Вълна от ритейл паркове
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Вълна от ритейл паркове

През март тази година Jumbo Plaza - най-големият ритейл парк в страната, смени собствеността си. Това е една от малкото инвестиционни сделки от март досега.

Вълна от ритейл паркове

Предимствата са, че е евтино и бързо за строителство и откритата зона е по-безопасна за клиентите

Боряна Генчева
10751 прочитания

През март тази година Jumbo Plaza - най-големият ритейл парк в страната, смени собствеността си. Това е една от малкото инвестиционни сделки от март досега.

© Цветелина Белутова


Вълната от ритейл паркове вече е в България. И по света тя идва, след като пазарът се насити с молове. Инвеститори в страната отдавна се подготвят за нея, но COVID кризата и в тази сфера ускори процесите. Във фокуса са градове от различен калибър, а откритите зони често включват комбинация с голяма верига ("Технополис", "Метро") като инвеститор, съсед или наемател.

Сегмент с потенциал

Ритейл парковете, по дефиницията на Colliers, са търговски площи, строени специално с тази цел, с наземни обекти - поне три върху 2000 кв.м или повече, които се отдават под наем. С централизирано управление и с достатъчно места за паркиране. А по определението на Тодор Белчев, съсобственик на "Видеолукс холдинг", наемател и инвеститор в този търговски формат, ритейл паркът е мол, но разстлан наземно и без общи части, подемни съоръжения и подземни паркинги.

По данни на Colliers отпреди месец ритейл парк площите в България са 175 хил. кв.м, от които 65 хил. кв.м - в София. Те са разпределени в 15 съществуващи обекта и 4 са в строеж. Нивото 25 кв.м на 1000 души население, което се постига при тези параметри, е най-ниското в Европа. За сравнение - в Румъния този показател е 62 кв.м, в Сърбия - 60 кв.м, в Унгария - 57 кв.м. Лидер в Централна и Източна Европа е Чехия, където на 1000 жители се падат 139 кв.м площи в ритейл паркове.

Казано иначе, в България нишата все още е неразработена. Но потенциалът се усвоява доста бързо, съдейки по това, че за времето от подготвянето до публикуването на изследването на Colliers в някои от градовете, посочени от консултантите като перспективни бели петна, вече се разработват проекти. Става дума за градове с между 30 000 и 100 000 жители. А през миналата седмица един от двата ритейл парка в строеж в Ямбол вече отвори за посетители.

Исторически пионер с този формат в България е Пловдив, където ритейл парковете вече са четири. В София по оценка на Colliers са три. Два има във Варна и Ямбол. По един - във Велико Търново, Шумен, Добрич, Хасково, Благоевград и Костинброд. В строеж са ритейл паркове в Дупница и Монтана.

Инвеститорите и собствениците на ритейл парковете в България са основно (89%) местни компании, по данни на Colliers.

Строителството - евтино, бързо и лесно

Търговците искат да се развиват и да отварят нови магазини - особено сега, в кризата, когато не могат да разчитат особено на растеж от съществуващите. Внимателно преценяват къде и как. Търсят места с потенциал, където да са видими.

Купувачите изпитват известни притеснения да влизат в затворени пространства, каквито са моловете. Ритейл парковете обаче са на открито и този проблем отпада. Те нямат общи части - хората влизат, пазаруват и излизат. Това съвпада с една актуална COVID тенденция в потребителското търсене - клиентите все повече пазаруват планирано, концентрирано и целенасочено, проучили предварително в интернет и не са склонни да губят време за шляене по магазините.

"Ритейл парковете се строят евтино, бързо и лесно. Освен това чрез тях търговците навлизат в малките градове, в които шопинг центровете биха били неоправдана инвестиция", обяснява Стефан Косев от Regents. Той е един от собствениците в "Палах център" във Варна и консултира в наемно отношение ритейл парковете на Z Estate в Костинброд и в Ямбол. "В момента работя по още три в страната", казва той, като засега предпочита да не ги обявява.

За големите градове ключова е цената на земята - тя трябва да е приемлива, за да може да се направи ритейл парк. "Наемите са на определени нива, които е трудно да се повишат. Като се приспаднат разходите за инвестиция (за строителство, финансови и др.), става ясно колко този проект може да си позволи да плати за терена. От значение е и възвращаемостта, която търси един дивелопър, а тя стандартно е над 10%. Затова и в София е трудно да се направи нов ритейл парк, въпреки че пазарът, особено в сегашната криза, би го поел", добавя Косев.

"Има множество обективни причини ритейл парковете да са предпочитани", обяснява Борислав Борисов, директор търговски площи и управление на имоти в Iris Property Consulting (IPC). Издръжката на ритейл парковете е ниска - сървис таксата е 1 евро при 8 евро в моловете. Има възможност да се наемат големи ритейл площи - от порядъка на 1000 кв.м, и наемите (месечно на кв.м) са едноцифрени. Цената е в пъти по-ниска за инвеститора и съответно и наемите за търговците са по-ниски, казва той.

По данни на Colliers наемите се движат между 6 и 10 евро на кв.м месечно, а сървис таксата е 1-1.5 евро на кв.м месечно. Тези цени са на долната граница за ЦИЕ. Вакантните площи в българските ритейл паркове по оценка на консултантите са 7%.

Множество нови проекти

В IPC се подготвяли за ритейл парк тенденцията от три години. В консултантското им портфолио в момента, по информация на Борисов, има девет парка. Някои са в процес на проектиране, други - пред първа копка. Очаква се през януари-февруари всички да са стартирали и да заработят през есента на 2021 г. или през пролетта на 2022 г., казва той, като добавя, че изграждането на ритейл парк - от проектирането до отварянето, отнема между 9 и 11 месеца.

IPC консултират лизинга на софийския "Ритейл парк Средец" (зад Централна гара). Освен това на сайта им са обявени и бъдещи паркове в Перник, Кърджали и Севлиево. "Ритейл парк Перник" например е с 15 500 кв.м застроена площ върху терен 44 дка и според Борисов почти изцяло вече е запълнен. "Ритейл парк Кърджали" - с 12 700 кв.м върху над 30 дка. А предимство на парка в Севлиево е, че ще е разположен между Lidl и Kaufland. Работят по ритейл парк във Видин. Подготвят концепция и финансови анализи за четири ритейл парка за "Видеолукс холдинг".

Собствениците на "Технополис" и "Практикер" навлизат в нов етап. Дотук те уплътняваха терените около собствените си магазини. В Русе са купили парцел, специално за да построят ритейл парк.
Фотограф: Капитал

Собствениците на "Технополис" и на "Практикер" в момента са вторият най-голям оператор на ритейл паркове в България след свързаната с "Химимпорт" "Прайм лизинг". Дотук те са уплътнявали свободни терени около собствените си магазини в София, Благоевград, Шумен, а във Велико Търново - в съдружие. Добавянето на допълнителни обекти, както е известно, привлича още трафик към даден магазина и увеличава продажбите на търговеца.

Сега от "Видеолукс" навлизат на нов етап - в Русе са купили земя, специално за да строят ритейл парк. Това е бивш терен на GTC в центъра на града, някога предназначен за шопинг център. "Ритейл парк Русе" ще бъде открит догодина и вече има четири-пет гарантирани наемателя.

Останалите три проекта също ще са в големи градове с по 100 хил. жители. Терените им са между 35 и 50 дка. Един от тях ще е в София, казва Тодор Белчев. Българската столица е на едно от последните места в Европа по площи в ритейл паркове. На 1000 души се падат само по 52 кв.м, почти колкото и в Будапеща. В региона най-голяма е концентрацията на ритейл парк площи в столицата на Словакия, Братислава - 292 кв.м.

Бъдещето е в ритейл парковете

Бъдещето е в ритейл парковете, казва Тодор Белчев. Моловете вече срещат видими трудности на пазарите в САЩ и Великобритания, до пет години тази тенденция ще дойде в Европа, до седем и в България, смята той. Според него за развитието на ритейл парковете има и практически, и икономически причини. За хората е по-комфортно да пазаруват в тях, защото предлагат паркинги на открито, нямат непроветрени общи части и позволяват целенасочено пазаруване.

В икономическо отношение тук наемите са по-ниски, което дава възможност на търговеца да предостави и по-ниски цени на крайните клиенти и да е конкурентоспособен, отбелязва той. С моловете търговците поделят около 50% от печалбата си - за наем и различни такси. Това ги прави уязвими на кризи и им пречи да се разгърнат.

Ритейл парковете са по периферията на градовете и са по-подходящи за седмични покупки, казва той. Според него за предпочитане са тези в централните части, които могат да разчитат на всекидневен трафик. Вижда ги като търговска алтернатива на моловете, но с по-ниски и достъпни цени. И смята, че е въпрос на време в тях да се ориентират и луксозни марки.

Ритейл парковете позволяват на инвеститора да строи на етапи според потребностите за разлика от мола. В тях, стига да иска, всеки търговец може да има свое лице за пред публиката, а не да е унифициран с всички останали. Освен това доходността в ритейл парковете е около и над 9%, което е добро постижение за търговски площи, казва Белчев.

"Инниммо ритейл паркс" работи по проект за превръщането на локациите на магазините на Metro Cash&Carry в търговски паркове от модерен тип. За старт на проекта са избрани магазините в Бургас, Варна, Русе и София 2.
Фотограф: Цветелина Белутова

Котвата на хранителния магазин

Ключово за ритейл парка е в него да има магазин за хранителни стоки, защото той осигурява всекидневен поток от посетители, казват експертите. Някои предприемачи привличат за наемател Lidl, други търсят географска близост с Kaufland, както се вижда по примера на Ямбол. Известно е, че и Metro Cash&Carry работи по проект за преобразяване на локациите на магазините в търговски паркове от модерен тип. Проектът е възложен на бившите собственици на Jumbo Plaza Валери Вълчев и Светослав Димитров ("Инниммо ритейл паркс").

"За старт на проекта ни избрахме магазините в Бургас, Варна, Русе и София 2. Вече сме уточнили с екипа на Metro възможностите на всяка локация. Имаме проекти колко точно на брой ще са и колко ще са големи новите обекти, къде точно ще са разположени, каква ще е организацията на движение на автомобилите и на потребителите. Уточнили сме и от кои сектори на търговията трябва да са, за да се допълни по възможно най-добрия начин търговският микс на "Метро", казва Калоян Костадинов, изпълнителен директор на "Инниммо ритейл паркс".

Екипът му вече е започнал срещи с потенциални наематели. Първите два търговски парка би трябвало да заработят цялостно в края на 2022 г.

Вълната от ритейл паркове вече е в България. И по света тя идва, след като пазарът се насити с молове. Инвеститори в страната отдавна се подготвят за нея, но COVID кризата и в тази сфера ускори процесите. Във фокуса са градове от различен калибър, а откритите зони често включват комбинация с голяма верига ("Технополис", "Метро") като инвеститор, съсед или наемател.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Airbnb и други загуби

Airbnb и други загуби

Смелото IPO на Airbnb

Смелото IPO на Airbnb

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK