Нова логистика в източна София

Теренът има 400 м лице към "Околовръстен път" и позволява да се изградят 196 926 кв. м РЗП

Нова логистика в източна София

"И Ар Джи Капитал - 3" продаде 131 дка на Околовръстното на София за 5.1 млн. евро. Теренът е купен за целите на "Индустриален парк София-изток"

Боряна Генчева
9329 прочитания

Теренът има 400 м лице към "Околовръстен път" и позволява да се изградят 196 926 кв. м РЗП


В очакване на задаващата се стагнация и намаляване броя на потенциалните купувачи на недвижими имоти "И Ар Джи Капитал - 3" АДСИЦ продаде и предпоследния терен от портфолиото си. Сто тридесет и един декара на "Околовръстен път" в триъгълника с "Челопешко" и "Ботевградско шосе" смениха собствеността си срещу 5.1 млн. евро (39 евро на кв.м). Окончателният договор е сключен на 2 септември, съобщи дружеството продавач в бюлетин Investor.bg.

Купувачът според Имотния регистър е дружеството "Асетс мениджмънт". Собственикът му Спас Шопов поясни за "Капитал", че инвестицията всъщност ще е на "Индустриален парк София-изток", в който "Асетс мениджмънт" има дял 49%.

Продавачът погасява облигации

"И Ар Джи Капитал - 3" е регистрирано през 2006 г. като българско дружество със специална инвестиционна цел, което влага набраните средства в недвижимости. През 2007 г., по време на имотния бум, купува имоти в София, Стара Загора, Варна и Бургас. То е последното от трите дружества за инвестиции в имоти от групата И Ар Джи, създадени преди години от Българо-американския инвестиционен фонд (БАИФ). Фондовете бяха част от инвестиция на американското правителство, която да подкрепи прехода на страната към пазарна икономика, като други средства отидоха за създаване на банка и фонд за рискови инвестиции. Покрай влизането на България в ЕС беше взето решение инвестициите да бъдат продадени, тъй като финансовите пазари тук вече са се развили.

Като приемник на активите на БАИФ сега фондация "Америка за България" има дял 49.37% в "И Ар Джи Капитал - 3". Останалите акционери са физически лица, по-големите сред които са Франк Луис Бауър със 7.88% и Майкъл Дейвид Хънсбъргър с 5.93%, по данни от доклада за дейността за 2019 г.

В края на юни тази година активите на "И Ар Джи Капитал - 3" са за 18.48 млн. лева, от които 17.84 млн. са инвестиционни имоти, а 581 хил. лева - парични средства. Собственият му капитал е 14.3 млн. лева.

В същия бюлетин на 11 септември борсовото дружество съобщава, че с получените 5.1 млн. евро е погасило пълно и предсрочно облигационна емисия с главница 1.156 млн. евро и лихва малко над 1 млн. евро. При нея първоначално са емитирани 6.8 млн. евро с купон от 9.5% годишно, обезпечени с ипотека на имотите на "И Ар Джи Капитал - 3" в София. Облигационният заем се притежава изцяло от фондация "Америка за България". След тази операция в АДСИЦ от сделката би трябвало да са останали около 2.9 млн. евро.

Продажба преди стагнация

Продаденият терен всъщност е в рамките на София, като има лице 400 м към "Околовръстен път". Съставен е от два отделни имота с обща площ 131 262 кв.м в местността Голямата локва. Коефициентът на интензивност на застрояването е 1.5, което позволява сгради със 196 926 кв.м разгъната застроена площ върху терена. През 2007 г. "И Ар Джи Капитал - 3" плаща за земята 7.15 млн. евро на дружеството "София ринг".

Сега фондът за имоти продава на цена с около 2.05 млн. евро под покупната. Загуба вероятно идва и от лихвите, плащани през изминалите 13 години по банковия кредит и по облигационния заем за имота. Индиректно обяснение за този ход има в доклада на ръководството за 2019 г. "Ценовият риск се повишава значително в резултат на задаващата се стагнация в световен мащаб, която се очаква да ограничи кредитоспособността и да повлияе негативно върху цените на недвижимите имоти, пише там. Може да се очаква, че в резултат на икономическите последствия от пандемията в краткосрочен план броят на потенциалните купувачи и инвеститори в недвижими имоти би могъл да намалее." Уточнява се и, че дружеството "активно търси купувачи (за имотите си - бел. авт.), но няма гаранция дали ще успее да реализира някой от тях през 2020 г.

Покупка за логистика

"Индустриален парк София-изток" (ИПСЕ) закупи проекта, за да отговори на очакванията на клиентите си, които искат да изградят своите операции в рамките на София, коментира Спас Шопов.

В задната част на имота ще бъдат изградени складове, а за "лицето" са предвидени търговски площи и шоурумове - за продажба и отдаване под наем. Парцелът е подходящ и за големи логистици, и за по-малки компании. Може да се използва от 3PL (third-party logistics) и за last mile доставки (от транспортния център до крайната точка).

Според Шопов инвестицията е логичната следваща стъпка на "Индустриален парк София-изток". Той е изцяло частна индустриална зона в землището на гара Елин Пелин. В парка досега са изградени над 80 000 кв.м складове за отдаване под наем и продажба. Земя с инфраструктура са купили три производствени предприятия с международно участие (швейцарската "Триза", "Талар фуудс" (бивше "Кенар") и гръцката "Юниконф") и централният архив на Банка ДСК. "Има проекти за още поне 20 000 кв.м", каза Шопов. В началото на септември и Сграда 3 в парка, която е 22 хил. кв.м, получи акт 16 и сега е на пазара за отдаване под наем. За част от сградата вече има подписан договор.

Голяма локва се превръща в новия логистичен хъб на София, каза инвеститорът. Там "Кордеел" изгражда над 32 хил. кв.м складове за дистрибутора "Кавен Орбико". Според информация от пазара и нидерландската компания CTP предвижда строителство на складове върху новозакупените парцели в района. CTP изгражда и управлява индустриални и логистични паркове с фокус Централна и Източна България.

Сделките с имоти на "И Ар Джи Капитал - 3"

През 2007 г. "И Ар Джи Капитал - 3" купува имоти с инвестиционна цел в Стара Загора, Варна, Бургас и София, които после поетапно продава. През 2013 г. AДCИЦ-ът намира купувач за три имота в София на надлеза "Чавдар-Враждебна" за 4.5 млн. евро. През 2014 г. се разделя с проекта си в Стара Загора в две сделки - едната за 5.4 млн. евро, а другата за 1.264 млн. евро. А през 2018 г. продава и проекта "Явор" във Варна срещу 3.5 млн. евро. Тогава погасява предсрочно и 60% от облигационния заем и лихвите към него, който изцяло изчиства сега.

След сделката за терена на "Околовръстен път" в портфолиото на "И Ар Джи Капитал - 3" остава единствено имот в Бургас с площ 24.951 дка. Той също е купен през 2007 г. (чрез две сделки - с "Бургарски имоти" и с "Рапидо строй") общо за 3.4 млн. евро (6.645 млн. лева). Намира се в Промишлена зона Север, близо до бул. "Тодор Александров". Разчистен е от старите сгради и от строителни отпадъци. При коефициент 2.5 върху него може да бъдат построени 62 398 кв.м площи.

На този етап "И Ар Джи Капитал - 3" не планира придобиване на нови имоти. Но разглежда алтернатива да развива имотите си, като ги отдаде под наем или продаде като завършени имоти, пише в доклада. Подобен вариант обаче би означавал значителни капиталови разходи, които биха били финансирани с банкови заеми. Съгласно устава му "И Ар Джи Капитал - 3" има определен срок на съществуване - до края на 2020 г. През юли по предложение на ръководството той е удължен до 2023 г.

Дpyгитe двa фoндa oт гpyпaтa "И Ap Джи Капитал - 1" AДCИЦ и "И Ap Джи Капитал - 2" AДCИЦ, бяха закрити, след като нaмepиxa купувачи зa имoтитe cи. Първият е притежавал хипермаркет "Практикер" и търговския център "Орифлейм" на бул. "Цариградско шосе" в София. А вторият - търговски център "Черно море" във Варна.

В очакване на задаващата се стагнация и намаляване броя на потенциалните купувачи на недвижими имоти "И Ар Джи Капитал - 3" АДСИЦ продаде и предпоследния терен от портфолиото си. Сто тридесет и един декара на "Околовръстен път" в триъгълника с "Челопешко" и "Ботевградско шосе" смениха собствеността си срещу 5.1 млн. евро (39 евро на кв.м). Окончателният договор е сключен на 2 септември, съобщи дружеството продавач в бюлетин Investor.bg.

Купувачът според Имотния регистър е дружеството "Асетс мениджмънт". Собственикът му Спас Шопов поясни за "Капитал", че инвестицията всъщност ще е на "Индустриален парк София-изток", в който "Асетс мениджмънт" има дял 49%.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

Влезте в профила си

Всеки потребител може да чете до 5 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Вижте абонаментните планове
Close
Бюлетин
Бюлетин

Вечерни новини

Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч.



Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Новата кула на софийския център

Новата кула на софийския център

Мол vs ритейл парк в Русе

Мол vs ритейл парк в Русе