Строителство до Витоша: Къщата с въпросителните
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Строителство до Витоша: Къщата с въпросителните

Строежът в Бистрица напредва с бързи темпове

Строителство до Витоша: Къщата с въпросителните

Въпросите около имението, което се строи над Бистрица, са поне два - спазено ли е екозаконодателството и кой всъщност е инвеститорът, успял да купи 100 дка земя в района

Боряна Генчева
10253 прочитания

Строежът в Бистрица напредва с бързи темпове

© Люблена Папазова


В развитието си София така се е устремила към юг, че още малко и ще стигне Копитото. Тази шега вече не е смешна. В зелените площи, които служат като естествен буфер между милионния град и природния парк, в последно време се строи до самите граници на парка. Исторически с тях граничат и голяма част от къщите в Бояна, Драгалевци, Симеоново и Бистрица. Това обаче се е случило във времената на една по-зелена и по-малка София. Новото бетониране дразни все повече хора в претъпкания и презастроен град. Рационално или не, виждат заплаха за един общ ресурс, необходим за чистия въздух в града. В общинската комисия по екология можеха и с часове да обсъждат съдбата на всяко дърво в центъра, но досега не изглеждаше да забелязват по-голямата картина. Архитектите - от главния до районните, се оправдават за разрешителните, които дават, с Общия устройствен план на София. Той е твърде щедър, но е със силата на закон и при положение, че разрешава, нямат основание да откажат да се строи, казват те. Един нов частен случай поражда съмнения дали това е точно така.

Къща в планината

Случаят е ярък и разбуни духовете. От юли над Бистрица се строи имение на частно лице върху терен от 43 дка в непосредствена близост до границите с Природен парк "Витоша". Проектът предвижда жилищна сграда, закрит и открит басейн, обслужваща сграда с гаражи, подземен поливен резервоар, резервоар за питейни нужди, изгребна яма и вграден трафопост.

В основата си сградата ще е почти два декара (1.756 дка). Разгънатата ѝ застроена площ е двойна (3424 кв.м), което предполага, че е двуетажна. Със сутерена достига 6655 кв.м. Това става ясно от строителното разрешение, издадено от Направление "Архитектура и градоустройство", т.е. от главния архитект на София, през февруари тази година. Строител е "Шеки 83", фирма от град Раковски, а надзорът се осъществява от "Авангард мениджмънт билдинг".

За ориентир - с около 6000 кв.м РЗП са най-големите строителни разрешения за жилищни кооперации в някои от северните райони на София.

Законен ли е строежът

Строежът в локалната горичка, изглежда, първо е разтревожил жители на Бистрица, които са потърсили гласност. Преди повече от месец пресконференция специално за него даде ръководството на АБВ - София. Председателят му Христо Колев попита как е допустимо и морално ли е при свръхзастрояването и мръсния въздух в София строежите да навлизат толкова навътре във Витоша, и то за сметка на площи с дървета. Той обаче не приведе аргументи, които да оспорят законността му по същество.

Строежът над Бистрица - развитие във времето

Източник: SentinelHub

"Територията на строежа е огромна и няма никакъв проблем нито като етажност, нито като плътност на застрояване. Районът е отреден за ниско етажно строителство по Общия устройствен план. Има ограничение за 10 м височина, но по РЗП къщата изглежда двуетажна", коментира тогава главният архитект на район Панчарево арх. Румен Несторов. Като уточни, че и визата за строителството, и разрешителното са издадени от НАГ, а само откриването на строителната площадка е разрешено от район Панчарево. "Хубавото е, че не става дума за строеж на цяло селище, което би предположило голям автомобилен трафик в планината, а само на 6000 кв.м върху 43 дка", добавят оттам.

В районното кметство са получили сигнал, че при строежа са изсечени дървета, съставен е протокол за нарушение и е наложена санкция. "Територията е земеделска - пасища и мери, но се е самозалесила с бял бор и е придобила характер на гора. Нито е горски фонд, нито влиза в парк Витоша", обясниха от администрацията на района. И добавиха, че това не означава, че собственикът може да премахва дърветата своеволно.

А екологичната оценка

Преди около седмица случаят беше поставен в по-общ контекст и от общинския съветник от "Демократична България" Тома Белев. Белев, който е бивш директор на ПП "Витоша" и настоящ председател на Асоциацията на парковете в България, изпрати писмо до председателя на общинската комисия по екология, земеделие и гори. В него на основание на този и на други случаи иска да бъдат изслушани главният архитект и ресорният зам.-кмет по въпроса какво да се направи, за да бъдат спазвани мерките, определени със становище по екологична оценка от 2009 г.

Екологичните оценки са част от общите устройствени планове (ОУП). Действащият ОУП на София е приет с решение по Оценка за въздействието върху околната среда (ОВОС) от 12-6/2003 г. През 2009 г. планът е изменен, като изменението му е прието със становище по екологична оценка (1-1/2009) на министъра на околната среда и водите, обяснява Тома Белев.

В становището се казва, че планът може да окаже значително отрицателно въздействие върху видовете и техните местообитания в защитените зони. Одобрен е, но при строги изисквания да се прилагат определени мерки - за намаляване на въздействието върху защитените зони от "Натура 2000", каквато е Витоша. Неспазването на тези мерки е нарушение по Закона за опазване на околната среда, пише общинският съветник. Това може да доведе не само до санкции за Столичната община, но и е основание за спиране на прилагането на Общия устройствен план от министъра на околната среда и водите, обяснява той.

"Предвиденото разширение на устройствената зона в северната част на Бистрица да се ограничи, като се отстои най-малко на 500 м от границите на защитена зона Витоша за все още незастроените територии."

из приложение 1 към становището по екологична оценка на Общия устройствен план на София

Ограничения в 500-метровата зона

Според Общия устройствен план на София имотът в Бистрица попада в "Жилищна зона с малко етажно застрояване в природна среда". В приложение 1 на становището по екологична оценка на плана е записана мярка: "Предвиденото разширение на устройствената зона в северната част на Бистрица да се ограничи, като се отстои най-малко на 500 м от границите на защитена зона Витоша за все още незастроените територии", пише Тома Белев. Теренът в Бистрица изцяло попада в тази зона.

Теренът на кадастралната карта на Бистрица
Източник: iSofMap

Общинската комисията по околна среда във вторник не беше готова да обсъжда по същество писмото. Председателят й Лорета Радева (ГЕРБ) искаше от съветниците изрично да я упълномощят да запознае с него главния архитект и зам.-кмета.

В този контекст арх. Здравко Здравков, който присъстваше на онлайн заседанието, съобщи, че по случая в Бистрица е образувана прокурорска проверка. Върховната административна прокуратура (ВАП) се е самосезирала по публикация в mediapool.bg. На 15 октомври ВАП е разпоредила на Дирекцията за национален строителен контрол проверка за законността на строежа.

Кой строи

Миналото ни е оставило Къщата с ягодите, Къщата с часовника, Къщата с маймунката. В духа на тази традиция бистришкият строеж може да бъде наречен Къщата на въпросителните. Освен казуса със законността стои и въпросът кой всъщност е инвеститорът и какъв е произходът на средствата, които инвестира в земеделски земи.

Официално възложител на строежа във вилна зона "Бистрица-Манастира" е Николай Динков Найденов, 49 г. От 2013 г. той бавно и методично (с известни прекъсвания) изкупува земеделски земи в землището на Бистрица. Според имотния регистър вече притежава близо 100 дка, придобити през над 30 сделки с близо 110 физически лица. През 2014 г. за една пакетна сделка за общо 20.4 дка например той плаща 238 611 хил. лева, което прави по 11.7 хил. лева на декар. При последната - от септември, купува четири декара от 12 физически лица за 156 466 лева. Така цената достига 39 хил. лева на декар.

Начинанието очевидно поглъща голям финансов ресурс. Не е известно Найденов да има бизнес, с който да го финансира, или поне не в България. На негово име няма регистрирани фирми в Търговския регистър. Не е нито тотомилионерът, нито магистратът, които излизат при търсене в интернет (няма пълно съвпадение и на трите имена). Извън земите в имотния регистър на негово име се води само апартамент от 89 кв.м на шестия етаж в "Младост 4", купен през 2017 г. за 71 820 лева (вероятно по данъчна оценка). Опитите на "Капитал" да се свърже с Найденов през строителната и през надзорната фирма нямаха резултат.

Очертанията на бъдещата сграда (в червено)
Източник: iSofMap

Въпросът е и дали той е реалният инвеститор, и ако не е, защо се налага да се прибягва до подставено лице, ако строежът е съвсем законен. Понякога инвеститорите купуват земя през посредници, за да не вдигнат продавачите твърде много цените, научавайки кой е купувачът. Но на етапа на строителството, вече е логично собственикът да се появи в лично качество, за да защити собствеността си, освен ако не планира нови покупки и нови строителства. НАП също има опция да провери дали Николай Найденов има доходи, за да купи земята и финансира строителството.

Независими един от друг източници в публичното пространство приписват строежа на председателя на КРИБ Кирил Домусчиев. Единствената им публична допирна точка, която откри "Капитал", е, че апартаментът на Найденов е купен от "Адванс пропъртис", компания на братята Кирил и Георги Домусчиеви.

"Аз живея в Бистрица. Имам си къща с басейн. Нямам нужда от нова и не строя нищо. Всичко друго са спекулации", каза по този повод Кирил Домусчиев, запитан от "Капитал". И добави "Хиляди хора са купили апартаменти от нас."

Такава е в резюме ситуацията около строежа в Бистрица. Ако поне част от въпросите около нея намерят адекватен отговор, вероятно средата при инвестициите в строителството ще стане по-ясна и по-здравословна.

В развитието си София така се е устремила към юг, че още малко и ще стигне Копитото. Тази шега вече не е смешна. В зелените площи, които служат като естествен буфер между милионния град и природния парк, в последно време се строи до самите граници на парка. Исторически с тях граничат и голяма част от къщите в Бояна, Драгалевци, Симеоново и Бистрица. Това обаче се е случило във времената на една по-зелена и по-малка София. Новото бетониране дразни все повече хора в претъпкания и презастроен град. Рационално или не, виждат заплаха за един общ ресурс, необходим за чистия въздух в града. В общинската комисия по екология можеха и с часове да обсъждат съдбата на всяко дърво в центъра, но досега не изглеждаше да забелязват по-голямата картина. Архитектите - от главния до районните, се оправдават за разрешителните, които дават, с Общия устройствен план на София. Той е твърде щедър, но е със силата на закон и при положение, че разрешава, нямат основание да откажат да се строи, казват те. Един нов частен случай поражда съмнения дали това е точно така.

Къща в планината

Случаят е ярък и разбуни духовете. От юли над Бистрица се строи имение на частно лице върху терен от 43 дка в непосредствена близост до границите с Природен парк "Витоша". Проектът предвижда жилищна сграда, закрит и открит басейн, обслужваща сграда с гаражи, подземен поливен резервоар, резервоар за питейни нужди, изгребна яма и вграден трафопост.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

6 коментара
  • 1
    fbr45306322 avatar :-?
    MyTwoCents

    Като се чудите за доходите му, то може да го проверите в изтеклите бази на НАП.

  • 2
    evpetra avatar :-?
    evpetra

    Нови сараи?

  • 3
    ikg1603566401689758 avatar :-|
    Margarita Kocheva

    Имам 8 бора в двора и въпреки, че падат иглички целогодишно, сърце не ми дава и едно клонче да отрежа.
    Иначе тук в Бистрица още от преди две години се знае, че именно Домусчиев е собственик на имота. Да не се оправдава с настоящата си къща, която също е в близост до природният парк, но е в съвсем законови граници. Може би иска да живее на индивидуален баир 🤷‍♀️

  • 5
    Koger avatar :-|
    Koger

    Подобна еднофамилна сграда се нуждае от огромно количество енергия за да се отоплява. Най-добре би било да се изпълни като нискоенергийна сглобяема къща или енергийно ефективна стоманобетонна къща, за да може да се гарантират на собственика поносими разходи за отопление и поддръжка в дългосрочен аспект, дори и във време на криза или пандемия.

  • 6
    iev51650761 avatar :-|
    koger.bg

    Строителството на нискоенергийни, енергийно ефективни или пасивни къщи обикновено се изпълнява като сглобяеми конструкции. Сглобяемите нискоенергийни къщи са плод на високотехнологичен дизайн и строителство с повишено внимание към детайла. За повече информация относно строителство на нискоенергийна сглобяема или енергийно ефективна къща: https://koger.bg/


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Първият от верига складове

Първият от верига складове

Бягство извън града

Бягство извън града

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK