Разрешение за строеж – само, ако земята за улицата е общинска

Депутатите узаконяват съществуваща практика, но строителните предприемачи настояват за по-цялостно решение

Ново строителство в кв. Манастирски ливади - изток
Ново строителство в кв. Манастирски ливади - изток    ©  Цветелина Белутова
Ново строителство в кв. Манастирски ливади - изток
Ново строителство в кв. Манастирски ливади - изток    ©  Цветелина Белутова

Разрешение за строеж в урегулиран поземлен имот (УПИ) се издава само, ако земята за улицата до него е собственост на общината. Ако имотът има лице към повече от една улица е достатъчно това да е валидно за онази от тях, по която се влиза в строежа. Това гласи текст от проекта за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията (ЗУТ), приет от депутатите в парламентарната комисия по регионално развитие, строителство и благоустройство на второ четене миналата седмица. Веднъж гласуван в комисия е малко вероятно той да не бъде приет окончателно от парламента.

С този текст депутатите узакониха съществуваща практика на НАГ (Направление "Архитектура и градоустройство") - София. От четири години изискването земята за улицата да е общинска, е задължително, за да се издаде строително разрешение. Когато бъде облечена в законова норма, тя се легитимира и става задължителна за цялата страна.

Предложението беше част от проект с 20 точки, внесен в комисията между първо и второ четене от група депутати, начело с зам.-председателя на комисията Александър Ненков от ГЕРБ и председателя й Искрен Веселинов (ВМРО). В комисия беше подкрепено и от представители на МРРБ, ДНСК. Против беше Любомир Бонев (БСП), тъй като: "Това означава, че ние като собственици не можем да си ползваме имота, защото общината не може да си изпълни задължението да отчужди".

Надделя становището на главния архитект на София арх. Здравко Здравков, който обясни, че практиката вече се е доказала като работеща, дисциплинирала е новите строежи и е довела до траен положителен ефект върху града. Казано на кратко вече не се строят сгради в калта. От Националната асоциация на строителите предприемачи (НАСП) остро възразиха, че тя е за сметка на купувачите на имоти и настояваха за по-кардинално решаване на проблема, но без резултат.



"Разрешение за строеж в урегулиран поземлен имот се издава само при приложен подробен устройствен план по отношение на регулацията, в т.ч. уличната регулация, свързваща обекта с уличната или пътна мрежа и осигуряваща достъп до съответния поземлен имот. При урегулиран поземлен имот с лице на повече от една улица е достатъчно уличната регулация да е приложена по улицата, по която се осъществява достъпът до строежа". Текстът на новосъздадената ал. 16 в чл. 148 от ЗУТ беше приет в комисия във вида, предложен от вносителите - зам.-председателят на парламентарната комисия по регионално развитие Александър Ненков от ГЕРБ (вдясно) и председателят й Искрен Веселинов (ВМРО).

Минало незабравимо

Няма две мнения по въпроса, че старата практика, при която изискването за улиците не е поставяно, е абсурдна. Арх. Здравков посочи видимите пороци, до които е довела - най-вече в новите южни квартали на София - "Манастирски ливади" запад и изток, двете части на "Кръстова вада" и "Витоша ВЕЦ Симеоново". При 210 хил. кв. м улична мрежа в тях едва 20% е общинска. Там има сгради директно в калта, без улици и транспортен достъп. Периодично собственици на земи, които попадат под изградени улици ги блокират като настояват да бъдат обезщетени. И най-вече - докато не притежава земята под улиците общината не може да започне да изгражда тротоари, улично осветление, озеленяване. Все неща, които жителите в новите сгради очакват от нея, и в това отношение остават излъгани. В новите южни квартали живеят близо 100 000 души. Настроенията сред тях са взривоопасни и може да доведат до социални бунтове, каза арх. Здравков, по наблюдения от срещите заедно с кмета Фандъкова с техни представители.

"Ако някой е решил да строи в полето, където е предвидено да минава третостепенна улица и иска ние да я отчуждим, ще трябва да почака. Не може да очаква веднага да извадим по 400 евро на кв. м и да му осигурим достъп до нея"

арх. Здравко Здравков, главен архитект на София

Общината отчуждава, но има приоритети

"Дори в момента да имаме огромното желание да инвестираме в кварталите, южно от трети градски ринг, първият и основен проблем е собствеността. Т.е. за да изградим улица трябва да придобием всички "люспи" от имоти, които са останали пред поземлените имоти, на които вече е реализирано строителство", каза Здравков. Той поясни, че и в момента общината отчуждава имоти, като за целта в бюджета й тази година са заделени 15 млн. лева. Прави го обаче според собствените си приоритети и по предварително определен план. Първо е основната улична мрежа, после улиците, по които е планирано да минава канализация, корекциите на реките и чак след това ще влезе в малките улички. Освен това в момента тя изкупува и голям обем терени в северните райони, където цените са по-ниски.

"Така че, ако някой е решил да строи в полето, където е предвидено да минава третостепенна улица и иска ние да я отчуждим, ще трябва да почака. Не може да очаква веднага да извадим по 400 евро на кв. м и да му осигурим достъп до нея", каза той.

Стана ясно, че от тази година главният архитект отговаря за общинската дирекция "Инвестиционно отчуждаване". Екипът й е подновен, от средата на годината има нов директор и Здравков е доволен от темпа, с които сега се случват нещата. Трите законови способа, по които общината може да придобива собственост за публични мероприятия, са отчуждаване срещу обезщетение, изкупуване и по силата на дарение, поясни главният архитект.

Отчуждаване по паралелна линия

"Общината от години ни кара да плащаме вместо нея за изкупуването на частните имоти под улиците. Казват, за да ти дадем строително разрешение, трябва да намериш собствениците и да ги накараш да дарят на общината собствеността под улицата. И ние го правим. Издирваме ги и им даваме пари, за да я дарят", коментира Георги Шопов, председател на НАСП.

Той поясни, че тези предприемачески разходи индиректно се поемат от купувачите, тъй като влизат в цената на новопостроените жилища. Така излиза, че хората плащат два пъти за инфраструктурата, освен чрез жилището и чрез данъка за общината, чието задължение е отчуждаването и изпълняването на улицата. Парите, които влизат в общинския бюджет от строителни разрешителни, такси, данъци изглежда не отиват за тези цели, добави той.

Какво ще каже съдът

Според Шопов новият текст ще доведе до лавина от съдебни дела срещу главни архитекти. "Досега можеха просто да не дадат строително разрешение, но вече ще трябва да напишат основанието - че регулацията не е приложена (т.е. че улицата не е придобита от общината). Така всеки частник ще се обърне към съда, който най-вероятно ще се произнесе в наша полза, защото по закон единствено общината може да отчуждава и изгражда инфраструктура. Освен това на архитектите ще се налага да обясняват за каква част от улицата става дума".

Според него основен недостатък на подобно законодателно решение е, че не може да отговори ясно на въпроса в какъв обхват трябва да е отчуждена улицата, защото няма как да сложи количествен параметър в линейни метри. Притесненията му са, че това дава възможност за произволни тълкувания. За едни може да е само улицата пред парцела, за други - до съседните два, а за трети - до големия булевард, който е на километри.

В момента общината иска да е общинска само улицата пред парцела, на който се строи. Но когато след него тя е частна, решението на проблема не е устойчиво, а е на парче. Там, където е имало реституция в София, няма парцел, до който за да стигнеш, да не минаваш през частен имот, казва Шопов.

"Неиздаването на строителни разрешения няма да направи улиците общински."

Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи

А по-кардинални решения?

Проблемът е по-кардинален и ние сме против избягването на радикалното му решаване вече 30 години, твърдят от НАСП. Когато държавата е връщала собствеността, не се е съобразявала с това къде попадат терените и в момента под голяма част от улиците на София земята е частна. Общината е длъжна да я отчужди и да обезщети собствениците. Срокът неколкократно е удължаван, но след две години и поредното му отлагане изтича. Неиздаването на строителни разрешения няма да направи улиците общински, коментира Шопов.

През годините от асоциацията са предлагали различни решения на столичната община. Например, да се приеме, че във всички територии, регулирани по бившия Закона за териториално-селищното устройство (голямата част от София), собствеността под улиците е общинска, независимо дали държавата е реституирала имоти там. Според Шопов от общината са имали задръжки, за да не бъдат обвинени, че национализират частна собственост. Затова от НАСП предложили друг механизъм - в кадастралната карта имотите под улиците да бъдат обявени за общински. Така собствениците са можели да възразят, съдът ще обедини всички дела в едно и да излезе с общовалидно решение.

Преди месеци предложили и друг вариант - да се върне някогашната наредбата за уличната тегоба. В нея се казва, че шест метра от имота, който попада в улицата, се отчуждава в полза на общината, като на собственика се плащат само трайните подобрения - огради и шахти. Това е работеща разпоредба, по която навремето е построена цяла София. За жалост нещата не са отразявани в кадастъра и сега хората претендират за имотите си. Но тези улици не са били частни, и това, че някой е нарисувал петно върху пътя, не го прави частно, добави той.

Ако имаше предварителни обсъждания на текста, можеше да направим предложения, добави председателят на НАСП. Друго възражение на асоциацията е, че проектът е внесен между първо и второ четене в последния момент преди Нова година и без обществено обсъждане. Така строителните предприемачи, а и другите браншови организации са имали само седмица, за да реагират.

Междувременно комисията по регионално развитие и тази седмица продължава да гледа на второ четене проекта за изменение и допълнение на ЗУТ. В текстовете, които предстои да бъдат обсъдени, има и друг по предложение на Александър Ненков и група депутати. Той предвижда готовите строежи да бъдат въвеждани в експлоатация, само, ако е осигурена трайна настилка на прилежащите улици, пътища или алеи. В закона (чл.178) и сега има подобно задължение, но само за курортните комплекси. Предложението е обхватът на нормата да бъде разширен, за да не ходят новодомците в калта.

Проектът вероятно ще влезе в пленарна зала за второ последно четене след Нова година.

Още от Капитал