логистика в източна София

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK