Завръщане на село
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Завръщане на село

Селските къщи се завръщат на пазара след отлив от повече от десетилетие

Завръщане на село

Извънредното положение катализира търсенето на извънградски имоти с двор. Очакванията са интересът да се задържи

Боряна Генчева
25249 прочитания

Селските къщи се завръщат на пазара след отлив от повече от десетилетие

© Цветелина Белутова


Заседнали между четири стени, при затворени паркове и градинки и със забрана за безпричинни пътувания извън града у мнозина изкристализира мечтата за собствен дом с двор. От агенциите за недвижими имоти регистрираха първите запитвания за подобен тип имоти още в началото на извънредното положение през втората половина на март. С оживяването на пазара този интерес доведе и до сделки и ясно се очерта нова тенденция - на търсене на извънградски имоти с дворове.

И в този случай COVID кризата просто катализира някои латентни процеси. От години се наблюдава нарастващ интерес към спокоен и уединен живот сред природата - далеч от все по-пренаселената и презастроена София, а и от другите големи градове. И ако по традиция той е характерен за хората в предпенсионна възраст, то сега се наблюдава и сред млади семейства с деца, които търсят имоти в сателитни или периферни селища на София и другите големи градове.

Строителните предприемачи отдавна са регистрирали това търсене и в отговор вече има предлагане: Партерни апартаменти с дворове в затворени комплекси, ваканционните имоти - по Черноморието, в планините и в селища с минерални извори, комплекси от еднофамилни, двуфамилни и редови къщи около София.

"На най-голям ръст на интереса в момента обаче се радват селските къщи", казва Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. "Оживлението, което наблюдаваме, е отлична новина. Защото след оттеглянето на англичаните от 2007 г. насам търсенето на този тип имоти спадна и до ден днешен не можеше да се възстанови", казва тя.

"Основният двигател на сделките с къщи в околностите на големите градове е, че са алтернатива на цените на градските имоти", казва Александър Тодоров, търговски директор на "Мирела"

Повечето купуват, някои наемат

Извънградските имоти с двор се купуват основно за живеене - сезонно, през уикендите и ваканциите или за постоянен дом на хора, които могат да си позволят да живеят и работят от дистанция. В по-малки градове (като Видин) отчитат интерес и към дворове по селата за целите на натуралното стопанство.

Към селските къщи няма търсене с инвестиционна цел - не се купуват за отдаване под наем или за последваща продажба на по-висока цена. "Основният двигател на сделките с къщи в околностите на големите градове е, че са алтернатива на цените на градските имоти", казва Александър Тодоров, търговски директор на агенция "Мирела". "В момента може да се закупи голяма къща с голям двор в околоностите на София с три и повече спални на и дори под цената на един двустаен апартамент в столицата", казва той, като добавя, че, разбира се, плюсовете на живота извън големия град отдавна са оценени от много кандидат-купувачи.

Клиентите търсят предимно с цел покупка, още повече че на пазара има атрактивни оферти за къщи на село. По-слабата и относително нова тенденция обаче е, че има и интерес и към селски къщи под наем. Тя се прояви още в началото на извънредното положение. "И сега има търсене за сезонен наем, за да могат хората да се изнесат веднага за лятото", казва Полина Стойкова. Тя прави уговорката, че все пак повечето клиенти предпочитат да закупят, за да разполагат с двор и свобода, ако пак се наложи изолация. Интерес към дългосрочно наемане на извънградски къщи регистрира и Калоян Ганев, управител на агенцията "Сентчъри хоумс", пред великотърноския "Янтра днес". "До неотдавна това беше по-скоро лукс, достъпен за малцина. Търсенето беше основно за летните месеци, и то от чужденци, които не искат да купуват имоти, защото нямат време да ги поддържат. В момента е и от българи и не само за лятото", казва той. Отдава го на ефекта от извънредните мерки.

Знаем и 20 и 200 хил. евро

Предлагането на селски къщи с дворове е изключително разнообразно и цените варират в широки граници. По данни на imoti.net средните офертни цени на къщи около Витоша са около 1300 евро на кв.м, а в селата в София-област се движат между 250 и 450 евро за кв.м. В областите Бургас и Варна нивата са между 600 и 800 евро на кв.м, в област Пловдив - между 300 и 500 евро на кв. м. За привлекателните райони с минерални извори средните цени за къщи са между 300 и 600 евро на кв.м.

Средната наемна цена за къщи в околностите на София е около 5 евро на кв.м., като най-много предложения има в диапазона 1300 - 2000 евро наем на месец. На 50 км разстояние от столицата за голяма къща с двор се искат под 400 евро на месец.

Потенциалните купувачи търсят в диапазон между 50 000 и 80 000 евро за къщи около София, по наблюдения на Александър Тодоров. Полина Стойкова слага рамките между 20 000 до 50 000 евро за страната. "Когато се търси за постоянно живеене, се избира къща близо до града, в който е местоработата, и в тези случаи бюджетите могат да нараснат до 100000 - 120 000 евро", казва тя. Изабела Клисарска, управител на "Явлена", очертава средния ценови диапазон за селски и крайградски къщи между 40 000 и 100 000 евро. Има отделни сделки за над 200 000 евро, но те са за готови и обзаведени имоти със скъпи довършителни работи в престижни райони в периферията на София. Има интерес и за скъпи селски имоти, тип "имение" с голям двор, изградена инфраструктура, съвременно обитаване и още над 30 критерия за по-взискателни купувачи, добавя тя.

"Сега е моментът продавачите на стари селски и крайградски къщи да ги реализират, защото има интерес и търсене", смята Изабела Клисарска, управител на "Явлена"

Живи села в радиус до 100 км

Брокерите са единодушни, че се търсят къщи основно в живи села с добра инфаструктура, с достъп от главни пътища и магистрали, с магазини и по възможност с аптека. Има критерии, които съвпадат при повечето търсения, изброява Изабела Клисарска: отлична околна среда и хубава гледка, липса на престъпност в района, достъпност до населеното място и до имота, съседство, ток, вода, по възможност и канал, добър интернет; магазини за хранителни стоки, стоки за бита, организиран транспорт.

Предпочитани са сгради в добро състояние, които веднага може да бъдат ползвани. "Който има възможност да прави ремонти, избира и по-нискобюджетни решения, но търсенето е предимно към готови за нанасяне къщи", потвърждава и Полина Стойкова. Александър Тодоров допълва, че много зависи и от бюджета на конкретното търсене, от който зависят и районите, към които се ориентират клиентите.

Иначе географски според Тодоров най-голям е интересът към имотите в радиус 25 - 35 км от София, Изабела Клисарска разширява кръга до 40 - 50 км от града. А Полина Стойкова отбелязва, че се търсят къщи за ваканционно ползване дори на час-два път от София. Там цените са по-изгодни в сравнение с тези на къщите в селата около столицата, има хубава природа и къщата може да бъде база за пътувания до морето и други места в страната. Търсенето е към селата в близост до основни магистрали и най-вече между Тракия и Хемус.

Два типа купувачи и два типа продавачи

Купувачите на селски и извънградски къщи според Изабела Клисарска са два основни типа: "хора над 50-годишна възраст, които търсят връзка с природата и до земята, като стъпка към оттеглянето си от суперактивната дейност, и хора между 30-и 40-годишни, които търсят възможност да се възстановят от динамиката на големия град вечер, през уикенда и при всяка друга възможност. Най-често те са семейства с едно или повече деца, уточнява Александър Тодоров. Ако не са самостоятелни, воденето и връщането от училище е проблем.

Тодоров отбелязва, че клиентите, които търсят извънградски жилищни имоти, са добре ориентирани и запознати с даденостите на пазара. Подобно решение е сериозно и те търсят целенасочено, а не импулсивно, и не на всяка цена. "Някои действат директно в отговор на изолацията, други отдавна са усещали нужда, но сега вече имат повод да се замислят за такава инвестиция", добавя Полина Стойкова.

Продавачите също са два основни типа. Едните се разделят с наследствени къщи, които не ползват или които вече няма кой да обитава. Други продават, защото са заминали в чужбина или за да купят апартамент в близкия град за себе си или за децата си. Полина Стойкова посочва и трета група продавачи - чужденци, които се разделят с къщите си дори под себестойност, тъй като нямат възможност да ги ползват и не искат да ги оставят да се рушат.

"Сега е моментът продавачите на стари селски и крайградски къщи да ги реализират, защото има интерес и търсене. Не се знае дали в следващите години купувачите няма да се насочат към затворени комплекси и типово застрояване на големи масиви от съвременни къщи. Защото всяка стара къща изисква много поддръжка и носи със себе си негативите на завареното положение", коментира Изабела Клисарска.

"Очакването ми е, че към къщи в по-отдалечените села в началото ще има ентусиазъм, но те ще се ползват откъслечно – по-скоро за почивка, отколкото за живеене", казва Георги Павлов, експерт по недвижими имоти

Бавни сделки с отстъпка до 10%

В идеалния случай - при желана локация и цената, съобразена с пазарната реалност, до сделка с извънградски имот може да се стигне и за около три месеца. В масовия случай обаче продажбата на извънградска къща може да отнеме и години и като цяло е по-времеемка от тази на апартамент в града", казва Александър Тодоров. Налагат се повече проверки, огледите са свързани с по-големи разстояния. А и банките по-трудно отпускат кредити за подобни имоти.

"За да откриеш тези една-две къщи, които ще ти харесат, в малко населено място трябва да го посетиш, да говориш със съседите, с кмета, да се запознаеш. Този процес е трудоемък и не е така удобен", коментира и Георги Павлов, експерт по недвижими имоти. В някои села не просто не е имало активен пазар, а не е имало дори сделки. Затова той не очаква задължително ръст в цените заради сегашното търсене.

Полина Стойкова потвърждава, че при слабия досегашен пазар на селски имоти сделките са се сключвали бавно и с корекция в цените, и очаква да види дали нещата ще се променят при сегашното активизиране. По общи наблюдения корекциите в цените при преговорите досега са били в рамките на 5 - 10%.

Търсенето ще остане

Сегашният минибум в търсенето логично поставя пред интересуващите се въпроса доколко такава покупка е перспективна. Експертите на пазара са сравнително единодушни, че интересът към селската къща не е просто мимолетна реакция на COVID ситуацията, а по-скоро активизиране на по-дългосрочна тенденция.

За устойчивия интерес към селото работи и налагащата се тенденция за отдалечена работа. Предпоставки са подобрената транспортна и интернет свързаност на селата със света. Развитието на пътната инфраструктура дава възможност за по-бързо придвижване от и до тях. Развитието на интернет - за дистанционно учене и работене.

"Очакването ми е, че към по-отдалечените села в началото ще има ентусиазъм, но те ще се ползват откъслечно - по-скоро ще пренасочим почивките си към селата. Все пак постоянното живеене изисква развита социална инфраструктура - детска градина, училище, аптека. А къщите и комплексите от къщи, които позволяват да се настаниш и да се храниш отдалечено от другите, ще са важни и за хората, които се притесняват от вируса, и за онези, които във времето на социалната дистанция са установили, че тя им харесва", казва Георги Павлов.

"Надяваме се този интерес да е устойчив, тъй като това ще доведе до по-балансирано развитие на имотния пазар, на икономиката и на страната", казва Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties

Предлагането ще навакса

За да се развие този сегмент, все пак трябва адекватен продукт, който да бъде предложен на пазара, продължава той. Стогодишните къщи в българското село налагат внимателна и скъпа реконструкция. По-качественото строителство е от късния социализъм - 70-те - 80-те години на миналия век. Но то не отговаря на съвременните очаквания най-малкото защото дворът е мислен като селскостопански, а не като място за забавление. "Смятам, че съвременните потребители ще търсят най-вече новопостроени или реконструирани къщи или много евтини къщи за ремонт", казва Георги Павлов.

Когато има търсене, вероятно и предлагането на подходящи къщи за живеене в най-различни ценови сегменти ще се повиши и ще се развият различни услуги. "Преди години селските къщи се купуваха с цел да се ремонтират и продадат. Може би, ако този сегмент от пазара се развива устойчиво, отново ще има ниша за такъв тип дейност", казва Полина Стойкова.

Изабела Клисарска очаква по-скоро търсенето да се прехвърли от стария сграден фонд към затворени селища от среден ценови клас или към приятелски (партньорски) инвестиции. И в двата случая - към съвременни къщи със съвременно обитаване, към сглобяеми къщи, които се строят по-бързо и лесно. "Много зависи от опита на първите. Може би, ако той се окаже успешен и хората са доволни, към тях ще се присъединят роднини и приятели и ще се създаде нов и активен пазарен сегмент на хора, завръщащи се на село", отбелязва Полина Стойкова. И добавя, че ако това се случи, ще е само от полза за по-балансираното развитие на имотния пазар, икономиката и страната като цяло.

Времената на английския съсед

За последно селските имоти се радваха на интерес около приемането на България в ЕС през 2007 г., когато къщи в страната купиха няколко хиляди чужденци, основно англичани. Тази вълна на завръщане към селото мина и отмина и малцина се задържаха в страната. Голяма част от англичаните продадоха или просто изоставиха имотите си вероятно защото българското село не отговори на очакванията им. Сега в сектора на недвижимите имоти избягват да правят аналогии с този период. "Пазарът е друг. Тогава имаше чуждестранно търсене и често се купуваха имоти, без да са виждани и дори без хората някога да са посещавали България. Сега имаме информирани български купувачи със свободни средства и с ясна визия за стандарт на обитаване и среда", казва Изабела Клисарска. "Това са два различни пазара, със своите особености и характеристики. В момента покупките на имоти от чужденци не са толкова масови. Засиленият интерес към извънградски къщи, на който ставаме свидетели, е резултат от общия подем в имотния пазар в цялата му пъстрота и сегменти, смята Александър Тодоров. Полина Стойкова добавя: "Пикът от онова време беше значително по-голям като обем."

ДРУГИТЕ НА ПАЗАРА

Партерни апартаменти с двор

Апартаменти на партер с двор в затворените комплекси дават възможност на собственика си да разполага с пространство на открито в рамките на големия град и неговите удобства. "Действително в последните години стана особено популярно сред инвеститорите да обособяват малки дворчета към партерните апартаменти в затворените комплекси. Когато става дума за жилища в сгради обаче, водещи при вземането на решение са по-високите етажи и благоприятните изложения", коментира Александър Тодоров.

Комплекси от къщи около София

Развиващ се сегмент в категорията "крайградски къщи за постоянно пребиваване" са дузината комплекси от къщи, които сега се строят по периферията на София - във Владая, Лозен, Панчарево. Към тях има интерес основно от семейства с деца. С цени от 250 хил. евро нагоре обаче те са различна ценова категория и предполагат съответния бюджет "Въпреки сегашната ситуация на пазара на недвижими имоти (спад в търсенето и очертаващ се спад в цените - б.а.) при тези проекти няма особени корекции в цените", отбелязва Александър Тодоров. Според него това е белег, че инвеститорите в тях са си осигурили стабилно финансиране. Полина Стойкова вижда голям потенциал за развитието в този сегмент, предвид почти пълната му липса на пазара. Тя очаква реализацията на няколко подобни проекта. "Наблюдаваме тенденция приятелски семейства да закупуват в такива комплекси от къщи, за да живеят близо и да могат да социализират", добавя Стойкова.

Ваканционни имоти

В началото на лятото се увеличава и интересът към ваканционни апартаменти - по морето, в планинските курорти като Банско и Разлог и в селищата с минерални извори като Велинград, Хисаря и Девин, казват от агенциите. В сегмента има интригуващи цени и избор за различни вкусове и бюджети. "Това е голямо наследство от годините на бума на чуждестранното търсене и бих го нарекла богатство", казва Полина Стойкова. Този тип имоти отговарят на няколко критерия - отдалеченост от други хора, природа и спокойна среда, казва Изабела Клисарска. Александър Тодоров отбелязва, че интересът към т.нар. ваканционни имоти все пак е естествено ограничен от тяхното предназначение, което не предполага целогодишно ползване.

Заседнали между четири стени, при затворени паркове и градинки и със забрана за безпричинни пътувания извън града у мнозина изкристализира мечтата за собствен дом с двор. От агенциите за недвижими имоти регистрираха първите запитвания за подобен тип имоти още в началото на извънредното положение през втората половина на март. С оживяването на пазара този интерес доведе и до сделки и ясно се очерта нова тенденция - на търсене на извънградски имоти с дворове.

И в този случай COVID кризата просто катализира някои латентни процеси. От години се наблюдава нарастващ интерес към спокоен и уединен живот сред природата - далеч от все по-пренаселената и презастроена София, а и от другите големи градове. И ако по традиция той е характерен за хората в предпенсионна възраст, то сега се наблюдава и сред млади семейства с деца, които търсят имоти в сателитни или периферни селища на София и другите големи градове.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

3 коментара
  • 1
    dnevniklive avatar :-|
    dnevniklive

    Хората най-накрая ще оценят близостта до природата и ползите от здравословния живот. Вече много хора имат възможност да работят дистанционно, което дава повече избор за мястото на живот. И нека си припомним думите на Атанас Буров отпреди век:

    Всеки един човек трябва да има по един декар нива, до селото или до града, за да я чувствува своя и да я обича. Да се храни от нея.

    При тежки години, при глад, при криза, при бедствие тази земя ще го изхрани. Защото един декар земя може да се раздели на десетина парцела.
    За чушки, за домати, за дини, за пъпеши, за грозде, за тикви, за ягоди, за малини, за зеле, за моркови, за кервиз, за подправки, за пет кошера пчели. Къща без пчели не бих оставил на мира. И бих давал премия - държавна премия на всеки пчелар и лозар. Бих направил около оградата на тази нива асми - лози, за грозде. Бих направил една беседка в края, да трупам зелето, морковите, картофите, всичко.

    Един декар нива може да даде: 1500 кила ягоди, 3000 кила картофи, 2000 кила моркови, 6000 кила тикви, бели - за печене и за продан, на четирите ъгъла на нивата бих насадил орехи, череши, ябълки, круши, сливи. Да има плодове... (Ако не можеш да обработваш земята, поне плодове да има.)

    Един декар - това е много нещо. И е по силите на един човек - банков чиновник или писар, пенсионер или домакиня да ги обработва. Това са хиляда квадратни метра. На ден по 5 метра да прекопаеш - а то е удоволствие и здраве - ще я прекопаеш за 20 дни. За една отпуска в годината. И ще имаш всичко. Но вие не го съзнавате и не го разбирате, ами искате да правите кепезета - на ви акъл, на ви учения, на ви теории. Вие не разбирате нищо от сметка и от калем..."

  • 2
    drakon avatar :-|
    Vassil Stoychev

    Вие явно не гледате тикви и картофи. Картофите могат да дадат и повече от 5 т от декар, за тиквите фантазирате. Измислица е и друго, че човек дошъл от града , ще си направи от двора градина. Хората предпочитат зелена трева, барбекю, беседки и люлки. Е ,може някоя асма да пази сянка + гараж. Щом е със свободна професия и добра заплата никой няма да се трепе да сади картофи дето струват по-малко от лев килото.

  • 3
    bronco avatar :-P
    Бранимир Брозиг

    Ето и малко съвети за какво да гледате, когато избирате къща!
    https://irchitect.com/pokupka-na-kyshta/


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

MBL: Офис пазарът в София замръзва

MBL: Офис пазарът в София замръзва

От Япония до Резиденция Калина

От Япония до Резиденция Калина

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK