Българи на Бяло море
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Българи на Бяло море

Българи на Бяло море

В COVID ситуацията интересът им към имоти в Северна Гърция остава силен. Търсят на Халкидики и около Кавала. Купуват с налични пари.

Боряна Генчева
15612 прочитания

Гърция, с нейните икономически проблеми, през последните години се радва на засилен интерес на международните пазари като дестинация за покупка на имоти. А през тази година слънчевата морска страна вече е хит в групата на актуалните Испания, Франция, Португалия и Италия. В COVID времената купувачите от Западна Европа се заглеждат по къщите на гръцките острови. Англичаните - на Корфу. Германците - на Аморгос, Крит, Карпатос и по имотите на Пелопонес. "Дойче веле" съобщава, че за няколко седмици запитванията за Гърция във Великобритания са скочили с 200%, а германските инвестиции в гръцки недвижими имоти са се увеличили с около 50% за няколко месеца.

Китайците, които са съществен фактор за гръцкия имотен пазар, са най-активни в района на Атина. Заради ограниченията в пътуванията тази година е по-слаба за тях. Традиционно Гърция ги привлича и с програмата си "златна виза". При нея срещу инвестиция от минимум 250 000 евро в недвижим имот граждани от държави извън ЕС и семействата им получават шенгенски визи.

Възможността да пътуват свободно в Европа е допълнителен стимул и за покупките на сърби, руснаци, украинци и македонци. Наред с българите те са топ 5 на купувачите на имоти в предпочитаната от сънародниците Северна Гърция. Българите купуват основно на Халкидики и в района на Кавала. А тази година наблюдателите на пазара ги сочат като най-важната група клиенти и за туризма, и за имотния пазар в региона, след като санитарните ограничения правят по-труден достъпа на сърбите и руснаците до страната.

Шест процента от сделките

Гръцкият пазар на недвижими имоти се отваря за българите през 2007-2008 г., след като страната е приета в ЕС. Тогава отпадат редица формалности и българските купувачи се приравняват по статут с гръцките, обяснява Никола Стоянов, основател и собственик на Luximmo Finest Estates. Luximmo е от първите български агенции за недвижими имоти, които започват да правят сделки в Гърция благодарение на ексклузивното си партньорство с голяма агенция от Солун.

За изминалите 13 години с нарастващо самочувствие и бюджети българите купуват къщи, апартаменти, парцели - за къщи, каравани и ваканционни комплекси, и строят в Северна Гърция (виж карето). Официална статистика не дава информация за броя на българските собственици. Предположенията варират между 5 хил. и 10 хил. души. Някои имат повече от един имот. Описват се за цели райони по крайбрежие на Касандра, дори на първа линия, изцяло с български имоти.

Най-конкретно е едно старо проучване на гръцката асоциацията на брокерите, което установява, че приблизително 6.3% от всички сделки за покупко-продажба в Гърция за първото полугодие на 2018 г. са осъществени от български граждани. Информацията е от Веселин Маринов, представител на Grekodom за България. Агенцията е базирана в Солун и след повече от десетилетие работа с българи отвори представителство в страната, за да е по-близо до клиентите си. Решението е взето в края на миналата година, след като сделките с българи в Grekodom нарастват от 18 през 2017 г. на 29 през след и достигат 45 през 2019 г.

И другите две агенции, с които разговаря "Капитал", казват, че правят до 40 - 50 сделки годишно. Много от българите купуват и директно, и през гръцки агенции. Маринов добавя, че има и редица сделки, които остават извън полезрението - вписани само в гръцката Агенция по вписванията, без окончателен договор, или строежи, правени без консултации със специалист, които после не може да бъдат въведени в експлоатация.

Силен интерес и бавни сделки в пандемия

В COVID ситуацията и в България нарасна интересът към къщи с дворове и ваканционни имоти, който закономерно преля и към Северна Гърция, което съчетава възможността и за двете. Основна спирачка пред подобни инвестиции е съображението, че при евентуално затваряне на границите достъпът до гръцките имоти ще бъде отрязан. Това работи в полза на ваканционни имоти в страната, като особено по Черноморието напоследък има и много ниски цени.

Корона кризата повлия, но ефектът беше временен и в момента пак има засилен интерес специално от българи, казва Веселин Маринов. Първоначално Grekodom работи с руснаци, но постепенно разширява държавите. Открива представителство в Сърбия доста преди в България.

"Пазарът е в лека стагнация заради COVID 19. Интересът и търсенето продължават, но има забавяне при подписването на сделките, защото пътуванията и огледите на хората са затруднени", казва Манол Бонев, брокер от "ICB Properties България" ("Инвестиционно-строителна борса"), агенция с десет години опит на гръцкия пазар. Очакванията са пазарът да се нормализира, още повече че пикът при гръцките сделки е август и септември, когато хората съчетават почивката с огледите.

"По принцип българите предпочитат да купуват самостоятелни къщи с малки дворчета. И ако по Черноморието трудно може да намерите къща с двор на цена до 100 000 евро, в Гърция за тези пари може да се вземе поддържан имот в прилично състояние, близко до морето, на достъпно място с комуникации", казва Бонев. И уточнява, че има предвид територията от Кавала до ръкавите на Халкидики.

Къде купуват българите

Българите със среден и по-висок бюджет (от 200 000 евро нагоре) купуват на Халкидики - всички видове имоти и парцели, казва Никола Стоянов. Някои клиенти успяват да направят сделки под тази сума. Други разполагат с бюджети от по няколко милиона евро. От няколко години Luximmo предлагат и островите, но българите не купуват на юг и около Атина,

Хората с по-икономични бюджети (средно под 100 000 евро) се насочват към района от Аспровалта до Кавала и о. Тасос, казва Стоянов. В Кавала цените са значително по-ниски, отколкото на Халкидики, и малко по-високи, отколкото на българското Черноморие. Най-често срещаната сделка е за апартаменти по 70 - 80 хил. евро. Районът е лесно достъпен през КПП-тата и по-удобен за хората от Източна и Южна България, макар че купуват и жители на София и Пловдив.

Тази година във връзка с пандемията са се засилили продажбите около Кавала - там, където са по-евтините имоти, докато в района на първия и втория ръкав на Халкидики са се увеличили продажбите на най-скъпите имоти.

Интерес има и към "крайбрежието на Солун" - между първия ръкав и Солун, на Олимпийската ривиера - от Солун към Атина. Има и търсене на апартаменти в южните предградия на Солун по пътя за Халкидики. Там имот в градска среда и близо до морето може да се купи и за под 100 000 евро.

Покупка с готови пари

Ако банките кредитираха покупка на имоти в Гърция, вероятно българският пазар щеше да се развие много по-силно. Собственост в южната съседка обаче сега се купува почти само в пари в брой. "Много българи имат желание да купуват с кредит, но засега гръцките банки не отпускат кредити, българските - също. Затова и купувачите разчитат на готови средства поне за част от сумата, а за останалото теглят потребителски кредит", казва Манол Бонев.

"Най-често се иска 100% плащане. За проектите ново строителство има опции и за разсрочване, но само за периода на строителството", добавя Веселин Маринов. И прави разлика от българското Черноморие, на което се предлага и разсрочено плащане за няколко години след завършване на сградата.

Условия на гръцките банки за отпускане на кредит е клиентът да получава доход в страна от еврозоната или да има бизнес в нея. Българските банки не кредитират покупки на имоти в Гърция преди всичко заради затруднения с оценките, казва Манол Бонев. Голямото разстояние предполага по-високи разходи за тях.

Преди години Инвестбанк опитва да предложи кредит за покупка на имот в Гърция срещу обезпечение - имот в България. Лихвените проценти са почти два пъти над средните за пазара, и продуктът не среща ентусиазъм, напомнят наблюдатели.

Цените засега се задържат

Цените на имотите в Гърция са стабилни по оценка на агенциите. През последните години има лек плавен ръст, който сега заради корона кризата се забавя. Но няма сериозен спад - офертите с намалени цени са малко и не се увеличават, казва Веселин Маринов.

Обяснението е, че Гърция като дестинация е устойчива в съотношението цена/качество. Цените са по-добри, отколкото в конкурентните европейски дестинации, към които сега има засилен интерес. Помага и програмата "златна виза", за която миналата година беше рекордна. Към Северна Гърция също има интерес от балканските страни, а и търсенето на ваканционни имоти нараства. "Имаше период от 2-3 години, в които за гърците беше трудно и бяха склонни да продават евтино. Но сега като цяло не са толкова притиснати да го правят", казва Никола Стоянов.

Имотите по крайбрежието са много и непрекъснато някой продава. Но не заради кризата. А за да инвестира в градско жилище например или защото не ползва имота. Или, както отбелязва Манол Бонев, защото и гръцките деца са в чужбина и няма кой да поддържа собственостите.

Повечето имоти са частни, строени от самите собственици. Няма бурно ново строителство, което да генерира нови имоти. При засиленото търсене хубавите имоти се поразпродадоха. С всяка година предлагането на пазара намалява, търсенето е с превес и това задържа цените, казва Никола Стоянов. --------------------------------

От парцел за каравана до хотел



Интересът на българските купувачи към малки къщи и към апартаменти в Гърция се развиват успоредно. "През тази година се увеличиха запитванията за къщи, но повечето сделки все пак са с апартаменти", казва Веселин Маринов от Grekodom. Запитванията за къщи със собствен парцел най-често са с бюджет между 80 000 и 200 000 евро. Но в категорията има и кандидат-купувачи, търсещи за до 2-3 милиона евро, казва той. Когато планираният бюджет в долната граница не достига, хората или го увеличават, или се преориентират към апартаменти. При апартаментите преобладават запитванията между 30 000 до 100 000 евро.

Къщи vs апартаменти

Къщите са предимно старо строителство. Средните цени на имотите на първа линия в Халкидики са около 3 хил. евро на кв.м, като с отдалечаването от морето намаляват. Средните цени на най-масово купуваните готови и ползвани имоти са около 1200 - 1300 евро на кв.м. Има и цени под 800 евро, но за имоти с лошо качество, които и малко се търсят, добавя Маринов.

Предлагането на апартаменти ново строителство е ограничено, но го има. Строи се в развиващи се градчета като Орфинио, Паралия, Аспровалта (в района на Кавала). Осреднената цена е около 1000 евро на кв.м, казва Манол Бонев, и варира според разстоянието до морето. Новото строителство се продава много бързо и то не е задължително по-скъпо от старото, казва Веселин Маринов. И обръща внимание, че като квадратура на жилищните имоти в Гърция се обявява само чистата площ - без общите части, терасите и пр.

Студио, завършено до ключ, с чиста площ 25 кв.м на втория ръкав струва около 55 хил. евро, двустаен с 55 кв.м - около 100 хил. евро, тристаен - между 120 хил. и 150 хил. евро. Освен това в затворените комплекси няма задължителна сървис такса, а въпросите за поддръжката се решават от съвета на собствениците или от управляващата компания, добавя той.

Често хората отсядат в къщите или апартаментите си извънсезонно, а през лятото ги отдават под наем. Така покриват разходите по данъците и поддръжката, която обикновено се възлага на местни фирми. Има и българи с по няколко имота с цел инвестиция. Сезонът е по-дълъг, отколкото в България, и рентабилността е по-добра. В масовия случай това са по-малки жилища, които по-лесно се отдават под наем и по-лесно се поддържат.

Парцели

Парцели се търсят за най-различни цели. Някои българи купуват места със статут на къмпинг за временна постройка или за каравана. Парцел 300 - 400 кв.м с инфраструктура може да се намери осреднено за 15 - 20 хил. евро, като цените варират според района и разстоянието до морето, казва Манол Бонев.

Основния бюджет, с който се търсят парцели за строителство, е между 30 000 и 90 000 евро, казва Веселин Маринов. Някои българи успяват да строят сами, а други прибягват до съдействието на агенциите. Luximmo например предоставят услуга построяване на къща по проект на клиента съобразно бюджета му. Придвижват документите пред местните институции, осигуряват архитекти и са създали българско-гръцка строителна компания.

Grekodom са свързани с един от най-големите проекти в Халкидики - 3000 парцела в Ситония с изграждаща се инфраструктура на цени от 20 000 до 150 000 евро - според разстоянието до плажа, гледката, денивелацията и допустимата РЗП. Купувачът може да строи сам, а може и да ползва проект на агенцията. Парцелите са с ограничения за строителство - например върху 500 кв.м може да се построи вила до 120 кв.м. Има и предприемачи, които обединяват по няколко парцела, за да построят малък комплекс от къщи. Строителството на вила варира от 160 до 170 хил. евро, като по-луксозните стигат и до 500 000 евро.

Хотели

В момента доста хора следят пазара на хотели и очакват цените да паднат заради проблемния сезон. Но засега те се задържат, по информация от агенциите. Никола Стоянов определя цените като добри на фона на това, което Гърция предлага като море, климат, дължина на сезон и туристи от цял свят. Работна ръка се намира и разходите за труд не са толкова високи.

За инвестиция българите се интересуват преди всичко от апартхотели със седем-осем апартамента без ресторант на цена между 200 000 до 400 000 евро, казва Веселин Маринов. Има търсене между 1 млн. и 1.5 млн. евро за обекти с по-добър капацитет и басейни. Запитванията за хотели от 4 млн. евро нагоре са значително по-малко. И съвсем рядко има интерес към по-скъпите хотели - над 10 - 20 млн. лева.

В края на 2019 г. на полуостров Касандра слабо известна българска компания придоби 5-звездения хотелски комплекс Miraggio Thermal Spa Resort. Гръцките медии писаха, че инвестицията в покупката и подобренията е 100 млн. евро. По непотвърдена информация от българските медии тя е с кредит от Българската банка за развитие. Кой точно е реалният инвеститор засега е предмет на догадки.

Имотни данъци в Гърция

При придобиване:

Допълнителните разходи за покупка на имот в Гърция са около 6-7% от стойността на покупко-продажбата, декларирана в нотариалния акт, когато се купува директно без агенция. Те включват данък придобиване, нотариални такси, адвокатски такси и таксите за вписване на имота в съответните регистри, обяснява Никола Чолаков, брокер на Luximmo, командирован в гръцкия партньор на агенцията в Солун. Ако сделката е през агенция, нарастват до около 10%. В Северна Гърция общоприетите комисиони на агенциите са между 2% и 3%, според локацията и цената. По островите достигат до 4 и 5%. Данък придобиване е 3% от декларираната стойност на покупко-продажбата. При покупка на нов имот от юридическо лице по принцип се начислява 24% ДДС, но сегашното правителство го замразява за три години - от септември 2019 до септември 2021 г. Нотариалните такси варират според стойността на сделката - от 1.5% при по-нискобюджетните, като с нарастването на сумата намаляват до 0.8%. Осреднено са около 1-1.2%.

Годишни данъци:

Данък сгради при масово купуваните имоти достига максимум 4 евро на кв.м (400 евро годишно за апартамент 100 кв.м). Таксите за смет, за улично осветление и за телевизия варират според зоната, в която е имотът, и неговата квадратура. Ориентировъчно са между 15 и 20 евро на месец, обяснява Никола Чолаков.

При отдаване под наем:

При получаване на доход от наем всички собственици на имоти, независимо от гражданството, плащат данък. При годишни доходи до 12 хил. евро ставката е 15%, между 12 хил. и 35 хил. евро - 35%, а над 35 хил. евро - 45%, обясняват юристите на Grekodom. Ако гражданин на България (или от друга държава) получи доход от наем на територията на Гърция, той ще бъде задължен да открие сметка в гръцка банка, за да получи наем от наемателя. Доходите, получени от български лица на територията на Гърция, могат да се облагат с данъци при източника. Между България и Гърция има сключена спогодба за избягване на двойното данъчно облагане на доходите. Разпоредбите на СИДДО (чл. 23 "Методи за избягване на двойното данъчно облагане") се прилагат и по отношение на доходи, получени от прякото отдаване под наем на недвижимо имущество. Годишна данъчна декларация за облагане на доходите се подава задължително в България - до 30 април на следващата година.

Гърция, с нейните икономически проблеми, през последните години се радва на засилен интерес на международните пазари като дестинация за покупка на имоти. А през тази година слънчевата морска страна вече е хит в групата на актуалните Испания, Франция, Португалия и Италия. В COVID времената купувачите от Западна Европа се заглеждат по къщите на гръцките острови. Англичаните - на Корфу. Германците - на Аморгос, Крит, Карпатос и по имотите на Пелопонес. "Дойче веле" съобщава, че за няколко седмици запитванията за Гърция във Великобритания са скочили с 200%, а германските инвестиции в гръцки недвижими имоти са се увеличили с около 50% за няколко месеца.

Китайците, които са съществен фактор за гръцкия имотен пазар, са най-активни в района на Атина. Заради ограниченията в пътуванията тази година е по-слаба за тях. Традиционно Гърция ги привлича и с програмата си "златна виза". При нея срещу инвестиция от минимум 250 000 евро в недвижим имот граждани от държави извън ЕС и семействата им получават шенгенски визи.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

1 коментар
  • 1
    hkl1593773017668961 avatar :-|
    Victor Dimitrov Gachurov

    При въпроси относно инвестиции в Испания и в частност в Барселона може да се обръщате към мен Виктор Гачуров агент по недвижими имоти в Century 21 Xarxa, Barcelona [email protected] или на телефон 0034 600360044 ползвам Вайбър и Уотсапп.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Нова логистика в източна София

Нова логистика в източна София

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK