Четвърти стопанин на търновския мол
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Четвърти стопанин на търновския мол

Заетостта на Мол Велико Търново е 96%, но работи на загуба (по данни от 2018 г., които са последните публични). Според източници от пазара търговският център е сменил собствеността си срещу сума от порядъка на 11-12 млн. евро.

Четвърти стопанин на търновския мол

Гръцкият бизнесмен Продромос Мавропулос, който има развити офис проекти в София, придоби 14-годишния търговски център.

Боряна Генчева
6956 прочитания

Заетостта на Мол Велико Търново е 96%, но работи на загуба (по данни от 2018 г., които са последните публични). Според източници от пазара търговският център е сменил собствеността си срещу сума от порядъка на 11-12 млн. евро.

© Shutterstok


Един от първата вълна молове в България и първият извън София - Mall Veliko Tarnovo има нов собственик. В началото на юли дружеството "ВТ Мол" на гръцкия бизнесмен Продромос Мавропулос е купило търговския център от дружество на гръцка банка, като молът преди това е бил на малтийски фонд, а изначално е идея на български предприемач.

Сделката на Мавропулос е финансирана със заем от Уникредит Булбанк. Цената не е обявена, но оценката според независими източници е от порядъка на 11-12 млн. евро. На практика това е първата сделка за мол след големия шопинг от фондове от ЮАР преди две-три години. А цената вероятно е повлияна и от корона кризата и отслабналия бизнес на моловете.

Опит в имотите, дебют в ритейла

Инвеститорът придобива "Ей Джи Ай - Би Ар И партисипейшънс 3", в чиито активи е 14-годишният мол във Велико Търново. AGI -BRE Participations 3 (AGI -BRE 3) е кипърско дружество на гръцката "Алфа банк", което става собственик на търговския център през 2012 г. заради лош инвестиционен кредит.

"Ритейл сегментът е предизвикателство както за мен, така и за моя екип. Надяваме се, с натрупания до момента опит, с диалогичността ни и желанието ни за създаване на добър пазарен продукт да съумеем да дадем нов тласък на развитие на този проект", коментира за "Капитал" Продромос (Макис) Мавропулос.

Самият той е в бизнеса с инвестиционни недвижими имоти в България от 15 години и говори добър български, но досегашният му опит е в офис сградите и терените.

Основното му дружество в този сектор - "Риал Истейтс БГ", е регистрирано през 2005 г., а през 2018 г. има приходи з а 3.9 млн. лева. Сега притежава около 80 дка терени в София в близост до пътни артерии. Основният му проект като инвестиция и мениджмънт е офис сградата "Адора бизнес център" - над Околовръстно шосе над "Младост", под "Резиденшъл парк София". Тя е на 10 етажа и включва офис, търговски площи и паркинги с обща разгъната застроена площ 20 хил. кв.м. Строена е между 2008 и 2010 г. Основен наемател в нея - с над 80% от площта, е "Кока Кола Хеленик ботълинг къмпани", сега с подразделението си "Ай Ти сървисиз". Гръцкият бизнесмен е активен участник в инициативите на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България, като е член и на управителния съвет.

От 2004 г. негов бизнес е и "Рипорт.бг" - консултантска компания в сферата на бизнес информацията, която изготвя печатни и електронни издания, обработва и анализира икономически и статистически данни и оперира с бази данни за директен маркетинг.

Шест месеца преговори

Мавропулос обяснява, че решението за покупката на мола във Велико Търново е плод на задълбочен анализ, който започва през 2019 г. През декември същата година е регистрирано и дружеството купувач - "ВТ мол", с капитал от 2.6 млн. лева. Бизнесменът е негов едноличен собственик, а съуправител в придобитото дружество AGI-BRE 3, както и в повечето му бизнеси, е Людмил Николаев Манев.

Сделката е договорена в края на декември 2019, но е финализирана през юли 2020 г., след като през май според Търговския регистър са направени изменения в параметрите на договора. Мавропулос коментира, че това е "напълно нормален период за финализиране на подобен вид сделки".

Запитан, обяснява, че сделката е протекла в конкуренция с други кандидати - реално заинтересовани купувачи, без да влиза в подробности.

Заем от Уникредит Булбанк

Бизнесменът не обявява цената на придобиване поради поети ангажименти за опазване на търговска тайна. Заемът от Уникредит Булбанк е за 7.75 млн. евро при годишен лихвен процент 3 месечен Euribor (при сключването на договора - 2.136%) и надбавка 2.5%. Това става ясно от договора за особен залог на дружествени дялове и вземания на "ВТ мол" от 19 юни.

На същата дата AGI-BRE 3 ипотекира в банката и мола, и терена срещу същия кредит. Мол Велико Търново е с площ 16 хил. кв.м, включително и ресторантът, и е върху терен 13 дка.

По повод предположението, че цената е равна на сбора от кредита от 7.75 млн. евро и капитала на "ВТ мол" от 2.6 млн. лева, Мавропулос каза, че не отговаря на истината. И уточни, че става дума за покупка на дялове на дружество с всички активи и пасиви от това и че финансовите параметри на сделките в такива случаи са много различни. Представител на имотния сектор оцени сделката на 11-12 млн. евро.

Интересното е, че също на 19 юни "Риал Истейтс БГ" ипотекира в Уникредит Булбанк сградата и терена и на "Адора бизнес център" срещу кредит от 21 млн. лева. В същото време купува от "Резиденшъл парк София" терен от 18.2 дка в съседство на бизнес центъра, два шоурума и складове за около 800 кв.м и четири паркоместа в блок 16 Д. Декларираният материален интерес по тази сделка е 1.753 млн. лева. Новите имоти също са ипотекирани в банката, но срещу 0.97 млн. лева. Така че в резултат Мавропулос остава с около 19 млн. лева (9.85 млн. евро), без да е ясно дали и каква част е за целите на покупката на търновския мол или е само за друг негов проект.

"Към момента банките са консервативни да финансират проекти като молове, изискват сериозно самоучастие и допълнителни гаранции. Фактът, че Уникредит Булбанк ни повярва и ни подкрепи в тази покупка, е добър знак както за изграденото в годините партньорство между нас, така и за реалистичната ни оценка относно потенциала на проекта", коментира Макис Мавропулос.

Мол на загуба, но с възможности за развитие

Според годишния финансов отчет на AGI BRE 3 за 2018 г. Мол Велико Търново работи на загуба. Годишните му приходи са 2.48 млн. лева, малко над тези от предходната година. Благодарение на свити разноски за общите части брутната загуба в края на годината е сведена до 191 хил. лева при 752 хил. лева година по-рано. Дружеството е регистрирано с капитал 38.98 млн. лева, но заради загуби от 16.9 млн. лева в края на година собственият му капитал е сведен до 22 млн. лева.

"В проекта видяхме възможност за развитие", коментира Мавропулос. По негова информация в момента Мол Велико Търново е запълнен над 95% от настоящия му капацитет. Миксът от наематели е оценен като добър. След като молът е отворен наново след извънредното положение посещаемостта му отбелязва положителен ръст на седмична база. Прави се необходимото и за да отговори на санитарно-хигиенните изисквания. В процес на реинженеринг са ОВиК системите. Климатичната инсталация се подменя със системи Дайкин VRV IV continuous heating (свързана и с постигане на COVID-19 изискванията за климатизация на пространствата). Тече подмяна на осветителната инсталация с енергоспестяващи осветителни тела. Имат план за мащабни капиталови ремонти и реновации в периода 2020-2021 г., в това число реновация на фасадата, казват от мениджмънта.

Нагласата им за пазара във Велико Търново е положителна. Конкуренцията (в града има и ритейл парк) - стимулираща "да предложим по-добър и актуален на променящия се пазар продукт, да представя т на потребителите си актуално потребителско преживяване и да запази м и увеличим посещаемостта в Мол Велико Търново".



Мол с история


Новият собственик на Мол Велико Търново е четвърти пореден. Първоначалният инвеститор e "Денси строй" на Марин Згурев, собственик и на тогавашната верига за техника "Денси". Амбицията му е да направи мол за Централна България, който да привлича клиенти в радиус от 100 км, и го кръщава Central Mall - Велико Търново. Отворен е през 2006 г. със 70 обекта. Това е и първият търговски център, в който има и кино "Арена".


По това време моловете са във възхода си. "Денси строй" твърди, че влага в проекта 15 млн. лева. Успява да го продаде още преди да е завършен, за 29 млн. евро. Купувач е European Convergence Property Company (ЕCPC) - фонд, регистриран в Малта. Сделката e кредитирана с 19.2 млн. евро (37.5 млн. лв.) от Алфа банк - клон България, а около 10 млн. евро собствени средства дава ECPC. Заемът е обезпечен с особен залог на дружеството собственик и отделни негови активи.


Твърди се, че след покупката малтийският фонд е имал възможност да препродаде търновския мол на фонд от Обединените арабски емирства, който е предлагал 35 млн. евро. ECPC обаче организират търг и в края на 2007 г. избират британски купувач, който предлага 36 млн. евро. После настъпва кризата, кандидат-купувачът не получава финансиране и сделката се проваля.


При свитото потребление приходите на мола тръгват надолу. Чрез отстъпки в наемните цени търговският център успява да запази заетост над 86%, но постепенно натрупва загуби. Балансовата стойност на мола, заложен като обезпечение, пада под нивото на заема и в края на 2011 г. Алфа банк започва изпълнение върху обезпечението. Заради проблемния инвестиционен заем Central Mall е купен от кипърската компания "Алфа груп инвестмънтс", дъщерна на Алфа банк, по тогавашна информация за 16.4 млн. евро (32.1 млн. лв.).


В кризисните времена това е само един от случаите с молове, придобити от дъщерни дружества на банките кредитори заради необслужвани кредити.


Кризата преди десетилетие застига и първоначалния инвеститор Марин Згурев. Той е започнал два мащабни инвестиционни проекта в страната (с различни съдружници) - Varna Towers - комплекс от мол и две 12-етажни офисни кули, и търговския център Grand Plaza в Русе. Първият фалира, а вторият - не беше построен.

Новият собственик Продромос (Макис) Мавропулос вижда в Мол Велико Търново неразгърнат потенциал.
Фотограф: Капитал

Един от първата вълна молове в България и първият извън София - Mall Veliko Tarnovo има нов собственик. В началото на юли дружеството "ВТ Мол" на гръцкия бизнесмен Продромос Мавропулос е купило търговския център от дружество на гръцка банка, като молът преди това е бил на малтийски фонд, а изначално е идея на български предприемач.

Сделката на Мавропулос е финансирана със заем от Уникредит Булбанк. Цената не е обявена, но оценката според независими източници е от порядъка на 11-12 млн. евро. На практика това е първата сделка за мол след големия шопинг от фондове от ЮАР преди две-три години. А цената вероятно е повлияна и от корона кризата и отслабналия бизнес на моловете.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Българи на Бяло море

Българи на Бяло море

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK