Направи си сам къща
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Направи си сам къща

Shutterstock

Направи си сам къща

Бюджетът за сграда от 200 кв. м е около 140 хил. евро, с основна тежест са парцелът и грубият строеж

13771 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Арх. Кунчо Цилков завършва през 2007 г. с отличие като магистър-архитект катедра "Обществени сгради" на УАСГ с дипломен ръководител арх. Танко Серафимов. От 2005 до 2015 г. работи в АТМ, където проектира жилищни сгради, хотели, спортни зали и летища. От 2015 до 2017 проектира спортни центрове и офис сгради в "Уолтопия". Участва в редица международни проекти и конкурси. Паралелно през 2009 г. започва самостоятелно да проектира еднофамилни къщи, като експериментира нискоенергийното строителство и различни строителни материали и технологии. В края на 2015 г. сформира самостоятелно архитектурно студио m2Architecture, което се занимава с проектиране на жилища, офиси, индустриални и търговски сгради.

Мнозина са пред дилемата дали да се захванат със строителството на къща в околоградските райони, вместо да купят готов апартамент в самия град. Принципно къщите се характеризират с повече жилищна площ, прилежащ двор и уединение от съседите. В същото време са малко по-отдалечени от градските комуникации. Нека да видим какви са стъпките, които трябва да изминете, и какъв е необходимият бюджет, за да си построите къща с разгъната застроена площ между 200 и 300 кв.м.

Купуване на парцел

Това е първата и най-важна стъпка. Парцелът, който изберете, трябва да пасва на вас и на начина ви на живот. "Идеални парцели" не съществуват, но какво трябва да гледате при избора: комуникативност на мястото, наличие на път, околното застрояване, гледката, наклона, наличие на инфраструктура (ток, вода, канал). За бонус могат да бъдат приети природни дадености като съседна гора или река. Наклонените парцели са по-сложни за строителство, но обикновено са по-функционални и къщите на тях са по-красиви. В зависимост от локацията покупката на парцел между 400 и 800 кв.м може да струва от 20 000 до 100 000 евро.

Изходни данни

Следващият етап е да се сдобиете с т.нар. изходни данни за вашия парцел. Първият необходим документ е "виза за проектиране". Тя се издава от общинската администрация и от нея се разбира дали изобщо и какво може да строите на дадения терен. После трябва да вземете изходни данни от експлоатационните дружества, които доставят ток, вода, газ и др. От тях ще разберете дали за имота ви има редовни ток, вода и канал. Ако липсват, ще трябва да прибягвате до алтернативни технически решения като кладенец, изгребна яма или пречиствателна станция. Ще ви бъде необходима геодезическа снимка (която да покаже наклона и границите на имота), а понякога и геоложки доклад (показва характеристиките на земната основа, наличие на свлачища, подземни води).

На практика колко точно ви е струвал теренът ще разберете на този етап. По тази причина доста от хората сключват предварителен договор с продавача, в който е описано, че остатъкът от сумата се изплаща след събирането/получаването на изходните данни. За набирането на изходните данни трябва да отделите около 500 - 1000 евро и време за ходене по различните инстанции.

Автор: Капитал

Проектиране

Това е следващият ключов етап. Проектът по същество представлява "поглед в бъдещето" - виртуален модел на вашата сграда, за да може да я оптимизирате предварително и да не допускате скъпоструващи грешки. Проектът започва от набелязването на функционална програма (брой и големина на нужните помещения) и бюджет на сградата (които пък ще определи грубата квадратура, която може да си позволите). Следва идейният проект, в който се уточняват етажност, ориентация, подходи, подредба на помещенията, тип на покрива, оформяне на терена, външна визия на сградата, енергийна концепция и основни материали.

От този етап зависи дали бъдещият ви дом ще бъде функционален, красив и ефективен. Неговото продължение е техническият проект по всички части (архитектура, конструкция, геодезия, ВиК, електро и ОВиК), в които бъдещата сграда бива детайлно описана. Той служи за издаване на "разрешение за строеж" от общината и за офериране и възлагане на строителство.

В масовия вариант на къща с между 200 и 300 кв.м РЗП трябва да приготвите бюджет около 4400 - 6000 евро.

Търг и избор на строител

Изключително важен момент, в който ще изберете на кого да се доверите да превърне вашата мечта в реалност. Вече имате готовия проект и количествените сметки към него. Време е да го изпратите за офериране на строителните фирми. Най-общо офертата трябва да бъде базирана на количествената сметка от проекта с добавени единични цени към нея. След като получите обратно офертите, е време да се срещнете с въпросните строителни фирми и да отидете да разгледате обекти, построени от тях. На срещата следва да уточните въпроси като време за започване и приключване на работите, начин на актуване/плащане, специфики и запознаване с проекта, опит на строителя и допълнителни условия. След като изберете вашия строител, е време да оформите и подпишете договора за строителство.

Строителство

Самото строителство е най-интензивната част от целия процес и включва най-общо следните етапи:

Разкриване и закриване на площадката. Освен самия строеж винаги има едни присъщи дейности и разходи за подготвяне на площадката за строителство и нейното последващо изчистване. Това включва - временна непрозирна ограда, временен ток и вода, химическа тоалетна, евентуално малък фургон, охрана (СОТ или камера), извозване на отпадъци, стълба, малко скеле и накрая разчистване на площадката при приключване на строителство. Приблизителен бюджет 2000 - 3000 евро.

Груб строеж до Акт 14. Това е основният етап, който обикновено си представяме, когато чуем "строеж". В него се включват следните основни дейности: изкопни работи, подложен бетон, кофраж, полагане на армировка, полагане на бетон, хидро- и топлоизолация на стените под земята, обратен насип, зидария и покрив. Тук трябва да предвидите бюджет между 40 000 и 67 000 евро, като вариациите на цената идват освен от квадратурата и от типа и използваните материали в покрива.

Дограми и фасада. Това е етапът, в които "затваряте" с обвивка вашата къща чрез дограма, входна врата, гаражна врата, оформяне на балкони, топлоизолация и финишното покритие на фасадата. Тук изборът на материали и системи влияе доста сериозно върху бюджета, но вложените пари водят да дълготрайност и енергийна ефективност. Самата енергийна ефективност освен комфорт и ниски експлоатационни разходи води и до намаляване на перото "отоплителна/климатична инсталация". Това може да компенсира допълнителни пари, вложени в изолация и дограма, още на етапа на строителство. Тук трябва да предвидите между 15 000 и 35 000 евро.

Интериорни работи. Това е финалната порция от дейности по къщата преди мебелирането: измазване, шпакловане и боядисване на стени и тавани, затваряне на инсталационни щрангове и окачени тавани, подови замазки и настилки, завършване и оборудване на бани и тоалетни, монтаж на вътрешни врати, оформяне на стълбище. Тук както при всички финишни материали има големи вариации в цената, но рамките на необходимия бюджет са между 20 000 и 40 000 евро.

Дворно пространство. По двора ще имате следните видове дейности: огради, входна врата (пешеходна и/или автомобилна) към двора, настилки и озеленяване. Тук най-голяма тежест в бюджета има типът на оградата. Бюджет е между 9000 и 21 000 евро.

Въвеждане в експлоатация

По време на цялото строителство проектантите и инженерите извършват авторски надзор, а техническият ръководител или надзорната фирма изготвят актове по време на строителство и събират сертификати на вложените материали. Към края на строежа се извършва и окончателното присъединяване към електро- и ВиК мрежата. Правят се тестове от лаборатория на електрическата система и гръмоотвода. Сградата се отразява в кадастралната карта и се изготвя технически паспорт. Цялата информация се събира и резюмира в доклад от надзорна фирма, който се подава към общината за издаване на "уведомление за въвеждане в експлоатация". За въпросните дейности и такси трябва да приготвите около 3500 евро.

На финала се получава цялостен бюджет между 139 900 и 282 500 евро и време за реализация между две и четири години. Това е напълно съпоставимо с цените на тристаен-четиристаен качествен апартамент в големите градове, имайки предвид че апартаментите се купуват на фаза "шпакловка и замазка" и доста базови технически инсталации, след което се нуждаят от още между 30 000 и 60 000 евро, за да достигнат до етапа на мебелирането.

Арх. Кунчо Цилков завършва през 2007 г. с отличие като магистър-архитект катедра "Обществени сгради" на УАСГ с дипломен ръководител арх. Танко Серафимов. От 2005 до 2015 г. работи в АТМ, където проектира жилищни сгради, хотели, спортни зали и летища. От 2015 до 2017 проектира спортни центрове и офис сгради в "Уолтопия". Участва в редица международни проекти и конкурси. Паралелно през 2009 г. започва самостоятелно да проектира еднофамилни къщи, като експериментира нискоенергийното строителство и различни строителни материали и технологии. В края на 2015 г. сформира самостоятелно архитектурно студио m2Architecture, което се занимава с проектиране на жилища, офиси, индустриални и търговски сгради.

Мнозина са пред дилемата дали да се захванат със строителството на къща в околоградските райони, вместо да купят готов апартамент в самия град. Принципно къщите се характеризират с повече жилищна площ, прилежащ двор и уединение от съседите. В същото време са малко по-отдалечени от градските комуникации. Нека да видим какви са стъпките, които трябва да изминете, и какъв е необходимият бюджет, за да си построите къща с разгъната застроена площ между 200 и 300 кв.м.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

2 коментара
  • 1
    drakon avatar :-|
    Vassil Stoychev

    Специално за южна България - едно/ двуетажна къща от втора употреба морски контейнери излиза сравнително евтино. Има и готови решения, можете и сами да си ги направите.
    Виждал съм даже офис сграда направена по този начин в една био-ферма в източен Китай.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK