Летни намаления при наемите на магазини в София
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Летни намаления при наемите на магазини в София

Вече има вакантни помещения по централните софийски улици, но засега не са много. Очаква се да се увеличат в средата на лятото.

Летни намаления при наемите на магазини в София

Нивата при новите договори по централните търговски улици са с по 10-15% по-ниски.

Боряна Генчева
2366 прочитания

Вече има вакантни помещения по централните софийски улици, но засега не са много. Очаква се да се увеличат в средата на лятото.

© Надежда Чипева


На търговските улици в София, може би малко по-безлюдни от обичайното, тече предоговаряне на наеми. От постигнатите нива, от развитието на потребителското търсене и на пандемичната обстановка и от случващото се в моловете зависи ще се променят ли централните и вторичните търговски улици в София и как. Очакванията са за по-ниски наеми, смени на обитатели или временно празни магазини.

Голямото предоговаряне

"Както в моловете, така и по търговските улици наемите бяха предоговорени или облекчени за определен период от време", разказва Данислав Тенинчев от "Адрес". "Като консултанти съветвахме наемът да бъде намален през следващите месеци между 20 и 50%. В някои случаи беше договорен месец гратисен период. В други - намаление на наема с по-малък процент, но до края на годината", допълва Изабела Клисарска, управител на "Явлена". "При "втвърдени" позиции на преговарящите наемните договори се разпадаха. Неотворените магазини са индикатор къде наемодателите и наемателите не са успели да постигнат споразумение", добавя тя.

Иван Граматиков, мениджър "Търговски площи" в Cushman&Wakefield Forton, обръща внимание, че собствениците по търговските улици обикновено не са професионални наемодатели. Не са фондове, чиито бизнес е да имат мол с магазини, а физически лица, често повече от едно, наследили или купили готови помещения. Разнородни са по възраст, част не са в България и по-трудно стигат до обща позиция. По-малко склонни са на отстъпки. Всичко това прави предоговарянето на наеми трудно. За сметка на това да се развали договор за улицата е по-лесно, отколкото за мола. Условията не са толкова тежки. Важните клаузи са за срока на договора и за парите. Често не са професионално изготвени и от тях по-лесно се излиза.

Магазините по "Витошка" са в най-добра позиция. За тях наематели винаги се намират и отражението върху наемните нива рядко е драматично.
Фотограф: Надежда Чипева

Наемите - с 10-15% надолу

Агенциите говорят за спад в наемните цени от 10-15% средно в последните месеци. "Наблюдава се на локации със силно завишени наеми. До отстъпка се стига под натиск от потенциалните наематели", обяснява Данислав Тенинчев.

Иван Граматиков се позовава на един-два случая на бул. "Витоша" и близка централна улица. При тях предишният наемател е бил на 60-65 евро, а новият влиза на 55 евро. Той прави две уговорки: На база единични транзакции е трудно да се говори за тенденция. И, че "за хубавите магазини на централните софийски улици наематели винаги ще има и отражението върху наемните нива няма да е драматично".

От "Явлена" прогнозират спад в наемните нива между 10 и 30% до края на годината в сравнение с 2019 г. Последните четири-пет години, чак до февруари, търсенето и предлагането на магазинни площи по централните улици в София, а и извън тях бе доста балансирано, обяснява Изабела Клисарска.

Наемните цени са установени. За магазините на добрите търговски места в центъра на София се движат между 5 и 10 евро на кв.м, твърди тя. На топ локации се стига до нива между 40-50 и 60 евро на кв.м, но по-скоро по изключение. Има и цени под 5 евро на кв.м, но те се доближават до наемите на складове (между 4 и 4.50 евро на кв.м). Установени са били и условията за наемане: Данък сгради се заплаща от собственика на имота, такса битови отпадъци - от наемателя. При сключване на наемен договор се превежда един месечен депозит.

Има търсене за покупка на магазини, но собствениците трудно продават, или поне не на исканите цени.
Фотограф: Надежда Чипева

Предлагането расте

Няма масово освобождаване на магазини засега, казва Иван Граматиков, но Cushman&Wakefield Forton следят най-вече централните локации. Според него най-вероятно оборотите, които се правят в момента, са по-ниски и бизнесът е по-афектиран, отколкото показва засега пазарът на търговски площи. Обектите все още имат някакви резерви, отворени са за работа, но има риск ситуацията с оборотите им тепърва да се влоши, особено при стоките, които не са от първа необходимост. Той очаква овакантяването на търговски площи да стане по-видимо в средата на лятото, когато и бездруго търговията е по-слаба.

От "Адрес" и "Явлена" вече говорят за предлагане, което многократно надвишава търсенето.

Как ще се развие търсенето засега може само да се гадае. В моловете също тече предоговаряне и засега не се наблюдава масов отлив на наематели от тях в посока на търговските улици. Има обаче доста брандове в експанзия. Част са нови за България и подготвят влизането си в края на тази или в началото на следващата година. Други вече присъстват в търговските центрове, но търсят допълнителна локация и на улиците. "Най-често това са процеси, които са стартирали преди месеци, съвпадат с кризата, но не са повлияни от нея", казва Иван Граматиков. Активни са хранителните вериги, дрогериите, компании като KiK и Pepco.

Има и вериги които търсят развитие, но засега са спрели, за да изчакат да видят колко бързо се възстановява пазарът. Те са най-вече в сектора на заведенията, бързото хранене и кафенетата.

Покрай извънредното положение на места по централните улици магазините за дрехи оредяват за сметка на тези за храни. Според Изабела Клисарска явлението ще е временно. А Данислав Тенинчев отбелязва, че то се развива от няколко години и е свързано най-вече с това, че търговията с дрехи и промишлени стоки поетапно преминава онлайн, а в сегмента на бързооборотните стоки печалбата е по-голяма.

"Видимите магазини все повече ще стават шоуруми или офиси с представителна цел", допълва Изабела Клисарска. Под "видими" има предвид обекти с витрини на основни булеварди в центъра, които се виждат от пешеходците и потока автомобили и около които може да се паркира.

Оптиките са сред най-засегнатите, тъй като извънредното положение ги затвори точно, когато пристигнаха новите колекции слънчеви очила.
Фотограф: Надежда Чипева

Потенциалът на улиците

За разлика от моловете търговските улици не бяха затворени след 13 март. "Магазините за хранителни стоки, аптеките и някои други типове магазини продължиха да функционират. Други спряха да работят, но от гледна точка навиците на хората връщането в квартален магазин е по-лесно, отколкото завръщането към голям търговски център", казва Клисарска.

"Сега някои търговци успяват да възстановяват бизнеса си до нива, идентични с миналогодишните. Други имат леки ръстове, но има и търговци със спадове от порядъка на 80%. Много ударени са голяма част от заведенията, оптиките, магазините за дрехи и обувки, за чанти и куфари", допълва Иван Граматиков.

Има очаквания, че тъй като хората се въздържат да посещават моловете, бизнесът на улиците има шанс по-бързо да се възстанови на предходните нива. "Възможно е някъде това да се случи, но картинката е изключително пъстра. Трудно е да се говори за генерален тренд за всички улици и всички бизнеси", казва той. И добавя, че "със сигурност има наематели, които ще излязат от магазините си по търговските улици".

Очертава се тенденция видимите магазини на централните улици да имат предимно функция на шоурум и да служат най-вече за представителни цели.
Фотограф: Надежда Чипева

Да си купиш магазин

От всички агенции наблюдават заявено търсене на изгодни магазини за покупка с инвестиционна цел и то идва от най-различни типове инвеститори. Въпросът е доколко собствениците са склонни да продават, и то на исканите нива. Според Иван Граматиков търсенето на магазини на добра локация с дългосрочен наемател е перманентно, така че тенденцията нито е нова, нито се е засилила. Заради ограниченото предлагане по централните търговски улици на София обаче сделките са малко. Би се стигнало до продажба, ако собственикът на магазина има проблем в някой от другите си бизнеси и трябва да се раздели с имота, смята той.

По наблюденията на Изабела Клисарска желанията за излизане от инвестицията или от собствеността ескалират там, където има реституирани имоти или имоти с много съсобственици, или където стандартът на собствениците е застрашен - например при магазини, от които не са получавани доходи през последните няколко месеца. Остава въпросът на каква цена.

"В момента доста инвеститори в търговски площи очакват продавачите да коригират цените на имотите си и да стигнат до нивата от 11-12-годишна възвръщаемост спрямо текущия наем, или 8.9% ROI. За съжаление все още предложенията са за възвръщаемост за над 15-години", казва Данислав Тенинчев.

По неотворените магазини си личи къде наемателите и наемодателите още споря за наемната цена.
Фотограф: Надежда Чипева

На търговските улици в София, може би малко по-безлюдни от обичайното, тече предоговаряне на наеми. От постигнатите нива, от развитието на потребителското търсене и на пандемичната обстановка и от случващото се в моловете зависи ще се променят ли централните и вторичните търговски улици в София и как. Очакванията са за по-ниски наеми, смени на обитатели или временно празни магазини.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK