Строителство на бързи обороти
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Строителство на бързи обороти

Пилотният проект с къщи в Гурмазово вече е в строеж

Строителство на бързи обороти

"Инфинити капитал" планира да набере 1 млн. евро на BEAM - новият алтернативен сегмент на БФБ, които да вложи в жилищни проекти.

Боряна Генчева
11724 прочитания

Пилотният проект с къщи в Гурмазово вече е в строеж

© Надежда Чипева


Публична тайна е, че маржът в строителството на жилища е висок. Печалбата на инвеститорите, особено когато изпълняват обекта сами, може да надхвърли и 50%. Секторът не пострада пряко от ограниченията заради корона кризата. Въпреки това, изглежда, част от предприемачите в него също имат притеснения за перспективите пред икономиката и на платежоспособното търсене. В потвърждение - данните на НСИ регистрират спад в започнатото ново строителство на жилища в страната за деветте месеца на 2020 г. - с почти 4% като сгради, 12% като жилища и със 17% като РЗП в сравнение с година по-рано. От големите компании го обясняват с излизането от пазара на някои по-малки и непрофесионални участници.

Има обаче и такива, залагащи на обратна стратегия. Плановете на инвестиционното дружество "Инфинити капитал" са да строи повече на по-бързи обороти с фокус в най-перспективните пазарни сегменти. То е създадено преди година, като за кратката си история придобива парцели, строи и продава имотите, предимно къщи и жилищни сгради във и около София. Основната цел на дружеството е да "мащабира активите си по възможно най-бързия и ефективен път, да реинвестира печалбата от всеки проект в по-голям и по-мащабен или в няколко различни", е обяснено на сайта му.

В серия тв интервюта напоследък изпълнителният директор на "Инфинити капитал" (да не се бърка със строителната компания "Инфинити пропърти") Георги Димитров обявява намеренията да ускори работата по три жилищни проекта, като набере капитал от порядъка на 1 млн. евро през BEAM. Това е новата платформа на Българската фондова борса, ориентирана към малки и средни предприятия. Повече яснота за датата и другите елементи на IPO-то на "Инфинити капитал" се очаква в края на февруари. "В момента структурираме сделката с колегите от адвокатското дружество "Пенков, Марков и партньори" и с "Елана", които ще са брокер за емисията. Изчистваме структурата и собствеността", казва Димитров.

"Целта на "Инфинити капитал" е да привлечем 1 млн. евро от борсовата емисия и да инвестираме в няколко проекта. Така ще се опитаме да увеличим печалбата на фонда и да диверсифицираме портфейла."

Георги Димитров,

изпълнителен директор, "Инфинити капитал"

С един задвижен проект

"Инфинити капитал" вече строи "Гурмазово хаус" - затворен комплекс от 14 еднофамилни къщи в едноименното село. То е на 3 км от Божурище и на 13 км от София в близост до главен път София - Калотина. На сайта на проекта къща 193 кв.м с дворно място 600 кв.м се предлага за 189 000 евро. Проектното дружество ("Гурмазово хаус инфинити") ще придобие терена - около 7 дка, след като обезщети сегашния му собственик Елена Андерсон с две къщи. Андерсон е отстъпила на инвеститорите право на строеж.

По информация от Димитров 10 от къщите вече са продадени на зелено. Две от тях са на акт 14, две на етапа преди него, а януари ще започнат изкопните работи за още шест. Плановете са комплексът да е готов през септември 2021 г.

Успоредно през пролетта "Инфинити капитал" ще започне и втори проект - "Гурмазово хилс", за още 13 по-големи къщи, по 300 кв.м. Димитров обяснява, че в момента с арх. Павел Янев от All in Studio изчистват първоначалната визия. Третият проект ще бъде жилищна сграда в София, която дружеството ще запази за себе си и ще отдава под наем.

Всеки проект ще е в отделна фирма, като те ще са собственост изцяло на "Инфинити капитал" - борсовият фонд, който ще събира паричния ресурс и ще налива капитал в проектни дружества под формата на заем. След като приключат продажбите, дъщерната фирма ще връща в компанията майка реализираната печалба.

Със строително минало

Георги Димитров обяснява, че "Гурмазово" не е стартът му в бранша, а има шест-седем години опит. Заедно с екипа си като специалисти по груб строеж са работили по проекти на компании като Green Life, Mirat Group, Pipe System. След като завършва като съинвеститор и главен изпълнител административно-жилищния проект от затворен тип "Фиоре" на "Цариградско шосе" зад The Mall, решава през 2017 г. да създаде собствена строителна фирма GD Invest Group ("Джи Ди инвест груп"). Според годишния финансов отчет за 2019 г. има нетни приходи от продажби 4.472 млн. лева и печалба 351 хил. лева.

Планираният обем строителство на компанията за 2019-2020 e над 50 000 кв.м РЗП като изпълнител, както и над 10 000 кв.м РЗП като изпълнител и инвеститор. Собствените проекти са основно за малки жилищни комплекси и сгради - в Бояна, "Надежда", район "Възраждане". Най-големият от тях е с 24 жилища и с 5000 кв.м РЗП.

В Търговския регистър на името на Димитров има също фирма за търговия със строителни материали, регистрирана през 2009 г., строително дружество, което през 2017 г. е продадено за 1000 лева, и съдружие в софтуерната фирма "Дев груп". Собственик на част от дружествата е брат му Стоян Димитров, комуто Георги прехвърля дялове - включително в "Инфинити капитал" и в проекта "Гурмазово хаус". В съвета на директорите на "Инфинити капитал" освен Георги Димитров са Николай Делчев и Александър Дяков.

С борсов ускорител

Желанието да строи "на бързи обороти" Димитров обяснява с амбиция, а не с опит да се използва максимално икономическата конюнктура.

"Идеята е да се даде достъп на малкия инвеститор до големи жилищни инвестиции чрез дялово инвестиране в акции. Единствената мотивация да разделя част от печалбата с N на брой други хора, повярвали на идеята, е да реализираме по-бързо проектите си. С тяхната подкрепа в качеството им на акционери нещата, които биха ми отнели десет години, ако ги правя сам, ще се случат много по-бързо. Няма да чакаме пари от клиенти, нито ще прибягваме до банки", обяснява той.

Излизането на борсата за Димитров ще е и своеобразна реклама за дейността им. Сега набират капитал чрез лични контакти и индивидуализирани предложения, което определя като изключително трудно и не много прозрачно. В това отношение пазарът BEAM предлага решение и процедурите са олекотени в сравнение със стандартните изисквания за публични компании.

Точно чрез лични контакти и индивидуализирани предложения "Инфинити капитал" успява да увеличи първоначалния си капитал от 50 хил. лева до 153 575 лева. Това става чрез две емисии - през април и септември, в които се включат 13 физически лица и дружеството на инвеститора - "Джи ди Кепитъл мениджмънт" (официално на името на брата на Георги - Стоян Димитров), което е мажоритарен собственик. Резултатът видимо е под целите, заложени в бизнес плана на "Инфинити капитал" - минимален капитал 300 хил. лева и максимален 1.5 млн. лева, набран от до 149 инвеститори.

С очаквания за висока доходност

За всеки инвестиционен проект на дружеството ще се търси минимална брутна доходност 50%, сформирана като разлика на продажбата и разхода на квадратен метър, се обяснява в бизнес плана. "Ако нетната печалба на фонда е 40%, част от тях ще бъдат негов резерв, с друга част ще се покрият оперативни разходи, голяма част ще бъде отделена за бъдещи инвестиции на фонда. След като всички тези неща бъдат покрити, ще бъде раздаден и дивидент на акционерите, като в това отношение ще се опитаме да не падаме под 15% на година", казва Димитров, който на по-ранен етап през февруари говори дори за 20%. Все пак за него основното не е доходността, а сигурността, която дават имотите - те съхраняват стойността, предпазват от инфлацията, а може да донесат и капитал. А и този тип инвестиции са пасивни - не налагат особени усилия за инвеститорите.

Според него всеки инвеститор в дружеството, който има инвестиционен хоризонт от поне пет години, ще постигне обща дългосрочна доходност, каквато трудно би получил от алтернативните възможности, свързани с имоти, до които имат достъп малките инвеститори - отдаване под наем, покупка с цел бърза препродажба, различните възможности, листнати на европейските P2P платформи за недвижими имоти.

Димитров обяснява, че това е постижимо не само защото маржът в строителството е голям, но и защото планират да работят с външно финансиране, благодарение на което доходността на проекта на база вложен капитал ще бъде значително по-висока. "Ако привлечем 1 млн. евро на борсата и инвестираме в повече проекти, които струват 2-3-4 млн. евро, финансовият резултат ще бъде мултиплициран", казва той с уточнение, че трябва да се подходи внимателно, защото има риск, но фондът ще го управлява, като развива не повече от три проекта едновременно и се стреми те да са ликвидни и харесвани от клиентите.

Затова и Димитров не е ентусиазиран от прекомерното разчитане на банково финансиране, като гарантира, че ще има ограничения, заложени в бизнес плана по съвет на "Елана", за да може съакционерите да се чувстват комфортно. "Банките отпускат заеми с точно определени изисквания, които не се съобразяват с развитието на дружеството. За разлика от тях акционерите, инвестирали в дадена компания, се възприемат като част от нея и са склонни при евентуално недобро развитие да помагат", обяснява той. Като дава пример с акционерите в Tesla, които пет-шест години не са получавали дивидент в името на развитието на компанията. Все пак твърди, че е в напреднал етап на разговори за мостов заем, имат одобрение от една банка и преговарят с втора.

И с рискове, но управляеми

Сред евентуалните рискове от "Инфинити капитал" посочват липсата на достатъчно атрактивни парцели или невъзможността да ги осигурят (особено такива с цена над 1 млн. лева) заради конкурентната среда, малкия си начален капитал и необходимостта да разчитат основно на външно финансиране. Друг описан риск, характерен за сектора като цяло, е от загуба, ако се наложи бърза продажба на активи, а не могат да им намерят купувач или трябва да ги продадат на цена под тази на придобиването им. Мениджмънтът на фонда смята да управлява активно този риск чрез прецизен избор на имоти.

По въпроса дали ще има търсене за проектите Димитров обясни, че интересът към къщи е много силен тренд, прогнозира недостиг на продукция и вдигане на цените. Освен това, макар фондът да тръгва като строително-инвестиционен, без да е типичният АДСИЦ, плановете са в бъдеще той да бъде добре диверсифициран, за да носи сигурна доходност на акционерите си. Имат амбиция например да инвестират 20% от бъдещите приходи на фонда във възобновяеми източници.

Публична тайна е, че маржът в строителството на жилища е висок. Печалбата на инвеститорите, особено когато изпълняват обекта сами, може да надхвърли и 50%. Секторът не пострада пряко от ограниченията заради корона кризата. Въпреки това, изглежда, част от предприемачите в него също имат притеснения за перспективите пред икономиката и на платежоспособното търсене. В потвърждение - данните на НСИ регистрират спад в започнатото ново строителство на жилища в страната за деветте месеца на 2020 г. - с почти 4% като сгради, 12% като жилища и със 17% като РЗП в сравнение с година по-рано. От големите компании го обясняват с излизането от пазара на някои по-малки и непрофесионални участници.

Има обаче и такива, залагащи на обратна стратегия. Плановете на инвестиционното дружество "Инфинити капитал" са да строи повече на по-бързи обороти с фокус в най-перспективните пазарни сегменти. То е създадено преди година, като за кратката си история придобива парцели, строи и продава имотите, предимно къщи и жилищни сгради във и около София. Основната цел на дружеството е да "мащабира активите си по възможно най-бързия и ефективен път, да реинвестира печалбата от всеки проект в по-голям и по-мащабен или в няколко различни", е обяснено на сайта му.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

7 коментара
  • 1
    wrf34370501 avatar :-|
    wrf34370501

    Дано не се хванат много риби на тази очевадно лоша инвестиция. И Капитал, за медия, която твърди, че разбира от инвестиции, не ви ли е срам да популяризирате такива глупости. Примери с тесла, рискове, неясни неща във всеки параграф.

  • 2
    kanev avatar :-|
    kanev

    Отлична схема за набиране на капитал и възможност за малки инвеститори. От къде може да да се получи информация за покупка на акции?

  • 4
    iop1607843816696470 avatar :-|
    Martin Kondov

    Преди да плюете по проекта, замислете се колко малък процент от хората в България имат качествата да вдигнат бизнес от 50 000лв начален капитал на 150 000лв на година печалба за 5 години.

    Георги Димитров е човек, който се е посветил изцяло на работата си. Трудно е да се правят прогнози за 10 години напред, но дори нещо да се обърка, по-добър партньор и надежден партньор от Георги на пазара и реалностите в България трудно ще намерите.

  • 5
    yzb17696513 avatar :-|
    yzb17696513

    Статията изглежда като зле изпълнена PR поръчка, с несериозни( или неграмотни) представи за 50%-ни печалби и смешна представа за 1млн.€ в инвестицоинна дейност- па и набрани от борсата на това отгоре. Успех на колегата, но така му правите лоша реклама.

  • 6
    bgcolors avatar :-|
    bgcolors

    Прочетох проспекта, който е публикуван на сайта на Инфинити. Като потенциален инвеститор би ме притеснил конфликтът на интереси в предложената организационна структура. За свързаното с мажоритарните собственици Мениджмънт дружество още в бизнес плана са уговорени над пазарни нива на гарантирано възнаграждение. 25% от маржа върху всеки имот. Всяка агенция това го прави за 3% от стойността макс. Ако маржът е указаните 40%, то Мениджмънтът ще задържа 10%. Три пъти повече и отгоре. Също, разходи за консултации, анализи и оценки на инвестиционната стратегия, счетоводство и прочее 0.75% на година. Нима това не е фундаменталната задача на Съвета на Директорите на една компания? Кой взема контрактор да му взема стратегическите решения и кой е отговорен ако те са грешни... Това на първо четене. Според мен са следвали Кардон Капитал като аналог - с всичките нейни недостатъци. Не казвам, че момчетата са с лоши намерения или некадърни. Но като искаш капитал не трябва от здравей да лакомееш и да обираш каймака на ъпсайда без даунсайд. Това от човек, който принципно приветства инициативата за засилено ползване на борсата за набиране на капитал.

  • 7
    alekio avatar :-|
    alekio

    До коментар [#6] от "bgcolors":

    Къде го видя този проспект, нали идеята на Beam е, че няма проспекти като изискване.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

В градската строителна джунгла

В градската строителна джунгла

Намери ми наемател

Намери ми наемател

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.