Четвърти стопанин на търновския мол

Гръцкият бизнесмен Продромос Мавропулос, който има развити офис проекти в София, придоби 14-годишния търговски център.

Заетостта на Мол Велико Търново е 96%, но работи на загуба (по данни от 2018 г., които са последните публични). Според източници от пазара търговският център е сменил собствеността си срещу сума от порядъка на 11-12 млн. евро. © Shutterstok

Боряна Генчева

Статията е част от Капитал - брой 29

Един от първата вълна молове в България и първият извън София - Mall Veliko Tarnovo има нов собственик. В началото на юли дружеството "ВТ Мол" на гръцкия бизнесмен Продромос Мавропулос е купило търговския център от дружество на гръцка банка, като молът преди това е бил на малтийски фонд, а изначално е идея на български предприемач.

Сделката на Мавропулос е финансирана със заем от Уникредит Булбанк. Цената не е обявена, но оценката според независими източници е от порядъка на 11-12 млн. евро. На практика това е първата сделка за мол след големия шопинг от фондове от ЮАР преди две-три години. А цената вероятно е повлияна и от корона кризата и отслабналия бизнес на моловете.

Опит в имотите, дебют в ритейла

Инвеститорът придобива "Ей Джи Ай - Би Ар И партисипейшънс 3", в чиито активи е 14-годишният мол във Велико Търново. AGI -BRE Participations 3 (AGI -BRE 3) е кипърско дружество на гръцката "Алфа банк", което става собственик на търговския център през 2012 г. заради лош инвестиционен кредит.

"Ритейл сегментът е предизвикателство както за мен, така и за моя екип. Надяваме се, с натрупания до момента опит, с диалогичността ни и желанието ни за създаване на добър пазарен продукт да съумеем да дадем нов тласък на развитие на този проект", коментира за "Капитал" Продромос (Макис) Мавропулос.

Самият той е в бизнеса с инвестиционни недвижими имоти в България от 15 години и говори добър български, но досегашният му опит е в офис сградите и терените.

Основното му дружество в този сектор - "Риал Истейтс БГ", е регистрирано през 2005 г., а през 2018 г. има приходи з а 3.9 млн. лева. Сега притежава около 80 дка терени в София в близост до пътни артерии. Основният му проект като инвестиция и мениджмънт е офис сградата "Адора бизнес център" - над Околовръстно шосе над "Младост", под "Резиденшъл парк София". Тя е на 10 етажа и включва офис, търговски площи и паркинги с обща разгъната застроена площ 20 хил. кв.м. Строена е между 2008 и 2010 г. Основен наемател в нея - с над 80% от площта, е "Кока Кола Хеленик ботълинг къмпани", сега с подразделението си "Ай Ти сървисиз". Гръцкият бизнесмен е активен участник в инициативите на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България, като е член и на управителния съвет.

От 2004 г. негов бизнес е и "Рипорт.бг" - консултантска компания в сферата на бизнес информацията, която изготвя печатни и електронни издания, обработва и анализира икономически и статистически данни и оперира с бази данни за директен маркетинг.

Шест месеца преговори

Мавропулос обяснява, че решението за покупката на мола във Велико Търново е плод на задълбочен анализ, който започва през 2019 г. През декември същата година е регистрирано и дружеството купувач - "ВТ мол", с капитал от 2.6 млн. лева. Бизнесменът е негов едноличен собственик, а съуправител в придобитото дружество AGI-BRE 3, както и в повечето му бизнеси, е Людмил Николаев Манев.

Сделката е договорена в края на декември 2019, но е финализирана през юли 2020 г., след като през май според Търговския регистър са направени изменения в параметрите на договора. Мавропулос коментира, че това е "напълно нормален период за финализиране на подобен вид сделки".

Запитан, обяснява, че сделката е протекла в конкуренция с други кандидати - реално заинтересовани купувачи, без да влиза в подробности.

Заем от Уникредит Булбанк

Бизнесменът не обявява цената на придобиване поради поети ангажименти за опазване на търговска тайна. Заемът от Уникредит Булбанк е за 7.75 млн. евро при годишен лихвен процент 3 месечен Euribor (при сключването на договора - 2.136%) и надбавка 2.5%. Това става ясно от договора за особен залог на дружествени дялове и вземания на "ВТ мол" от 19 юни.

На същата дата AGI-BRE 3 ипотекира в банката и мола, и терена срещу същия кредит. Мол Велико Търново е с площ 16 хил. кв.м, включително и ресторантът, и е върху терен 13 дка.

По повод предположението, че цената е равна на сбора от кредита от 7.75 млн. евро и капитала на "ВТ мол" от 2.6 млн. лева, Мавропулос каза, че не отговаря на истината. И уточни, че става дума за покупка на дялове на дружество с всички активи и пасиви от това и че финансовите параметри на сделките в такива случаи са много различни. Представител на имотния сектор оцени сделката на 11-12 млн. евро.

Интересното е, че също на 19 юни "Риал Истейтс БГ" ипотекира в Уникредит Булбанк сградата и терена и на "Адора бизнес център" срещу кредит от 21 млн. лева. В същото време купува от "Резиденшъл парк София" терен от 18.2 дка в съседство на бизнес центъра, два шоурума и складове за около 800 кв.м и четири паркоместа в блок 16 Д. Декларираният материален интерес по тази сделка е 1.753 млн. лева. Новите имоти също са ипотекирани в банката, но срещу 0.97 млн. лева. Така че в резултат Мавропулос остава с около 19 млн. лева (9.85 млн. евро), без да е ясно дали и каква част е за целите на покупката на търновския мол или е само за друг негов проект.

"Към момента банките са консервативни да финансират проекти като молове, изискват сериозно самоучастие и допълнителни гаранции. Фактът, че Уникредит Булбанк ни повярва и ни подкрепи в тази покупка, е добър знак както за изграденото в годините партньорство между нас, така и за реалистичната ни оценка относно потенциала на проекта", коментира Макис Мавропулос.

Мол на загуба, но с възможности за развитие

Според годишния финансов отчет на AGI BRE 3 за 2018 г. Мол Велико Търново работи на загуба. Годишните му приходи са 2.48 млн. лева, малко над тези от предходната година. Благодарение на свити разноски за общите части брутната загуба в края на годината е сведена до 191 хил. лева при 752 хил. лева година по-рано. Дружеството е регистрирано с капитал 38.98 млн. лева, но заради загуби от 16.9 млн. лева в края на година собственият му капитал е сведен до 22 млн. лева.

"В проекта видяхме възможност за развитие", коментира Мавропулос. По негова информация в момента Мол Велико Търново е запълнен над 95% от настоящия му капацитет. Миксът от наематели е оценен като добър. След като молът е отворен наново след извънредното положение посещаемостта му отбелязва положителен ръст на седмична база. Прави се необходимото и за да отговори на санитарно-хигиенните изисквания. В процес на реинженеринг са ОВиК системите. Климатичната инсталация се подменя със системи Дайкин VRV IV continuous heating (свързана и с постигане на COVID-19 изискванията за климатизация на пространствата). Тече подмяна на осветителната инсталация с енергоспестяващи осветителни тела. Имат план за мащабни капиталови ремонти и реновации в периода 2020-2021 г., в това число реновация на фасадата, казват от мениджмънта.

Нагласата им за пазара във Велико Търново е положителна. Конкуренцията (в града има и ритейл парк) - стимулираща "да предложим по-добър и актуален на променящия се пазар продукт, да представя т на потребителите си актуално потребителско преживяване и да запази м и увеличим посещаемостта в Мол Велико Търново".

Мол с история

Новият собственик на Мол Велико Търново е четвърти пореден. Първоначалният инвеститор e "Денси строй" на Марин Згурев, собственик и на тогавашната верига за техника "Денси". Амбицията му е да направи мол за Централна България, който да привлича клиенти в радиус от 100 км, и го кръщава Central Mall - Велико Търново. Отворен е през 2006 г. със 70 обекта. Това е и първият търговски център, в който има и кино "Арена".

По това време моловете са във възхода си. "Денси строй" твърди, че влага в проекта 15 млн. лева. Успява да го продаде още преди да е завършен, за 29 млн. евро. Купувач е European Convergence Property Company (ЕCPC) - фонд, регистриран в Малта. Сделката e кредитирана с 19.2 млн. евро (37.5 млн. лв.) от Алфа банк - клон България, а около 10 млн. евро собствени средства дава ECPC. Заемът е обезпечен с особен залог на дружеството собственик и отделни негови активи.

Твърди се, че след покупката малтийският фонд е имал възможност да препродаде търновския мол на фонд от Обединените арабски емирства, който е предлагал 35 млн. евро. ECPC обаче организират търг и в края на 2007 г. избират британски купувач, който предлага 36 млн. евро. После настъпва кризата, кандидат-купувачът не получава финансиране и сделката се проваля.

При свитото потребление приходите на мола тръгват надолу. Чрез отстъпки в наемните цени търговският център успява да запази заетост над 86%, но постепенно натрупва загуби. Балансовата стойност на мола, заложен като обезпечение, пада под нивото на заема и в края на 2011 г. Алфа банк започва изпълнение върху обезпечението. Заради проблемния инвестиционен заем Central Mall е купен от кипърската компания "Алфа груп инвестмънтс", дъщерна на Алфа банк, по тогавашна информация за 16.4 млн. евро (32.1 млн. лв.).

В кризисните времена това е само един от случаите с молове, придобити от дъщерни дружества на банките кредитори заради необслужвани кредити.

Кризата преди десетилетие застига и първоначалния инвеститор Марин Згурев. Той е започнал два мащабни инвестиционни проекта в страната (с различни съдружници) - Varna Towers - комплекс от мол и две 12-етажни офисни кули, и търговския център Grand Plaza в Русе. Първият фалира, а вторият - не беше построен.