Жилище директно, без брокер (актуализирана)

Създателите на 123imot.bg Любомир Тошев (вляво) и Найден Михайлов насърчават използването на правни услуги при имотните сделки

Жилище директно, без брокер (актуализирана)

123imot.bg свързва директно продавачи и купувачи, наематели и наемодатели като разчита на алгоритми за елиминиране на посредници и за проверка на данни от обяви

Боряна Генчева
41930 прочитания

Създателите на 123imot.bg Любомир Тошев (вляво) и Найден Михайлов насърчават използването на правни услуги при имотните сделки

© Капитал


По повод на статията в редакцията се получи заявление за право на отговор от председателя на Национално сдружение "Недвижими имоти" Добромир Ганев. Извадки от него можете да прочетете в края на статията, а пълния текст - в прикачения файл.

"Без посредници" е мотото на платформата 123imot.bg, която е "на живо" от два месеца и цели да свърже директно продавачи и купувачи, наематели и наемодатели на жилища. Тоест опитва се да изключи агенциите за недвижими имоти и брокерите на свободна практика при избора на дом.

Какво им е на брокерите

"Не казваме, че не си вършат работата, но услугата, която получава клиентът, е необосновано скъпа. А има и разни тънкости за бранша, които мнозина разбират, когато се сблъскат с този проблем, и започват да избягват този тип посредници. Ние сме ориентирани точно към този вид клиенти", обяснява Найден Михайлов, един от двамата съдружници в "Лесни имоти" - бургаското дружество, което стои зад платформата.

Брокерите взимат комисиона (от порядъка на 3%), обикновено и от купувача, и от продавача, а понякога и от банките, пояснява Михайлов. Дори да се ограничат с едната страна по сделката, компенсират чрез различни такси. Много популярна напоследък например е такса оглед. Често един и същ имот се продава от множество брокери на различни цени, с различни данни. Целта им е само да привлекат клиента, но така му губят времето. Понякога слагат горница за себе си над цената, определена от продавача. А и често не проверяват достатъчно задълбочено документите. Случва се да подведат клиента, че върху имота няма тежести, а да се окаже, че има вписана искова молба отпреди години, която е без давностен срок. Така купувачът може да се окаже с апартамент, който друг има право да ползва доживотно, дава пример той. Проверката в Имотния регистър, с каквато се ограничават някои брокери, човек може да направи и сам. Отделно, че от 123imot.bg работят това да става автоматизирано.

Много по-смислено е човек да плати на професионален адвокат вместо на агенция, смята Михайлов. Добавя, че е препоръчително да го направи, дори когато работи с брокер. Адвокатските хонорари се движат между 200 и 600 лева в зависимост от града. В 123imot.bg ще има ясна такса. Чрез нея кандидат купувачът получава контактите на продавача на имота. Това става, след като е харесал жилището на база на достатъчната предварителна информация, която са се постарали да му предоставят от платформата, за да може да направи избор. Името "Лесни имоти" идва от виждането, че не е толкова трудно човек сам да си намери имот, без да е необходимо да се минава през агенция.

Какъв е бизнес моделът

123imot.bg е платформа, фокусирана в жилищния сегмент - продажби и наеми, апартаменти, къщи, а и парцели за жилищно строителство, в цялата страна. Отворена е за оферти от частни лица и от строителни компании, стига да са директни, а не от посредници. Идеята е да направи покупката на имот лесна и бърза раз, два, три - отваряш, търсиш и намираш имот.

Платформата съдържа подробен модул за търсене с над 40 критерия. "Разработихме го с идеята по-лесно да се открие точното жилище и да се спести време на човека. Един показател например е дали имотът е в синя или зелена зона. При наемите може да се търси и по домакинската техника, която е важно да има", обяснява Любомир Тошев, другият съдружник в "Лесни имоти". Той е програмист с голям опит в IT сферата.

След като купувачът или наемателят се спре на определено жилище от предлаганите в платформата и заплати такса, той получава контактната информация на продавача/наемодателя и може да се свърже с него, за да уговорят оглед. Възможно е да го заяви и през модула за огледи в платформата - там има календар и списък с часовете за съответния ден. Получава и допълнителните документи към обявата, ако са приложени такива - скица, схема, ПУП, документ за собственост.

На този етап платформата се оттегля и клиентът сам поема комуникацията. Сайтът насърчава използването на правни услуги за финализирането на сделката. Към него има списъци с адвокати и нотариуси и като ориентир - образци на базисни договори за покупко-продажба и за наем.

Засега платформата е безплатна. Потребителите получават безплатен абонамент за достъп до контакти и документи за три месеца, считано от активирането на профила. Когато сайтът набере скорост обаче, услугата ще стане платена. Създателите твърдят, че ще има еднократно включване на цена 2.99 лева. На сайта е обявен абонамент за продажби - от 16.99 лева на месец до 156 лева годишно (по 12.99 лева на месец). При наемите цените са на ден от 7.99 лева до 34.99 лева за 14 дни. Други източници на приходи ще са от промотиране на обяви, професионално 3D и 360-градусово заснемане за по-скъпите обекти и продажби на рекламно пространство.

На какво се разчита

Основните конкурентни предимства са, че при нас няма посредници, няма такси, комисиони, няма повтарящи се обяви. Информацията е точна и коректна и обявените цени са с ДДС, обясняват създателите на платформата. Всичко това се гарантира чрез система от проверки, измислени от тях, включително и чрез жив контакт по телефона със съответния продавач.

Опитите за регистрация от брокери се засичат чрез алгоритъм в няколко стъпки, така че, ако посредник премине едната, да бъде разпознат на втората. Точният механизъм е тайна. Разработването му отнело много време, но държали да го направят, за да са коректни към клиентите, пред които се рекламират като платформа, свободна от посредници.

Имат и алгоритъм за проверка на данните. За целта в модула за подаване се изисква много информация. Потребителите могат да избират начин за одобрение на обявата си - дали сами да прикачат документи в потвърждение на информацията, или да предоставят ЕГН, за да може от сайта да направят съответните проверки, включително и на мейла и телефона. Публикуват информацията едва след като, както казват, "са я заверили".

Малко от кухнята

Проверката на данните става лично и е енергоемка. Но държат на личния контакт, който ги различава от други платформи и кара клиентите да се чувстват обгрижени. Иначе правят максималното, за да автоматизират процесите, но с разрастването на дейността ще се наложи да увеличат екипа. Сега на пълен работен ден в сайта е един човек, а двамата съдружници работят на половин. Разработили са платформата за три години. Сайтът е на два месеца и има по 1000 уникални посетители на ден. В момента анализират потребителския опит и се опитват да направят платформата по-лесна и удобна за ползване.

Финансират проекта с лични средства и с много личен труд. За всичко, свързано с финанси, бизнес дела и отношения, отговаря Найден, който е финансист, а Любомир изгражда и поддържа платформата. Двамата са приятели от училище - от математическата гимназия. По оценка на Найден Михайлов инвестицията в подобна платформа, ако се работи изцяло с привлечени експерти, е около половин милион лева.

Като най-критичен момент за бъдещето определят набирането на достатъчен брой хора и предприемачи, които да си отдадат имотите в платформата. Проактивни са и разговарят директно с потенциални клиенти. Имат алгоритъм, който от различни източници отсява телефони на физически лица, на които предлагат да обявят имотите си на сайта. Засега повечето оферти са такива. Гледат обаче на строителните предприемачи като на важна група, тъй като правят големи обеми и биха ползвали допълнителни услуги. Освен това рекламират - в Google, Facebook и по радиа.

"Подобни платформи в Западна Европа не само елиминират агенциите, а предлагат и цялостен пропърти мениджмънт. Но като цяло там се върви към надграждане ролята на посредника."

Силвия Павлова, създател на "PropTech България"

Какво правят другите

Като своя непряка конкуренция създателите на платформата определят всички агенции за недвижими имоти, най-вече imot.bg, но там се работи с брокери. Пряка конкуренция смятат, че на практика в България нямат. Установили са няколко платформи, подобни на тяхната, които обаче "са забравени с времето".

"Смисълът на подобна платформа е да предложи алтернатива на обичайния процес на покупка на имот, а това е скъпо. Изисква време и ресурс в програмиране, и за маркетинг, за да се наложи. Става така, че парите на хората свършват, за платформата няма търсене и те се отказват", обяснява Любомир Тошев.

Иначе моделът според него е познат в много други държави. Той лично има поглед върху много популярна платформа на същия принцип в Копенхаген (където е работил четири години), но само за наеми. Няма за продажби, доколкото по закон в страната агенциите за недвижими имоти носят отговорност, ако нещо се обърка с продажбата, така че комисионите им са оправдани, обяснява Тошев.

Смесването на имоти за продажба и за отдаване под наем в една платформа е специфично за България. В Западна Европа решенията са ясно диференцирани - или само едното, или само другото. И ако няма посредник, обикновено платформата предлага цялостен процес на пропърти мениджмънт, най-вече за управление портфолио на наемодатели, коментира Силвия Павлова, създател на "PropTech България", което прави ежегоден мониторинг на сектора.

Френската Morning Croissant например е за средносрочно и дългосрочно наемане на обзаведени жилища без посредници. Те дигитализират целия процес по отдаване под наем, валидиране на документи и събиране на наемите, казва тя. Директната връзка между наемател и наемодател улеснява и германското Wunderflats.com. Те обзавеждат апартамента, преди да го качат и предложат в платформата. Staykeepers, основано от българи във Великобритания, не само намира наематели за сгради на инвеститорите, но се занимава и с последващите процеси.

В Западна Европа все повече набират скорост платформите Rent2Buy, които не само че не премахват агентите, но и задълбочават ролята им, обяснява Павлова. В тези случаи фирмата агент купува жилището, желано от даден човек, и той й го изплаща чрез месечните си наемни вноски. Подобни практики са разпространени в Испания, Португалия и Италия, където цените на жилищата са високи и трудно постижими за хората до 40 г.

Има и други български платформи, които предоставят опция за директна връзка без агент: udoma.bg, специализирана за ново строителство, или domaza.bg, международно решение с български клон, което предвижда и пряко закупуване на имоти от инвеститори и банки и през агенции. Освен това в България са много добри търсачките на сайтовете на самите агенции за портфолиото от имоти, които предлагат, добавя Силвия Павлова.

ПРАВО НА ОТГОВОР

Проблемите и нелоялните практики и некоректните играчи, които понастоящем се срещат на пазара на посреднически услуги при сделки с недвижими имоти, не следва да бъдат приписвани на целия бранш на брокерите по сделки с недвижими имоти. Това пише в писмо до редакцията на "Капитал" Добромир Ганев, председател на Управителния съвет на "Национално сдружение Недвижими имоти", по повод на статията. Представяме го със съкращения, а пълният текст на писмото е в приложения файл.

1. НСНИ прави разлика между лицата, които просто посредничат при сделки с недвижими имоти без професионална подготовка и компетенция, без етично отношение към клиентите и без отговорност за своите действия и тези, които упражняват легално своята дейност, инвестират в обучения, надграждат развитието си и поднасят на клиентите услуга с отговорност, уважение и етика. В този аспект НСНИ претендира да отличи своите членове от всички онези, които се вмъкват спекулативно в професията и се самоидентифицират като професионалисти - брокери, без да притежават качествата и компетенциите на такива.

2. В публикацията не се посочва на каква база, въз основа на какви статистически данни и критерии посредническата услуга се преценява като "скъпа". В действителност, професионалистите в бранша предлагат не обикновено посредничество, ограничаващо се до свързване на страните по сделки с недвижими имоти, а цяла гама до над 30 различни услуги за клиента. Най-отговорно заявявам, че брокерите на недвижими имоти като икономически бранш създават важен продукт в националната икономика, основана на услугите и знанието.

3. В публикацията се говори за непрофесионализъм от страна на брокерите и липса на задълбоченост при проверката за наличето на тежести върху имотите - предмет на сделка. Коментираните в публикацията проблеми в действителност произтичат от несъвършенствата на системата на вписванията, действаща у нас, и най-вече - на липсата на функциониращ имотен регистър, който да позволява пълна и адекватна проверка на правото на собственост и наличието на тежести и права на трети лица върху конкретен недвижим имот. НСНИ през всичките години на своето съществуване ясно, категорично и последователно се бори за подобряване на законодателната уредба, касаеща сектора.

4. Невъзможно е с една софтуерна платформа, създадена с търговска цел, да се защитят потребителите/купувачите на недвижими имоти от правните и други рискове, присъщи на сделките с недвижими имоти. Тя не може да замени компетентността, знанията и опита на специалистите по сделки с недвижими имоти, които са доказали своя професионализъм чрез дългогодишното си присъствие на пазара и множеството успешно приключени сделки.

5. В публикацията не се разграничават услугите, предоставяни от посредниците по сделки с недвижими имоти, и правните консултации, предоставяни от адвокати, нотариуси и други юридически специалисти. Бих искал да подчертая, че реномираните посреднически агенции имат назначен юрист на щат или работят в сътрудничество с адвокати и юристи, поради което разполагат с капацитета и компетентността да предоставят и тази услуга на клиента.

По повод на статията в редакцията се получи заявление за право на отговор от председателя на Национално сдружение "Недвижими имоти" Добромир Ганев. Извадки от него можете да прочетете в края на статията, а пълния текст - в прикачения файл.

"Без посредници" е мотото на платформата 123imot.bg, която е "на живо" от два месеца и цели да свърже директно продавачи и купувачи, наематели и наемодатели на жилища. Тоест опитва се да изключи агенциите за недвижими имоти и брокерите на свободна практика при избора на дом.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

Влезте в профила си

Всеки потребител може да чете до 5 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Вижте абонаментните планове
mb-3
Close
Бюлетин
Бюлетин

Вечерни новини

Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч.


6 коментара
  • maddrum

    Онзи ден тези реваха по ФБ групите да търсят "финансиране", като че ли няма да може да си избият парите за платените си материали в Капитал....

    Иначе са поредните дето ще унищожават брокерите, даже и име не са се трогнали много да си измислят.

    А Капитала - май забравяте, че сте платена медия и не трябва да пълните съдържанието с такива пошли платени материалчета!

  • 2
    opj52517512 avatar :-|
    opj52517512

    Браво, стига с тия брокери _ пиявици.

  • 3
    ptv16234155861059771 avatar :-|
    Yordanka Delcheva

    А тези новоизлюпени " брокерчета" каква отговорност ще носят, ако някой биде ужилен от платформата им? И какви данъци ще плащат за абонаментите си, които са вид комисионни също? Набъркват във води, които не са им ясни и на големите агенции няма да им хареса. В чист вид идеята не е лоша, но и тяхната цел е печалбата, защо тогава плюят по агенциите?

  • 4
    carlos avatar :-|
    carlos

    Пожелавам много успех на предприемачите! Явно са закачили "оголен нерв" щом получават такива жлъчни реакции от брокерите. Проблема с брокерите в България е, че работят с конфликт на интереси като взимат комисионна, и от продавача, и от купувача - много голям проблем, за който никой не говори! Тази платформа май решава това и реакциите не закъсняват!

  • 5
    anjelina1 avatar :-|
    anjelina1

    Поредният измислен сайт, тръгнали да събарят брокери и агенции с опит в сферата на недвижимите имоти, а най-интересното е, че вътре излиза реклама на агенция, пълна трагедия...

  • 6
    stefan.kolarov avatar :-|
    stefan.kolarov

    До коментар [#] от "":

    Не мисля че и другите брокери носят отговорност при ужилване. Да не кажа и че "жилят" и продавача и купувача. Има само няколко агеннции предлагащи добавена стойност за парите получени при сделка. Трябва силна браншова организация, която да въведе стандарт и правила за работа. Не може да очакваш няколко хиляди евро възнаграждение за това че публикуваш обява в сайт за недвижими имоти.


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал