Търсят се жилища за живеене
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Търсят се жилища за живеене

На пазара продължават да се строят множество нови жилища

Търсят се жилища за живеене

През първото тримесечие пазарът е активен, сделките са повече, отколкото през 2020 г. и 2019 г., а цените пъплят нагоре

Боряна Генчева
14912 прочитания

На пазара продължават да се строят множество нови жилища

© Надежда Чипева


Темата накратко
  • По брой сделки началното тримесечие на 2021 г. изпреварва същия период и на 2020 г., и на 2019 г.
  • Активният пазар продължава да подбутва цените на имотите плавно нагоре.
  • Мнозина се възползват от ниските лихви, за да се преместят в по-добри жилища.

Първото тримесечие на 2021 г. донесе активен, жив и работещ пазар на недвижими имоти в България. През периода са сключени повече сделки, отколкото по същото време и на 2020 г. и на 2019 г. По данни на Агенция по вписванията изповяданите сделки са 43 369, което е със 15% повече от същия период на 2020 г. Това, че има ръст, не е изненада, предвид че втората половина от миналия март попадна в обсега на първия локдаун и тогава сделките рязко пресъхнаха. Нарастване от 8.4% обаче има и в сравнение с началото на 2019 г., която се смята за силна година на имотния пазар. Данните в случая включват само покупко-продажби с нотариален акт. Сделките и ръстът идват най-вече от жилищния сегмент, като търсени са и парцелите за еднофамилни къщи.

Почти еуфоричен пазар

Общо е усещането за ръст в търсенето и сделките сред агенциите за недвижими имоти. Младен Митов, мениджър "Пазарни проучвания и анализи" в "Явлена", дори говори за "еуфоричен пазар". "Пазарът от началото на годината продължава да е активен и при нас се наблюдава увеличаване на клиентите", казва Любомира Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека". При агенцията ръстът и на купувачите, и на продавачите в София е 11%. Във Варна купувачите се увеличават с 12%, но продавачите намаляват с 8%. Докато в Пловдив данните показват 18% ръст на купувачите и 16% ръст на продавачите. "През тримесечието активността на купувачите (измерена като брой запитвания - бел. ред.) е почти идентична с тази в началото на 2019 г., коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес".

Bulgarian Properties отчита ръст на новите сключени сделки за София около 20% през първо тримесечие на 2021 спрямо същия период на 2020 г. Спрямо 2019 г. той е около 8%. Изпълнителният директор на компанията Полина Стойкова отбелязва фактор, който вероятно води до статистически ръст, по-голям от реалния. "В началото на годината бяха въведени в експлоатация цели нови сгради. В момента се изповядват вече сключени сделки за апартаменти в тях на зелено. Има сгради и с по 300 апартамента, а когато става дума за няколко подобни, това чувствително влияе върху статистиката", обяснява тя.

Младен Митов обръща внимание и че при четенето на данните за първото тримесечие трябва да се имат предвид наближаващите избори. Те традиционно влияят на пазара, макар и движенията да са разнопосочни. Някои клиенти отлагат покупките за след изборите, други предпочитат да ги осъществят в позната среда преди тях, коментира той.

Факторите: ниски лихви и още нещо

Като основни фактори за засилената пазарна динамика от агенциите очертават поне три: нарастващите спестявания и нулевите или отрицателни банкови лихви по депозитите; усещането, че времето на рекордно ниските лихви по ипотечните кредити започва да изтича; и нарастващото желание на хората да променят към по-добро жилищния си статус, съчетано с благоприятната пазарна конюнктура за това.

"Хората търсят сигурност за средствата си, които освен с всичко друго по време на пандемията нараснаха с поне 10%. При липсата на други алтернативи и нулевите, и дори отрицателни лихви по депозитите се инвестира в жилища", обяснява Гергана Тенекеджиева. А Любомира Атанасова добавя, че влияние върху активността на пазара на недвижимите имоти оказват и новите банкови такси върху депозити над определени граници. Отделни банки облагат с 1.7% фирмени депозити над 200 000 лева и депозити на частни лица над 400 000 лева, твърди тя. Тези числа обаче са доста над това, което се вижда от статистиката и тарифите на банките.

По наблюденията на Младен Митов обаче инвеститорите по-скоро са се оттеглили, а в момента се купуват жилища основно за живеене. "Ако допреди пет-шест години хората купуваха основно за да отдават под наем, сега са много по-склонни да обмислят дали да не сменят жилището си с ново - по-голямо, по-удобно, на по-престижна локация", потвърждава Гергана Тенекеджиева. По нейни наблюдения нагласата, че жилище се купува за цял живот, се променя. Хората вече допускат, че може да сменят дома си според актуалните си потребности. Но все пак дадено жилище престоява в едно семейство минимум пет години, по данни на "Явлена".

Докато е достъпно

Мнозина сега продават, възползват се от достъпността на ипотечното кредитиране и допълнително теглят заем, за да купят по-добро жилище. "Новото е, че на фона на информациите в САЩ за започващ ръст на лихвите по ипотечни кредити мнозина си дават сметка, че сегашната благоприятна ситуация няма да продължи вечно, и бързат да се възползват от нея. И въпреки ръста в цените на имотите през последните четири-пет години хората, които така или иначе ще финансират покупката си чрез кредит, отчитат, че в момента това е по-достъпно за тях", казва Гергана Тенекеджиева. А достъпността се разглежда не само като лихви, а и като условия. "Банките постепенно започват да затягат финансирането, добавят допълнителни изисквания към оценките и така пресява кандидат-купувачите. Освен това и в епидемиологичната обстановка се наблюдава забавяне на одобрението за кредит", казва Младен Митов.

От агенциите са единодушни, че в резултат на активния пазар, банковото финансиране и ниските лихви цените плавно се покачват от началото на годината. "Ръстът засега не е голям, но големият интерес може и да го увеличи", коментира Младен Митов, като споменава нива около и над 5%. "Цените продължават да нарастват с темпа, който имаме от края на миналата година - между 2 и 5% за различните градове", казва Полина Стойкова. "Наблюдава се лек ръст в цените от началото на годината. Той е по-висок в някои квартали на София, като в един-два има и лека корекция надолу", потвърждава и Любомира Атанасова.

Вместо срив - недостиг

Въпреки че кризите обикновено са съпътствани с трусове на имотния пазар заради срив в търсенето, брокерите по-скоро очертават като проблем предлагането. "Не изключвам в един момент да се появи и вакуум в предлагането. Той може да надигне цените, но може и да оттегли купувачите, ако преценят, че не трябва да купуват на всяка цена", казва Младен Митов. И обяснява: апартаментите, които са построени или са пред завършване, ще бъдат изкупени. Започват се и много нови проекти. Някои хора имат смелост и купуват на зелено, но като цяло клиентите по-скоро се оглеждат за строителство в по-напреднал етап. Още повече че банките финансират вече на акт 15 (а не на акт 14) и при допълнителни условия. Така че ще има и такива, които ще предпочетат да изчакат, и това ще разтегли времето на търсене и избор на жилище.

Хората ще търсят нови жилища и на вторичния пазар. Но като се има предвид, че средният престой на жилище в едно семейство е минимум пет години, а средно 10 години, не изключвам да се очертае недостиг на предлагане, казва той.

Гергана Тенекеджиева посочва и друга тенденция, която пък предвещава натрупване на предлагане, но на неатрактивни имоти. "За купувачите интерес представляват основно новопоявилите се оферти на пазара - били те за ново или за старо строителство. Обявите, които престояват известно време в интернет, стават непривлекателни, дори да са на интересни цени. Традиционно, когато се интересуват от даден имот, купувачите питат откога се продава. И ако е от дълго време, възникват съмнения, че нещо не е наред - или с цената, или с друго обстоятелство", обяснява тя. Тази специфика се избистря, тъй като напоследък купувачите са доста по-наблюдателни, запознати, отсяващи и наясно със себе си и компромисите, които са склонни да направят - в това число и като цени. Тенекеджиева го отдава на пандемичната 2020 г. През нея пазарът усилено започна да се дигитализира, а хората стават по-активни в интернет пространството - гледат с месеци видеа, портали и оферти. Когато преминат към активно търсене, вече са далеч по-запознати, отколкото преди.

Звездата Пловдив

Ръст в броя на сделките има в пет от шестте големи града по данни на Агенцията по вписванията, но той е доста различен. Спрямо 2019 г. най-голям е той в Пловдив - 20.4%, следван от този в София от 16% и в Стара Загора - 13.6%. Във Варна нарастването е 5.75%, а в Бургас - 1.4%, докато в Русе има спад от 0.8%. Наблюдатели отбелязват, че градове във вътрешността на страната като София, Пловдив и Стара Загора привличат хора заради възможността за работа, а достъпността до банково кредитиране създава клиенти на пазара на недвижими имоти в тях. В същото време градовете по границите като Русе, Бургас и Варна по-скоро генерират мигранти към по-големите градове.

Пловдив определено се очертава като звезда на имотния пазар през последните години. "Близостта до София, изнасянето на логистичните центрове, развитието на IT сектора, възможностите за работа от вкъщи правят града привлекателен", отбелязва Любомира Атанасова. "В Пловдив имаме един от най-големите ръстове на средната заплата в страната за последните години. Качеството на живот се повишава, а с него и изискванията на хората към жилищата им. Така че Пловдив изпревари София по разрешения за строеж", добавя и Гергана Тенекеджиева.

Полина Стойкова отчита като негов плюс не само търсенето, а и многото напреднали сгради ново строителство. "След бързото нарастване на цените там преди 2019 г. и последвалото отдръпване на купувачите вече имаме някакъв пазарен баланс", казва тя.

Ръстът на сделките в Пловдив в голяма степен се държи и на търсенето на къщи и на парцели. "Градът е емблематичен за интереса към еднофамилни къщи в периферията на големите ни градове", отбелязва Младен Митов. Около Пловдив има множество близки селища. "Те си бяха предпочитани и скъпи преди пандемията, а след нея там най-рязко се усети търсенето на извънградски имоти", казва Гергана Тенекеджиева.

"Интересът на купувачите към къщи - били те единични, в затворени комплекси или по селата. е изключително голям", по наблюдения на Любомира Атанасова. В резултат вече са разпродадени и някои построени затворени комплекси, към които преди това е нямало толкова голям интерес. Последната година къщи около Пловдив купиха и много българи, които от години живеят в чужбина, казва изпълнителният директор на "Имотека".

Реално забавяне във Варна няма, уверяват от "Имотека" и "Адрес". Любомира Атанасова обяснява ниския ръст в броя на сделките през първото тримесечие с поне два фактора. Сега се сключват сделки с ново строителство на зелено, които остават извън статистиката и ще бъдат изповядани на по-късен етап. Вторият е завишената заболеваемост в началото на годината в града. Подобни ситуации в съчетание с карантинни мерки обикновено изместват изповядването на сделките напред във времето.

Темата накратко
  • По брой сделки началното тримесечие на 2021 г. изпреварва същия период и на 2020 г., и на 2019 г.
  • Активният пазар продължава да подбутва цените на имотите плавно нагоре.
  • Мнозина се възползват от ниските лихви, за да се преместят в по-добри жилища.

Първото тримесечие на 2021 г. донесе активен, жив и работещ пазар на недвижими имоти в България. През периода са сключени повече сделки, отколкото по същото време и на 2020 г. и на 2019 г. По данни на Агенция по вписванията изповяданите сделки са 43 369, което е със 15% повече от същия период на 2020 г. Това, че има ръст, не е изненада, предвид че втората половина от миналия март попадна в обсега на първия локдаун и тогава сделките рязко пресъхнаха. Нарастване от 8.4% обаче има и в сравнение с началото на 2019 г., която се смята за силна година на имотния пазар. Данните в случая включват само покупко-продажби с нотариален акт. Сделките и ръстът идват най-вече от жилищния сегмент, като търсени са и парцелите за еднофамилни къщи.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

2 коментара
  • 1
    yxh1482507808513402 avatar :-?
    Petko Petkov

    Не знам колко професионални са анализите ви, но този срив, за който споменавате просто се отложи с малко.
    Причините според мен са:
    1. Заради локдауните в другите държави, много гурбетчии се завърнаха в страната, както и студенти, временно работещи. Свежите пари, които донесоха, естествено се инвестира в най-логичното на фона на плачевната ни икономика и ниските лихви - в имоти!
    като индикация може да се види нереалните цени, обявени в закъсали региони като северозападния, където почти 50% от населението са гурбетчии и реално издържат целия регион. Когато пандемията се вдигне, край на тази тенденция.
    2. Политическо-институционалната криза в България за пореден път доказа, че страна ни не е добра почва да се започне бизнес. Или държавата ще те рекетира, за да не можеш да вземеш някакво еврофинансиране или ще те рекетира, когато бизнеса ти се разработи. Подобни бухалки прекъсват в зародиш новите бизнес начинания и всеки поглежда към най-сигурното, което не може да му бъде отнето толкова лесно - към имотите.
    3. Да, лихвите са ниски, но до кога. В момента, в който и тази тенденция се обърне, пазара за имоти в България рухва. За сметка на това отрицателният приръст си е стабилен и дори вечно растящата София ще спре да расте в даден момент.
    4. Капитал бяха писали в предишна статия как 30% (дори може би повече) от жилищния фонд в България стои неизползваем. Когато собствениците на тези имоти решат да продават, а не да пазят безсмислено имотите си, заради сантименти, отново ще има наводняване и сваляне на цената.
    Цялата тази "еуфория" се държи на доста тънки конци и ако има логика във Вселената, пазарът на имоти ще спука поредният си балон.

  • 2
    julianm avatar :-|
    Европеец

    По каква логика, по-малък град като Ст.Загора е поставен пред по-голям град като Русе в двете ви таблички ?!


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Надпревара за складове

Надпревара за складове

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.