Устойчив на вируси
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Устойчив на вируси

Въпреки катаклизмите в икономиката и ръста на безработните цените на имотите едва трепнаха

Устойчив на вируси

Имотният пазар остана стабилен на фона на пандемията, която повали много бизнеси

Калина Горанова
9047 прочитания

Въпреки катаклизмите в икономиката и ръста на безработните цените на имотите едва трепнаха

© Надежда Чипева


Въпреки сериозното кихане на икономиката, предизвикано от COVID-19, и пълното разболяване на цели сектори пазарът на имоти се оказа относително устойчив на вируси. За съжаление на тези, които чакат по-добри времена, за да предприемат покупка на жилище, и за радост на инвестиралите успешно, а и на посредниците при имотите.

Статистиката на Агенцията по вписванията за деветте месеца на 2020 г. показва спад на сделките в страната от 10.4% в сравнение със същия период на предишната година. След първоначалния ступор, който настъпи в края на март и продължи през целия април, динамиката постепенно се завърна до нормалните преди кризата нива, казват мениджърите на някои от големите агенции за недвижими имоти половин година по-късно. Въпреки спада в обема на сделките цените не паднаха. Това се обяснява основно с липсата на доход от спестяванията в банки заради ниските лихви и на разбираеми алтернативни възможности за инвестиции. Според някои анализатори фактор е и намалялото започване на ново строителство, което е основната движеща сила при предлагането, като води до по-добро равновесие между търсенето и предлагането и запазване на ценовите нива. Данните за септември се оказаха повече от розови за пазара на имоти с ръст средно за страната от 13% и цели 20% нагоре на броя на сделките за София.

Все пак и секторът на недвижимите имоти не остана недокоснат от кризата. Участниците в имотната търговия вече се стремят към повече сигурност, казват от пазара. Предпочитат завършени и готови за нанасяне имоти или такива на финалната права. Купувачите дори са готови да платят повече за тях заради неизвестността колко биха стрували ремонтът и обзавеждането, а и колко време биха отнели. Банките също завишиха някои от изискванията си за отпускане на ипотечни кредити и по-специално частта на самоучастието, но според данните на БНБ кредитирането остава активно.

Затварянето на хора и бизнеси през кризисните месеци предизвика някои раздвижвания в различните сегменти. Засили се търсенето на имоти извън големите градове, които стават все по-атрактивни както защото помагат по-лесно да се понесе една карантина, така и заради новата нормалност на работата от дистанция. Тоест COVID-19 успя да спре съсредоточаването на купувачите в големите градове и да разпредели търсенето в различни райони на страната. Засега е загадка дали тези ефекти ще са дългосрочни.

"Спад на цените може да има, ако притокът на преместващи се българи към София намалее, а строителството на нови жилища и имоти продължи да е с огромен ръст."

Изабела Клисарска
Изабела Клисарска

управител на "Явлена"

Понижава се обаче интересът към наемане на офиси и магазини, като това дава възможност на инвеститорите в тези сегменти за спекулативна печалба. От страната на губещите са и некачествените имоти. Цената им според брокерите ще продължава да пада, независимо какво ще се случва с пазара, защото сградният фонд се увеличава и купувачите ще имат по-добър избор.

Големият въпрос остава колко устойчив и рационален е бумът на пазара на имоти сега на фона на многото проблеми в икономика и нелекото близко бъдеще при наемите. Или е симптом за нова, различна по вид паника, подклаждана от фактори като политическата и здравната несигурност и недоверието от преминаване към еврото.

Ступор, спад и после бум

Статистиката на Агенцията по вписванията за деветте месеца на 2020 г. показва спад от 10.4% на сделките за страната. В големите градове той е по-малък от средното в национален мащаб - за София е 7.8%, за Пловдив - 5.5%, а за Варна - 2%. Изключение прави Бургас с 11%

Това е финалната равносметка за един доста бурен период. През трите карантинни месеца - март, април и май, активността на имотния пазар падна средно с 38% под нивата от предходната година. Най-тежък беше април, когато беше регистриран 55% срив на годишна база. През март намалението беше 27.5%, а през април - 30.7%.

Добромир Ганев, председател на Национално сдружение "Недвижими имоти", отдава спада на ограничителните мерки, които затрудниха процедурите около сделките. "Търсенето и сделките се прехвърлиха в следващите месеци", казва той, като отбелязва, че през лятото има ръст в някои градове като Пловдив, Варна, Стара Загора.

През летните месеци - юни, юли и август, активността започна да се възстановява. За периода сделките бяха средно само с 0.5% по-малко, отколкото предишната година. През юни пазарът беше с 0.96% под резултата от същия месец на 2019 г. Юли беше най-силният летен месец за имотния пазар в България - с ръст 2.6%. През август сделките намаляха с 4.3% на годишна база.

През септември пазарът се възстанови - имотните сделки в страната се увеличиха с 13%, като ръст се наблюдаваше на всички големи градски пазари. Най-положителните данни са за София и Пловдив - с по 20% повече сделки.

"В София в момента предлагането е малко по-слабо от търсенето. Промяна в поведението на продавачите няма - броят оферти на пазара остава почти без промени. Има лек спад в броя на активните купувачи - около 5% спрямо началото на годината."

Гергана Тенекеджиева
Гергана Тенекеджиева

изп. директор на "Адрес недвижими имоти"

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, дори очаква сривът от паузирането на пазара да бъде напълно наваксан до края на годината.

Тя обяснява септемврийския ръст с новото строителство. То продължи и сега Агенцията по вписванията регистрира сделки, сключени преди време на зелено. "Вече започваме да усещаме ефектите и от изповядването на сделки във вече въведени в експлоатация комплекси, което се случва доста активно през последните месеци и смятам, че данните за третото тримесечие потвърждават това", казва още Стойкова.

Защо не паднаха цените

Въпреки катаклизмите в икономиката и ръста на безработните цените на имотите едва трепнаха. А прогнозите на анализаторите и купувачите, които от март до май очакваха най-накрая да се случи дългоочакваният срив, не се сбъднаха. Според Гaнев тази им устойчивост се дължи на свиването на обемите на започнато ново строителство. Спадът в София е 17% за първо шестмесечие, за Варна е 12%, в Бургас е надолу с 34%, а общо за цялата страна намалението е 15%. Това на свой ред означава намалено предлагане и съответно по-малко натиск върху цените при едно свиващо се търсене.

От пазара посочват още няколко обяснения. Основното са ниските лихви по депозитите и липсата на спокойно място за влагане на свободни средства. И традиционният интерес на българина към имотите, докато останалите инструменти за инвестиции остават все така непопулярни. Фактор са и ниските цени в София, сравнени с другите европейски столици.

Автор: Капитал

"Липсата на доход от спестяванията ни кара да ги влагаме в имоти. Имотът предпазва парите от инфлационните процеси посредством доходите от наеми, като недвижимите имоти са с най-високата доходност между всички познати инструменти за инвестиции", казва Добромир Ганев.

В София има също така и работеща икономика и платежоспособно население и всички тези фактори не позволяват на цените на имотите да се сринат. "Спад може да има, ако притокът на преместващи се българи към София намалее, а строителството на нови жилища и имоти продължи да е с огромен ръст", смята Изабела Клисарска, изпълнителен директор на "Явлена". Или това, което в момента по-скоро се наблюдава на пазара, е нормализиране на ръста на цените.

Новото строителство

Въпреки че не може да се говори за ръст в новото строителство, работата по започнатите нови обекти продължава. "В новото строителство купувачите често са хора с по-висока платежоспособност. По-млади са, а младите купувачи търсят своята по-добра среда за обитаване, включително с подобни на тях по възраст и доходи съседи", казва Изабела Клисарска. Все пак по отношение на новото строителство и по-специално в по-ранните му етапи от "Явлена" усещат известно разколебаване у купувачите, което логично се дължи на несигурността пред бизнеса във време на икономически катаклизми.

"Липсата на доход от спестяванията ни кара да ги влагаме в имоти. Недвижимите имоти са с най-високата доходност между всички познати инструменти за инвестиции."

Добромир Ганев
Добромир Ганев

председател на НСНИ и управител на "Форос"

"В такъв момент хората предпочитат да намалят риска си въпреки по-атрактивните цени", казва Ганев. Доверието и интересът за покупка се увеличават значително за имоти, притежаващи Акт 14 и Акт 15.

"Има известно нарастване на предпазливостта при покупка в много начален етап или преди старта на строителството. Но и тук добрите оферти, цени и името на строителя и инвеститора помагат за значително намаляване на недоверието. Ставаме свидетели на много успешни проекти дори на етап старт на строителството. Същевременно продължава да няма предлагане на жилища в завършени или напреднали сгради - при тях изборът е ограничен и в повечето случаи трябва да се правят много компромиси. Освен това цените са по-високи и купувачите предпочитат да изчакат година-две за построяване на новия им дом, вместо да правят компромис", казва Стойкова.

За да има сделки, предприемачите променят схемите на плащане, които предлагат. Те стават по-гъвкави, има възможност за изплащане на етапи, което улесня купувачите. Например плащане с по-голям процент от баланса към Акт 15 и Акт 16, когато е налично банково финансиране. Тези промени бяха в ход и преди кризата, но тя доведе до тяхното ускоряване.

Има ли място за инвестиции

Търсенето засега продължава да изпреварва предлагането. Анализатори определят съотношението им като 60 на 40 както по отношение на новото строителство, така и при вторичния пазар. Гергана Тенекеджиева от "Адрес" не отчита промяна в поведението на продавачите, като данни показват, че броят оферти на пазара остава почти без промени. Лек спад има при активните купувачи - около 5% спрямо началото на годината. "Добри оферти на правилни пазарни цени се продават за дни. Същото важи и за комплекси ново строителство, които съчетават в себе си добро местоположение, качествен проект и добри цени", казва Стойкова.

Автор: Капитал

Основният дял в сделките в София остават жилищните имоти. Най-засегнат е сегментът на инвестициите с цел отдаване под наем на краткосрочен принцип, като апетитите за централни градски имоти за отдаване под наем значително са намалели. От пазара обаче не виждат промяна на нагласите при инвестициите с цел вложение в имот за отдаване или за съхранение на стойност. Според мениджъри някои процеси даже стимулират това търсене да продължава да бъде голямо - ниските лихви по депозитите, недоверието от преминаване към еврото, политическата и здравната несигурност.

"Покупките с инвестиционна цел винаги са били част от пазара на имоти: в едната си част - с цел последващо отдаване под наем, от друга страна - с цел бърза препродажба на по-висока цена. Ниша в момента за такъв тип сделки има и смятам, че тя тепърва ще се разширява", казва Изабела Клисарска.

Вече се забелязват и ясни признаци за интерес към "проблемните" имоти, които се появиха след настъпването на здравната криза - а именно магазини и офиси. Интересът към покупка сега на такъв тип имоти се окачествява от представители на пазара като спекулативен, с цел да се търси тяхната препродажба в по-добри времена.

Източник: Shutterstock

Извънградски новости

В резултат на месеците на карантина идеята за къща на село придоби нов, по-дълбок смисъл, който ще се подхранва допълнително и от възможността за работа от дистанция. Или в момента се наблюдава втора вълна на интерес след тази на англичаните преди години, казват от пазара.

"Интерес има от много млади хора до такива на 30 - 35 години, като той е засилен от година - година и половина", казва Добромир Ганев. Това, което се забелязва сега, е, че се увеличава спектърът от клиенти, включително в предпенсионна и пенсионна възраст, които предпочитат да изнесат битието си извън големия град. Интерес към покупка на околоградски къщи и парцели според повечето представители на пазара не замества този към апартаментите в града, а на тях по-скоро се гледа като на алтернативно място за уединение. От опцията за второ жилище се интересуват основно хора, които имат тази възможност.

Най-търсени са имотите в радиус около 40-50 км от големите градове и по-специално София, основно в източна посока, в населените места около двете магистрали и с бърз и лесен достъп до градската част. Пазарът се раздвижва от множество проекти за къщи в затворени комплекси в околните на София райони като Лозен, Владая, Бистрица. Интерес привличат и апартаменти в комплекси близо до София по магистралата или към Боровец.

Предлагането на този пазар е по-специфично, като цените варират в много широки граници. Много от имотите например са на добри локации, но изискват да бъде съборена старата постройка и да се издигне нова. Повечето възможности обаче са активирали повече купувачи, които желаят да притежават повече от един имот. А очакванията са тази тенденция да остане устойчива и през следващите няколко години.

Как да си намерим партньорска агенция или брокер

из наръчника на Национално сдружение "Недвижими имоти"

- Агенцията и служителите й да поставят интереса на клиента пред собствения си.

- Да предоставят първоначална пълна информация на клиента за последователността на целия процес на сделката.

- Да държат потребителите информирани по време на процеса.

- Да имат опит на пазара.

- Да имат необходимите професионални знания и компетенции - това означава управители, мениджъри и брокери да притежават дипломи, сертификати за завършени обучения и участия в професионални семинари и конференции.

- Да притежават отлична репутация и препоръки от други клиенти. Брокер се избира с предварително проучване - също както личен лекар, адвокат или зъболекар.

- Да използват само добри практики на пазара. Да не използват фалшива и заблуждаваща реклама. В договора ясно да са описани и изброени задълженията на компанията. Да липсват неравноправни клаузи, като много често в посредническите договори се вписват клаузи, които са в полза само на брокерската фирма. Има и случаи, когато задълженията на брокера не са ясни или липсват.

- Да си партнират с всички професионални компании на пазара. Тази практика е изключително важна в действията на компаниите, особено ако клиентът им е предоставил ексклузивно представителство. Тоест да поставят интереса на клиента пред своя корпоративен, като не "затварят" офертата или търсенето с цел да получат двойна комисиона.

- Агенцията да е член на Национално сдружение "Недвижими имоти", което означава, че доброволно се е подложила на единствената професионална регулация в бранша към настоящия момент.

Текстът е част от съдържанието на специалното издание "Капитал дом", което ще бъде разпространено с бр. 44 на "Капитал".

Въпреки сериозното кихане на икономиката, предизвикано от COVID-19, и пълното разболяване на цели сектори пазарът на имоти се оказа относително устойчив на вируси. За съжаление на тези, които чакат по-добри времена, за да предприемат покупка на жилище, и за радост на инвестиралите успешно, а и на посредниците при имотите.

Статистиката на Агенцията по вписванията за деветте месеца на 2020 г. показва спад на сделките в страната от 10.4% в сравнение със същия период на предишната година. След първоначалния ступор, който настъпи в края на март и продължи през целия април, динамиката постепенно се завърна до нормалните преди кризата нива, казват мениджърите на някои от големите агенции за недвижими имоти половин година по-късно. Въпреки спада в обема на сделките цените не паднаха. Това се обяснява основно с липсата на доход от спестяванията в банки заради ниските лихви и на разбираеми алтернативни възможности за инвестиции. Според някои анализатори фактор е и намалялото започване на ново строителство, което е основната движеща сила при предлагането, като води до по-добро равновесие между търсенето и предлагането и запазване на ценовите нива. Данните за септември се оказаха повече от розови за пазара на имоти с ръст средно за страната от 13% и цели 20% нагоре на броя на сделките за София.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

5 коментара
  • 1
    scuby avatar :-|
    scuby

    С това вдигане на доходи в държавния сектор и раздаване на пари на който има и няма нужда очаквам всички цени да се вдигат. Също и цените на имотите у нас!

  • 3
    wfo58681166 avatar :-|
    Шакир Зулов

    До коментар [#2] от "jrg21690604":

    Не искам!

  • 5
    pjc50313869 avatar :-|
    pjc50313869

    До коментар [#1] от "scuby":

    да, да... ще си останете с чакането. Ще оставя това тук, за да видите какво цунами се задава след земетръса. Само да започнат просрочията и фалити на инвеститори
    https://money.yahoo.com/mortgage-delinquency-rate-hits-21-year-high-180315848.html


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Бягство извън града

Бягство извън града

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK