Офис преживяването на хората ще промени качествено сектора

Интервю с Елица Ценова, главен инвестиционен директор в Lion’s Head Investments, за тенденциите на офис пазара и предимствата на "Мегапарк"

Елица Ценова е част от екипа на Lion's Head Investments още от зараждането на идеята за създаване на компанията. В началото е ангажирана с изграждането на инвестиционния портфейл и формирането на партньорствата на Lion's Head. От 2020 г., освен с процесите на придобиване на нови активи и разширяване на портфейла на дружеството, отговаря и за резултатите на съществуващите активи като главен инвестиционен директор в Lion's Head Investments.

Как се отрази ситуацията с коронавируса на офис пазара? Доведе ли до трайни промени в начина, по който оперират бизнес сградите?

- Пандемията доведе до преосмисляне на предназначението, функциите и вида на офис площите и постави в центъра колаборацията и интеракцията между хората на работното място. Какво разбрахме през изминалата година? Да, работата вкъщи може да бъде дори по-ефективна в определени ситуации, но стимулирането на идеи, развитието и креативността, както и общата ефективност на екипите се повишават, когато всички работят заедно. Бъдещето принадлежи на офис сгради, които предоставят цялостно изживяване за хората, с модерна, технологична, безопасна и уютна среда за работа. Говорим за работно пространство, описано с три ключови думи: гъвкавост, свобода, избор. Например един от нашите наематели има планове да превърне почти изцяло офиса си в място за събиране на екипи с много релакс зони, който да привлича и мотивира служителите, да изразява в още по-голяма степен ценностите на компанията и да увеличи чувството за принадлежност към нея.

Пазарът ще бъде сегментиран не на нови и стари сгради, а според това кои от тях са наистина качествени: освен локацията като задължителен критерий все по-голямо значение има използването на модерни и интелигентни технологии, пространства, които предразполагат към по-съдържателно общуване и креативност, високото ниво на предоставяните услуги, както и по-голямата отговорност за околната среда, енергийната ефективност и практиките на корпоративната социална отговорност. Буквално пред очите ни офисните сгради еволюират в екосистеми, в центъра на които са поставени човекът и неговите нужди. Фокусът вече не е само върху предоставянето на офис пространство, а по-скоро върху разнообразието от услуги, удобства и изживявания. Съвременното управление на сградите вече не се изчерпва с осигуряване на базисните услуги като почистване и техническа поддръжка. Ролята му става много по-стратегическа - да създаде усещане за принадлежност към определена общност сред наемателите. Това издига работата на мениджърите на сгради на друго ниво - да спечелят и запазят доверието на клиентите си и да бъдат в крак с техните изисквания за по-качествено офис преживяване чрез иновативни и устойчиви решения.

Как се промениха изискванията на наемателите за работната среда и по какъв начин "Мегапарк" отговаря на тези изисквания?

- Изискванията на активния работещ човек се промениха съвсем очаквано през последната година. От една страна, очакванията са за гъвкавост във времето и начина на работа в офис среда, от друга страна, работещите хора имат все по-високи изисквания към цялостното си преживяване в офиса с цел постигане по-добър личен и професионален баланс. С други думи желаният начин на живот да намери отражение и в работната среда, офисът да се впише естествено в нашия ритъм, като започнем от възможнотта да се храниш качествено, през това да спортуваш, да ползваш споделени услуги и широк кръг от удобства на една ръка разстояние. Именно това бе причината за промените в "Мегапарк". Предприехме мащабна реконструкция, като ремонтните дейности трябваше да се осъществят бързо и организирано и да се сведат до минимум неудобствата за нашите клиенти. Тя обхвана близо 2600 кв. м площи, които вече са светли и просторни пространства с изцяло променени функции и нововъведения в общите части. Въведохме концепцята Living Room, като трансформирахме коридорите в места с удобства и допълнителни услуги, където хората се срещат, почиват си или работят извън собствения си офис. Така престоят им в сградата се превръща в много по-различно преживяване. За да създадем тази атмосфера, направихме цялостни промени в общите части
Сменихме операторите на почти всички услуги, които "Мегапарк" предоставяше. Основен фокус в този процес беше да осигурим отлично качество на услугите в сградата. В пика на COVID пандемията успяхме да подпишем дългосрочен договор с един от най-добрите оператори на хранителни заведения в София, който ще предложи две различни и допълващи се концепции с два самостоятелни бранда - модерната офисна кантина и италиански ресторант. Отвориха врати нов фризьорски салон, както и нов магазин за бързооборотни стоки. Следващата стъпка е обновление на зелените пространства в сградата. Идеята е те да са съществена част от средата и живота в нея, а не просто частична декорация. Предвиждаме разработването на големите зелени тераси, които да превърнем в места за почивка, срещи и организиране на събития, когато това е възможно.

Промените към предоставяне на по-добра и качествена услуга включват също увеличаване на броя на паркоместата и възможността за зареждане на електромобили. Инвестираме много и в оборудването на сградата, за да повишим нейната ефективност.

Кои ключови предимства открояват сградата сред останалите в първокласния сегмент на офис пазара?

- Освен че "Мегапарк" се намира в своеобразен бизнес хъб с прилежащи хотели, голям търговски център, кина и ресторанти, сградата е с най-добър достъп в района и с най-добра видимост по цялото "Цариградско шосе" от центъра до летището. Имаме бърз достъп до удобен транспорт за връзка с целия град, включително с жилищните квартали с концентрация на работещи хора. Предстоящото разширение на третия лъч на метрото и откриването на метростанция пред "Мегапарк" ще ни донесе много добавена стойност. Сградата от своя страна е проектирана и реализирана от международни компании по най-добрите западноевропейски стандарти за първокласни офис площи. Тя е една от малкото офис сгради в София, която предлага до 4300 кв.м ефективни площи на един етаж, а паркоместата са над 700.

Отношенията с наемателите са другото, което ни отличава. Правилният подход и баланс към нуждите им са водещи за нас. Затова и дългогодишни наши клиенти след 10 години продължават да ни гласуват доверие и остават с нас.

Каква е заетостта на сградата към момента и каква стратегия следваше мениджмънтът в отношенията си с наемателите в ситуацията с коронавирус кризата?

- Заетостта на "Мегапарк" и "Полиграфия" в момента е близо до 100%. Печелившата стратегия е поредица от действия, които започват със задължителното осигуряване на безопасна среда на работа, продължават с поддържане на непрекъснат диалог с наемателите относно техните нужди и завършват с навременно и коректно изпълнение на поетите ангажименти.

Гордеем се с факта, че именно в този толкова динамичен и нелесен за пазара момент, успяхме да удължим договори с наши дългогодишни наематели. Само през 2020 г. успяхме да подновим договори за 24 000 кв.м общо в двете ни сгради в София. Наясно сме, че високият стандарт, който поддържаме в нашите сгради, е причината те да ни гласуват такова доверие и ще продължим да инвестираме във висококачествена услуга.

През годините назад се акцентираше върху организацията на работните пространства в офис сградите, докато напоследък в центъра все повече са хората. Разкажете повече за тенденциите в тази посока.

- Въпросът как се чувстваме на работното място става все по-значим. Офис средата се развива като екосистема, в която човекът с неговите индивидуални потребности и предпочитания определя пулса на живота в сградата. Компаниите разчитат на офис пространствата, за да увеличат ангажираността и удовлетвореността на служителите. Така те управляват продуктивността: щастливият служител е продуктивен, иновативен и много по-ангажиран. И в Lion's Head следваме нуждите на клиентите и осъзнаваме, че начинът, по който успеем да накараме хората да се чувстват на работното място, ще бъде ключов за тяхното завръщане в офисите.

Какво означават термини като "гъвкави офис решения" или "хибриден офис", приложени на практика? Как очаквате да се промени търсенето и как реагирате на това?

- Отново опираме до предоставяне на възможност на служителите за баланс и микс от възможности на работното място. Как ще се отрази на търсенето? Тук въпросът е каква е корпоративната стратегия и култура на една компания, какви са нуждите на служителите и как се реагира на това.

Има ли специфични промени в начина, по който се поддържат офис сградите и системите в тях?

- Качествено построените офисни сгради с добър мениджмънт нямат нужда от съществени промени. В нашите сгради например качеството на въздуха винаги е било от първостепенно значение - за вентилация и климатизация имаме система, при която входящият и изходящ въздушен поток не се смесват, имаме отваряеми прозорци за допълнителен комфорт и свеж въздух, организирали сме по-честа поддръжка и почистване на филтрите и т.н. В отговор на пандемията предприехме и редица други мерки с грижа за здравето и безопасността на нашите клиенти и техните служители - въведохме нова организация на движението в общите части с различни входове и изходи с цел еднопосочно движение и спазване на социална дистанция, обособихме места за изчакване на куриери и други посетители, инсталирахме термокамери, осигурихме по-честа и интензивна дезинфекция. Непрекъснато следим новите технологии и сме в дискусия с нашите клиенти, за да отговорим на техните нужди и изисквания.

Lion's Head Investments се наложи като един от големите инвеститори на пазара на имоти с активи на обща стойност над 350 млн. евро в България и Румъния. Какъв тип активи и кои пазари са във фокуса на компанията в момента?

- От самото начало се насочихме към придобиването на първокласни офис сгради, които са устойчиви и конкурентоспособни във времето. Това е и причината нашите проекти да не са потърпевши от офис кризата. В портфолиото на Lion's Head има 5 офис сгради - в София това са "Мегапарк" и "Полиграфия офис център", а в Румъния - "Орегон парк", бизнес комплекс, състоящ се от 3 сгради.

Продължаваме да вярваме в офисния пазар, като плановете ни за разрастване не се изчерпват само с България и Румъния. Анализираме различни варианти за придобивания в Централна и Източна Европа, но сме изключително селективни. Гледаме на своя портфейл от активи дългосрочно и това винаги е определяло стратегията и ходовете на компанията. Намеренията ни са новите придобивания да носят допълнителна добавена стойност за нашите съществуващи наематели и за портфейла ни от инвестиции като цяло.

Повече за "Мегапарк" тук:

YouTube: https://www.youtube.com/watch?v=67b9hCGDxDk&t=2s

Facebook: Megapark | Facebook

Insta: megapark.official

www.megapark.bg

Още от Капитал