Ужасната грешка с жилищата
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Ужасната грешка с жилищата

Shutterstock

Ужасната грешка с жилищата

Най-голямата грешка на икономическата политика на Запада – манията за собственост върху дома, подкопава растежа, справедливостта и вярата на обществото в капитализма

The Economist
33867 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Икономиките могат да преживеят както внезапни сривове, така и хронични заболявания. Пазарите на жилища в богатия свят са причинявали и двата вида проблеми. Трилионите долари ипотечни кредити взривиха финансовата система през 2007-2008 г. Също толкова зловеща обаче е пълзящата дисфункция, която жилищата създават десетилетия наред: Кипящи от живот градове без пространство за растеж. Застаряващи собственици на жилища, седящи в полупразни домове, които държат да защитят гледката си. И поколение от млади хора, които не могат лесно да си позволят да наемат или купуват и мислят, че капитализмът ги е разочаровал.

Както се обяснява в специалния ни анализ, в голямата си част вината се крие в изкривените жилищни политики, датиращи от Втората световна война, които се преплитат със страстта към притежаване на дом. Те са причината за един от най-сериозните, дълготрайни икономически провали на богатия свят. Нуждата от свежа "архитектура" е спешна.

В основата на този провал е липсата на строителство, особено в близост до процъфтяващи градове, в които има много възможности за работа.

От Сидни до Сиденхам досадни регулации предпазват елита от съществуващи собственици на жилища и не позволяват на предприемачите да строят небостъргачи и жилищата, каквито изисква съвременната икономика. Високите цени на жилищата и наемите, които са следствие от това, затрудняват работниците да се придвижват до там, където са най-продуктивните работни места, и забавят растежа.

Общите разходи за жилища в Америка поглъщат 11% от БВП спрямо 8% през 70-те години. Ако само три големи града - Ню Йорк, Сан Франциско и Сан Хосе - облекчат правилата за планиране, БВП на Америка може да бъде 4% по-висок. Това е огромна награда.

Освен че са неефективни, жилищните пазари са и дълбоко несправедливи. В течение на десетилетия падащите лихвени проценти засилиха неадекватното предлагане и доведоха до скок на цените. В Америка лудостта е концентрирана в процъфтяващи градове. В други богати държави средните национални цени са се повишили, особено в англоезичните страни, където рисковите инвестиции в имоти (punting on property -) са национален спорт.

Финансовата криза не уби тенденцията. Във Великобритания цените на жилища, коригирани с инфлацията, са приблизително равни на техния пик преди кризата, докато реалните заплати не са по-високи. В Австралия въпреки скорошните спадове цените остават с 20% по-високи от тези през 2008 г. В Канада те са наполовина по-високи.

Растящата цена на жилищата създава неравенство както между поколенията, така и между географските райони. През 1990 г. поколението на бейби бумърите със средна възраст 35 години притежаваше една трета от американските недвижими имоти, измерени в стойност. През 2019 г. групата на милениълите - хората на 31 години, която е подобна по големина, притежава едва 4%.

Възприятието на младите хора, че жилищата са недостъпни, освен ако нямаш богати родители, помага да се обясни техният стремеж към "милениъл социализъм". И собственици на жилища от всички възрасти, хванати в капана на западащи места, негодуват срещу натрупаните печалби от жилища, на които се радват другите във и около успешните градове. Във Великобритания хората от районите, чийто жилищен пазар стагнира, са били по-склонни да гласуват за Брекзит през 2016 г., дори при отчитане на разликите в доходите и демографията.

Може да си мислите, че страхът за жилищата и завистта, свързана с тях, са част от човешкото състояние. Всъщност имуществената патология има своите корени в изместването на публичната политика през 50-те години към насърчаване на собствеността на жилище.

Оттогава правителствата използват субсидии, данъчни облекчения и продажби на обществени жилища, за да насърчат притежанието на собственост за сметка на наемането. Десните политици гледат на притежанието на лична собственост като начин да печелят гласове, като насърчават отговорно гражданство. Тези отляво гледат на жилищата като канал за преразпределение и за подбутване на по-бедните домакинства към изграждане на благосъстояние.

Тези аргументи са надценени. Трудно е да се прецени дали притежаването на собственост прави гражданите по-добри. Ако пренебрегнете leverage ливърдижда (използването на привлечен капитал за увеличение на потенциала за печалба), обикновено е по-добре да се притежават акции, отколкото домове. И култът към притежанието на лична собственост е свързан с огромни разходи. Тези, които притежават домове, често стават NIMBYs (Not In My Back Yard) - хора, който възразяват срещу определено развитие в собствения са квартал, но нямат нищо против то да се случва другаде. В стремежа си да защитят своите инвестиции те се съпротивляват на развитието.

Данни, обобщени от The Economist, предполагат, че от 60-те години насам броят на новопостроените къщи на човек в богатия свят е паднал наполовина. Тъй като предлагането е ограничено и системата е насочена към собствеността, повечето хора смятат, че ако наемат, рискуват да изостанат. В резултат политиците се фокусират върху субсидирането на маргинални купувачи, както Великобритания през последните години. Това насочва парите към средните класи и допълнително повишава цените. Освен това подхранва натрупването на ипотечен дълг, което прави кризите по-вероятни.

Не е задължително нещата да се случват по този начин. Не навсякъде са засегнати от всички аспекти на жилищното проклятие. В Токио няма недостиг на имоти; между 2013 и 2017 г. са построени 728 000 жилища - повече, отколкото са направени в Англия - без да се разрушава качеството на живот. Броят на бездомните там е спаднал с 80% за последните 20 години.

Швейцария дава фискални стимули на местните власти, за да позволят жилищното развитие. Това е една от причините там да има почти два пъти повече жилищно строителство на човек, отколкото в Америка. Нова Зеландия облага неочаквано високите печалби на собствениците на жилища чрез данъци върху собствеността и земята, базирани на оценки, които често се актуализират.

Най-важното е, че на няколко места нивото на притежание на жилище е ниско и никой не страда особено от това. В Германия то е само 50%, но страната има развит наемен сектор, насърчава дългосрочните наеми и осигурява ясни и изпълними правила за наемателите. Там предлагането е достатъчно, а данъчните облекчения или субсидиите за собственици са единични случаи. Всичко това прави притежаването на жилише далеч по-малко привлекателно и политическото влияние на NIMBY е заглушено. Въпреки силния ръст в някои градове наскоро реалните цени на жилищата в Германия са не по-високи от тези през 1980 г.

Надпреварата за жилища

Възможно ли е да се освободим от фетиша за притежанието на дом? Малко правителства в днешно време могат да пренебрегнат гнева, породен от недостига на жилища и междупоколенческата несправедливост. Някои от тях реагираха с лоши идеи, като например контрол върху наемите и дори ипотечни субсидии. И въпреки това има известен напредък. Америка ограничи данъчните си облекчения за плащания по ипотечни лихви. Великобритания забрани мрачните авансови такси при договори за наем и ограничи рисковите ипотечни заеми. А нововъзникналото движение YIMBY (Yes In My Backyard) се разпространи в много успешни градове, за да насърчи строителството. Хората, които подобно на този вестник, искат широка подкрепа за свободните пазари, се надяват това движение да е успешно.

Освен че развалят имиджа на капитализма, политиките за жилищата направиха системата несигурна, неефективна и несправедлива. Време е да съборим тази изгнила сграда и да построим нов работещ пазар на жилища.

2020, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved

Икономиките могат да преживеят както внезапни сривове, така и хронични заболявания. Пазарите на жилища в богатия свят са причинявали и двата вида проблеми. Трилионите долари ипотечни кредити взривиха финансовата система през 2007-2008 г. Също толкова зловеща обаче е пълзящата дисфункция, която жилищата създават десетилетия наред: Кипящи от живот градове без пространство за растеж. Застаряващи собственици на жилища, седящи в полупразни домове, които държат да защитят гледката си. И поколение от млади хора, които не могат лесно да си позволят да наемат или купуват и мислят, че капитализмът ги е разочаровал.

Както се обяснява в специалния ни анализ, в голямата си част вината се крие в изкривените жилищни политики, датиращи от Втората световна война, които се преплитат със страстта към притежаване на дом. Те са причината за един от най-сериозните, дълготрайни икономически провали на богатия свят. Нуждата от свежа "архитектура" е спешна.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

28 коментара
  • 1
    weinlock avatar :-|
    weinlock

    Про-презастроителска статия. Не били добри практиките препятстващи презастрояването. А същевременно виждаме примерно в родната София колко е грозна и проблемо-генерираща презастроителната мания, как инсфраструктурата се задъхва , ка хората се избиват за детски градини и училища, как всякаква зеленина и ценна архитектура пада в жертва на задушаващото презасищане с кутии.
    Абсолютна глупост е защитата на тази тенденция. Да, необходим е инженеринг и контрол на тази сфера, защото пространството е ограничен ресурс и повишеното търсене няма как да породи производство на още пространство. Идеята всички да се концентриаме в една точка е анти-продуктивна. Естествено и правилно е точно обратнот - да се ограничава задушаващото презастрояване и именно да се стимулира развитието на по-отдалечените региони. Компаниите да се изнасят в по-малките населени места, в провинцията, поради по-ниските цени на терените и имотите, което съответно ще създаде условия за живот, от там вече има близост и откъм още по-отдалечените райони и обезлюдяването на огромни територии ще се прекрати. Това е което трябва да се цели, а не да се обяснява че гадните застаряващи собственици си пазели гледката - всеки има право да защитава капиталовложеняита , стойността на имуществото си. Когато ти отнемат гледка, пространство въздух - отнемат ти стойност!

  • 2
    uhh12616952 avatar :-(
    Vasil Angelov

    Абсолютно не съм съгласен със сказанието което представлява тази статия. Тотално не в духа на Капитал и Дневник, които са отявлени привърженици на урбанисти като Ян Геел и други.

    Толкова много спорни и манипулативни твърдения на една страница не бях чел - направо срам за Капитал!

  • 3
    xyha avatar :-P
    xyha

    Но факт - Двете последни икономики в ЕС , са с най голям процент по собственост на жилища .

  • 4
    sir_humphrey avatar :-|
    Sir Humphrey

    Тая статия е пълна дивотия.

  • 5
    bretschneider avatar :-|
    bretschneider

    Крайно време е идеята за собствеността да се изкорени...
    Да нямаш собствено жилище, да нямаш собствена кола, да нямаш собствено мнение, дет' се вика да нямаш собствено семейство и деца.. Също като при комунизма!

  • 6
    peaspiring avatar :-P
    peaspiring

    До коментар [#1] от "weinlock":

    Драги, ти живееш на границата между Европа и Ориента, в град, който е много далече от мегаполис.

    България е малка провинциална територия, нищо от писаното не се отнася до нас. Виж, ако живееш в Лондон или Париж, друга песен ще запееш...

  • 7
    peaspiring avatar :-|
    peaspiring

    До коментар [#2] от "Vasil Angelov":

    Статията е на Икономист, и се отнася за развитите пазари.

  • 8
    thejonan avatar :-|
    Иван Георгиев

    Много удачно наблюдение, според мен. Манията за купуване на жилище е естествно продължение на манията за сигурност. А, тя, както вече болезнено виждаме, е сподобна да скопи всякаква инициатива.

    Това е особено видно в България, където на болшинството хора инвестиционния хоризонт се простира само до закупуването на апартамент, за даване под наем. Именно, затова липсва естествена бизнес среда и предприемачите, в огромната си част, разчитат на фондове и на външно финансиране.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Нова логистика в източна София

Нова логистика в източна София

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK