Новите времена изискват гъвкавост от тромавия офис
Абонирайте се за Капитал

Всеки петък икономически анализ и коментар на текущите събития от седмицата.
Съдържанието е организирано в три области, за които Капитал е полезен:

K1 Средата (политическа, макроикономическа регулаторна правна)
K2 Бизнесът (пазари, продукти, конкуренция, мениджмънт)
K3 Моят капитал (лични финанси, свободно време, образование, извън бизнеса).

Абонирайте се за Капитал

Новите времена изискват гъвкавост от тромавия офис

През първата четвърт на 2021 г. са отдадени под наем 16 хил. кв.м офис площи, което е с 45% под средното за последните пет години

Новите времена изискват гъвкавост от тромавия офис

През 2021 г. на пазара в София е планирано да излязат два пъти повече нови площи от наетите миналата година

Боряна Генчева
4132 прочитания

През първата четвърт на 2021 г. са отдадени под наем 16 хил. кв.м офис площи, което е с 45% под средното за последните пет години


Темата накратко
  • Офис пазарът засега "държи фронта", но през 2021 г. в София е планирано да излязат два пъти повече нови площи от наетите миналата година.
  • При негативен сценарий празните офиси ще нараснат и наемите ще паднат, от което се очаква да пострадат основно сградите клас Б.
  • Сградите клас А трябва да предлагат гъвкавост и да печелят от услуги, по препоръки на IT индустрията.

Когато социалният живот се нормализира, хората постепенно ще започнат да се завръщат в офиса, макар и не на 100%, както бяха преди. След година дистанционна работа той започна да липсва и на работодателите, и на служителите най-вече като място за общуване, раждане на идеи и за изграждане на екипи. Очаква се към края на 2021 г. и офисният пазар в България да започне да се съвзема - на фона на възстановяването на световната и на европейската икономика, според анализ на Cushman&Wakefield Forton. В каква степен и в какъв вид обаче засега е загадка. Различни хипотези бяха представени в дискусия за пазара на офис площи по време на Office Investments&Workspace Forum 2021, организиран от "Градът медиа груп". В разговора участваха наематели от IT индустрията и наемодателите - инвеститори в нови офис сгради и мениджъри на вече съществуващи.

Срив няма, развитието се бави

Срив на пазара на офис площи в България засега не се наблюдава, но има сериозно забавяне в развитието му, става ясно от данни на C&W Forton, представени от изпълнителния директор Михаела Лашова. В София средният дял на свободните площи е 13%. Офертните наемни нива на офис площи клас А се движат около 12-14 евро на кв.м - без съществени промени. Ефективният наем е по-нисък в сравнение с предишните години, тъй като сега наемателите са по-склони на отстъпки. При очаквани 180 хил. кв.м нови офис площи на пазара през 2020 г., реално са били пуснати само 100 хил. кв.м. Това не изменя съществено предлагането на офис площи клас А и клас Б в София, което достига 2.09 млн. кв.м. През миналата година са подписани наемни договори за 107 хил. кв.м, което е с 33% под средното ниво от 160 хил. кв.м за последните пет години. (В числото влизат и преподписаните договори. Чисто новонаетите площи през 2020 г. по данни на MBL са 75 хил. кв.м.) През първото тримесечие на 2021 г. положението със сделките се влошава - под наем са отдадени едва 16 хил. кв.м, което е спад от 46% спрямо последните пет години, по данни на C&W Forton.

В офисите засега, както и в края на миналата година, продължават да са около 30% от служителите. Повечето компании правят преоценка как да използват офисите си. Все още обаче се въздържат от големи решения за наетите площи и вътрешните преструктурирания. По много от въпросите се очаква развръзка. "Изпробват се различни възможности, но засега не може да се каже, че се очертават ясни решения и тенденции. Ситуацията е предизвикателство пред управляващите офис сгради - ясно е, че занапред офис проектите няма да се конкурират по познатите критерии - локация, концепция, технология, финансови параметри, а предимствата им ще зависят от нови и непознати механизми", казва Росен Тенев, регионален мениджър за България на Prodea Investments (Telus Tower)

Възможности много, "талантите" - малко

От бизнеса идват сигнали, които на офис пазара разчитат като позитивни. От 100 компании, анкетирани от MBL, 43% са увеличили персонала си последната година, а 50% смятат да го направят през идващите една-две. Около 8-9% са заявили, че ще разширяват офисите си, макар основната част да не планират промени в това отношение. През 2020 г. софтуерният бранш в България регистрира 10% ръст в приходите. Наблюдава се умора от дистанционната работа.

"Не съм оптимист, че всичко това директно ще доведе до по-голям обем отдадени офиси", коментира Георги Брашнаров, управител на "Немечек България", предприемач в сферата на софтуера и член на Консултативния съвет на БАСКОМ (асоциацията на софтуерните компании). Той обяснява, че талантите (както в сектора наричат квалифицираните служители - бел. авт.) в страната са недостатъчно. Наемането на нови хора сега преминава през преместване им от един офис в друг. И това е голямо предизвикателство за растежа на компаниите в страната, а и за развитието на бизнеса на новодошлите.

"Ако обемът на наетите офис площи през тази година нарасне и част от планираните нови офис сгради преминат за догодина, сривът на пазара ще бъде избегнат."

Михаела Лашова, изпълнителен директор, C&W Forton

Нови 200 хил. кв.м офиси

В същото време в София през тази година е планирано да влязат в експлоатация нови 200 хил. кв.м офис площи, по данни на C&W Forton. Част от тях са отдадени под наем частично, но за немалко това предстои. Всичко това поражда въпроси за развитието на пазара и на наемите.

Оптимистичната прогноза на Лашова е, че инвеститорите ще проявят гъвкавост и ще проточат процеса във времето. Така предлагането ще "прелее" в следващата година и ще бъде избегнат натиск върху пазара. Подобно поведение вече е наблюдавано през 2020 г.

Освен това от началото на тази година активността на наемателите е по-сериозна в сравнение с предишния период, по наблюдение на Таня Косева-Бошова, управляващ партньор в Park Lane Developments и председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България. Очаква се това да доведе до повече заети площи. "Ако при 107 хил. кв.м през 2020 г. сега достигнем примерно 140 хил. кв.м и част от проектите преминат за догодина, сривът на пазара ще бъде избегнат", обяснява Михаела Лашова.

Някои ще спечелят за сметка на други

Песимистичната прогноза е, че неминуемо сериозният обем нови сгради ще увеличи вакантните площи и ще доведе до натиск върху наемите. Особено в комбинация с фактори - като например, че има и наематели, най-често с изтичащи договори, които съкращават наетите си площи.

"По-сериозен негативен ефект от това ще има върху сградите с компромисни характеристики, докато тези с добри параметри няма да понесат сериозен удар", казва Николай Неов, мениджър "Офис площи" в MBL. В доказателство той привежда факта, че нивата, на които през тази година се подписват договорите за качествените нови проекти, са без кардинална промяна в сравнение с изминалата година и половина.

Очакванията му се споделят и от останали инвеститори. "Има интерес за наемане, но той е от компании, които се местят от една сграда в друга, а не от такива, които се разрастват. И реалността е, че ние ще спечелим на база на нечия загуба", казва Давид Давидов, управляващ партньор в Garitage Park. А Таня Косева-Бошова допълва, че и в момента голяма част от търсенето на площи клас А идва от наематели на площи клас Б.

"Не виждам основание да се търси натиск върху цените. По-скоро ще намалее заетостта и за съжаление тя ще засегне компромисните проекти, чието положение и днес е по-несигурно", смята Росен Тенев. Той добавя, че доколкото не може да се очаква сериозен наплив от нови наематели, пазарът ще се движи от вътрешни трансформации. Дистанционната работа помага, защото позволява на компаниите да наемат по-висока категория офис площи и да останат в рамките на съществуващите си бюджети, като намалят квадратурата и ротират екипите си.

"Ще има класически бизнеси, които ще разчитат на локация. Но бъдещето принадлежи на тези, които разчитат на услуги.".

Георги Брашнаров, предприемач в сферата на софтуера

Наемът невинаги е най-важен

Макар да е от значение, наемната цена не е решаваща за избора на IT компаниите. Те не са изправени пред финансови затруднения. Освен това бюджетът им за наем е 3-7% от общите разходи, в които с основна тежест са парите за заплати. "За мениджърите е важно служителите им да се чувстват ангажирани и в този смисъл офисът играе голяма роля", казва Брашнаров.

"Ако наемните цени се запазят без промяна, ще търсим гъвкавост в друго отношение", казва Иван Михайлов, председател на управителния съвет на БРАИТ (работодателската асоциация иновативни технологии) и управител на Visteon Electronics Bulgaria. Той пояснява, че от самия IT сектор се изисква гъвкавост и в него хоризонтът на предвидимост обикновено е две седмици, максимум тримесечие. Затова и очакват да са в постоянен диалог със собствениците и мениджърите на офис сгради и да срещат от тях разбиране на бизнеса и потребностите си. Гъвкавостта може да се изразява в по-краткосрочни наемни договори, с повече опции за прекратяване, с възможност за увеличаване или намаляване на наети площи. "Новите изисквания са повлияни от модели, които се появиха от споделените работни пространства. Свързани са с възможността на наемателя да плаща това, което ползва в момента", казва Брашнаров.

Офисът като услуга

Ако за офис сградата се приложи бизнес модел, различен от класическото отдаване на площи под наем, и ако той е направен достатъчно добре, е възможно приходите на собствениците дори да нараснат, посочва Георги Брашнаров. "Офис сградата е технологична платформа, върху която могат да позиционират множество услуги, които да продават директно на обитателите. Още повече, че те са потребители от високо ниво. Това ще допринесе за ангажираността на хората (към компанията и към сградата - бел. авт.) и ще донесе приходи на мениджърите на тези сгради", добавя той. Уверява, че работодателите в сектора са готови да опосредстват комуникацията между офис мениджърите и служителите и да плащат за услуги, които се предлагат от офис сградите. Изброява: service desk апликации, ticketing системи, engagement апп-ове.

Наемодателите се отнасят с разбиране към тези идеи. "Очевидно наемът не е най-важната тема за IT компаниите, каза Давид Давидов. Ние трябва да изместим разговора от него и да повишим добавената стойност на нашия продукт, така че комплексната ни оферта да мине на друго ниво - от бетон, тухли и стъкло до нещо по-разбираемо за нашия потребител."

"Координацията между работата от вкъщи, от офиса, отвсякъде, може да се осъществи гладко само чрез интегриране на софтуер със самата сграда и управлението й. Това ще е най-голямото предизвикателство пред нас през следващата година", коментира Адина Уелш, изпълнителен директор нa Raiffeisen Property Management Bulgaria. Тя съобщи, че пускат community app в сградите си в София и в Букурещ. Промотират различни услуги за служителите в тях, като например споделено пътуване.

И инженерна гъвкавост

Брашнаров говори и за необходимост сградите да са гъвкави от инженерна гледна точка. Сега те са проектирани и се изработват като финален продукт, докато новите очаквания са да се развиват непрекъснато. "Новата сграда трябва да е инженерно съоръжение, което да позволява лесна конфигурация на различните видове сградни системи - за отопление, вентилация и пр. Това налага промени в манталитета на всички участници в изграждането им. Да се мисли как сградите ще функционират идните десет години, а не в първата година, след като са построени. Отдавна говорим за т.нар. BIM (Building Information Modeling) модели, за сгради с дигитален близнак и пр. Всички тези промени чукат на вратата", каза той.

За сравнение при сегашното положение - когато проектирането на сградите вече е приключило, мениджърите им могат да търсят решения само в рамките на съществуващите проекти, казва Давид Давидов.

"Офисът е функция и ние трябва да следваме потребностите и желанията на нашите клиенти."

Росен Тенев, мениджър за България, Prodea Investments

Различни решения в една офис сграда

IT и компаниите за изнесени процеси и услуги са ключови наематели за офис сградите (с дял около 40%), но далеч не са единствените. Има и компании със спад в оборотите заради пандемията, например козметични или за напитки, за които наемната цена е от значение. Други - от финансовата сфера, търсят сигурност в по-дългосрочни договори. Възможно е с времето и техните потребности да се доближат до сегашните на хората в IT индустрията, но това ще отнеме години.

"Офисът е функция и ние трябва да следваме потребностите и желанията на нашите клиенти", каза Росен Тенев. Основният резултат, който очаква от транформацията, през която сега преминава секторът, е ясно изразена диференциация на продуктите. В една и съща концепция, в една и съща сграда може да се предлагат различни продукти, каза той.

Добавя, че има и позиции, от които не може да отстъпим толкова лесно, защото концепцията за инвестиции при офисите е много различна от тази в IT сектора. "Не мога да си представя как би реагирал финансиращият орган при нас, ако отида и му кажа, че съм променил финансовите отношения в договора", казва той. И заключава: "Офисът е негъвкав като конструкция и концепция - радикални промени в начина на употребата му и по отношение на това какво представлява са много трудни."

Темата накратко
  • Офис пазарът засега "държи фронта", но през 2021 г. в София е планирано да излязат два пъти повече нови площи от наетите миналата година.
  • При негативен сценарий празните офиси ще нараснат и наемите ще паднат, от което се очаква да пострадат основно сградите клас Б.
  • Сградите клас А трябва да предлагат гъвкавост и да печелят от услуги, по препоръки на IT индустрията.

Когато социалният живот се нормализира, хората постепенно ще започнат да се завръщат в офиса, макар и не на 100%, както бяха преди. След година дистанционна работа той започна да липсва и на работодателите, и на служителите най-вече като място за общуване, раждане на идеи и за изграждане на екипи. Очаква се към края на 2021 г. и офисният пазар в България да започне да се съвзема - на фона на възстановяването на световната и на европейската икономика, според анализ на Cushman&Wakefield Forton. В каква степен и в какъв вид обаче засега е загадка. Различни хипотези бяха представени в дискусия за пазара на офис площи по време на Office Investments&Workspace Forum 2021, организиран от "Градът медиа груп". В разговора участваха наематели от IT индустрията и наемодателите - инвеститори в нови офис сгради и мениджъри на вече съществуващи.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.
Влезте в профила си
Всеки потребител може да чете до 10 статии месечно без да има абонамент за Капитал.
Вижте абонаментните планове

1 коментар
  • 1
    vlp1606143588693951 avatar :-|
    gg

    'Хората ще започнат да се връщат в офиса" - пълни глупости.
    Разбирам, че всички, които са цитирани в статията предлагат офис услуги и/или пряко им зависи заплатата от това да има офис пазар, но това няма никога повече да се случи.
    Дистанционната работа не беше нещо временно, докато отмине пандемията. Тя е бъдещето, нужната промяна и желанието на служителите.
    На никого не му пука, че няколко стари баби (като жената, писала статията), не могат да се адаптират и искат да са си в офиса като овца в кошарата.
    Също така тая простотия със "социализиране" в офиса си я избийте от кухите глави - щом си асоциален, не ти е нужен офис да се социализираш, а трябва да си оправиш живота и личността първо. Да не говорим, че офисите са за работа, а не да надувате главите на колегите си с истории за децата си.
    Ще се върнат някои хора в офисите за 1-2 седмици, и после ще усетят колко не им е липсвал. След което дори и 50 % няма да успеете да запълните, въпреки нелогичните и неадекватните си статии.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Надпревара за складове

Надпревара за складове

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност.