Разбира се, в ситуация като сегашната, в която традиционни доходоносни инструменти като банковите депозити на практика не носят доход, е нормално хората да търсят възможности за инвестиции. Новото строителство не може да бъде ограничавано административно, но има административни инструменти, чрез които да се управлява. Такъв един инструмент е цената на строителното разрешение на квадратен метър, което в София е изключително ниско в сравнение не само със страните от ЕС, но и примерно с Белград.

Въпросът е каква част от българите имат възможност да купят ново жилище и решение на кои проблеми търсим. Разработването и прилагането на политики би трябвало да е от полза на цялото общество. Въпросът е по-общ и засяга финансовата достъпност на жилищата. В анализа на Световната банка от 2017 г. е направен изводът, че по-голямата част от населението, каквато са хората с ниво на доходите, по-ниско от 60% доходите в страната, не могат да си позволят да закупят и дори да наемат жилище на пазарни цени.

От агенциите за недвижими имоти убеждават, че финансовата достъпност на жилищата се подобрява. Ако през 2008 г., за да се купи 1 кв.м жилищна площ в София са били необходими около три средни работни заплати, през 2020 това е постижимо с 1.2 средни заплати, по техни данни.

Изводът е верен фактологично, но е малко спекулативен. През 2008 г. има ясно очертан пик в цените, още в началото на 2009 г. този балон се спука. В Проекта за нова национална жилищна стратегия, изготвен от Центъра за териториално развитие, има друго сравнение. Ако през 2013 г. за закупуването на ново жилище са били необходими 6.3 пълни годишни работни заплати, то през 2015 г. този показател се влошава до 6.6. Друг анализ, публикуван през 2020 г., сочи, че ако сега за София за жилище от 65 кв.м този показател е 6.18, и тя стои добре на общия фон, за Варна той е 7.26, а за Бургас - 6.71.

Според анализа на Световната банка голяма част от населението не може да си позволи да купи или дори да наеме жилище. Те цитират - 42% от едночленните домакинства, 31% от живеещите на пазарен наем, почти две трети от домакинствата със сравнително ниски доходи под 40-ия децил. Повече от една трета от младите хора. България е на второ място в ЕС по дял на хора до 34 години, които живеят с родителите си, и една от причините вероятно е, че не могат да си купят жилище.

Посочвате като съществен дисбаланс в жилищната система високия дял необитавани жилища, съчетан с висок дял пренаселени. Как бихте го обяснили?

Нещата са взаимообвързани в известна степен. По обезпеченост на българите с жилище страната е на сравнително добро ниво спрямо страните, членки на ЕС. На 1000 души се падат 550 жилища. Но броят необитавани жилища е изключително голям. В София делът им е 24%, в Пловдив - 26%, във Варна - 30%. Отделен въпрос са провинцията и селските райони. Оттам идва тази пренаселеност, съчетана със затруднената финансова достъпност. Виждаме го при семейства, за които сме строили жилища - три семейства живеят в двустаен апартамент на родителите, защото не могат да си позволят да плащат свободен наем или да закупят ново жилище.

На какво отдавате големия брой необитавани жилища?

На обезлюдяването на големи региони, вътрешната миграция към по-големите градове, емиграцията от България в чужбина. За последните 20 години страната е загубила около 2 млн. души население. Покупките с инвестиционна цел също влияят на общата картина, но те не са основното. Всичко това, съчетано с липсата на регламентация на наемните отношения, в голяма степен демотивира собствениците да отдават жилищата си под наем и води до такава пренаселеност.

Високият дял необитавани жилища не е само български проблем. Имате ли поглед как се опитват да го решат в други държави и градове?

Възможните подходи са много и разнообразни - по страни, по градове. Данъчни, фискални, финансови мерки. В Англия общината субсидира наематели на необитавани жилища. Знаете екзотичните примери как в Италия или Португалия можете да купите къща за 1 евро, ако се ангажирате да направите ремонт от минимум 60 хил. евро и да осигурите трайното обитаване. Имаме и примери със социални наемни агенции.

Какво представляват социалните наемни агенции?

Това са агенции медиатори между собствениците и наемателите, които предоставят гаранции и на двете страни. На наемодателя - че собствеността му ще се използва с грижата на добър стопанин, че няма да се натрупват сметки, че той ще си я получи обратно във вида, в който я е отдал. А на наемателите - гаранции, че правата им са защитени, че наемът им няма да бъде вдигнат произволно само по усмотрение на наемодателя.

Има и примери на общински социални наемни агенции, които обслужват и финансовата достъпност до жилищата. Поради това, че получават такива гаранции, наемодателите отдават жилищата на по-ниски от пазарните цени. Има случаи, в които общината или друг участник в процеса субсидира наема. Това многообразие съществува не само в Западна Европа, но и в Полша и Чехия. В САЩ е разпространен друг модел, базиран на това, че собствениците искат да имат регулярен доход, за да обслужват ипотеката си. Те имат възможност да отдадат жилището си на градската управа на цена под пазарната, но срещу гаранцията, че всеки месец ще си получават наема безпроблемно, без прекъсвания и без да се налага да търсят наематели. Има и много т.нар. жилищни асоциации в различни страни от Западна Европа, които строят, продават и отдават жилища на цени под пазарните, защото са на пазара не да реализират печалби, а за да обслужват тази социална потребност. Ние също сме фондация за извършване на общественополезна дейност, без право да формираме печалба. Строим жилища и после прехвърляме собствеността на семействата, които са наши бенефициенти, по цени преки разходи. Нашите колеги от "Хабитат" в Полша в партньорство с общината управляват социална наемна агенция.

Може би тук не се предлагат подобни услуги, защото няма достатъчно търсене?

- Няма търсене, защото необитаваните жилища не са на пазара. Още при първите обсъждания на проекта за национална жилищна стратегия имаше предложение данъкът за имота да прогресира за всяко следващо жилище на собствениците след примерно второто, ако е необитавано. Има собственици с по много необитавани имоти, в това число и търговски банки с големи портфейли жилищна собственост. Това обаче са непопулярни мерки, които биха засегнали сериозни икономически интереси и те срещнаха много сериозна съпротива.

В анализа си Световната банка има и конкретни препоръки за поощрения. Да кажем, наемът за определен брой жилища - примерно първите три или пет, да не бъде облаган с данък, доколкото е пренебрежим доход от гледна точка на фиска. Предлагаше се и разходите на наемателите за наем да бъдат приспадани от облагаемите разходи и така да се поощри увеличението на наемния пазар, който по обща оценка е едва около 5% от общия жилищен фонд.

Като казвате 5%, вероятно имате предвид само видимата част?

Не, оценката е, че той е 5% и е почти изцяло неформален. В момента наемните отношения се регулират единствено от Закона за задълженията и договорите. Начинът една наемна сделка да бъде официализирана е договорът за наем да бъде вписан в Агенцията по вписванията. Това е и единственият начин наемателят да има някаква защита. Но се случва много рядко. Това е и проблемът на наемния пазар, че докато няма баланс на правата, той трудно може да се развие.

Какво точно имате предвид под специална регламентация на наемния пазар?

Като коментирам специфична регламентация, нямам предвид въвеждане на регламентирани цени и ограничаване на пазарни отношения. Имам предвид да се потърси баланс между правата на наемодателите и на наемателите, каквито са препоръките и на проекта за жилищна стратегия, и на Световната банка, да се създаде някакъв бърз ред за уреждане на взаимоотношенията по наемната им сделка, когато има проблеми. Защото, ако сега трябва да си търсите правата по съдебен път, това ще отнеме години и ще изисква сериозни разходи за юридическа помощ и такси. Защото изводите от всички анализи са, че този голям брой необитавани жилища е сериозен резерв за решаване на много проблеми - не само на свързани с пренаселеността, но и за осигуряване на жилища на хора със сравнително по-ниски доходи.

Тоест в частните жилища се вижда ресурс за решаване на социални проблеми?

В рамките на сегашната "Региони в растеж" - една от оперативните програми с най-голям финансов ресурс, строежът на нови социални жилища беше включен като мярка, допустима за финансиране. В рамките на програмния период беше започнато изграждане на едва 1095 нови социални жилища за цялата страна. От тях 183 в Благоевград са завършени, останалите 912 са в процес на изграждане. Ние с община Дупница изпълнихме един от четирите пилотни проекта за 150 нови социални жилища. Това показва, че очевидно през общините няма да може да се реши проблемът с жилищната бедност. Докато този необитаван жилищен фонд би могъл да предложи решение, а и това е начин да се осигури и неговото стопанисване, така че да не се руши. В ЕС България е на едно от първите три места по най-лошо качество на жилищния фонд.

Правени ли са опити да се предложи регламентация на наемния пазар?

Наемният пазар се разглежда като отделен елемент в проекта за нова жилищна стратегия и такава специфична регламентация е предложена. Отива се и малко по-далеч, като се предвижда за нискодоходните групи и младите семейства да се осигурят възможности за обществено наемно жилище на регулиран (под пазарен) наем и за частно наемно жилище, чийто собственик се е ангажирал със социална, т.е. под пазарна цена на наема, като явно се визира необитаваният жилищен фонд.

Този проект за нова жилищна стратегия е с хоризонт 2030 г. и изработването ѝ се наложи, защото от приемането на старата през 2002 г. нещата са се променили изключително много. Всички тези проблеми - обезлюдяването, необитаемите жилища, пренаселеността през 2002 г. не са били в такъв мащаб. От 2014 до 2017 г. се убеждавахме колко е необходимо да има нова стратегия и 2018 г. се разработи и под натиска на Световната банка този проект. Той мина през обществено обсъждане. На експертно ниво има съгласие с тези мерки, с отдел "Жилищна политика" работим изключително добре. Но не знам по каква причина тази стратегия беше прибрана в някакво чекмедже, а няма развитие от 2018 г. насам. Очевидно ще се търси приемането ѝ в някакво бъдещо време. Това са актуални проблеми, на дневен ред, които трябва да бъдат адресирани по адекватен начин, а не кампанийно и с неясно какъв скрит дневен ред.

Вярвате ли, че евентуалното увеличаване на обществения жилищен фонд е възможно решение на проблемите с пренаселените жилища? През годините обществените жилища генерираха корупция, бързо преминаваха в частни ръце или са в изключително лошо състояние...

В тази посока има и добри, и лоши примери. За съжаление сякаш лошите са повече. Сега общините са натоварени изцяло с провеждането на територията им на жилищни политики, управлението на общинския жилищен фонд и решаването на всякакви проблеми в тази сфера. В същото време този техен мандат не е подсигурен по никакъв начин, най-вече финансово. Те трябва да го решават на базата на своите бюджети. Тоест има недостатъчен капацитет и има някои лоши практики. Има и конкретни препоръки от Световната банка да се ограничи възможността общините да продават жилищния фонд на наемателите, и то в някои случаи в ускорени темпове. Тъй като той още повече намалява. При преброяването през 2011 г. беше останал 2.4%. Ще видим какво ще покажат данните от преброяването, което трябва да се проведе тази година. Общините би трябвало да го управляват оптимално от гледна точка на обществения интерес и населението в тези жилища.

Какво точно влагате в понятието социални жилища?

- В България липсва законова дефиниция за социално жилище. Казано е единствено, че това е жилище, изградено с публични средства. Под социално жилище се разбира общинско жилище, което в преобладаваща част от случаите се използва за настаняване на социално слаби или уязвими лица. Докато в Европа далеч не е така. В работния пакет жилища, разработен по време на нидерландското председателство, се дават много конкретни препоръки на държавите членки къде да фокусират усилията си в подкрепа на достъпността на жилищната система. Обикновено във всички страни има три основни сегмента - осигуряване на подслон по спешност, приюти за бездомни, оборотни жилища, в които се настаняват хора при извънредни ситуации, социални жилища. Средният сегмент е на достъпните жилища и третият е пазарният сегмент. Сред компонентите в средния сегмент - на достъпните жилища, има два, които в България са непознати. В практиката на западноевропейските страни има достъпни жилища за наемане и достъпни жилища за закупуване - и в двата случая на цени под пазарните. Тези два типа се осигуряват точно от социалните жилища, които в повечето държави се изграждат, отдават под наем и продават от нетърговски организации на цени под пазарните. Но тези два компонента в България ги няма, защото няма и такъв тип участници на пазара, които не формират търговски печалби.

А има ли законов регламент за такъв тип участници?

Необходимо е да се създаде, най-малкото да се изясни какви да бъдат и да им се осигури достъп до някакъв тип меко финансиране, което е възможно, да кажем, чрез Българската банка за развитие. Такива жилищни асоциации има в Белгия, Холандия, Франция, Англия. В Испания правото на жилище е записано като основно конституционно право. За да ви дам идея за мащаба - жилищната агенция на провинцията на Мадрид например беше собственик на 224 000 жилища, които отдават под наем, при определени условия продават и приходите използват, за да строят нови. Моделите са различни, но няма западноевропейска страна, която да не обезпечава по някакъв начин финансовата достъпност на жилищата. Практиката вече е възприета и в Полша и Чехия.

Няколко пъти споменавате младите семейства. Какво може да се направи за тях?

Едно младо семейство с нормални доходи около средните трудно може да придобие първо жилище, ако няма никаква жилищна собственост. Така е дори от гледна точка на изискването на търговските банки за самоучастие. В същото време говорим за изключително влошена демография, за бягство на младите хора от страната, за липса на специалисти. Но по никакъв начин не е предвидена някаква таргетирана подкрепа за млади семейства и за специалисти. Голям ефект би имало например, ако държавата се ангажира с гаранционна схема, която да предоставя гаранция за 10 - 15% самоучастие на такова семейство при сключване на ипотечен кредит. Това е значителна помощ за такова семейство, за да придобие първо жилище.

Както разбирам, много неща може да бъдат направени, но не са...

От повече от десет години в България не се провежда никаква жилищна политика. Единственото, което се направи в жилищния сектор, беше санирането на почти 2200 сгради с обществен ресурс, платено от данъците ни със 100% грант и с всички съпътстващи съмнения, които дизайнът на такава програма обуславя. Нищо друго като политики и стратегически документи не се е довело до край. Политики не се прилагат, тъй като или не са популярни, или не се приоритетни. Проблемите се неглижират въпреки тяхното задълбочаване. Какво може да се направи е известно, знае се как и то се прави в другите страни. Но провеждането на жилищни политики и политики с визия е възможно при управление, което е отговорно и с мисъл в някакъв по-дълъг хоризонт.

Интервюто взе Боряна Генчева