Строителите хванаха яката на Витоша
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Строителите хванаха яката на Витоша

Строителите хванаха яката на Витоша

Половината нови строежи в София през 2020 г. са в четирите южни района до планината. С най-голям ръст в броя на разрешителните е Панчарево

Боряна Генчева
19739 прочитания

© Цветелина Белутова


Темата накратко
  • Половината нови строежи в София през 2020 г. са в четирите южни района до планината.
  • Докато разрешителните за столицата като цяло намаляват с една пета, в Панчарево нарастват почти двойно. В район "Витоша" са най-много.
  • Актуални са проектите с къщи - от Бояна до Лозен има множество комплекси, в Банкя, Горна баня и по северната периферия строят единични.

Строителните разрешения, издадени в София през 2020 г., са с почти една пета (22%) по-малко, отколкото предходната година. В регистъра на "Направление архитектура и градоустройство" за 2019 г. има 2043 записа, докато през миналата година те са били 1572. Въпреки че само половината от тях - 750, са разрешителните за нови сгради, динамиката в общия брой е показателна за строителната активност. Другата част от разрешителните е за преустройства, смяна на предназначение, пристройки, надстройки, огради, разрешения за солари и др.

Половината са за Витошката яка

На фона на общия спад звездите отново са южните райони на София - най-вече по Витошката яка. Номер едно по брой издадени разрешения (337) остава район "Витоша". Това е с 12% по-малко в сравнение с предишната година, но този спад е под средния за града. Разрешителните за нови сгради там са 175. Реално постройките са повече, тъй като част от разрешенията са за повече от една къщи. Има и случай, в който комплекс с 46 сгради например фигурира с едно разрешително, а друг със 104 къщи е отразен с 38 разрешителни, което изкривява статистиката.

Звездата на 2020 г е район Панчарево, където броят на строителните разрешения скача с 88% до 256 и това го поставя на първо място по ръст и второ по брой. От тях 142 са за нови сгради. В този софийски район данъчните оценки са много ниски, което е изгодно за строители и купувачи.

Данъчните оценки в Панчарево

Данъчните оценки в район Панчарево не са актуализирани от години и са с пъти по-ниски от тези в останалите части на София, както няколко пъти напомниха от Сдружението за развитие на Панчарево и Кокаляне. Известно е, че голямата ножица между данъчна оценка и пазарна цена е стимул да се изповядват сделки по данъчна оценка. Това означава по-малко приходи в бюджета на Столичната община от такси по имотни сделки, от местни данъци и такси.

Вдигането на данъчните оценки е непопулярна мярка, която няма как да се хареса на електората. От Столичната община, изглежда, предпочитат инициативата да дойде от районния кмет. Той обаче е избран като независим и няма зад гърба си политическа партия, която да го подкрепи в подобен ход. Липсва му и мотивация, доколкото така събраните средства отиват в бюджета на Столичната община, а няма пряка връзка между парите, които тя дава на района, и приноса му за нейните приходи.

На второ място по ръст на разрешителните (74%) е Банкя с 52 разрешения, от които 40 са за къщи. От районите по Витошката дъга единствено в "Овча купел" има по-съществен спад (27%), като проектите са 47, а сред тях има за много внушителни сгради. В четирите гранични с Витоша района през миналата година са издадени 404 разрешителни, което е 54% от всички разрешителни в София.

Четвърти по ръст е район "Студентски" с ръст на разрешителните (47%) до 50, от които половината за нови сгради. Там все още свободно място за строежи има в "Малинова долина" 1-ва, 2-ра, 3-та, 4-та, 5-а и 6-а част - северно от Околовръстното.

А трети (ръст 56%) е район "Оборище", но там се тръгва от много ниска база. През 2020 г. има 14 разрешителни, от които пет са за нови сгради - четири жилищни и една нежилищна. Най-големите от тях са с РЗП от около 5000 кв.м (всички споменати квадратури са за РЗП със сутерен - бел.авт.)- на "Цар Симеон" и близо до ъгъла на "Оборище" и "Евлоги Георгиев". С 3500 кв.м е сграда между "Дунав" и "Раковски", близо до "Сливница". А блокче на мястото на стара къща на ул. "Веслец" е от 1553 кв.м. Нежилищна сграда със смесено предназначение е от 3663 кв.м на ул. "Будапеща" близо до "Дондуков".

Затихване в новите квартали на София

В новите квартали на София, които в последните години бяха най-горещите строителни площадки, строителството продължава, но не с темповете, които познаваме. Изключение прави "Кръстова вада", която попада основно на територията на районите "Лозенец" и "Триадица". През 2020 г. там са разрешени нови 115 811 кв.м при 78.4 хил. кв.м предходната година. Във "Витоша ВЕЦ Симеоново" ("Лозенец" и "Студентски") разрешенията са за 58 697 кв.м - наполовина в сравнение с миналогодишните 104 хил. кв.м. Проектите за двете части на "Манастирски ливади" са за 69 824 кв.м, което е с около една трета по-малко от предишните 96.9 хил. кв.м. От тях 50 хил. кв.м са за "Манастирски ливади-изток" ("Триадица") и 19 хил. кв.м за "Манастирски ливади-запад" ("Витоша"). Сега спадът е основно в източната част, докато западната повтаря обемите от предходната година.

За НПЗ "Хладилника", който през 2019 г. беше една от най-обнадеждаващите нови строителни територии на София, през 2020 г. са издадени разрешителни само за 68 317 кв.м. От тях 44 хил. кв.м се дължат на един офисен проект, а останалите са за жилищни или сгради със смесено предназначение.

В район "Лозенец", в който попадат частично три от четирите споменати квартала, има общо 30 разрешителни. Едва четири от тях са за старите му части - къща от 382 кв.м близо до пл. "Журналист", жилищна кооперация с 982 кв.м до Римската стена, жилищна сграда с 815 кв.м на ул. "Бисер" и друга с 2000 кв.м на мястото на две къщи на ул. "Галичица".

Всички останали райони в София са със спад. Най-голям е той в "Изгрев" - 77% , "Красно село" - 66%, и в "Илинден" - 56%.

Рекордният спад в "Изгрев"

"Изгрев" е интересен феномен - това е районът с най-голям спад (77%) в броя на строителните разрешения през 2020 г. Година по-рано с разрешени 170 хил. кв.м "Изгрев" беше една от най-горещите строителни територии. Три от десетте най-големи строежа в София за 2019 г. са там. Кметът на район "Изгрев" д-р Делян Георгиев потвърди за "Капитал", че спадът е в резултат и на политиката на районното кметство. Други предпоставки са изчерпването на свободните площи в района и общата тенденция на намаляване на строителството в града. Съобразявайки се със законите през годината, той лично е спрял девет строежа на неприемливи места - междублокови пространства, детски площадки, а и не е предлагал общинска земя за продажба. Д-р Георгиев е единственият районен кмет от БСП в София. Той иска да организира референдум сред жителите на "Изгрев", като една от темите е застрояването на зелените площи. Тази инициатива в момента се обсъжда от комисиите на Столичния общински съвет, но не среща подкрепа.

През 2020 г. строителните разрешения в "Изгрев" са само три. Едното е за финалната - офисната част (1273 кв.м РЗП) от комплекса на собственика на "Софиямед" д-р Михаил Тиков на мястото на бившия автосервиз "Изток". Другото е за жилищна сграда с офиси и магазини от 7355 кв.м до 49 ОДЗ "Радост" в "Дианабад". Теренът от 2 дка е компенсация за инвеститора Петьо Блъсков, защото му бе отказано да строи детска градина в междублоково пространство до Борисовата градина в "Изток". Жители на "Дианабад" сега протестират, като настояват теренът да служи за разширение на детската градина. Третото разрешение е за жилищна сграда от 1525 кв.м на мястото на къща до бул. "Самоков".

Къщи и по северната периферия

Спад има и в кварталите по северната периферия на София - "Кремиковци" (37%), "Нови Искър" (31%) и "Връбница" (23%). Но броят на разрешителните за нови сгради в тях се движи около 37-38 за район, което е сравнително високо на общия фон. Сред останалите райони има два, в които гравитират около 20, седем между 10 и 20, а в шест софийски района разрешителните за нови сгради са между две и пет.

Големият брой се дължи на факта, че и по северната периферия се строят много къщи. В "Кремиковци" те са 26 - основно във "Враждебна", но има и по селата - Горни Богров, Долни Богров, Бухово, Яна, Желява и др. В "Нови Искър" разрешенията за къщи са 36 - основно в гр. Нови Искър, но и в селата Доброславци, Житен, Мировяне, Подгумер, Балша. Във "Връбница" къщите ще са 22 - основната част в района на Волуяк - гарата. Става дума основно за неголеми индивидуални къщи, строени за собствени цели. Има едно изключение в "Нови Искър" - за редови къщи, но за общо 875 кв.м. Предприемаческата инициатива е по-разгърната във "Връбница" - там се строят шест жилищни блока с обща РЗП 30 330 кв.м, които са между 3500 и 8400 кв.м.

Част от разрешителните в тези райони са за индустриални обекти - в "Кремиковци" за четири нови магазина в ритейл парка "Джъмбо плаза", два автосервиза, медицински изолатор, цех и няколко логистични бази. Във "Връбница" за девет склада - логистични, с търговски части, с офиси, с шоурум. В "Нови Искър" в тази категория е само едно разрешение - за автосервиз с магазини.

"Витоша"-къщи на групипо вилните зони

Разрешителните в район "Витоша" са основно за селищата в полите на Витоша и по-точно за вилните зони около тях. Едва 10% от новите проекти в района са триото "Манастирски ливади" (5), "Кръстова вада" (1) и "Витоша ВЕЦ Симеоново" (1), и процентът се получава, ако към тях се прибавят и тези за "Павлово - Бъкстон" (11).

Най-много са строителните разрешения за Бояна (46). Наред с в.з. Киноцентъра, за чиито три части има 20 проекта, хит е и местността Гърдова глава с 14.

На второ място формално е Симеоново с 28 строителни разрешения, но това е подвеждащо. В този район - над Sofia Ring Mall, са двата най-големи комплекса от къщи в район "Витоша". "Морени клуб резидънс" на "Данаос девелопмент" и "Планекс инвест" например ще включва 13 триетажни сгради и 33 еднофамилни къщи, но фигурира в системата с едно разрешително. "Ривър парк" на "Недвижими имоти дивелъпмънтс" ще бъде със 104 къщи, но ги вади на групи с 38 разрешителни.

За самото Драгалевци разрешенията са 16, а за вилната зона "Драгалевци разширение-север" - девет. В трите части на в.з. "Симеоново - Драгалевци" има 11 разрешения. Княжево е с 14. Половината от тях са за кв. "Карпузица" - територия между "Овча купел" и Горна баня. С десет разрешения е и Владая, като седем от тях са за вилната й зона "Приплат". Две са за съседното Мърчаево.

В район "Витоша" са разрешени 21 жилищни сгради, най-големите от които са в "Манастирски ливади" - на "Балкан Г" с 4340 кв.м и на "Тобо рид" с 4938 кв.м.

Разрешените комплекси от къщи и нискоетажни сгради в район "Витоша" са около 20. Най-големите са "Морени клуб резидънс" (40 000 кв.м РЗП), "Ривър парк" (26 000 кв.м) и новата част на "Резиденшъл парк София" (10 364 кв.м).

Сред по-големите са комплексът от редови сгради на "Кей констракшън" в Гърдова глава (7526 кв.м) и многофамилни къщи с магазини на "Метро интернешънъл" и група физически лица (7986 кв.м). Трите жилищни сгради на "2 Би пропърти" във вилна зона "Драгалевци-север" са с 5384 кв.м РЗП. Комплексът еднофамилни къщи на "Бояна лъкшъри резидънс" и др. в Гърдова глава е от 4472 кв.м. Множество са разрешените жилищни комплекси и групи от сгради от по 1200 - 1300 кв.м.

Издадени са и 68 разрешения за индивидуални едно- и двуфамилни жилищни сгради. Най-голямата е около 1700 кв.м. Многофамилните къщи са 30 - като цяло между 650 и 3800 кв.м. На този фон се откроява многофамилната къща на "Витоша кънстръкшън къмпани" в "Малинова долина" към селище от затворен тип, която е с РЗП 5852 кв.м. В много случаи разрешенията са за по две къщи едновременно.

В нежилищната част - разрешена е спортна зала към 2-ро СОУ в "Бъкстон", спортен комплекс на общината, една офис сграда, медицински център и сграда "за релакс за собствени нужди".

Рояци от къщи в Панчарево

В Панчарево през миналата година са издадени 142 разрешителни за къщи и разнообразието е много голямо. Една част са нови сгради във вече започнати комплекси - 17 нови в "Резиденшъл парк Лозен", осем в жилищен комплекс "Бистрица Терасите - 2", комплекс от къщи по 99 кв.м на дружеството "Тигър". Четири нови къщи прави "Ейч Ем Пи пропъртийс 2" в комплекса Collina Verde до с. Лозен. Четири нови вили ще има в "Панчарево парк" във вилна зона "Беликата".

Разрешени са и нови комплекси като този от 15 еднофамилни къщи в Косанин дол на "Лавил" с обща площ 5337 кв.м. Има проекти за групи от по шест, четири и две сгради с различен мащаб. Проектът на "Луксстрой вилидж" и "МК 2016" за две къщи в зона за отдих Панчарево например е с РЗП 7886 кв.м.

Разрешения за серийни строежи са издавани и на физически лица - за 13 еднофамилни жилищни сгради в местността Детски град до Панчарево, за осем къщи в Бистрица. И двата проекта са с около 3000 кв.м РЗП. Други четири са за Косанин дол, две във в.з. "Бункера", две във в.з. "Манастира".

Останалите 86 разрешителни са за по една къща, попадащи в понятията едно, дву- и многофамилна, жилищна сгради или вила. Най-голямата жилищна сграда например е от 6655 кв.м в Бистрица до гората, на името на Николай Найденов. Тя е имение от сграда с басейн върху терен от 43 дка. Най-малката сграда е от 52 кв.м в Плана. А най-голямата многофамилна къща от 2845 кв.м е на "Флавия консулт" и се намира в местността Детски град, Панчарево.

От едно- и двуфамилните къщи най-много са в Бистрица и вилните зони около нея (18), следвани от Лозен (9), Герман (6), местността Врана-Лозен (3), по две в Казичене, Пасарел и Железница и по една в Панчарево и в Кривина. Най-малката е 56 кв.м, а най-голямата е вила в резиденция "Калина" в Бистрица - 733 кв.м.

Има проекти за складове, производствени халета, магазини, автосервизи (9) в Казичене, Кривина, Врана и Герман. Девет от разрешенията са за фотоволтаични централи между 5kWp и 30 kWp, основно върху покриви на индустриални сгради.

Самостоятелни къщи в Банкя

В Банкя и кварталите й през 2020 г. са разрешени 40 нови къщи. Най-масовият тип са между 200 и 300 кв.м, но диапазонът е основно 100 и 400 кв.м. Всички те са на индивидуални собственици. Най-голямата е 728 кв.м.

Фокус върху "Овча купел", слаба активност в Горна баня

Най-мащабното строително разрешение в район "Овча купел" е за жилищен комплекс "Глория палас резиденс". Той предвижда 20 705 кв.м сгради, хотели, офис и СПА на територията на бившия дипломатически клуб "Горна баня". В самата Горна баня и вилните й зони активността е слаба. През 2020 г. са издадени девет разрешителни за къщи - повечето между 100 и 200 кв.м (най-голямата е 566 кв.м), малка офис сграда и една нискоетажна кооперация от 2400 кв.м. Разрешени са три къщи в Суходол и една в с. Малко Бучино.

Строителната инициатива сега е съсредоточена върху самия квартал "Овча купел", където явно има още свободни площи за уплътняване, а и съществуваща инфраструктура. Най-голямото разрешително е на "Идея хоум" и "Солар ресурс" за жилищен комплекс с офиси на бул. "Цар Борис III" - II част, с обща площ почти 11 500 кв.м.

Концентрация на проекти се наблюдава в жк "Овча купел - актуализация". Там са издадени 12 разрешителни за около 30 хил. кв.м. Най-голямото е за жилищна сграда със 7374 кв.м, а следващото - за 4680 кв.м. В самия "Овча купел" има две разрешителни за големи сгради - от по 8200 кв.м и 9500 кв.м, и двете на обединения от фирми. Със сходна обща площ - 17 500 кв.м, в "Овча купел - квартал 50" са още четири проекта - между 3500 кв.м и 6155 кв.м.

В "Студентски" се работи по "Малинова долина"

В район "Студентски" през 2020 г. е разрешено строителството на 114 554 хил. кв.м нови сгради. Голяма част от разрешителните (11) са на "зелена поляна" в "Малинова долина" - 1-ва - 6-а част. Проектите там са за 56 хил. кв.м. Тук са и двата най-големи в района - жилищни сгради с магазини - на "Лендс енд мор" (13 500 кв.м) и на "Ал Ге инвест" (10 419 кв.м). Останалите строежи са много разнокалибрени - между 1000 и 8500 кв.м.

Върви и уплътняване на свободни площи в "Студенски град". Разрешителните за този квартал (7) са общо за 33 хил. кв.м. Проектите са между 5300 кв.м и 7300 кв.м. Четири от тях са предвидени и за студентски общежития. Една от сградите е с медицински център, магазини и офиси.

За "Витоша ВЕЦ Симеоново" са издадени четири разрешителни за 17 896 кв.м. Две от тях са за общежития с апартаменти. Две от сградите са по около 3000 кв.м, а другите две - по 5-6 хил. кв.м.

Единственото жилищно разрешително в старата част на района е между "Мусагеница" и "Младост 1" - сграда с около 4900 кв.м РЗП. Освен това общината ще строи спортна сграда към 55 СОУ в "Дървеница".

Темата накратко
  • Половината нови строежи в София през 2020 г. са в четирите южни района до планината.
  • Докато разрешителните за столицата като цяло намаляват с една пета, в Панчарево нарастват почти двойно. В район "Витоша" са най-много.
  • Актуални са проектите с къщи - от Бояна до Лозен има множество комплекси, в Банкя, Горна баня и по северната периферия строят единични.

Строителните разрешения, издадени в София през 2020 г., са с почти една пета (22%) по-малко, отколкото предходната година. В регистъра на "Направление архитектура и градоустройство" за 2019 г. има 2043 записа, докато през миналата година те са били 1572. Въпреки че само половината от тях - 750, са разрешителните за нови сгради, динамиката в общия брой е показателна за строителната активност. Другата част от разрешителните е за преустройства, смяна на предназначение, пристройки, надстройки, огради, разрешения за солари и др.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

2 коментара
  • 1
    chitatelsz avatar :-|
    Читател

    Надявам се, че за всички тези и бъдещи строежи има достатъчно осигурена чиста вода и съответно канализация. Очевидно клиентела с добри финансови възможности не липсва, което не изключва и механизма с пране на съмнителни пари от мафията у нас и в чужбина. Такова бурно строителство, години наред и то само в столицата na най-бедната държава в ЕС (отделно по курортите и другите градове и села) говори за някакви неясни диспропорции. Не завиждам обаче на куриерите в София, макар че вероятно ще намерят начин да се адаптират и в тази ситуация, времето ще покаже.

  • 2
    chitatelsz avatar :-|
    Читател

    Пропуснах да добавя, че покрай това бурно строителство, удвояването на автомобилите за десет години, паркирането в кални (прашни) площи и липсата на редовно миене на улиците в София още неясно колко дълго ще дишаме силно замърсен въздух - неизбежната екстра за родния мегаполис.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Надпревара за складове

Надпревара за складове

Как Grand Kanyon се забави и смали

Как Grand Kanyon се забави и смали

Ново лято, нов герой на Алепу

Ново лято, нов герой на Алепу

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.