Ниша с предизвикателство

Нишата е нова за българския пазар и е свързана с предизвикателство - частен инвеститор да планира, изгради и засели цяло ново селище със съответната инфраструктура, често върху бивши земеделски земи. Под инфраструктура се разбира ток, канал, вода, улици и в добрия случай пречиствателна станция. Сред пионерите има големи чуждестранни инвеститори с ноу-хау и утвърдени български компании, които правят стъпка напред в развитието си. При това стъпка на чисто, която им дава възможност да случат нещата по начина, по който смятат, че трябва, избягвайки ограниченията на статуквото и съществуващите градски проблеми. За някои това е преди всичко добра инвестиционна възможност. За други - проектът на живота, свързан с емоция. Като цяло на този етап в извънградските комплекси някои от най-добрите се опитват да дават най-доброто от себе си.

В математиката на проектите има тънкости. В повечето случаи земята е купувана преди години на относително ниски цени, свързани и с това, че върху нея е разрешено да се построи по-малка РЗП, отколкото в София. Изграждането на инфраструктура е скъпо, което предопределя, че проектите са големи - така финансовата тежест за нея се разпределя между повече жилища и натоварва по-малко отделния собственик. И тъй като идеята е да се предложи живот сред природата, в добрите проекти около 80% от общите площи са зелени.

"Тенденцията в големите и гъстонаселени градове, какъвто е София, е много хора да предпочитат и търсят жилища в покрайнините, където намират една далеч по-спокойна и качествена среда за живот за своите семейства, уединение и близост с природата."

Георги Ранчев

управител на Residential Park Lozen

Инвеститорите продават преди всичко локация - живот сред природата, гледки и близост с града. Някои рекламират и цялостни добре обмислени проекти или проекти с идея.

Моделът на извънградските комплекси, утвърден в международната практика, включва нискоетажни еднофамилни, двуфамилни и редови къщи, най-често в затворена среда с много зеленина и с някаква социална инфраструктура - било то детска градина, училище, хотел, ресторант, магазини, спортни зали, басейни и пр. В някои автомобилното движение е изнесено по периферията. В други улиците са поделени между автомобили, колоездачи и пешеходци. Строителството е на етапи. Управлението и поддръжката на общите части се възлага на професионална компания, на която собствениците плащат такса.

Две нови селищанаюгоизток

Известно е, че предпочитаната посока за развитие на София е на юг, но там тя все пак опира до природен парк "Витоша". На югоизток обаче възможностите са по-неограничени.

На 17 км от София, между землищата на Лозен и Герман, германската компания "Линднер" строи Residential Park Lozen. Жилищният комплекс от затворен тип е върху 230 дка земя, купувани през 2005 - 2009 г. В завършен вид ще предложи 80 хил. кв.м жилищна площ. Първите 136 къщи трябва да са готови до 2022 г. Цените варират от 200 000 до 700 000 евро според големината. Още на етапа първа копка през юни миналата година управителят на "Резиденшъл парк Лозен" Георги Ранчев обяви, че 90% от къщите вече са продадени.

"Линднер" вече е позната в България с проектите си "Бизнес парк София" и "Резиденшъл парк София". "Тенденцията в големите и гъстонаселени градове, какъвто е София, е много хора да предпочитат и търсят жилища в покрайнините, където намират една далеч по-спокойна и качествена среда за живот за своите семейства, уединение и близост с природата", коментира Ранчев.

"Създаваме нова градска среда, която има преимуществото да я създадеш а бял лист хартия и да решим всички проблеми, с които се сблъскваме с големия град."

Даяна Каназирева

директор проектно развитие, Оkol Lake Park

През август до Горни Окол, на около 45 км от центъра на София, "Маркан холдинг" започна строителството на Оkol Lake Park - мащабен комплекс от типа Golf & Residential Community. Локацията е между София и Боровец, над язовир "Искър".

"Ще бъде ново населено място, малко градче или голямо село с всички необходими удобства", коментира Даяна Каназирева, директор "Проектно развитие" на "Голф Окол". Върху 3000 дка ще бъдат изградени голф игрище с оператор IMG и петзвезден хотел, менажиран от AccorHotels, под луксозния бранд Pullman. Наред с това е предвиден "селски център" върху 80 дка, ферма, ваканционни жилища и къщи за целогодишно обитаване.

"Маркан" замислят проекта преди около десет години. Купуват основната част от земята от община Самоков. Възлагат изработването на цялостния мастерплан на френска компания за урбанистично планиране - Egis Group. На първия етап - до 2022 г., се очаква поетапно да бъдат изградени голф игрището, хотелът, линейният парк и първите жилищни единици и цялата обслужваща инфраструктура.

Засега са продадени 30 имота с различна големина, на които ще бъдат построени къщи, вариращи от 100 кв.м до над 1000 кв. М РЗП. Инвестиционното дружество изготвя индивидуални проекти и извършва строителството. Цените на напълно обзаведени жилища като ориентир ще са между 1600 и 1750 евро на кв.м. Земята е по 150 евро на кв.м. На първия етап са планирани около 250 жилища, но строителството започва, когато има клиент.

Очакванията са, когато проектът бъде завършен - след 15 - 20 години, в Оkol Lake Park да живеят около 5000 - 6000 души. "Една от основните цели на проекта е да създадем жива отворена общност, в която хората да могат да общуват свободно", каза Каназирева. Дружеството ще си запази собствеността върху хотела, голф игрището, част от селския център и фермата, и ще извършва пропърти мениджмънта. Бъдещите улици ще бъдат дарени на общината, а инфраструктурата - на съответните експлоатационни дружества.

"Хората вече търсят не просто жилище, а среда на живот и алтернатива откриват именно в затворените комплекси в периферията."

Ори Нив

представител на инвеститора в River Park

Две нови селища надSofia Ring Mall

Над София интензивно се застроява друга "зелена поляна" - южно от Околовръстния път, над Sofia Ring Mall и IKEA. През юли до началната станция на кабинковия лифт Симеоново - Алеко започна строителството на River Park - затворен комплекси върху 215 дка, който предвижда 352 eднофамилни къщи със собствен двор. Комплексът е разположени в парк с река, с кътове за отдих и забавления и спортни съоръжения. Проектиран е с ниска гъстота на застрояване - над 80% ще бъдат зелени площи.

Първата фаза на комплекса ще бъде завършена в края на 2022 г. и включва 110 къщи от тип редов и близнаци, а във втората и третата са предвидени самостоятелни. Към момента са договорени 50 къщи, казаха от инвеститора "Недвижимиимоти дивелъпмънтс", дъщерно дружество на международната Dynamic Group, Холандия. Строителството е поверено на "Калистратов груп".

"Хората вече търсят не просто жилище, а среда на живот, и алтернатива откриват именно в затворените комплекси в периферията", казва Ори Нив, представител на инвеститора. Като едно от основните предимства на River Park той посочва съчетанието на природна среда с близост до града и бърз достъп до него, включително и с обществен транспорт.

В края на октомври зад Sofia Ring Mall беше направена първата копка на още един затворен комплекс - Moreni Club Residence. "Става въпрос за съчетаване на нискоетажни къщи и сгради. Концепцията е моя", казва Пламен Андреев, собственик на компанията инвеститор "Планекс инвест". Теренът от 91 дка принадлежи на гръцката Danaos, която го предоставя срещу обезщетение със застроена площ. Предвидени са близо 57 000 кв.м РЗП в сгради, редови и индивидуални къщи. Сградите са свободно разположени "по хода на Слънцето", така че да не нарушават движението на въздуха. В парка от близо 77 дка ще има 600 кв.м новосъздадени езера, система от алеи и зони за спорт и разходки.

"Убеден съм, че след като бъдат завършени Moreni Club Residence и подобните нему проекти около нас, това ще бъде най-качествената зона за обитаване в София", каза Пламен Андреев, като добавя, че е в този бизнес от близо 30 години, а Moreni е стъпка напред. Част от комплекса ще бъде въведена в експлоатация след 28 месеца. В завършен вид ще бъде през 2025 г.

Високият сегмент в Бистрица

"Вероятно сте чували максимата "първата къща я подаряваш, втората я продаваш, а в третата живееш". Човек често разбира с опита какво му е необходимо и стига до извода, че ако иска да е щастлив, трябва да реализира индивидуален проект, съобразно своето усещане", казва Христо Кусев, управител и на логистичния парк East Ring. Проектът му "Резиденция "Калина" в Бистрица е насочен именно към купувачи с инвестиционен опит.

"Убеден съм, че след като нашият проект и подобните нему проекти около нас бъдат завършени, това ще бъде най-качествената зона за обитаване в София."

Пламен Андреев

инвеститор в Moreni Club Residence

Теренът от 42 дка е разделен на 13 парцела по 2.2 дка и 3.5 дка. Проектът се противопоставя на утвърдената практика "един декар - една къща". Предоставя повече пространство на обитателите си (при желание могат да обединят няколко парцела) и дава възможност да се реализират индивидуални проекти според вкуса и конкретните им нужди.

"Когато хубавите и стойностни къщи са една в друга, в тях човек се чувства като в апартамент в центъра. А това е масовата практика - на парцела да се направят максималният брой позволени къщи. С годините обаче клиентите с изисквания и възможности бягат от тези проекти", казва Кусев.

Покупката на земята за "Резиденция "Калина" започва през 2005-2006 г., а продажбите - в средата на 2018 г. Цената на квадратен метър е 170 евро без ДДС и включва парцел, виза за застрояване, идеални части от инфраструктурата и сградите за общо ползване. Има собствена пречиствателна станция. Седем от парцелите вече са продадени. Три къщи са в строеж, един от собствениците вече живее в комплекса.

Предлагане и на югозапад

Нови проекти не липсват и в югозападната част на София. През март миналата година BLD започна жилищния проект Sofia Slow Life District във вилна зона Приплат край Владая - върху 47 дка на около 14 км от центъра на София. Първата фаза включва 17 еднофамилни къщи с отделни дворове на цени от 250 000 евро. В село Пожарево до Божурище 16 самостоятелни еднофамилни къщи върху 7.7 дка предлага затвореният комплекс Residential Park Mountain View. Цените са от 140 000 евро. А в Банкя пет къщи върху 5 дка са на пазара в комплекса Bankya Village.

"Вероятно сте чували максимата - първата къща я подаряваш, втората я продаваш, а в третата живееш. Човек, често разбира с опита какво му е необходимо и стига до извода, че ако иска да е щастлив, трябва да реализира индивидуален проект, съобразно своето усещане."

Христо Кусев

инвеститор в "Резиденция Калина"

Апартаменти в селата под Витоша

Има и инвеститори, които разработват досега незастроени терени в границите на селищата под Витоша. Еuroproperty, една от големите инвестиционни компания в областта на недвижимите имоти в България, например е пред старта на строителството на жилищен комплекс Fohar върху терена на бившия държавен завод за фотохартия "Фохар" в Бояна. Локацията е в подножието на Витоша, на 15 минути от центъра. Планирани са 185 апартамента с обща РЗП над 35 хил. кв.м. Фокусът на проекта е върху smart home ready инфраструктура и решения. Окабеляването и инфраструктурата ще дава възможност на собствениците да надграждат домовете технологично и да ползват нови умни устройства. В затворения комплекс са планирани детски кът, фитнес, SPA център, ресторант и зелено междублоково пространство. Цените са между 950 евро и 1400 евро на кв.м без ДДС.

В Горна баня тази есен започват продажбите на Gloria Palace Residence - комплекс от шест жилищни сгради с 99 апартамента с обща РЗП над 20 хил. кв.м. Цените са между 85 хил. евро и 350 хил. евро. Комплексът ще бъде част от новия облик на бившия "Дипломатически клуб" в Горна баня и обитателите ще имат достъп до удобствата на клуба - външен басейн, бар и ресторант върху 30 дка зелена площ с развита алейна мрежа. Други екстри са СПА център с минерална вода и четири тенис корта. "Кварталите в периферията на София дават възможност за създаване на различен жилищен продукт, както и огромна предпоставка за синергия с природата. За нас водещо е да създадем продукт с добавена стойност", казва Светослав Ангелов, партньор и съуправител на "Глория палас резиденс".

Официалната власт предпочита компактния град

Главният архитект на София арх. Здравко Здравков нееднократно е казвал, че не толерира разрастването на града по периферията, доколкото актуалната стратегия е той да се развива като компактен град. Грубо казано, това означава да се строи в съществуващите свободни територии в рамките на града, най-често бивши промишлени зони. Основният плюс е, че там вече има изградена техническа инфраструктура, а наблизо и социална - детски градини, училища и пр. Тоест не се налага тепърва да се инвестира в непланирани начинания, следвайки предприемаческата инициатива.

"Притеснителното при инвестиция в проекти с липсваща инфраструктура е, че инвестицията в нея може много да натежи в крайната цена на продукта и оттам да повиши цената на жилищата до степен на неконкурентност. Обнадеждаващ е диалогът с общината и желанието й да решава такива проблеми съвместно с инвеститорите."

Евгения Диканска

изпълнителен директор на Europroperty

Факт е, че извънградските селища са зависими от транспортните проекти на общината. Основното предизвикателство за Residential Park Lozen е разширението на Околовръстния път на София. Бъдещото разширение на метрото в посока на Симеоновския лифт е от значение за River Park и Moreni. В Gloria Palace Residence очакват разширението на Околовръстното шосе след бул. "Цар Борис". В Bankya Village се надяват да се подобри инфраструктура в Банкя.

Главният архитект е привърженик и на идеята за пешеходния град. Според него животът в предградията обрича хората на пътуване с кола, означава задръствания по входните и изходните артерии на града и още по-голямо замърсяване на въздуха. Някои районни кметове добавят, че затвореният комплекс в живо селище пресича пешеходните маршрути на жителите му и ги принуждава също да се качват на колите си. И че международната практика отдавна е отчела негативите от тях.

COVID кризата разпали ентусиазма

COVID кризата обаче показа, че що се отнася до предпочитанията на потребителите, инвеститорите са на прав път и дори са изпреварили времето си. През карантинните месеци хората осъзнаха важността от пространството, зеленината, слънцето и въздуха. Търсенето на извънградски имоти - за първи или за втори дом, рязко се повиши - било то селска къща, ваканционно жилище, фургон на зелена поляна, крайградска вила под наем, а защо не и къща в затворен комплекс.

"Кварталите в периферията на София дават възможност за създаване на различен жилищен продукт, както и огромна предпоставка за синергия с природата."

Светослав Ангелов

съуправител партньор в Gloria Palace Residence

През април и май за летния сезон не останаха свободни къщи под наем. Всичко, което имаше, се нае, и то при високи цени. Сега сме свидетели на тенденция, при която хора продават първокласни обзаведени апартаменти с идеята да се преместят в къща, казва Христо Кусев. И обяснява: "В сферата на хората с добър стандарт има голям процент, които притежават първокласно жилище в сграда в града и пътуват за уикенда до Гърция или в Слънчев бряг - на въздух, за да си починат. Обаче през април тези хора останаха затворени с малките деца на N-тия етаж. И тогава осъзнаха, че макар да имат най-хубавия пентхаус в града, не са щастливи, както биха били в къща с двор."

А Евгения Диканска, изпълнителен директор на Europroperty, добавя: "Въпреки че пазарът на имоти е в много предизвикателен момент, подобно на цялата световна икономика през 2020 г., в София продължава да има много платежоспособни клиенти, които искат да инвестират в собствено жилище, достатъчно информирани са за тенденциите и търсят качествен продукт, за да повишат качеството си на живот."

Какво питат потенциалните клиенти

По информация от инвеститорите интересът е предимно от семейства с деца или от хора, които планират да създадат свое семейство. Търсенето към по-отдалечените комплекси е от хора между 35 и 55 години, среден и висш мениджмънт или със собствен бизнес и добри доходи. Най-често са ИТ специалисти, банкери, фармацевти, хора със свободни професии. Обикновено са с два автомобила и гъвкаво работно време, което им позволява да организират логистиката. Проектите в селищата над София са ориентирани повече към млади и модерни хора, активно работещи, които търсят начин да подобрят живота си.

"Потенциалът на предградията в България се развива тепърва и съвсем скоро все повече хора, които могат да си го позволят, ще се обърнат към спокойствието и удобствата, които те предоставят."

Георги Дойчинов

управител на инвеститора в Bankya Village

Крайградски имоти по-често се купуват със собствени средства или с по-голям дял на собствените средства спрямо ипотечния кредит. По-често за живеене, отколкото за инвестиция с цел отдаване по наем или за последваща продажба на по-висока цена.

Кандидат-купувачите се интересуват от локацията, цената, от качеството на проекта и изпълнението му (в детайли) и от сроковете на завършване, казват инвеститорите. Христо Кусев съветва и да се уверят, че съществува законна и надеждна инфраструктура до и в имота, защото затрудненият достъп и проблемите с нея могат да обезценят значително направената инвестиция.

"Ако купуват имот в селище от затворен тип, е задължително да се поинтересуват и съществуват ли ясни правила за съвместното съжителство. Това е не по-малко важно, а масово се подценява", казва той. Според него роля на инвеститора е, преди да продаде, да създаде регламент за съжителството и, купувайки, хората да са наясно и съгласни с него. В масовата практика редът е обратният - въпросите на съжителството се оставят за след покупката. Тогава вече има много различни мнения и трудно се стига до общо решение."

А Георги Дойчинов, управител и инвеститор в Bankya Village, казва: "Съветвам купувачите да си направят сметката по най-добрия начин и да не забравят, че имотите с висока стойност и скъпа поддръжка не са за всеки."

Източник: Shutterstock