Бърза сделка с търговски парк
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Бърза сделка с търговски парк

Мениджмънтът на Jumbo Plaza иска да го превърне в място за всякакви покупки на жителите от района. Инвеститорите гонят доходност от минимум 8%

Бърза сделка с търговски парк

Софийският Jumbo Plaza, беше развит и привлече инвеститорски интерес за втори път. Моделът му ще се клонира.

Боряна Генчева
10295 прочитания

Мениджмънтът на Jumbo Plaza иска да го превърне в място за всякакви покупки на жителите от района. Инвеститорите гонят доходност от минимум 8%

© Цветелина Белутова


При еволюцията на търговските площи първо са били главните улици, а после магазините започват да се групират и в нови зони. След моловете в по-елитните квартали дойдоха и ритейл парковете в периферията. В тях средният разход за наем и сервизна такса е два до три пъти по-нисък, отколкото в моловете. Това ги прави атрактивни за търговците и потребителите. Тенденцията ще се засилва в COVID ситуацията, а моловете ще страдат заради по-закрития си дизайн.

Анализът е на Валери Вълчев, който е инвеститор във финансови и технологични компании и е бивш съдружник и първи главен изпълнителен директор на консултантската компания Forton International. Преди две години той стана собственик на софийския Jumbo Plaza - най-големият ритейл парк в България. В сделката си партнира със Светослав Димитров, бивш управляващ партньор в адвокатската кантора "Пенков, Марков и партньори".

Втората продажба

Новината сега е, че Jumbo Plaza се доразви и привлече инвеститорски интерес за втори път, а и моделът му ще се клонира. В края на март, точно в окото на COVID бурята, паркът смени собствеността си за необявена цена.

Акционерно дружество "Тринити кепитъл" купи от "Уестан гроут капитал" (Weston Growth Capital) на Валери Вълчев инвестиционното дружество "София ийст плаза", което притежава оперативното дружество на парка - Би Ди Си.

"Тринити кепитъл" е новосъздадено дружество (през март 2019 г.) на Тенчо Шиков, известен като съдружник в "Ромфарм къмпани" - компания с фармацевтични заводи и най-голям собственик на земеделска земя в България. "Тринити" е създадено, за да управлява личните инвестиции в недвижими имоти на бизнесмена, който е мажоритарен собственик в него с 61%.

"Уестан гроут капитал" купиха парка с 9.9 млн. евро кредит от Пощенска банка, обезпечен със залог на "София ийст плаза" и ипотека на имотите в парка. Тогава като цена се споменаваше сума малко под 20 млн. лева, а доходността беше 7.5%. Продавачи бяха първоначалните инвеститори в ритейл парка - американският хедж фонд Karsch Capital на Майкъл Карш и българският сериен предприемач Кирил Петков. Тогава двамата казаха, че продават, за да се фокусират върху експанзията на растящия си бизнес с био храни и добавки в САЩ.

Вълчев и Димитров твърдят, че освен навлизането в други сфери допълнителна причина да продават сега е, че започват нов ритейл проект. Имат договор с "Метро кеш енд кери България", за да направят на локациите на магазините им реплики на Jumbo Plaza, т.е. нови седем-осем ритейл парка общо.

И "Метро" също

От "Метро кеш енд кери" преди време се свързаха с нас и поискаха да репликираме Jumbo Plaza върху техните парцели, т.е. да превърнем Metro в ритейл паркове, разказва Светослав Димитров. През есента на 2019 г. двете страни подписват за целта договор, по силата на който "Инниммо ритейл паркс" ще инвестират и изградят определена квадратура и ще отдават обектите под наем. Те не купуват земята, а правото на строеж. Котвата на парцелите, които са между 40 и 70 дка, остават магазините Mеtro. Ползите за "Метро" са две - приходи от сделката и дългосрочно - затвърждаването на локациите на магазините им в притегателен център за потребителите. Това означава по-голям трафик и по-добри продажби.

В момента двете страни работят съвместно по проектирането и подреждането на различните обекти локация по локация. Предвижда се проектът да е в две фази в периода от края на 2021 до края на 2023 г. Мениджър на проектния екип е Калоян Костадинов - бивш управител на "Мол Варна" и "Галерия Бургас".

По инициатива на "Тринити"

Сделката е по инициатива на "Тринити кепитъл", както потвърждават и двете страни. "Вложенията в търговски имоти са естествена алтернатива при диверсификацията на един инвестиционен портфейл в областта на недвижимите имоти", коментира Шиков, който заедно със съдружника си в "Ромфарм" Венелин Георгиев притежава над 1 млн. декара в България. "Тринити" е създадено, за да изгради разнообразно портфолио от недвижими имоти. Сформираният екип започва със задачата да дефинира към кой сегмент да се насочат първоначалните инвестиции и да локализира конкретна цел. Сред хората в него са юристът Стоян Колев, който сега е изпълнителен директор на дружествата. В края на 2019 г. като консултант е привлечен и Илия Комитов с опит в недвижимите имоти.

Мениджмънтът на "Тринити кепитъл" сравнява перспектива, доходност, локация, структура на придобиване и скорост на възможната сделка за най-различни имоти от всички сегменти. (Според имотния регистър преди година купува къща в София за 1 млн. лева на ул. "Женева" за офис на дружеството). Офисните площи и моловете остават на заден план заради голямата конкуренция и ниската ликвидност. Спират се на относително неразвития в България формат на търговските паркове. Причината: културата на потребление в подобен тип търговски комплекси е силно развита по света, постепенно тя ще навлезе и в България. Ритейл парковете дават възможност планираните покупки да се направят на едно място. В тях лесно се паркира. Ползването на автомобили нараства. По-ниските оперативни разходи на наемателите в парковете предполагат по-ниски крайни цени, а липсата на развлечения концентрира върху пазаруването и спестява време и средства. Анализират потенциалното влияние на електронната търговия в Централна и Източна Европа. И отчитат като плюс от инвестиционна гледна точка разнообразието от наематели, което намалява класическия риск.

Измежду седем-осем ритейл парка в България изборът им пада върху Jumbo Plaza - най-големият, а според продавачите и най-добрият в страната като приходи и печалба на наемателите. От "Тринити" виждат възможността да построят нови магазини и да привлекат нови наематели, с което да бъде подобрен търговският микс и да се увеличи трафикът към парка.

Тенчо Шиков и "Ромфарм компани"



Тенчо Шиков (заедно с Венелин Георгиев) е съсобственик в "Ромфарм компани", която има три фармацевтични завода в Румъния, които изнасят основно за Русия. Извън лекарствата компанията е и най-големият собственик на земеделска земя в България с над 1 млн. дка по данни от началото на 2017 г. Това е резултатът, след като компанията купува два големи фонда за земеделска земя - "Еларг фонд за земеделска земя" АДСИЦ и "Серес". "Ромфарм" притежава и дял в "Софарма", който към края на 2019 г. той е 6.21%. Последният отчет на "Ромфарм" за 2019 г. показва приходи над 200 млн. лв. и 112 млн. лв. печалба. Години наред "Ромфарм" е сред компаниите с най-висок марж на печалбата в страната.

Софийският търговски парк

Jumbo Plaza е върху терен от 66 дка, с право на застрояване на търговски площи върху 30 дка от тях. Има паркинг с над 1000 места. Локацията му е ключова - близо до "Ботевградско шосе", "Околовръстния път", магистрала "Хемус" и Северната тангента. Изначално концепцията му е да привлича марки от най-ниския към средния ценови сегмент и това му помага да премине през трудните времена на финансовата криза. Отворен е в разгара й - през 2010 г., тогава под името Black Gold Park.

Договорите с ключовите компании наематели - т.нар. anchors, са за отдаване под наем на земята с правото на строеж със срок от 25 или 33 години. Такива са Jumbo, "Лидл", dm, "Зора" и McDonald's, чиито магазини заемат около половината от площта, предвидена за застрояване. Останалите договори са за наем на сгради и са по-къси, но минимум 10-годишни.

Последните години инвестираме в компании, които или са пазарни лидери в дадена сфера, или в които виждаме нереализиран потенциал, казва Светослав Димитров за покупката преди две години. В случая видели възможност миксът да бъде доразвит, че има потенциал за застрояване, и ако те успеят да вкарат седмичните и всекидневните покупки (в допълнение към месечните и тримесечните), мястото ще стане силен притегателен център за всички хора в района. Тоест ще могат да го превърнат от място с няколко биг бокс магазина в истински ритейл парк - където да се случват всички необходими покупки на хората от района в съответния ценови диапазон. Освен това проучвания съвместно с А1 установили, че зоната на влияние на ритейл парка надхвърля близките квартали "Враждебна", "Левски", "Сухата река" и обхваща цяла Северна София, селата на север от Околовръстното, "Люлин" и достига до Ботевград.

За две години застроили около 30-35% от потенциала на парка и привлекли нови наематели, най-вече модни марки. Отварят магазини на LC Waikiki и CCC. Оставят в наследство на новите собственици магазин на Pepco, тогава в строеж, и магазини на "Мания" и Sportisimo в проект. Допълнителните магазини там направили локацията още по-интересна. И според Светослав Димитров, откакто са купили парка, нямат наемател, чийто ръст да е само едноцифрен - благодарение на по-голямата посещаемост и по-големия среден размер на покупката. При покупката на Би Ди Си приходите от наеми бяха около 800 хил. долара годишно. В отчета на дружеството за 2019 г. те са 1.859 млн. лева (1.1 млн. долара), а печалбата му е 980 хил. лева. "С Jumbo Plaza изпълнихме плана си за развитие на потенциала за много кратко време и успяхме да увеличим доходността до най-високите нива на ритейл пазара в България (вероятно около 8%, които обаче в COVID ситуацията падат до 6.5-7% - бел. авт.). Затова и новият купувач много мотивирано гонеше сделката, казва Светослав Димитров.

Валери Вълчев и "Уестан гроут капитал"



Фокус на инвестициите на Валери Вълчев в последните години са дялови участия във финтех компании. Основните са в Paynetics, Phyre и Phos. Paynetics е дружество за електронни пари, лицензирано от БНБ и паспортизирано в Европейския съюз, предоставящо решения в областта на разплащанията. Phyre e едно от най-популярните приложения за дигитални портфейли в България, чиято платформа ползват А1 и БТК. Phos е първата компания в света със сертифицирано решение, което превръща всеки Android смартфон в POS терминал и така помага на малки и средни търговци лесно да въведат картови плащания в бизнеса си. "Уестан" има инвестиции в компанията "Микрокредит", в оценителското дружество "Адванс експертни оценки" и др.

Сделка в COVID ситуация

Договорът за Jumbo Plaza e подписан след девет месеца преговори. За цената Тенчо Шиков каза само, че е в рамките на пазарната стойност, определена от международно лицензирани оценители на недвижими имоти и водещи бизнес консултанти. От екипа твърдят, че покупката е освен със собствено и с привлечено финансиране, но второто не се потвърждава от публични данни. Извънредното положение отложи доста сделки, но не и тази. От мениджмънта на "Тринити" казват, че веднага са започнали да обсъждат с наемателите варианти за облекчения, за да запазят дългосрочното сътрудничество. Ситуацията работи за инвеститорите, защото със затварянето на моловете и необходимостта от дистанция в пост COVID периода интересът към ритейл парковете се засилва.

"Смятам, че и двете страни в тази сделка са доволни. Продавачът, който успя да реализира активите с добра доходност и може да се концентрира в своя основен бизнес, и ние като купувач, защото разполагаме с интересен актив, който има потенциал за растеж. Предстои ни много работа, за да стигнем онова ниво на управление, обслужване и потребление в парка, което желаем", добавя Шиков.

По информация от екипа средносрочната цел е годишна доходност минимум колкото рисковата премия на собствения капитал, определена за България. По методиката "Дамодаран" тя е 7.08% в началото на годината и 8.03% сега.

Краткосрочните цели пред екипа са до края на 2021 г. да се застроят свободните зони (общо около 7000 кв.м нови търговски площи) и да осигури заетост от около 95% от капацитета. Заедно с консултантите от Colliers се преговаря за отваряне на нови обекти. Планирани са строеж на още два биг-бокс магазина и създаване на зона за услуги - с магазини на телеком оператори, център за разплащания, микрокредитиране, банков офис, зоомагазин, аптека, оптика и пр. Ще бъдат подобрени системите за сигурност и видеонаблюдение в общите части и разделното събиране на отпадъци.

Що се отнася до "Тринити кепитъл", продължава да търси интересни активи в страната, обясни Теньо Шиков. Ще създават разнообразно портфолио с внимателни анализи, премерени стъпки и добро управление на вече направените инвестиции.

Още за ритейл парковете

Ритейл парковете липсват като продукт на пазара в България по оценка на експертните среди. Повечето са струпвания на биг бокс обекти върху малки терени. Няма ясна дефиниция какво прави един обект ритейл парк, но се смята, че е свързано и с мащаба. Мненията за потенциала на този формат в страната не са еднозначни. Според някои експерти в София, Пловдив и Варна пазарът вече е наситен. Ниша се вижда в по-малките градове с население между 20 и 50 хил. души, където няма мол или истинска търговска зона. Ритейл парковете са бърз, относително евтин и позволяващ гъвкавост начин за навлизане в подобни населени места. Средните наемни цени в ритейл парковете се движат около 7-8-9 евро на кв.м при 40 евро на кв.м в моловете в София. По данни на Cushman Wakefield Forton средната доходност на търговските обекти по централните улици е 5%, на топ локациите в моловете - 7.25% - 7.5%, а при ритейл парковете би трябвало да е около 9%.

При еволюцията на търговските площи първо са били главните улици, а после магазините започват да се групират и в нови зони. След моловете в по-елитните квартали дойдоха и ритейл парковете в периферията. В тях средният разход за наем и сервизна такса е два до три пъти по-нисък, отколкото в моловете. Това ги прави атрактивни за търговците и потребителите. Тенденцията ще се засилва в COVID ситуацията, а моловете ще страдат заради по-закрития си дизайн.

Анализът е на Валери Вълчев, който е инвеститор във финансови и технологични компании и е бивш съдружник и първи главен изпълнителен директор на консултантската компания Forton International. Преди две години той стана собственик на софийския Jumbo Plaza - най-големият ритейл парк в България. В сделката си партнира със Светослав Димитров, бивш управляващ партньор в адвокатската кантора "Пенков, Марков и партньори".


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Българи на Бяло море

Българи на Бяло море

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK