Накъде ще вървят жилищните цени в София

В момента жилищата в София са най-достъпни в сравнение с 11 столици в Централна и Източна Европа, но цените на имотите краткосрочно и дългосрочно ще растат

Докато в централните части новото строителство е рядкост, в някои от периферните квартали то е в разгара си
Докато в централните части новото строителство е рядкост, в някои от периферните квартали то е в разгара си
Докато в централните части новото строителство е рядкост, в някои от периферните квартали то е в разгара си    ©  Надежда Чипева
Докато в централните части новото строителство е рядкост, в някои от периферните квартали то е в разгара си    ©  Надежда Чипева

За автора

Явор Славов е магистър по бизнес администрация от WU Executive Academy, Виена. Финансист с над 10-годишен опит в сферата на корпоративното банкиране. Заемал различни мениджърски позиции във водещи банки на българския пазар. В момента е ръководител "Бизнес развитие" на международна консултантска компания, специализирана в оптимизирането на оперативни разходи.
Темата накратко
  • Цените на имотите краткосрочно и дългосрочно ще растат.
  • В момента жилищата в София са най-достъпни в сравнение с 11 столици в Централна и Източна Европа.
  • Основните фактори за динамиката - доходи, лихви и т.н., работят в посока нагоре, като предлагането по-скоро е неутрално.


Четете неограничено с абонамент за Капитал!

Статиите от архива на Капитал са достъпни само за потребители с активен абонамент.

Вече съм абонат Абонирайте се

Възползвайте се от специалната ни оферта за пробен абонамент

1 лв. / седмица за 12 седмици Към офертата

Вижте абонаментните планове
9 коментара
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    kobalt avatar :-?
    kobalt
    • - 1
    • + 5

    От информацията в таблиците излиза, че средната номинална НЕТНА заплата в София е по-висока от тази в Букурещ и се доближава до тази в Атина???
    А в Рим и Милано има няма е само два пъти по-висока в номинално изражение????
    Вярно или не?

    Нередност?
  • 2
    agw11517468 avatar :-|
    agw11517468
    • + 19

    По-тенденциозна статия скоро не бях чел. Авторът да не продава апартаменти? Нито дума, че връзкта цена-наем е тотално прекъсната. Второто най-застаряващо население и т.н., и т.н.

    Нередност?
  • 3
    gvf26528930 avatar :-|
    gvf26528930
    • + 8

    Автора не коментира в дълбочина и връзката инфлация - лихви и т.нар. "крива на доходността" и при двата случая има възможност и риск за намаление на кредитирането. Основен фактор за повишаващи се цени в София, в единия случай ще има отдръпване на банките, в другия лихвените разходи ще натоварят клиентите!

    Нередност?
  • 4
    jmg1595741528678946 avatar :-|
    Евгений Соколенко
    • - 1
    • + 9

    В Белград продават само светла площ, а в София 10-20 процента това е общи части. Така че, не вярна тази статистика.

    Нередност?
  • 5
    faith..no..more avatar :-|
    Alexander Lekov
    • + 3

    Капитал, уважавам медията и съм ваш абонат, НО моля Ви не публикувайте такива платено-тенденциозни статии, откровено слаби статии. Ние , четящите Капитал, имаме достатъчно акъл и информация за да достигнем до логични изводи. Що за арогантно-лаишки извод, че в лихвените проценти не се очаквало скоро да се повишат /2-3 години/?! Авторът да не е член на паричните комитети във ФЕД или ЕЦБ, или има кристална топка, че да ни обясни при този скок на суровините и услугите кое точно ще задържи лихвените проценти на нула, че и да продължат да падат /цитирам по памет/!?

    Нередност?
  • 6
    faith..no..more avatar :-|
    Alexander Lekov
    • + 2

    До коментар [#] от "":
    Видях, че има и коментар за кривата на доходностите. Бих допълнил, следните факти за размисъл. 1. Лихвените проценти по 10г. облигации се повишиха сериозно- изводите да коментира авторът! 2. Инфлацията в САЩ за миналия месец е 5% - отново да се подготви с коментар. 3. Обмисля се /до 5-6 месеца/ ограничаване на огромните покупки на Трежърита и ААА корпоративен дълг и ЕТФи от ФЕД, - това какво означава според автора? 4. Ако горните три факта резултират в ограничаване на т.н. хлабави монетарни политики, какво става с пазарите на акции, облигации, а от там на паричната маса търсеща инвестиции в тухли и кереч!? 5. Препоръка - за лихвени криви, проценти, инфлации, финансови паздри е редно да коментират инвестиционни банкери, Асет мениджъри или такива от Трежъри. Корпоративни бланкери не - те нямат нито необходимия опит нито квалификацията да компетентничат по темата. Уважавам труда им, но те консумират труда и познанията на гореспоменатите професионалисти. Опитът от 10г. дори не си правя труда да коментирам.

    Нередност?
  • 7
    braun100 avatar :-|
    braun100

    Четох статията със смесени чувства. От една страна се учудвам, че заплатите в София са скочили толкова и се доближават до тези в Атина, и много се радвам. Преди години едва ли бих могъл да си го представя. От друга страна, по информацията, която имам предимно за Берлин и Мюнхен - цените (особено в Мюнхен) са станали астрономически и там вече се шушука за балон. Дори хора с прилични доходи с трудност си намират жилище там и са принудени да търсят в околностите (разбирай 50-80 км от М).
    Така, че сравнявате София с градове в които вече се говори за балон.
    Само допреди десетина години средните цени в М са били 3-4000 е/м2, това означава над двойно увеличение, без заплатите да са се увеличили значително. Наемите също не са скочили с такива темпове като цяло. Но в Германия има значителна емиграция, докато България по-скоро се топи. В М наистина има недостиг на жилища, на оглед ходят по десетина клиенти едновременно, продавача има голям избор - това съм чувал поне. А у нас се виждат доста тъмни прозорци .... Друга причина за скока на цените, за която се говори са ниските лихви и помощите особено за COVID, но това може да свърши някога и да се обърне палачинката. Доколкото си спомням точно повишаването на лихвите в САЩ е една от причините за спукването на балона 2008 г. Доколкото разбрах има и доста чуждестранни инвеститори, които се опитват да си спасят капитала в сравнително стабилната Германия, и те надуват цените нагоре, за България не знам дали са чували.
    Преди години банките на запад за груба оценка са ползвали например различни правила като: Цена на имота = три годишни брутни заплати на семейството (или примерно 6 нетни), според таблицата в София са девет, това говори за завишени цени. Друг критерий: имота да се изплаща с наема за 15, в най-лошия случай 20 години (т.е. 5-6% доходност). В Мюнхен отдавна са надминали 35 годишни наема..., гледам и в София, ако се смята честно (примерно цена на необзаведено жилище към наем на необзаведено жилище) са завишени цените, за балон не знам дали още може да се каже. Но ако още растат цените, доста хора няма да могат да си позволят жилише, кой ще купува тогава?
    В Германия очакват, че след години, като зпочнат да си отиват старите поколения, ще се освободят доста жилища, а то няма толкова млади, които да ги ползват, излишните ще излязат на пазара и ще натискат цените - това ми се струва важи и за България. Въобще много съм скептичен, ако човек няма спешна нужда или пък не е крупен инвеститор с милиони в банката, по-добре да изчака още, да се види накъде ще духне вятърът... Най -критично е, ако трябва да се тегли голям заем, тогава риска може би е много голям и не си струва.
    Такива брутални балони като в САЩ или Испания се надявам, че нямаме, но цените са си височки. (В Испания след кризата 2008 продавали примерно за 50000 е жилище, което преди това е било 200 000, но там са строили за три поколения напред.)

    Нередност?
  • 8
    alabalko avatar :-|
    alabalko

    В Германия продават чиста площ, т.е. това което се измерва с ролетка. В България стените ти ги продават, но няма как да ги използваш като жилищна площ. Така едно жилище от 68кв.м. по нотариален акт реално е 51кв.м. Едни 20 и повече процента се губят или по-скоро цената се надува и достига други нива.
    А цените лесно се надуват..в даден район някой пробва малко по-висока цена, останалите гледат и виждат, че друг е вдигнал и те вдигат. Така гледах едно жилище в центъра на София как си стоеше на 159 хиляди и явно нямаше купувачи и скочи на 180 хиляди. Друго започна от 195 хиляди и вече е 220 хиляди, но там вероятно е имало заинтересовани хора и продавачите са решили да се полакомят. Брокерите гледат да изкарат в центъра 2000е/кв.м. като разбира се включват в квадратурата и таваните+мазетата. Така едно жилище 68в.м. с 15кв. таван и мазе става 83кв.м. и по 2000е отива на 186хевро, пък..то реално са 51кв.м. за живеене. Изведнъж реалната цена не е 2000е/вк.м. а е 3600е/кв.м. за жилищна площ.

    Нередност?
  • 9
    braun100 avatar :-|
    braun100

    Ето един интересен линк по темата, много по-различна от повечето статии от брокери под прикритие: https://www.economic.bg/bg/a/view/sofija-trjabva-da-zabavi-tempa-na-stroitelstvoto
    Какво излиза, според прогнозите на общината търсенето в София ще бъде около 1000 жилища на година до 2050 г., а само за 2019 г. са дадени 8000 разрешения за строеж, жилища които или току що са излезли или скоро ще излязат на пазара. И на практика доста жилища стоят празни, та чак общината имала намерение да ограничи новите строежи, за да не се срине пазара ....
    То и като се замисли човек , у нас повечето имат собствено жилище, пазара за отдаване под наем едва ли е толкова голям, в един момент „инвестирането“ може да пресекне, като няма вече търсене на жилилща под наем....

    Нередност?
Нов коментар

Още от Капитал