Лошите заеми и ниските лихви ще раздвижат пазара на инвестиционни имоти
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Лошите заеми и ниските лихви ще раздвижат пазара на инвестиционни имоти

Сделката за Holiday Inn е една от големите на 2020 г. При нея софийският хотел беше продаден от Meridian Leisure Hotels на българската компания "Видеолукс холдинг" за 15 млн. евро

Лошите заеми и ниските лихви ще раздвижат пазара на инвестиционни имоти

През 2021 г. някои активи вероятно ще поевтинеят, а купувачите ще са основно местни, прогнозират консултанти от сектора

Боряна Генчева
6762 прочитания

Сделката за Holiday Inn е една от големите на 2020 г. При нея софийският хотел беше продаден от Meridian Leisure Hotels на българската компания "Видеолукс холдинг" за 15 млн. евро

© Цветелина Белутова


Пазарът на инвестиционни имоти през 2021 г. ще е активен, по оценка на консултантите в сектора.

"През тази година може да се очаква по-висока инвестиционна активност (в сравнение с предишната б.р.), тъй като е вероятно да има увеличение на броя на необслужваните кредити. Някои инвеститори може да се възползват от отстъпките, особено като се имат предвид ниските лихвени проценти и изобилието на ликвидност на финансовите пазари", коментира Мая Балтаджиева, управляващ партньор на българската консултантска агенция IPC Partners. Тя е цитирана в доклада на румънския офис на международната компания Jones Lang LaSalle (JLL) за пазара на корпоративни имоти в София.

Като предпоставки за пазарна активност от Cushman&Wakefield Forton също посочват наличието на свободен капитал и задържавето на лихвените нива, и в допълнение - "заявките за възстановяване на икономиката".

Предвид огромния обем набран капитал в световен мащаб и необходимостта от реални активи, инвеститорите са нетърпеливи да го използват и да се възползват от възможностите през цялата година.

Тони Хорел
Тони Хорел

ръководител "Капиталови пазари" в Colliers International

Colliers: Глобалната инвестиционна активност ще нарасне с 50%

Инвестиционната активност глобално ще нарасне с 50% през 2021 г. Такива са очакванията на Colliers International Group на база на тяхно проучване сред близо 300 инвеститора. Според новия им доклад Global Investor Outlook 98% от анкетираните във всички региони на света планират да разширят порфолиото си за имоти през тази година, а над 60% - с повече от 10%. При това 67% от анкетираните в региона на Европа, Близкия изток и Азия (EMEA) и 88% в САЩ планират следващите си инвестиции още през първото тримесечие на 2021 г. Анкетираните са големи институционални инвеститори, борсови компании, суверенни и частни фондове, семейни компании и други лица, управляващи парични средства.

Специално за България очакванията на Colliers са, че пазарът на инвестиционни имоти през 2021 г. ще бъде доминиран от местни инвеститори, в продължение на тенденцията, която се очертава още през втората половина на 2020 г.

2020 г.: Добра година с по-слабо второ шестмесечие

"През 2020 г. инвестиционният пазар в България отбеляза ръст, въпреки пандемията", коментират от JLL. По техни данни общата стойност на инвестиционните транзакции е приблизително 216 млн. евро при 170 млн. евро през 2019 г. По-изразена инвестиционната активност се е наблюдавала през първата половина. После здравната и икономическата криза са направили международните инвеститори по-предпазливи. Някои са отменили планираните си инвестиции в засегнати сегменти като търговски и офис площи. Освен това влияние върху възможността за сделки са оказали и ограниченията в международните пътувания.

"Много купувачи, особено чуждестранни инвестиционни фондове, временно се отдръпнаха заради опасения от слаба ликвидност и неяснотите около генерираните приходи и пазарната цена на активите", добавят от C&W Forton. Те слагат акцента върху забавянето, през което е минал пазарът на инвестиционни имоти през 2020 г.

Според данните на Colliers общата стойност на инвестиционните сделки през 2020 г. е 292 млн. евро при 270 млн. евро през 2019 г. Миналогодишният обем все пак е третият най-голям за последните десет години. През изминалото десетилетие рекордна е 2017 г. - с инвестиционни сделки за 957 млн. евро, следвана от 2018 г. - със 668 млн. евро, като тогава двигател бяха южноафриканските фондове, които купуваха молове. Силното полугодие на 2020 г. е първото, а през второто инвестиционните сделки са само за 90 млн. евро. За годината повече от половината инвестиционен обем идва от сделки с офиси и с парцели за строеж (по 26% всяко). Следват търговски площи (20%), хотели (17%), индустриални площи (10%) и други (1%).

Наблюдаваме интерес основно от български инвеститори, които познават добре пазара и биха вложили пари дори в проекти с по-дългосрочен хоризонт на развитие.

Явор Костов
Явор Костов

мениджър "Капиталови пазари" в Cushman&Wakefield Forton

Още български купувачи

"Наблюдаваме интерес основно от български инвеститори, които познават добре пазара и биха вложили пари дори в проекти с по-дългосрочен хоризонт на развитие", казва Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" в C&W Forton. "През 2020 г. се приключваха сделки, започнати в предишни периоди. Сред тях преобладават тези за сгради за собствено ползване или на такива с възможност за повишаване на стойността чрез преустройства, допълнително строителство и др. Т.е. инвеститорите преобладаващо купуваха проекти според конкретна нужда - да вложат парите си от друга продажба, от друг бизнес, да ползват част от имота за собствени нужди или виждайки потенциал в даден проект, да го развият. Класическите инвестиционни сделки за активи, носещи доходност от наеми, бяха значително по-малко", добавя той.

През втората половина на 2020 г. на инвестиционния пазар в България местните и чуждестранните инвеститори имат равен дял. През първото полугодие обаче чуждестранни купувачи доминират и на годишна база делът им достига 55%, отбелязват от Colliers. Исторически - прeз 2019 г. в общата стойност на инвестициите преобладават българските, докато през 2017 г. и 2018 г. категоричен превес имат чуждестранните. За 2021 г. от компанията отново очакват активност предимно от местни инвеститори.

През тази година може да се очаква по-висока инвестиционна активност, тъй като е вероятно да има увеличение на броя на необслужваните кредити.

Мая Балтаджиева
Мая Балтаджиева

управляващ партньор на IPC Partners

Лек ръст в доходността

В края на 2020 г. нивата на доходност в трите основни сегмента са: офиси - 8.25%, търговски площи - 7.75% и индустриални площи - 9.25%, по данни на Colliers. През погледа на C&W Forton доходността при офисите към края на годината е 7.75%, на търговските площи е 7.5% в София и 8% във вътрешността на страната, а при индустриалните площи е 8.25%. Според доклада на JLL доходността при офисите остава стабилна през второто полугодие на ниво 7.5%. При търговските центрове тя нараства от 7.25 % през първите шест месеца на 7.5% през вторите. А доходността при индустриалните площи намалява от 9.5% на 9%. И в трите случая става дума за доходност на първокласни площи. От компанията отбелязват, че доходността от офис и търговските площи остава под натиск, тъй като последиците от здравната криза засягат силно паричните им потоци. Прогнозата им е, че през 2021 г. доходността от тях ще се увеличи.

В краткосрочен план от Colliers също прогнозират лек ръст в нивата на доходност при отделни сегменти, въпреки очакваното нарастване на свободните площи. Изключение от тази тенденция ще са индустриалните площи - сега те са особено атрактивни за инвеститорите и не се очаква да поевтинеят.

Банките ще продължат да финансират проекти при по-консервативни условия в сравнение с тези от март 2020 г. и ще изискват по-голямо самоучастие от страна на инвеститора. Но допълнително затягане на условията не се очаква, казват от Colliers. И добавят, че все още повечето кредитополучатели не са се възползвали от мораторуима върху плащанията по кредити.

Сегменти с потенциал

От Colliers очакват силният интерес към логистичните имоти да продължи. Прогнозират, че по-често ще бъдат използвани стратегии за продажба и обратно наемане на имота. Офис пазарът постепенно ще се върне към нормалното, но очакваният ръст на хибридния модел работа и работа от разстояние, ще насочи инвеститорите към по-висококачествени активи на комуникативни локации, отбелязват консултантите. Явор Костов от C&W Forton вижда потенциал за сделки в офис сегмента и ваканционните имоти, а също и за терени за комплексно развитие.

Какво търсят глобалните инвеститори

Глобално най-привлекателният актив за придобиване остават офис сградите клас А, най-вече тези в големите финансови центрове като Ню Йорк, Лондон и Сидни. Международните инвеститори оценяват техните мащаби и ликвидност. От значение е дали отговарят на здравните, техническите критерии и критериите за устойчиво развитие, пише в доклада Colliers Global Capital Markets 2021 Investor Outlook.

Топ три на предпочитаните активи се допълва с логистиката и жилищния сектор, които сега са в подем. Търсенето е голямо и това налага инвеститорите да разширят географския си фокус и да създадат портфейли чрез местни партньорства и смесени предприятия.

Търговските сгради и хотелите са проблемни. За тези сектори инвеститорите очакват ценови отстъпки от над 20%. Възможно е при тях да се премине към смяна на предназначението.

Нараства търсенето на алтернативни активи като центрове за данни, домове за възрастни хора и др. "Очакваме тази година да видим движение нагоре по кривата на риска, като инвеститорите ще проучват всички видове активи от домовете за възрастни хора до проекти за обществена инфраструктура", казва Тони Хорел от Colliers International.

Пазарът на инвестиционни имоти през 2021 г. ще е активен, по оценка на консултантите в сектора.

"През тази година може да се очаква по-висока инвестиционна активност (в сравнение с предишната б.р.), тъй като е вероятно да има увеличение на броя на необслужваните кредити. Някои инвеститори може да се възползват от отстъпките, особено като се имат предвид ниските лихвени проценти и изобилието на ликвидност на финансовите пазари", коментира Мая Балтаджиева, управляващ партньор на българската консултантска агенция IPC Partners. Тя е цитирана в доклада на румънския офис на международната компания Jones Lang LaSalle (JLL) за пазара на корпоративни имоти в София.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Търсят се жилища за живеене

Търсят се жилища за живеене

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.