COVID ефект: Търсят се жилища с една стая повече
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

COVID ефект: Търсят се жилища с една стая повече

Интересът на купувачите се измести от двустайните към тристайните апартаменти.

COVID ефект: Търсят се жилища с една стая повече

Средната цена на 1 кв.м в София е 1110 евро и той вече може да се купи средно с 1.2 работни заплати по данни от сектора

Боряна Генчева
7012 прочитания

Интересът на купувачите се измести от двустайните към тристайните апартаменти.

© Надежда Чипева


Импулсът да се живее по-нашироко е един от видимите ефекти от COVID кризата върху пазара на недвижими имоти в България. Подобна реакция е логична след месеците на локдаун, работа от вкъщи и онлайн обучение. Проявата й се предрича отдавна. Тя вече е и пазарен факт, съдейки по данните, представени от водещи агенции в панела за жилища на конференцията за недвижими имоти на Камарата на професионалните оценители в България с председател Ценка Божилова миналата седмица.

Жилищата в България са пренаселени за стандартите на ЕС

Жилищният стандарт в България в момента изостава в сравнение с повечето държави в ЕС. Пренаселени жилища обитават 40% от българите, докато за 28-те страни в ЕС този процент средно е 15.6%. Сходна с българската е пренаселеността в Хърватия. А близки до българските нива, но все пак под тях, са показателите на Полша, Румъния и Словакия и Латвия. Най-зле е положението в Черна гора, където над 60% от населението живее в пренаселени жилища. Това сочат данни на Евростат, представени от Антон Андонов, управител на "ЕРА България".

В България на човек се падат средно по 1.2 стаи, сочат други статистики, представени от Андонов. За сравнение, средно за ЕС показателят е 1.7. По стаи на човек България е на едно ниво с Гърция, Латвия, Словакия. С по 1.1 стаи на човек са Хърватия, Полша, Румъния и Словакия. В развитите европейски страни гравитират към две. Над средното ниво се открояват Белгия и Ирландия с по 2.1 стаи на човек. Най-просторно живеят жителите на Малта - с 2.2 стаи на човек.

"Когато най-масовото жилище е двустайно, на човек се пада по една стая. Това е наследство от времето на социализма, когато нормативно беше определено колко стаи има право да обитава човек, и ще се промени в бъдеще", коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор и съсобственик на Bulgarian Properties.

Детрониране на двустайния апартамент

Тристайните апартаменти категорично изместиха двустайните при продажбите в нашата агенция, добави Стойкова. Делът на тристайните апартаменти от сделките в Bulgarian Properties през последната четвърт на 2020 г. се е увеличил до 51% при 37% през същия период година по-рано. Делът на двустайните е паднал от 60% на 37%. Сделките с едностайни остават 1.5% от всички. Особено показателно е случващото се при четиристайните жилища, чийто дял нараства от 1.5% на 11%. "Очевидна е нуждата от повече площ. В момента се цени да има още едно помещение, което да е затворено - било то за кабинет или за стая за онлайн обучение. Някои хора предпочитат и отделна кухня, но тогава трябва да се търси при старото или при панелното строителство, понеже новото най-често не предлага такава", добави Полина Стойкова.

В потвърждение на тенденцията на увеличаване на жилищната площ Антон Андонов посочи и данните за ипотечните кредити. След пика през 2017-2018 г. броят им плавно намалява. През последното тримесечие на 2017 г. те са 14 544, а през третото тримесечие на 2020 г. ипотеките са наполовина - 7545. В същото време обемите на ипотечното кредитиране продължават да нарастват и последните две години с малки изключения те се движат между 300 и 350 млн. лева месечно според статистика на БНБ. При относително невисок ръст на цените през последните години явлението според Андонов се обяснява с това, че се купуват по-големи жилища.

Дефицит на предлагане

"Смяната на нагласите беше толкова бърза - в рамките на година, че инвеститорите и строителите нямаше как да реагират на нея. На пазара се наблюдава глад за големи апартаменти, сградите с такива се продават доста бързо, изчерпват се наличностите и се усеща недостиг на предлагане", казва Полина Стойкова. При новото строителство на пазара с превес са двустайните апартаменти, и от промяната на нагласите печелят проектите, които предлагат по-големи жилища.

Пример в това отношение е жилищната част на проекта GORA в НПЗ "Хладилника". Сградите от самото начало са проектирани с апартаменти преобладаващо от 160-180 кв.м, които вече са почти изцяло разпродадени. "По времето, когато проектирахме GORA, в София липсваха качествени проекти с големи площи и с комфорт. А се усещаше, че пазарът вече върви натам. Инвеститорите обаче масово се ориентираха към апартаменти - до 100 кв,м, до 100 000 евро - за инвестиции, защото са по джоба и са по-продаваеми, и в София се очерта голям недостиг", коментира инвеститорът в GORA Богомил Николов.

Двустайните апартаменти, както споменава и Николов, са предпочитани от купувачите с инвестиционна цел. Изминалата година потвърждава, че те са по-добрият избор в случай на отдаване под наем. По данни, представени от Изабела Клисарска, управител на "Явлена", през изминалата година спадът в наемните цени все пак е най-малък при двустайните апартаменти. През второто полугодие на 2020 г. в сравнение с първото той е 6% до средно 339 евро на месец. За сравнение, при тристайните наемните цени намаляват с 12% до 444 евро месечно, а при едностайните - със 7% до 236 евро, по данни на "Явлена".Отделен е въпросът доколко във време на спад спад на жилищните наеми във всички сегменти покупките с инвестиционна цел си струват.

И строителите се адаптират, но със закъснение

Новото строителство, което излиза на пазара България, и през 2020 г. е предимно на двустайни апартаменти, следвани от тристайните. През миналата година в експлоатация са въведени 4427 двустайни апартаменти, 3863 тристайни, 1161 четиристайни, 806 едностайни, 449 петстайни и 339 шест- и повече стайни по данни на НСИ.

При строителните разрешения, издадени през годината обаче, вече се чувства промяната. Броят на сградите е почти идентичен на този от 2019 г., но броят на жилищата в тях е по-малък. Възможните обяснения са поне две. Проектирани са с по-големи апартаменти или са къщи - индивидуални или от предприемачи. Частично причината може да се дължи и на факта, че инвеститорите вече са по-предпазливи от гледна точка на мащаба на сградите, които проектират.

През 2020 г. се наблюдава известно забавяне при завършването на жилищните проекти, каза и Изабела Клисарска. В агенцията сравняват квадратните метри жилища, въведени в експлоатация, с тези, за които са издадени строителни разрешения две години по-рано, и регистрират, че делът на завършеното строителство намалява през 2020 г. в сравнение с 2019 г. Наблюденията на Антон Андонов са, че шокът от COVID кризата за строителството през март е бил кратък и после то се нормализира.

Къщите като хит

Къщите определено са хит в търсенето през 2020 г. и това също влияе на тенденцията на нарастване на жилищната площ, уловено от данните. В "Явлена" например регистрират неколкократен ръст в интереса към покупката на къщи. Ако през седемте месеца от юни до декември на 2019 г. запитванията в агенцията са били 83 средномесечно, или 579 за целия период, през следващите седем месеца - от януари до юли 2020 г., те се увеличават три пъти - вече са 248 средномесечно, или 1740 за периода. През следващия седеммесечен период - от юни до декември 2020 г., нарастват до 417 средномесечно, или 2923 общо, което е пет пъти повече в сравнение с края на 2019 г.

По данни на Bulgarian Properties след силните времена за селските къщи през 2005-2008 г. покрай англичаните обемите със сделки в този сегмент намаляват с 80%. Едва през изминалата година настъпва известно оживление и се наблюдава ръст от 20%. И ако при предишния бум средните цени, на които са се сключвали сделки със селски къщи (при все цялата условност предвид разнообразието им), са били около 20 хил. евро, сега вече се движат между 30 и 40 хил. евро. Цените са по-високи и защото се търсят по-хубави и готови за ползване имоти.

"Като COVID ефект връщането към зеленото и природата се случи изключително бързо", казва Изабела Клисарска и дава различни примери за проявлението му. Забелязва се например нараснало търсене на апартаменти със зеленина, каквито са партерните етажи, или апартаментите в затворени комплекси. През миналата година сделките с партерни имоти в агенцията са се увеличили с 20%, а допреди това този тип апартаменти са били избягвани от средният купувач. Клисарска посочи и търсенето на градски къщи с двор, на селски къщи, за предпочитане готови, на парцели за строителство на къщи - урегулирани, с инфраструктура, ток и вода.

Ярка тенденция е и ориентирането на предприемачите към проекти с къщи не само около София, но и в други райони на страната, особено активно - около Пловдив. Управителят на "Явлена" очаква тази тенденция да остане трайна, като не изключва проблеми при реализацията на подобни проекти при инвеститори без опит. "Комплексите от къщи са по-трудни от комплексите с апартаменти, като се започне от проектирането и се стигне до управлението на вече завършения проект. Но някои вече са сериозно разпродадени и ще имат успех", добави Богомил Николов.

Достъпността на жилищата като цяло се подобрява

Общият доход на българските домакинства е нараснал с 23% през последните пет години. За същия период средният ръст в цените на имотите е 38% според данни, изнесени от "Ера България". Макар за периода като цяло доходите да изостават като ръст от цените, от 2017 г. насам кривите им нарастват почти успоредно, каза Антон Андонов.

Жилищата стават все по-достъпни в последните години. Един квадратен метър в София вече може да се купи с около 1.2 средни заплати, казва Полина Стойкова. По данни на Bulgarian Properties средната цена на кв.м жилище през 2020 г. в столицата е 1110 евро. За сравнение, през 2008 г., когато доходите са били по-ниски, а имотите по-скъпи (средна цена за София 1340 евро на кв.м), за 1 кв.м са били нужни около три заплати. След 2012 г. обаче нивата вече са под 1.5 заплати и постепенно намаляват.

Наред с доходите други стимулиращи фактори за жилищния пазар са ниските лихвени проценти и достъпността до кредити, ограничените възможности за алтернативни инвестиции и вътрешната миграция. "COVID кризата засега остави жилищния сегмент от имотния пазар незасегнат, той дори получи нов тласък за развитие и по-голяма гъвкавост", казва Стойкова. Завръщат се хора от чужбина в България, от големите градове към по-малките населени места. И ако преди активността е била съсредоточена само в няколко големи града, сега тя е по-равномерно разпределена из страната.

Разгледано по ръстове по тримесечия, по данни на Bulgarian Properties поскъпването е било най-интензивно през 2016-2017 г. През 2019 г цените остават почти без изменение, а и през 2020 г. има слаб ръст на годишна база - за София от около 2%. Сделките са били по-малко, т.е. пазарът е бил по-слабо ликвиден. "Заради затварянето работната година все пак беше десет месеца", отбелязва Полина Стойкова.

Импулсът да се живее по-нашироко е един от видимите ефекти от COVID кризата върху пазара на недвижими имоти в България. Подобна реакция е логична след месеците на локдаун, работа от вкъщи и онлайн обучение. Проявата й се предрича отдавна. Тя вече е и пазарен факт, съдейки по данните, представени от водещи агенции в панела за жилища на конференцията за недвижими имоти на Камарата на професионалните оценители в България с председател Ценка Божилова миналата седмица.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Търсят се жилища за живеене

Търсят се жилища за живеене

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.