Над 100 години застраховане и над 10 млн. евро
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Над 100 години застраховане и над 10 млн. евро

След като ДЗИ премества централата си през 2017 г. голяма част от сградата не е отдадена под наем. Според досегашния й собственик тя се нуждае от основен ремонт и реновация.

Над 100 години застраховане и над 10 млн. евро

Фирма на Велико Желев купува историческата централа на ДЗИ в центъра на София от фонд на Весела Кюлева

Николай Стоянов
6437 прочитания

След като ДЗИ премества централата си през 2017 г. голяма част от сградата не е отдадена под наем. Според досегашния й собственик тя се нуждае от основен ремонт и реновация.

© Надежда Чипева


Темата накратко
  • Една от знаковите сгради за стара София - бившата централа на ДЗИ на бул. "Цар Освободител", има нов собственик.
  • Тя е продадена от Весела Кюлева на собственика на "Хидрострой" Велико Желев за 10.85 млн. евро.
  • Застрахователят ще запази офиса си там, а новият собственик обещава да съхрани автентичния ѝ облик.

Едва ли са много столичаните, които няма да я разпознаят. Дългогодишната централа на ДЗИ на бул. "Цар Освободител" е една от знаковите сгради на стара София, а куполът ѝ със статуята на майка с две деца присъства в почти всяка туристическа брошура или клип за града.

От повече от десетилетие тя не е собственост на застрахователя, а преди няколко години ДЗИ заедно с целия останал български бизнес на белгийския си собственик KBC премести седалището си в "Милениум център". Все пак офисът на ДЗИ на жълтите павета беше запазен под наем.

Сега сградата има нов притежател. Фирма на собственика на "Хидрострой" Велико Желев я придобива за 10.85 млн. евро - сума, която ще я нареди сред най-големите имотни сделки за годината. Уверенията са, че на този етап това няма да доведе до някакви радикални промени - засега ДЗИ ще останат там и горните етажи ще се ползват за офиси. "Ще запазим облика на сградата, която е национален паметник на културата", коментира Велико Желев пред "Капитал".

Сграда с над 100 години минало

Строежът на сградата започва през 1914 г. по задание на тогавашното Чиновническо кооперативно спестовно застрахователно дружество. Проектът е на архитектурния колектив Георги Фингов, Димо Ничев и Никола Юруков. Изграждането е забавено от световна война и е изпълнено с истории за скъпи материали, голям брой подизпълнители, неустойки при лошо изпълнение

Така сградата става готова чак през 1926 г., като за времето си със стърчащата си кула е най-високата в София. Тя е с ключово разположение в близост до Царския дворец, срещу Руската църква и тогава съществувалото писателско кафене.

След 9 септември върху застраховането е наложен държавен монопол, като през 1946 г. всички действащи предприятия са национализирани и обединени под шапката на новосъздадения Държавен застрахователен институт. В основата на изграждането му е Чиновническото дружество и ДЗИ се настанява в неговата централа.

При приватизацията на ДЗИ през 1999 г. сградата преминава в частни ръце и става част от икономическата група на Емил Кюлев. След неговата смърт през 2005 г. той е наследен от съпругата си Весела, като основните активи са поетапно продадени и така ДЗИ преминава в ръцете на KBC. Централата обаче не е част от сделката - тя, както и други имоти, са прехвърлени през 2007 г. в "Сердика пропъртис" АДСИЦ, чийто основен акционер е Весела Кюлева. Сега именно този публичен имотен фонд я продава на "Мавели" - компания на Велико Желев.

Логиката зад продажбата

Сделката не е изненада, като отдавна на сайта на "Сердика пропъртис" сградата стои в графата за продажба и й се търси купувач. През годините поетапно фондът се разделя и с други свои имоти.

Официалната обосновка е разгърната в мотивирания доклад за сделката на съвета на директорите на "Сердика пропъртис". Според документа след придобиването на имота около десет години той носи приходи от наем, но към момента само малко част от сградата е отдадена. Това се дължи на освободените офисни площи от ДЗИ, която се пренесе в новата си централа до НДК заедно с ОББ и всички останали дружества от белгийската финансова група.

До 2016 г. приходите от наем на "Сердика пропъртис" са по около 4.4 млн. лв., като то разполага и с няколко други имота, макар този да е ключовият. За 2017 г. те падат на 2.8 млн. лв., след като договорът с ДЗИ изтича през август и е подновен само за част от помещенията - офиса на партера. А за 2018 и 2019 г. те са съответно 551 хил. и 476 хил. лв.

"Съветът на директорите счита, че за да се реализира добра доходност от експлоатацията на административната сграда, тя трябва да бъде основно ремонтирана и реновирана, за което са необходими значителни инвестиции. [...] Дружеството не разполага със собствени средства в размер, който да е достатъчен за извършване на основен ремонт и реновация на имота", пише в доклада, където се изтъква като риск и COVID-19, заради който може да са застрашени приходите от наем и съответно обслужването на дълговете.

От фонда са възложили и оценка от независим оценител, която е определила пазарна стойност на имота малко над 18 млн. лв. Продажната цена е по-висока - 10.85 млн. евро с ДДС (съответстващи на 21.2 млн. лв.), като така от фонда очакват да се реализира малко над 3 млн. лв. печалба.

Постъпленията от продажбата вероятно ще отидат основно за покриване на облигационната емисия на "Сердика пропъртис", като към септември дължимата главница е 9.1 млн. евро. Практически единствен облигационер обаче е "ВК мениджмънт" на Весела Кюлева, което финансира инвестициите си изцяло със собствени средства.

Застрахователната история продължава

От предоставената информация става ясно, че самата постройка е оценена на 10.65 млн. евро, а земята под нея - на 200 хил. евро. Сградата разполага със сутерен, партер с парични салони, шест етажа и седми - подпокривен, където е имало клуб-ресторант, разположени на 10 620 кв.м разгъната застроена площ. Реално се продават 10 хил. кв.м РЗП, които представляват цялата сграда без пет работни помещения с общо 593 кв.м. площ, собственост на "Булстрад".

Сделката беше финализирана на 23 ноември, но се подготвя от месеци. Още в отчета за деветмесечието на "Сердика пропъртис" фигурират 1 млн. евро депозит от "Мавели" на основание договор от 30 септември, с който й се осигурява ексклузивитет до 15 декември 2020 г. Велико Желев обясни, че финансирането е комбинация от банков кредит и собствени средства. Самото "Мавели" е дружеството, през което той владее повечето си бизнеси, включително и "Хидрострой". За 2019 г. то отчита 5.8 млн. лв. печалба.

И от страна на купувача, и от ДЗИ потвърдиха намерение офисът на застрахователя да се запази. "Новият собственик вече ни извести за сключената сделка. И двете страни сме потвърдили желанието си да продължим партньорските отношения", казаха от застрахователната компания за "Капитал".

Засега не са дадени ясни заявки какво точно ще се случва с неотдадените площи и дали ще се пристъпва към нужната според досегашния собственик мащабна реновация, но Велико Желев обеща, че ще се запази обликът на сградата. Което не е маловажно предвид периодичните опити за всевъзможни пристроявания по исторически сгради от техни собственици, които обичайно могат да бъдат спрени единствено при избухване на обществено недоволство.

Един комплекс с много строителен интерес

Не само централата на ДЗИ, а и почти цялото каре, заградено от улиците "Цар Освободител", "Бенковски", "Аксаков" и "Дякон Игнатий", е обект на бурни промени в последните години. Съседната сграда - "Гранд хотел България", някога част от "Балкантурист" и през 90-те придобита от "Мултигруп", беше купена през 2016 г. от бизнесмена Мирослав Печев също за около 10 млн. евро. Неговите намерения за преустройства и надстрояване срещнаха сериозни публични критики и като крайно през 2019 г. беше обявен план, който включва запазване на фасадата откъм "Цар Освободител" и построяване на нов корпус с лице откъм "Аксаков". Там до Софийската филхармония и зала "България" има празно парче, където някога е имало постройка към хотела, но тя е била разрушена. Сега идеята е то да се запълни с пететажна сграда, а малката съседна едноетажна сграда (някога кафене) да бъде надстроена с още четири. Декларираните намерения са да се възстановят всички публични помещения - лоби, сладкарница, ресторант, бирхале, официални зали и входове към концертната зала "България", а хотелската част да се преустрои в апартаменти за дългосрочно настаняване. Сградата е проектирана от архитектите Станчо Белковски и Иван Данчов и е завършена през 1937 г., като първоначално е замислена като инвестиция ("доходна сграда") на съседното Чиновническо кооперативно спестовно застрахователно дружество.

Към сградата на хотела интерес през тази година е проявил и депутатът от ДПС Делян Пеевски, твърдят няколко независими източника на "Капитал". Според тяхната информация офертата е била направена от адвокат Александър Ангелов и е била за пакет съвместно с голф-клуба до Елин Пелин, който също е на Мирослав Печев. Но досега сделка няма, като спорът е основно за цената, твърдят източниците.

Сградата на ББР, която заема почти цялата фасада откъм "Дякон Игнатий", наскоро също преживя тотална реконструкция. От нея беше запазена само фасадата, като отзад беше изградена изцяло нова постройка между 2014 и 2016 г., с подземни гаражи и надстройка. Реално оригиналната сграда там е още от 1880-1881 г., направена по проект на първия главен архитект на София Антонин Колар, като първоначално там се е помещавал "Гранд хотел България". Причината в случая да няма толкова спорове за запазване на автентичния вид е, че сградата има конструктивни проблеми, била е полуразрушена при бомбардировките и са правени и други реконструкции, така че вече е загубила автентичната си структура.

На ъгъла на "Цар Освободител" и "Дякон Игнатий" пък е разположена сградата на BNP Paribas. Тя е от 1885 г., като първоначално е проектирана като игрален дом и станала известна като "Софийски клуб". Архитект е Петер Паул Бранг, като заданието е от собственика на хотела, с който оформя ансамбъл. През пролетта на 2020 г. тя също беше обявена за продан директно от централата на банката в Париж. По неофициална информация огледите са били близо 50, сериозните кандидати - десетина. В оспорваната надпревара е постигната цена около 16 млн. лева (над 8 млн. евро) за сградата с 3000 кв.м РЗП. Сделката е на финалната права. Очаква се скоро победителят да бъде официално съобщен.

Кой е Велико Желев


Името на Велико Желев се появява за пръв път на ръководни постове в строителния бранш около 2000 г., когато той за кратко е управител на фирми на "Инжстройинженеринг" и други компании на Пламен Стилиянов. С идването на власт на НДСВ той напуска, за да започне ударна кариера в държавната администрация като съветник на регионалния министър Валентин Церовски. През 2003 г. той за няколко месеца е директор на Областно пътно управление - Варна. След това е назначен за зам.-директор на Агенция "Пътища" (сега Агенция "Пътна инфраструктура"), а през 2005 г. оглавява ведомството. По-късно е съветник и на регионалния министър Асен Гагаузов при тройната коалиция.

"Хидрострой" е приватизирана 1999 г., като в нея с по около 1/3 дял влизат Приватизационен фонд "Варна" и РМД "Хидрострой инвест". Близки до Желев лица влизат в управлението и собствеността на компанията още през 2003 г., но той изсветлява собствеността си доста по-късно, след като е напуснал държавни постове. "Хидрострой" успява да расте сравнително устойчиво при всяка власт, като е един от големите бенефициери на обществени поръчки във Варна. Истинският бум настава през 2014-2015 г., когато оборотът й първо надхвърля 100 млн., а после и 200 млн. лв. За 2018 г. той е 265 млн. лв. при печалба 18.2 млн. лв., а за 2019 г. отчетите сочат 225 млн. лв. приходи и 11.4 млн. лв. печалба. През 2016 г. "Хидрострой" купи свързваната с Делян Пеевски "Водстрой 98", която в периода до 2013-2015 беше машина за печелене на поръчки и преразпределянето им към подизпълнители, което я беше издигнало до лидер в строителния бранш.
Темата накратко
  • Една от знаковите сгради за стара София - бившата централа на ДЗИ на бул. "Цар Освободител", има нов собственик.
  • Тя е продадена от Весела Кюлева на собственика на "Хидрострой" Велико Желев за 10.85 млн. евро.
  • Застрахователят ще запази офиса си там, а новият собственик обещава да съхрани автентичния ѝ облик.

Едва ли са много столичаните, които няма да я разпознаят. Дългогодишната централа на ДЗИ на бул. "Цар Освободител" е една от знаковите сгради на стара София, а куполът ѝ със статуята на майка с две деца присъства в почти всяка туристическа брошура или клип за града.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK