Нова логистика в източна София
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Нова логистика в източна София

Теренът има 400 м лице към "Околовръстен път" и позволява да се изградят 196 926 кв. м РЗП

Нова логистика в източна София

"И Ар Джи Капитал - 3" продаде 131 дка на Околовръстното на София за 5.1 млн. евро.Теренът е купен за целите на "Индустриален парк София-изток".

Боряна Генчева
5835 прочитания

Теренът има 400 м лице към "Околовръстен път" и позволява да се изградят 196 926 кв. м РЗП


В очакване на задаващата се стагнация и намаляване броя на потенциалните купувачи на недвижими имоти "И Ар Джи Капитал - 3" АДСИЦ продаде и предпоследния терен от портфолиото си. Сто тридесет и един декара на "Околовръстен път" в триъгълника с "Челопешко" и "Ботевградско шосе" смениха собствеността си срещу 5.1 млн. евро (39 евро на кв.м). Окончателният договор е сключен на 2 септември, съобщи дружеството продавач в бюлетин Investor.bg.

Купувачът според Имотния регистър е дружеството "Асетс мениджмънт". Собственикът му Спас Шопов поясни за "Капитал", че инвестицията всъщност ще е на "Индустриален парк София-изток", в който "Асетс мениджмънт" има дял 49%.

Продавачът погасява облигации

"И Ар Джи Капитал - 3" е регистрирано през 2006 г. като българско дружество със специална инвестиционна цел, което влага набраните средства в недвижимости. През 2007 г., по време на имотния бум, купува имоти в София, Стара Загора, Варна и Бургас. То е последното от трите дружества за инвестиции в имоти от групата И Ар Джи, създадени преди години от Българо-американския инвестиционен фонд (БАИФ). Фондовете бяха част от инвестиция на американското правителство, която да подкрепи прехода на страната към пазарна икономика, като други средства отидоха за създаване на банка и фонд за рискови инвестиции. Покрай влизането на България в ЕС беше взето решение инвестициите да бъдат продадени, тъй като финансовите пазари тук вече са се развили.

Като приемник на активите на БАИФ сега фондация "Америка за България" има дял 49.37% в "И Ар Джи Капитал - 3". Останалите акционери са физически лица, по-големите сред които са Франк Луис Бауър със 7.88% и Майкъл Дейвид Хънсбъргър с 5.93%, по данни от доклада за дейността за 2019 г.

В края на юни тази година активите на "И Ар Джи Капитал - 3" са за 18.48 млн. лева, от които 17.84 млн. са инвестиционни имоти, а 581 хил. лева - парични средства. Собственият му капитал е 14.3 млн. лева.

В същия бюлетин на 11 септември борсовото дружество съобщава, че с получените 5.1 млн. евро е погасило пълно и предсрочно облигационна емисия с главница 1.156 млн. евро и лихва малко над 1 млн. евро. При нея първоначално са емитирани 6.8 млн. евро с купон от 9.5% годишно, обезпечени с ипотека на имотите на "И Ар Джи Капитал - 3" в София. Облигационният заем се притежава изцяло от фондация "Америка за България". След тази операция в АДСИЦ от сделката би трябвало да са останали около 2.9 млн. евро.

Продажба преди стагнация

Продаденият терен всъщност е в рамките на София, като има лице 400 м към "Околовръстен път". Съставен е от два отделни имота с обща площ 131 262 кв.м в местността Голямата локва. Коефициентът на интензивност на застрояването е 1.5, което позволява сгради със 196 926 кв.м разгъната застроена площ върху терена. През 2007 г. "И Ар Джи Капитал - 3" плаща за земята 7.15 млн. евро на дружеството "София ринг".

Сега фондът за имоти продава на цена с около 2.05 млн. евро под покупната. Загуба вероятно идва и от лихвите, плащани през изминалите 13 години по банковия кредит и по облигационния заем за имота. Индиректно обяснение за този ход има в доклада на ръководството за 2019 г. "Ценовият риск се повишава значително в резултат на задаващата се стагнация в световен мащаб, която се очаква да ограничи кредитоспособността и да повлияе негативно върху цените на недвижимите имоти, пише там. Може да се очаква, че в резултат на икономическите последствия от пандемията в краткосрочен план броят на потенциалните купувачи и инвеститори в недвижими имоти би могъл да намалее." Уточнява се и, че дружеството "активно търси купувачи (за имотите си - бел. авт.), но няма гаранция дали ще успее да реализира някой от тях през 2020 г.

Покупка за логистика

"Индустриален парк София-изток" (ИПСЕ) закупи проекта, за да отговори на очакванията на клиентите си, които искат да изградят своите операции в рамките на София, коментира Спас Шопов.

В задната част на имота ще бъдат изградени складове, а за "лицето" са предвидени търговски площи и шоурумове - за продажба и отдаване под наем. Парцелът е подходящ и за големи логистици, и за по-малки компании. Може да се използва от 3PL (third-party logistics) и за last mile доставки (от транспортния център до крайната точка).

Според Шопов инвестицията е логичната следваща стъпка на "Индустриален парк София-изток". Той е изцяло частна индустриална зона в землището на гара Елин Пелин. В парка досега са изградени над 80 000 кв.м складове за отдаване под наем и продажба. Земя с инфраструктура са купили три производствени предприятия с международно участие (швейцарската "Триза", "Талар фуудс" (бивше "Кенар") и гръцката "Юниконф") и централният архив на Банка ДСК. "Има проекти за още поне 20 000 кв.м", каза Шопов. В началото на септември и Сграда 3 в парка, която е 22 хил. кв.м, получи акт 16 и сега е на пазара за отдаване под наем. За част от сградата вече има подписан договор.

Голяма локва се превръща в новия логистичен хъб на София, каза инвеститорът. Там "Кордеел" изгражда над 32 хил. кв.м складове за дистрибутора "Кавен Орбико". Според информация от пазара и нидерландската компания CTP предвижда строителство на складове върху новозакупените парцели в района. CTP изгражда и управлява индустриални и логистични паркове с фокус Централна и Източна България.

Сделките с имоти на "И Ар Джи Капитал - 3"

През 2007 г. "И Ар Джи Капитал - 3" купува имоти с инвестиционна цел в Стара Загора, Варна, Бургас и София, които после поетапно продава. През 2013 г. AДCИЦ-ът намира купувач за три имота в София на надлеза "Чавдар-Враждебна" за 4.5 млн. евро. През 2014 г. се разделя с проекта си в Стара Загора в две сделки - едната за 5.4 млн. евро, а другата за 1.264 млн. евро. А през 2018 г. продава и проекта "Явор" във Варна срещу 3.5 млн. евро. Тогава погасява предсрочно и 60% от облигационния заем и лихвите към него, който изцяло изчиства сега.

След сделката за терена на "Околовръстен път" в портфолиото на "И Ар Джи Капитал - 3" остава единствено имот в Бургас с площ 24.951 дка. Той също е купен през 2007 г. (чрез две сделки - с "Бургарски имоти" и с "Рапидо строй") общо за 3.4 млн. евро (6.645 млн. лева). Намира се в Промишлена зона Север, близо до бул. "Тодор Александров". Разчистен е от старите сгради и от строителни отпадъци. При коефициент 2.5 върху него може да бъдат построени 62 398 кв.м площи.

На този етап "И Ар Джи Капитал - 3" не планира придобиване на нови имоти. Но разглежда алтернатива да развива имотите си, като ги отдаде под наем или продаде като завършени имоти, пише в доклада. Подобен вариант обаче би означавал значителни капиталови разходи, които биха били финансирани с банкови заеми. Съгласно устава му "И Ар Джи Капитал - 3" има определен срок на съществуване - до края на 2020 г. През юли по предложение на ръководството той е удължен до 2023 г.

Дpyгитe двa фoндa oт гpyпaтa "И Ap Джи Капитал - 1" AДCИЦ и "И Ap Джи Капитал - 2" AДCИЦ, бяха закрити, след като нaмepиxa купувачи зa имoтитe cи. Първият е притежавал хипермаркет "Практикер" и търговския център "Орифлейм" на бул. "Цариградско шосе" в София. А вторият - търговски център "Черно море" във Варна.

В очакване на задаващата се стагнация и намаляване броя на потенциалните купувачи на недвижими имоти "И Ар Джи Капитал - 3" АДСИЦ продаде и предпоследния терен от портфолиото си. Сто тридесет и един декара на "Околовръстен път" в триъгълника с "Челопешко" и "Ботевградско шосе" смениха собствеността си срещу 5.1 млн. евро (39 евро на кв.м). Окончателният договор е сключен на 2 септември, съобщи дружеството продавач в бюлетин Investor.bg.

Купувачът според Имотния регистър е дружеството "Асетс мениджмънт". Собственикът му Спас Шопов поясни за "Капитал", че инвестицията всъщност ще е на "Индустриален парк София-изток", в който "Асетс мениджмънт" има дял 49%.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Пазар в точка на замръзване

Пазар в точка на замръзване

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK