Таня Косева-Бошова: Започнатите офис сгради се строят активно
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Таня Косева-Бошова: Започнатите офис сгради се строят активно

"Не се очаква старт на нови офис проекти през следващите 12 месеца" казва Таня Косева-Бошова

Таня Косева-Бошова: Започнатите офис сгради се строят активно

Председателят на УС на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България пред "Капитал"

Боряна Генчева
2524 прочитания

"Не се очаква старт на нови офис проекти през следващите 12 месеца" казва Таня Косева-Бошова

© Цветелина Белутова


Визитка

Таня Косева-Бошова има 18 години опит на пазара на бизнес имоти в България. Изпълнителен директор е на Park Lane Developments. Тя управлява развитието на бизнес сградата Park Lane Office Center в София. Занимава се и с развитието на нови бизнес имоти в Букурещ. Била е партньор и изпълнителен директор на Colliers International, Landmark Property Bulgaria и European Trade Center. През 2007 г. успешно инициира и завършва промяна на българското законодателство по отношение на премахване на ограничение на срока за отдаване под наем. Председател е на управителния съвет на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България (АСБС) и на "Дамски форум". Дипломирана е от Американския университет в Благоевград със специалности "Икономика" и "Бизнес администрация".

Започнаха ли хората да се връщат на работа в офис сградите?

- При различните компании е различно. Голяма част от глобалните компании, особено американските, все още организират работата си от домовете на своите служители. Те не правят разлика между степента на риск в различните държави - правилата са еднакви за всички техни подразделения.

През юли се очаква между 10% и 30% от служителите на тези фирми да се върнат в офисите си, а след лятото се планира поетапно да го направят и останалите. Малка част от компаниите са оставили завръщането за началото на следващата година.

Голяма част от българските и много европейски компании обаче вече се върнаха към обичайния си начин на работа. Други, като финансовите институции например, са разделили хората си на екипи, които се редуват и работят в офисите на ротационен принцип.

Доколко офис сградите са безопасни за служителите? И какво направиха собствениците и наемателите, за да подобрят нещата в това отношение?

- Безопасни са. Обръщам внимание, че нито една сграда не се превърна в огнище на зараза. Модерните офис сгради предлагат и отваряеми прозорци, така че помещенията може да се проветряват редовно. В сградата, която моята компания изгражда, инсталираме UV дезинфекционна система за прочистване на въздуха в климатичната система, която унищожава над 97% от вирусите и бактериите във въздуха и над 99% от тях върху повърхности.

В сградите бяха поставени дезинфектанти за служителите и очертани пътеки с посоки, за да могат да се разминават с нужната дистанция. На рецепциите в някои сгради има уреди за измерване на температурата на влизащите. Голяма част от работодателите направиха тестове на служителите си, преди да се върнат в офисите. Почистването на общите части, асансьори и повърхности се извършва значително по-често, за да се осигури безопасна среда.

Как оценявате ефекта от дистанционната работа върху пазара на офис площи? Ще остане ли тя дългосрочна тенденция, с която да се съобразявате?

- Дистанционната работа ще има ефект върху пазара, но нищо страшно не се случва - някои компании променят организацията си на работа и имат нови изисквания към помещенията и сградите, които обитават. Това е постоянен процес на търсене на най-удачната форма на работа през годините.

От години работата от дома е широко разпространена практика в много глобални ИТ компании по света - сега това беше принудително тествано и в много други сектори. Някои от тях ще възприемат в някаква степен такъв начин на работа, но в никакъв случай на 100%. Като всяко нещо в живота и този начин на работа не може да се приложи във всички компании за постоянно. Всяка компания има различни нужди.

През последните години бързо растящите компании, особено от IT и BPO секторите, наемаха по-големи от необходимите им площи, за да могат да си подсигурят бързо развитие. Сега не са толкова разточителни към своите площи и приемат, че могат при необходимост да растат, като интегрират в по-голяма степен работата от дистанция.

Интересно е и какво казват самите служители за това. Проучване на една от водещите консултантски компании, CBRE, направено в Източна Европа, показва, че само 9% от запитаните биха желали да останат за постоянно и изцяло да работят от вкъщи, 35% биха искали да имат опцията да го правят веднъж седмично, а цели 42% отговарят, че не биха искали да работят от вкъщи. Не е за пренебрегване фактът, че 61% от запитаните предпочитат да имат ясно разделение между дома и работата.

Тоест не очаквате сериозна криза в сегмента, свързана с намаляло търсене на офис площи?

- Не очаквам. Това е естествен двупосочен процес на балансиране на търсенето и предлагането на качествени офис площи. Очаквам, че предлагането на офис площи ще бъде силно ограничено от отлагането на старта на нови проекти през следващите 12 месеца.

Дори и по време на извънредното положение бяха сключени сделки за нови площи в сградите, които са в процес на изграждане. Добър пример е Commerzbank, която нае 3500 кв.м и започва активно наемане на хора. Тя идва на нашия пазар и не промени своите планове въпреки COVID кризата.

При предишната криза се забеляза засилен интерес към България като офшоринг дестинация за IT и BPO услуги. Вярвам, че и тази криза ще предостави нови възможности за развитие и растеж на тези компании. Не бива да забравяме, че разходите, свързани с наемането на качествени офис площи в нашия регион, са едва под 10% от разходите на тези компании - за тях е важно да осигурят качествена среда на работа на своите служители - това не е променено от COVID кризата.

Глобално се чуха доста радикални прогнози за края на офисите и пр. Какво мислите за тях?

- Предизвестената смърт на офисите е силно преувеличена.

Няма как офисите да изчезнат, след като немалка част от служителите предпочитат да работят в офисна среда с жива комуникация с колегите си и да имат ясно разделение между работа и личен живот. Да не забравяме, че не е възможно да се градят корпоративна култура, екипна работа, лоялност и не на последно място групова креативност от дистанция през екраните.

Съвременните компании се градят на базата на своите качествени служители и офис пространството е един от инструментите за привличане и задържане на младите модерни хора.

България не е изолирана от глобалния свят - международните компании прилагат еднакви политики във всички свои подразделения. В момента тези политики се формират и безспорно ще има промени, но е твърде преувеличено да се смята, че една компания може да бъде просто съвкупност от стотици хора, разпръснати по домовете си. Това не може да работи за всички и завинаги.

Как COVID кризата ще се отрази на офис дизайна и проектирането?

- Офисите ще приличат повече на дома, както и домът ще прилича повече на офис със специален кът, предназначен за работа. Всъщност това също е тенденция, която наблюдаваме от години в дизайна на офис пространствата - кътовете за релакс, меките възглавници, разпръснати на пода за удобство на работещите, са задължителна част от модерния интериор, огромните зони за забавления.

Ще се наблегне на здравословната среда в офис сградите. Със сигурност офис сградите, които предлагат отваряеми прозорци, пречистватели на въздуха и безконтактни възможности за влизане в офиса, тоалетните и общите помещения, ще имат предимство пред по-старите и не толкова адаптирани сгради. Сградите, които предлагат големи асансьори, които осигуряват дистанция между пътниците, също биха имали предимство.

Възможно е някои наематели да преосмислят разпределението на своите офиси - разстоянието между бюрата, както и големината на залите за срещи и общите помещения. Тази нужда от по-големи площи ще балансира в някаква степен искането за по-малки офиси заради повечето хора, работещи от дома си. Отново, това не е универсално решение за всички компании - някои от тях не промениха начина си на работа и съответно офис разпределенията си.

Как влияе COVID ситуацията върху инвестиционната активност в сегмента на офис площите в България?

- Компаниите, които изграждат офис сгради, в момента работят активно - няма сгради, които да са прекратили строителните си дейности. Не се очаква обаче стартът на нови проекти през следващите 12 месеца - това ще балансира отново търсенето и предлагането на офиси.

Що се отнася до инвестиционни сделки с готови проекти - международните фондове отлагат все още вземането на инвестиционни решения. Да не говорим, че още не са възможни и препоръчителни международните бизнес пътувания - няма как да се направи голяма инвестиция от дистанция.

Очаквате ли спад в доходността и наемните нива и ръст на свободните офис площи?

Рано е още да се говори за спад в доходността - просто няма сделки в този период на изчакване. Да не забравяме, че наемателите в големите офис сгради са предимно глобални компании или стабилни местни фирми - те носят до голяма степен доходността на инвестициите ни. Нашият пазар влезе в тази криза с много добър фундамент и добър баланс на търсенето и предлагането. Смятам, че този баланс ще бъде отново намерен скоро.

Има ли сегменти на офисния пазар, които ще бъдат облагодетелствани от сегашната ситуация? И кои ще са големите губещи?

Вярвам, че споделените пространства ще предизвикат сериозен интерес от компаниите, които обмислят да предоставят възможност за работа от вкъщи на своите служители. Тези хора ще имат още по-голяма нужда да прекарват време в такива пространства в офис сградите, за да не губят социалния контакт с колегите си. През последния месец всички компании, които активно търсят нови площи, изрично изискваха от нас наличието на такъв оператор в сградата.

Голяма е вероятността по-старите и не толкова технологични сгради да не могат да осигурят здравословна работа среда. Моето очакване е, че те ще имат най-големи трудности да отговорят на новите изисквания на наемателите. Както и при предишната криза, наемателите имаха избор и естествено избираха по-доброто качество.

Интервюто взе Боряна Генчева

Визитка

Таня Косева-Бошова има 18 години опит на пазара на бизнес имоти в България. Изпълнителен директор е на Park Lane Developments. Тя управлява развитието на бизнес сградата Park Lane Office Center в София. Занимава се и с развитието на нови бизнес имоти в Букурещ. Била е партньор и изпълнителен директор на Colliers International, Landmark Property Bulgaria и European Trade Center. През 2007 г. успешно инициира и завършва промяна на българското законодателство по отношение на премахване на ограничение на срока за отдаване под наем. Председател е на управителния съвет на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България (АСБС) и на "Дамски форум". Дипломирана е от Американския университет в Благоевград със специалности "Икономика" и "Бизнес администрация".

Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK