Как жилищата се превърнаха в най-големия клас активи в света

От 1940 до 2000 г. ипотечният кредит като дял от БВП в развитите страни се е удвоил.

През 1762 г. Бенджамин Франклин се връща от Англия във Филаделфия, след като прекарва няколко години на Острова. При завръщането си той отбелязва учудено: "Жизненият стандарт се е повишил значително, докато ме е нямало", пише на приятел. Особено поскъпнали са имотите по негово мнение. "Наемите на стари къщи и стойността на земите... са се утроили в последните шест години", оплаква се той.

Огромна трансформация

Ако Бенджамин Франклин беше жив днес, би останал потресен. През последните 70 години жилищният пазар претърпя забележителна трансформация. До средата на XX век цените на имотите в целия свят остават сравнително стабилни (виж графиката). От тогава насам обаче те се увеличават както спрямо цените на други стоки и услуги, така и спрямо заплатите. Наемите също се повишават. Центърът за жилищни изследвания към Харвардския университет установи, че средният наем в САЩ е нараснал с 61% от 1960 до 2016 г., докато средният доход на наемателя е нараснал с едва 5%. Докато през XVIII век основният тип активи са земеделските и фермерските имоти, през XIX век фабриките, по времето на индустриалната революция, заемат основното място в икономиката, то от XX век насам най-големият клас активи в света са жилищата (виж графиката).

В първите дни на капитализма има известна волатилност в стойността на жилищните имоти: Амстердам през XVII век преживява няколко балона, както и САЩ през XIX век. Три основни фактора обаче обясняват стабилността на цените в миналото. Първо, слабо развитите ипотечните практики и пазари. Второ, подобренията в инфраструктурата и транспорта позволиха на хората да живеят по-далеч от работното си място, увеличавайки количеството на икономически полезна земя. И трето, липсата на строителни регулации, което означавало, че строителите могли да строят, когато пожелаят и както решат. "През по-голямата част от историята на САЩ", според Едуард Глейзър от Харвард и Джоузеф Гюрко от Университета на Пенсилвания. "Икономическите растежи на местно ниво са тясно свързани с местните бумове в строителството."

След Втората световна война обаче жилищните пазари претърпяват революция. Правителствата на развитите икономики осъзнават, че е нужно да направят повече, за да се погрижат за своите граждани - както от благодарност за жертвите по време на войната, така и за да отблъснат комунистическата идеологическа заплаха.

За тази цел правителствата си поставиха за цел собствеността върху домовете да се увеличи. Държава с жители, които притежават домовете си, се смята, че е финансово стабилна. Хората биха могли да използват капитала от къщата си, когато стигнат до пенсиониране или ако се окажат във финансово затруднение. Проучване на Себастиан Кол от института за изследване на обществата "Макс Планк" показва, че през 40-те и 50-те години на миналия век множество западни политически партии приемат собствеността върху жилището като основен политически приоритет. С течение на времето идеята, че е по-добре да притежаваш къщата или имота си, отколкото да живееш под наем, става все по често срещана.

Насърчаване да притежаваш собственост

Политиките за насърчаване на притежанието на собствен имот се разпространяват глобално. В САЩ администрацията на ветераните започва в средата на 40-те години да предлага ипотеки без нуждата от първоначална вноска. Канада също създава Централната ипотечна и жилищна институция с цел подпомагането на ветерани от войната. През 1950 г. японското правителство създава правителствената институция за жилищно кредитиране за предоставяне на ипотеки с ниска лихва и фиксирана ставка. Промените в международните финансови регулации също насърчиха банките да издават повече ипотеки.

След проучване Оскар Джорда, Алън Тейлър и Мориц Шулирик описват втората половина на XX век като "великото ипотекиране". От 1940 до 2000 г. ипотечният кредит като дял от БВП в развитите страни се е удвоил. Благодарение на това повече хора успяха да се сдобият със собствен дом. Американският индекс за притежателите на жилища нарасна от около 45% до 70%; във Великобритания от 30% до 70%.

В миналото нарастването на търсенето на имоти не се е изразявало в задължително по-високи цени на жилищата. Какво се промени през втората половина на XX век? Един от факторите е скоростта на транспорта и движението, която продължи да се подобрява, но с по-малки темпове: влаковете, колите и самолетите станаха малко по-бързи. Така че вместо да се придвижват от по-далеч и по-далеч, за да намерят подходящо жилище, все повече хора трябва да търсят такова някъде, където да живеят по-близо до работата си. С това цената на земята се увеличи, както и стойността на домовете.

Цената на консервацията

През 50-те и 60-те години страните изграждат големи парцели с обществени жилища, отчасти за да възстановят градовете си след разрушенията от Втората световна война. Но в същото време много от тях затегнаха регулацията на земята и строителството, постепенно ограничавайки частните строители. През 40-те и 50-те години например Великобритания прие законодателство за предотвратяване на разрастване в градовете, в което се предвижда "зелени пояси" - райони около градовете, където разрешение за строеж се получава трудно. По същото време големи градове и в други страни, сред които Сидни в Австралия и Крайстчърч в Нова Зеландия, проучиха подобни стратегии. От 60-те години на миналия век американските строители също започнаха да изпитват сериозни затруднения с получаването на разрешение за изграждане на нови жилища.

Според изчисленията на The Economist строителството на жилища в развитите страни е наполовина от това през 60-те години на миналия век (виж диаграмата). Строителството в райони с повишено търсене става все по трудно. Само през 1960 г. в Манхатън са издадени 13 хил. разрешителни за построяването на жилища, докато за 90-те години като цяло разрешителните са едва 21 хил. Нут Ар Ааствейт, Бруно Албукерке и Андре Анундсен установиха в проучване наскоро, че "еластичността на предлагането на жилища" на имотния пазар - степента, в която строителството се справя със завишеното търсене, е намаляла от финансовата криза насам.

Защо развитите икономики се обърнаха срещу новото строителство? Следвоенното покачване в притежанието на жилища може да има нещо общо с това. През 2001 г. Уилям Фишел от колежа в Дартмут предложи своята "хипотеза за домашно поведение". Според него собствениците на имоти имат стимул да се съпротивляват на развитието в местния си район, тъй като това помага да се запази стойността на тяхното имущество. При увеличение в притежанието на имоти следователно може да се очаква спад в жилищното строителство.

Изследванията подкрепят тази хипотеза. Проучване на референдум от 1988 г. в Сан Диего установява, че районите, в които имотите се притежават от живеещите в тях, гласуват консервативно в полза на ограничения растежа на града. Друго проучване пък констатира, че части от Ню Йорк, където хората притежават жилището си, са по-склонни да прилагат мерки, които затрудняват развитието и строителството в района. Няма съмнение, че развитите икономики са по-неприветливи за строителството, отколкото преди. Но до каква степен регулацията в сектора е отговорна за високите цени на имотите днес?