Моделът за паспортизацията на сградите гъмжи от недомислия
Най-скъпо е за панелките и къщите, някои съсобственици може да задължат с договор и останалите, не е предвиден последващ контрол.
Темата с паспортизацията засяга пряко мнозинството от гражданите и бизнесите и в дебата около нея се очертаха въпроси, които показват, че не случайно сроковете са отлагани няколко пъти.
За най-новото отлагане четете тук.
Колко ще струва
Тарифите на консултантски и проектантски фирми за изготвяне на технически паспорти тръгват от 4-5 лева на кв.м. За апартамент най-общо се споменават суми между 300 и 800 лева. "Едноцифрените възнаграждения за кв.м РЗП, които се тиражират в публичното пространство, може да се окажат резонни за изготвяне на технически паспорти на регулярни обекти, обезпечени с пълна документация", коментира проф. д-р инж. Атанас Георгиев, председател на Национална професионална секция "Конструкции" в Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране (КИИП).
Сред т.нар. съществуващи строежи, изграждани преди 2007 г., в благоприятно положение например са сградите, правени след въвеждането на строителен надзор през 1999 г. Документацията за тях се пази в архивите на общината и трябва да се плати само за изготвянето на паспорта. При по-ранните строежи най-вероятно липсва техническа документация и според закона е задължително да се направи обследване от експерти. Усилията и часовете, които ще отнеме то, са непредсказуеми и е възможно цените да скочат многократно. Големи разноски се очертават например пред етажните собственици в панелните сгради, тъй като строежите са типови и за тях няма документация. "Възстановяването на един инвестиционен проект е много по-скъпа работа от техническия паспорт, а технически паспорт не може да се направи, без да има инвестиционен проект", коментира Борис Милчев, правен консултант на Камарата на архитектите в България (КАБ).
"Обемът на работата и специалистите, които извършват обследването, са едни и същи независимо от РЗП на сградата. Затова разноските, разпределени между повече собственици, водят до по-ниска единична цена при големите сгради", обяснява инж. Атанас Ангелов, председател ня УС на Българската асоциация на архитектите и инженерите консултанти (БААИК). По формалната логика това означава, че най-високи ще са цените за самостоятелните сгради, в това число и селски къщи. Инж. Ангелов обясни, че от БАИИК заедно с колегите от КИИП и КАБ работят по методика за обследването при техническите паспорти, която после ще съгласуват с МРРБ. В нея предвиждат и опростена процедура за по-малките обекти.
Ще платят ли съседите
Според наредбата технически паспорт се създава за сградата като цяло, т.е. не се предвижда собствениците на отделни апартаменти да могат да решават проблема поединично. Това предполага обща организация и решения на етажната собственост, както и съвместно събиране на средства за финансиране на техническите паспорти (в случай че в задължителния от 2011 г. фонд ремонт за сградата няма достатъчно). Това прави задачата особено трудна и омбудсманът Диана Ковачева, очертава проблемите: "голям брой необитавани жилища, нееднакво разбиране на целите на техническите паспорти и санирането в сгради в етажна собственост, различни интереси на собствениците и на обитателите, разногласия и трудности при планиране на дейностите за обновяване на сградата".
Наредба 5 предвижда техническите паспорти да може да се възложат с договор от "някои от съсобствениците за сметка на всички съсобственици". Този текст обаче изобщо не кореспондира с органите на управление на етажната собственост, заложени в закона за управлението й. Освен това наредбата не изяснява как съсобствениците, поели инициативата, могат да искат от несъгласните да им възстановят средствата. Дали ще е доброволно или по съдебен си остава техен проблем. А и какво ще стане, ако няколко съсобственика едновременно поръчат техническата проверка на различни компании?
На фона на всичко мнозина етажни собственици предпочетоха да прежалят глобата за неспазване на сроковете и да оставят задачата за общините. В тях все пак са документите, а и те са в по-силна позиция да си съберат парите. "Запитвания и интерес има, но реално нямаме информация за стартирали процедури за обследвания. Хората изчакваха да минат изборите с надежда, че сроковете ще бъдат удължени", обясниха от БААИС.
Ще се справят ли кметовете
Съмненията дали кметовете ще се справят с предизвикателство на паспортизацията са най-разнопосочни. Ако централно се разпределя финансов ресурс за целта, опасенията са, че кметовете може да възложат тази дейност на тесен кръг приближени фирми. За гилдиите това означава, че едни ще вземат лъвския пай, а други ще работят като подизпълнители. За гражданите - че няма да имат контрол върху цените, а ще трябва да ги плащат дори да са неоправдано високи.
На другия полюс са съмненията дали общините изобщо ще приемат задачата присърце, особено ако трябва да плащат от бюджетите си. "Кметовете не намериха средства дори за собствените си сгради, така че не ми изглежда реално да тръгнат по частните имоти", както казва Борис Милчев.
През 2010-2011 г. някои общински и държавни администрации са паспортизирали собствените си сгради, но почти никъде не са го направили за останалата общинска и държавна собственост, казват от БААИС. Освен това в бюджетите на общините сега не са предвидени средства за целта. Опитът с обследванията дотук е основно по програмата за енергийното саниране на многофамилните жилищни сгради.
"Бих се радвал държавата и общините да дадат пример как се прави паспортизация, преди да слагаме на прицел жилищните сгради частна собственост и да натоварваме хората", казва един от експертите. Като набляга, че на паспортизация освен сградите подлежат и съоръженията - мостове, язовири и пр.
Диана Ковачева, омбудсман
А какъв е смисълът
Адекватна информационна кампания, която да покаже на хората смисъл от техническите паспорти, за да ги поискат доброволно, досега по обща оценка не е правена. "Това са значими документи, които отразяват техническото състояние на конструкцията, инсталациите и пр. Подготвени правилно, те ще осигурят професионална експертна информация, която да подпомогне гражданите при планиране на управлението и поддържането на техните жилищни сгради", обяснява сега зам.-министърът на регионалното развитие и благоустройството Николай Нанков. "Така формулирани, ползите изглеждат абстрактно за хората, а те се интересуват какво конкретно ще получат срещу парите, които дават", обяснява Борис Милчев. И добавя, че поне той не усеща техническият паспорт да влияе нито върху застраховката на жилищата, нито върху цената на имотите.
Инж. Атанас Ангелов добавя, че една от идеите на паспортизацията е целият сграден фонд на страната да стане енергоефективен до 2050 г. според изискванията на европейските директиви. За целта е необходимо да се установи състоянието на сградата и да има предписания за санирането й, на чиято основа евентуално после държавата да подпомогне собственика.
Вместо конкретна полза част от хората виждат заплаха при паспортизацията да излязат на светло за пред кметовете и контролните органи усвоени тераси, бутнати стени, колони и врати. Често това са незаконни действия и премахнатото ще трябва да се възстанови. Основателни или не, тези опасения ще пречат на обследването на отделните апартаменти, тъй като достъпът на експертите до тях не е регламентиран със закон, а зависи от добрата воля на собствениците и обитателите.
Рискът да е формално
Броят на сградите и съоръженията, които трябва да бъдат паспортизирани, е огромен, наличните експерти са относително ограничен брой и ако се работи и под натиск на изтичащи срокове, най-вероятно е процесът да бъде претупан. Формалният подход ще обезсмисли цялото начинание и ще доведе до огромно разхищение на средства.
"Големият проблем е, че последващият контрол върху техническите паспорти, спазването и изпълнението им сега по никакъв начин не е регламентиран", казва инж. Атанас Ангелов от БААИС. Паспортите са на регистрационен режим в общините, но не се прави проверка на пълнотата и съдържанието им. "Ако се предвиди контрол, а при съмнения - експертиза и проверка, това ще дисциплинира екипите, които правят обследвания. Доколкото такъв ред не е предвиден, може да има съмнения за недобросъвестно изпълнение на задълженията", добавя той.
"Това, което ме притеснява, е да не се повтори опитът със санирането. Там акцентът падна върху "новите премени" на сградите, а конструктивните им проблеми бяха замазани", казва проф. д-р инж. Атанас Георгиев от КИИП. Той обяснява, че "техническите паспорти на съществуващи сгради имат логичната и амбициозна цел да систематизират показатели за оценка на риска от аварийни събития с опасност за обитателите, икономически и социални загуби и поражения върху околната среда". В тази връзка най-важното е да се установи фактическото техническо състояние на конструкцията и ако има проблемни елементи, да се предвидят мерки и срокове за реконструкции и ремонти, така че сградата да е безопасна. Това е и най-трудната част, която изисква геометрични измервания, огледи, изчисления, диагностика, безразрушителни изпитвания, проби и лабораторни изпитвания, локални разкрития и пр. Все сложни и скъпи неща, без които смисълът на паспортизацията в голяма степен се губи.
