Не е моментът да се купува имот с цел отдаване под наем
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Не е моментът да се купува имот с цел отдаване под наем

Shutterstock

Не е моментът да се купува имот с цел отдаване под наем

Предлагането е голямо и нараства, а доходността намалява

10006 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Младен Митов е мениджър "Пазарни проучвания и анализи" в "Явлена"

Покупката на имот с инвестиционна цел отдаване под наем според мен е много рискова, докато не премине COVID кризата. Голям е рискът инвеститорът да не постигне целта си - да получи приходи от наем, защото има немалък шанс имотът да стои празен още месеци. В тази особена ситуация сферата на наемите се оказа най-засегната и ще продължава да е такава - основно откъм офиси и търговски площи, но реално и при жилищните имоти. Свидетели сме как наемите от няколко месеца насам отчитат спад средно 7-12% спрямо края на 2019 г. Това се случва във всички сегменти освен логистиката, където има търсене, най-вече заради интернет търговията.

Колебания при търсенето

Жилищните наеми в София и в големите градове се движат от три основни категории хора: идващи в града на работа, студенти и млади хора или семейства, които искат да живеят самостоятелно. И трите категории се стремят да си купят жилище, тоест на даден етап да излязат от наемния пазар.

Мнозина отидоха да работят home office, а други напуснаха жилищата си и искат намаление на наема. Големи международни компании удължават работата от вкъщи до март. Университетите също работят частично присъствено и частично онлайн. Логично е мнозина да се върнат в родните си места и да учат оттам, макар че ще има и студенти, които ще се опитат да запазят договора си за наем, както и такива, които ще останат, защото работят в София - за да се издържат, докато учат.

Ръст на предлагането и спад в доходността

От друга страна, предлагането на жилища под наем е голямо и се увеличава. Апартаментите, които бяха предназначени за краткосрочно ползване през Airbnb и Вooking, в момента са прехвърлени на пазара за дългосрочно наемане. През миналата година и през първите месеци на тази доста хора купиха имоти за инвестиции. Те са по-скоро ново строителство и е необходимо време за довършителни работи и обзавеждане, а ако са старо - за ремонт. Това са още жилищни единици, за които е въпрос на време да излязат на пазара.

Тук стигаме до ключовия момент с доходността. Ако се сравни средната наемна стойност на дадено жилище и се съпостави със средната продажна цена за района, се вижда, че доходността намалява. За приемлива доходност при жилищата приемаме стойности в диапазона 5.5-6.5%. Към настоящия момент според наши изчисления доходността е около 5%. Това означава, че ако жилище за инвестиция е закупено с кредит, погасяването на кредита при по-високата доходност ще отнеме около 17 години, докато при отчитаната сега този срок нараства на 20 години, без да включваме риска от неотдаване на жилището под наем. Именно по тази причина в такъв пазарен момент е рисково да се купува имот с цел отдаване под наем, особено ако за това е ползван ипотечен кредит. Оправдано е, ако става дума за покупка на първи дом или поради други жилищни нужди, но след добра преценка относно цената.

Натиск върху цените

В началото на кризата мнозина си казаха, че цените за продажба на имотите ще паднат. Но нямаше нито икономическа, нито социална логика това да се случи заради карантина от три месеца. Новото строителство обаче продължава и на пазара излизат нови и нови жилищни единици, които по някакъв начин трябва да се реализират. Говоря за проектите в по-напреднал стадий, а не за тези в ранен етап. Освен това на вторичния пазар предлагането нараства. Хора, купили за инвестиция, в момента не могат да намерят наематели и започват да се питат дали да не продават сега, когато цените са по-високи от нивата, на които са купили.

Така че под натиска на нарастващото предлагане цените постепенно ще започнат да се променят. Освен това хората вече правят сериозна преценка на ситуацията - какъв апартамент и къде ще им трябва. Дали, ако ще работят от вкъщи, няма да им е необходима и още една стая допълнително и пр.

Инвеститорите в ново строителство са по-гъвкави в ценообразуването, наблюдавайки внимателно ситуацията на пазара. Вторичният пазар все още не се е пречупил по отношение на цените, но това е въпрос на време. Тук е добре да отбележим, че мечтаните от всички, които имат намерение да купуват, сривове в цените не се очакват. Цените у нас все още са ниски в сравнение с тези в другите европейски държави, поддържат сравнително стабилни нива през последните две години (без сериозни флуктуации), което означава, че днес това са адекватни пазарни стойности.

Ако имаш пари в банка

Има обаче и друга мотивация за покупка на имот. Ако имаш свободни пари в банка, сега те не носят никаква лихва. Ако не са достатъчни, цената на кредита в момента е много ниска, макар че банките повишиха изискванията си, и това кара хората да се замислят колко точно кредит да вземат. От тази гледна точка инвестицията в имот е удачна, защото българинът няма много алтернативи. Фондовите борси и различните други финансови и инвестиционни инструменти не са особено познати на редовите клиенти и затова е малък делът на хората, инвестиращи в тях свободните си парични средства.

Младен Митов е мениджър "Пазарни проучвания и анализи" в "Явлена"

Покупката на имот с инвестиционна цел отдаване под наем според мен е много рискова, докато не премине COVID кризата. Голям е рискът инвеститорът да не постигне целта си - да получи приходи от наем, защото има немалък шанс имотът да стои празен още месеци. В тази особена ситуация сферата на наемите се оказа най-засегната и ще продължава да е такава - основно откъм офиси и търговски площи, но реално и при жилищните имоти. Свидетели сме как наемите от няколко месеца насам отчитат спад средно 7-12% спрямо края на 2019 г. Това се случва във всички сегменти освен логистиката, където има търсене, най-вече заради интернет търговията.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

6 коментара
  • 1
    mumi avatar :-|
    mumi

    С имотите, които се купуват с инвестиционна цел, ще се случи същото, което се случи и с депозитите - близка до нулева доходност. Имоти много, а населението намалява. Разходите по поддръжка на един имот не са никак малки. Цените на вторичния пазар не растат, а търсенето е главно ново строителство. В момента в София се изграждат десетки сгради с по няколстотин апартамент, във всяка една от които ще живеят по над хиляда души.

  • 2
    nikolayv avatar :-|
    Nikolay

    Най-накрая един по-трезв анализ, но доста понапудрен. В зависимост от квартала т.нар. доходност е далеч от 5%, а връщането на средствата по покупката се движи между 24 и над 30 години, ако говорим за жилище в което може да влезе да се живее, а не коптор за изриване. Изобщо тази мантра с жилето за инвестиция не е точно така както се опитват да ни я представят по медиите.

  • 3
    nikolay_uk avatar :-|
    Николов

    Пазарът нанедвижимости у нас е стъпил на тънък лед.

    Въпрос на време е някое правителство да направи това, което направи Сириза в Гърция - да вдигне данъците върху неосновните жилища (т.е. второ, трето и пр. жилище). И тогава целият пазар ще хлътне здраво надолу. В резултат на това цените в Атина по едно време бяха паднали почти до софийските (спадът беше с над 30%).

    Рано или късно и у нас някое правителство ще направи същото. И ефектът ще е същият защото повечето жилища у нас се купуват от хора дето вече имат свое жилище.

  • 5
    kokoto2 avatar :-|
    kokoto2

    Отдавна на пазара няма жилища, които могат да осигурят брутна доходност от наем по-висока от 4,5%. 5.5-6.5 има да ги сънувате!

  • 6
    ltoshev avatar :-|
    Lubomir Toshev

    До коментар [#3] от "Николов":

    Чакаме този момент. Редно е да се плащат по високи данъци за неосновни жилища и да се събират. В момента цените са яко надути...


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Търсят се жилища за живеене

Търсят се жилища за живеене

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.