Инвестициите в имоти са почти без алтернатива
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Инвестициите в имоти са почти без алтернатива

Shutterstock

Инвестициите в имоти са почти без алтернатива

За успешна инвестиция трябва да се предпазим от грешно избрани моменти за покупка или продажба, грешно определена цена и от грешен, т.е. слабо ликвиден, имот

14747 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Георги Павлов е eксперт по недвижими имоти, член на борда на AG Capital и основател на Proptech.bg.

Инвестициите в недвижими имоти са се утвърдили като надеждни и дългосрочни през хилядолетията и интересът към тях остава постоянен. Времена на икономически и политически промени като днешното създават нови възможности и нови рискове.

При имотите и доходността, и рискът са умерени. За няколко месеца цените нито ще се удвоят, нито ще спаднат драстично. В най-тежката криза ценовият спад на българския пазар беше 40%. Въпреки това за последните 20 години цените са се повишили четири-пет пъти. Освен че цените на имотите нарастват, при отдаване под наем те могат да носят и редовен доход.

Доходността ще е по-ниска и по-висока в зависимост от това дали имотът е купен в пика или в дъното на цените. В дългосрочен план може да бъде гарантирана при спазване на няколко прости правила, които дават възможност за правилно определяне на цената и правилен избор на имот. А и в общия случай тя ще е по-добра от минималната доходност на банкови депозити, с която трябва да свикваме.

Защо да се инвестира в имот

Краткият отговор е "защото е вложение, което разбирам и което генерира доход".

По света има и други доказани инвестиции, но те не са налични или не са добре познати в България. Такива са инвестициите в акции и облигации, но светът на фондовите пазари става все по-неразбираем. Светът на криптовалутите винаги е бил такъв. Може да се инвестира в застрахователни продукти, в чужд малък бизнес и т.н. Поради ниската степен на информираност за тези възможности рискът, който бихте поели, може да се окаже по-голям от този при покупката на недвижим имот. И ако нямате бизнес, който разбирате и който може да поеме нови инвестиции, имотите са почти без алтернатива.

Ключово за инвеститора е да не разглежда покупката на имот като алтернативна форма на депозит. Така ще се справи по-лесно с паниката при първите признаци за загуба. Страхът може да доведе до бърза продажба на всяка цена в момент на спад на цените, а това не е добро решение.

За да генерираме печалба при покупко-продажба, трябва не просто да купим, отдадем под наем и продадем, но и да го направим с познание за състоянието на пазара. За да успеем, трябва да се предпазим от грешно избрани моменти за покупка или продажба, грешно определена цена и от грешен, т.е. слабо ликвиден, имот.

Всичко това изисква постоянно наблюдение. Ако правите сделки всяка година, ще се справите сами. Но ако излизате на пазара веднъж на пет, десет или петнадесет години, по-добре е да използвате консултант. Доверете му се чак след като проверите дали е компетентен, дали защитава интересите на клиента си и дали ви разбира. Консултантите са различни и да се намери точният е не по-малко трудна задача от това да се открие точният имот. Вложете време и усилия в избора на съветник по сделката и дадената комисиона ще ви се отплати многократно.

Въпросът "Защо да инвестираме в имот" има и по-детайлен многокомпонентен отговор. Този тип инвестиция е възможност за реализиране на печалба в няколко направления. Отвъд покупко-продажбата се крие поле от възможности, които собствениците често недооценяват. Още при сделката е добре да прецените кои доходи са приоритетни във вашия случай - текущите от наем, реализираните при продажба или комбинация от двете. В този смисъл преценете какво очаквате и какво искате да постигнете с тази инвестиция.

Цените на имотите в България се определят от банките - колко ипотечни кредита ще дадат и на каква лихва. На този етап няма как да се понижат.

Вечният въпрос за цените

Вечният въпрос при имотите е за цените. Купувачите питат кога ще започнат да падат. Продавачите се интересуват кога ще се качват. Винаги една от двете страни има повод да задава въпроса с години. Може би се питате на кой етап от тази цикличност се намираме в момента. Отговорът е: Цените на имотите в България се определят от банките - колко ипотечни кредити ще дадат и на каква лихва. Засега те дават почти по 1 млрд. лева на тримесечие с лихва под 3%, а това е знак, че цените на този етап няма как да се понижат. Докога ще е така знае само Европейската централна банка във Франкфурт, а тя казва: още дълго.

Не забравяйте - в период на криза цените на едни имоти падат повече от други. Най-слабо е понижението в луксозния сегмент. Панелните апартаменти "страдат" най-много.

Инвестицията в жилище в малък и предпочитан квартал е умен ход въпреки по-високата стойност, която ще платите първоначално. В подобни райони няма много място за ново строителство, предлагането е ограничено, цените са устойчиви и с тенденция за ръст. И обратно - ако купите жилище в квартал, където ще има много нови сгради, цените по-скоро ще се задържат.

Златното правило е: кварталите с високи цени винаги си остават квартали с високи цени.

Доходността от отдаване на жилища под наем на годишна база е около 4-5%. В София не е проблем да се постигне, защото търсенето на апартаменти под наем е високо, особено близо до зоните с офис сгради. Затова и е много по-лесно е да намерите наемател за двустаен апартамент в "Младост", отколкото за четиристаен в "Лозенец".

Уловката при инвестиция в имот може да бъдат невидимите разходи или времето, в което няма приходи от наем.

Подводни камъни

Уловката може да бъдат невидимите разходи или времето, в което няма приходи от наем. Трябва да се предвиди периодът, в който имотът ще стои празен, а също и дали има необходимост да се ремонтира непосредствено след покупката и преди да влязат наемателите. Също: Какви ще са разноските по този ремонт? Какви наематели ще откриете и колко бързо? Ще бъдат ли те коректни? Колко време ще останат в имота? Какъв ремонт ще е необходим след тях?

Преценете и дали парите няма да ви потрябват неочаквано. Добре е да можете да купите, но след това да реализирате продажбата, когато е най-изгодно, а не когато сте поставени под натиск. Тенденцията на спад на цени може да продължи две, три или пет години. В този период трябва да имате други, "бързи" пари.

В какво да инвестирам

Стабилност има при жилищните имоти в големите градове с развиваща се икономика и без спад на населението. Но тя не е гарантирана при всички имоти. Апартхотелите в курортите например са доказателство за това. Те са нов клас имоти и ние не познавахме рисковете от инвестиция в тях. Какви са те е най-видимо в Банско, където легловата база надскочи капацитета на ски зоната и цялостния туристически потенциал в града. Някои проекти останаха недостроени "призраци". Други бяха завършени, но не успяха да намерят клиенти.

Инвестирайте в това, което разбирате. Проучете пазара - откъде ще минава метрото или новият булевард, какви работни места се откриват в района (в скъпи офис сгради или в депо за отпадъци). Какъв друг потенциал на района може да се ползва, за да бъде инвестицията по-печеливша.

С каква сума

По отношение на сумата, която ще се вложи - 10 хил. евро не биха ви стигнали за апартамент нито в "Лозенец", нито в "Люлин". Ако свободните ви пари са толкова, по-добре обмислете други варианти. Можете да купите купите гараж в София. Изключително търсени са предвид ограничените места за паркиране. Доходността при гаражите се движи в границите на 7-9%.

Ако разполагате с около 50 хил. евро, бихте могли да потърсите ателие или таван. При тях доходността е идентична с тази при стандартните апартаменти.

Що се отнася до офисите и магазините, все още е рано да се каже какво ще се случи, когато премине COVID вълната. Малкият самостоятелен офис, изглежда, пасва на българския национален манталитет и няма признаци необходимостта от него да изчезне. Доходността, която търсите при покупката на магазин, трябва да компенсира рисковете от подобен ход, а те са по-големи.

Ключово за инвеститора е да не разглежда покупката на имот като алтернативна форма на депозит.

Моят съвет

Най-ликвидни и съответно най-сигурни за инвестиция са апартаментите в малки желани квартали, по възможност в центъра или в райони, граничещи с него. За наематели следва да търсите хора, които ще останат поне между две и четири години, не очакват скоро деца и не са напът да купят собствен имот. Те трябва да са отговорни и с отношение към собствеността, за да стопанисват добре вашия.

Подобно жилище е изключително добър актив и ако разполагате с такова, не бива да го продавате освен на неприлично висока цена. Може да се случи такава да ви предложи човек, който живее наблизо или по някаква причина държи да има имот на точно тази локация. Получите ли такова предложение - не го отхвърляйте. Винаги ще намерите следващ имот за добра инвестиция.

Георги Павлов е eксперт по недвижими имоти, член на борда на AG Capital и основател на Proptech.bg.

Инвестициите в недвижими имоти са се утвърдили като надеждни и дългосрочни през хилядолетията и интересът към тях остава постоянен. Времена на икономически и политически промени като днешното създават нови възможности и нови рискове.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Моята зелена декоративна градина

Моята зелена декоративна градина

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. OK