Стартът на СТР: Три парка със складове и една фабрика

Стартът на СТР: Три парка със складове и една фабрика

Компанията, която е най-големият оператор на логичично-индустриални паркове в ЦИЕ, подготвя строителството на 85 хил. кв.м в рамките на София

Боряна Генчева
8480 прочитания

© Капитал


Темата накратко
  • Нидерландско-чешката СТР подготвя строителството на 85 хил. кв.м в три логистични парка в рамките на София.
  • На столичния пазар компанията, която е най-големият оператор на логичично-индустриални паркове в ЦИЕ, залага на Last-Mile доставките.
  • В началото на август СТР придоби в сделка с обратно наемане и фабриката на Willi Elbe Gelenkwellen в Пловдив.

Визуализациите на първите два логистично-индустриални парка на СTP в София са готови. Все по-ясни очертания придобива и позиционирането в България на нидерландско-чешката компания, която е най-големият собственик и оператор на логистично-индустриални паркове в Централна и Източна Европа. СТР влезе на доминирания от местни играчи българския пазар преди две години, през август 2019 г., с амбициозния план до края на 2021 г. да изгради 100 хил. кв.м индустриално-логистични площи в София.

"Земята за парковете е готова. Първото строително разрешение е факт, до два-три месеца очакваме следващите. Работата по 85 хил. кв.м площи вече е в ход", коментира Владимир Гюрджиев, мениджър за България на СTP.

Ковид годината, изглежда, е довела до леко забавяне, без да промени генералната линия на компанията.

От обявените 85 хил. кв.м РЗП 40 хил. кв.м са планирани в първата фаза на бъдещия CTPark Sofia West на бул. "Ломско шосе". "Очаква се сделката за терена да бъде финализирана до седмица и строителството да започне през тази година", обясни Гюрджиев. Други 30 хил. кв.м са планирани като начало в CTPark Sofia East на бул. "Ботевградско шосе", който е на два-три месеца от старта си. В цялостен вид първият проект е за 112 хил. кв.м, а вторият - за 105 хил. кв.м, по информация на базата данни за сградни и инфраструктурни проекти pds.bg.

Къде ще са останалите 15 хил. кв.м засега няма официална информация. Може да се предположи, че ще са на третата софийска локация на СТР - до летище София. Компанията купи там действаща логистична база в края на 2020 г. в сделка с обратно наемане. Известно е, че датският бивш собственик, а сега наемател, планираше разширение.

Така започва да се осъществява планът за експанзия в София на СТР, който в завършен вид ще включва два-три бизнес парка по около 100 хил. кв.м всеки. И трите локации са в София - в границите на "Околовръстен път". Това ги прави подходящи за т.нар. градска логистика - last mile доставки, която компанията и първоначално беше заявила, че ще развива. Този тип услуги са търсени от онлайн търговците, дистрибуторите, компаниите от фармацията и от бързооборотните стоки.

Вече е факт и първата извънстолична сделка на СТР - в началото на август логистичният оператор придоби фабрика с терен до Пловдив в землището на Куклен - отново в сделка с обратно наемане. Това е в съзвучие с първоначално обявеното намерение, след като стъпи здраво на пазара в София, да погледне и извън него - към големите градове, магистралите и основните пътни възли, като ще се разраства, включително и чрез придобивания.

"Ние сме в града, залагаме на градската логистика, което дава възможност някои клиенти да оптимизират позициите си."

Владимир Гюрджиев,

мениджър за България на СTP

Първият СТPark - на "Ломско шосе"

Теренът на "Ломско шосе" е исторически първата сделка на СТР в България. С продавача "Щрабаг" е подписан предварителен договор с определени условия. Очаква се идната седмица те да бъдат изпълнени и сделката да бъде изповядана. Едно от тях е теренът да бъде разделен на три части - две ще придобие СТР, а сегашният собственик и продавач ще запази третото. Друго условие е за терена да бъде получено строително разрешение. Владимир Гюрджиев твърди, че то вече е факт. В регистъра на НАГ обаче засега не е видимо, вероятно защото публикуването отнема време. Теренът, някога собственост на "Инжстрой", се намира между бул. "Ломско шосе", ул. "Васил Левски" и "Никола Зозиков". По информация на Гюрджиев частта на СТР е 127 дка. В презентацията на компанията като предимства на локацията се сочат, че тя е близо до жилищните квартали "Обеля", "Надежда" и "Люлин", на централен булевард, на 20 мин. от центъра и на 2 мин. с кола от Околовръстния път. Оттам има връзка с шосетата за Белград, Будапеща и Западна Европа и за Гърция и Северна Македония.

Освен това предлагането на логистични площи в района е по-слабо развито, отколкото в източната част на София.

Намеренията са строителството да започне през тази година и да завърши в рамките на 12 месеца. СТР строи типови сгради по свой утвърден стандарт и отчита тази предсказуемост като плюс. Складовите площи са клас А, високостелажни складове с 12.5 м използваема височина с товароносимост на пода 5 т на кв.м, с множество рампи и всички необходими инсталации.

Сградите ще са от формата на СТР - Space, ориентиран към големи компании, който е и най-евтин, универсален и гъвкав. Помещението в първата сграда ще бъде разделено на шест отделни клетки с различни размери, подходящи за потребностите на разнородни наематели. Тя ще включва складови площи и мецанин - за офиси, помещение за обработка на стоки, за съхранение на малки маркетингови материали и пр. Половината от квадратурата ще бъде завършена до ключ, а другите 20 хил. ще са в груб строеж, за да може да бъдат довършени според индивидуалните желания, обясни Гюрджиев.

Заради поскъпването на строителните материали от началото на годината в момента от компанията работят по оптимизирането на разходи. При цени около 450 евро на кв.м логистични площи се предполага, че инвестицията в първата фаза на този проект ще е около 18 и 20 млн. евро, които СТР ще осигури сама. Има напреднали разговори с потенциални наематели.

Разширение за СТРark на "Ботевградско шосе"

През октомври 2020 г. CTP стана собственик на 174 дка в местността Голямата локва в кв. "Враждебна" за 15.5 млн. лева (37.84 евро на кв. м без ДДС). Продавач е "Дружество за управление на банкови вземания д.д. - Словения". Купувач - "Си Ти Парк бета", което участва на търг в конкуренция с още няколко компании. В първоначалните планове на CTP беше да започне да строи първите си 30 хил. кв.м в района през 2021 г. и да изгражда парка на етапи според търсенето на пазара. Ако планът се запази, това значи първа инвестиция от около 13 млн. евро.

Плътността на застрояване на този терен е 60% и това позволява да бъдат изградени общо 80-90 хил. кв. м складове. Според проекта в pds.bg СТРark Еast трябва да е по-голям - 105 хил. кв.м. Обяснението дойде в началото на август, когато стана известно, че СТР е добавила още 51.5 дка земя в съседство, който всъщност са разширение на съществуващия проект. "Си Ти парк Епсилон" ги купува от борсовото дружество "Адванс терафонд", специализирано за инвестиции в имоти и земеделска земя, на цена 2.1 млн. евро. (около 40.78 евро на кв.м без ДДС). Сделката става през покупка на специално създаденото дружество "Проект Враждебна", в което са апортирани въпросните урегулирани поземлени имоти.

"За СТРark Еast в момента сме на етап проектиране, след което ще кандидатстваме за строително разрешение", обясни Владимир Гюрджиев.

Ново развитие в зона "Искър-север"

В края на миналата година CTP купи логистичната база на датската компания DSV Road в София в сделка с обратно наемане. DSV Panalpina - компанията майка на българското дружество, е една от най-големите транспортно-логистични компании в световен мащаб. "Си Ти парк Делта" е платило за базата 18.5 млн. лева по информация от Имотния регистър. Тя се състои от 11.7 дка постройки и парцел от 45.663 дка в НПЗ "Искър-север". Едновременно двете страни подписват и над десетгодишен договор за наем. Изчислена на базата на публичните данни, доходността при сделката е 7.9%. Това е близо до нивата от 8-8.25%, около които в последното тримесечие на 2020 г. се движи доходността при сделки с първокласни логистични площи в София, по данни на C&W Forton.

DSV са дългогодишен партньор на СТР в много страни, а вече и в България. От доклада за дейността на "ДСВ Роуд" става ясно, че компанията отдавна има планове да разшири логистичното си депо с втори етап. За дейността си в София дружеството ползва не само доскоро собствената си логистична база, но и втора под наем - от 2017 г. то е клиент на Sofia Ring Logistics Park на BPD.

Сделка с обратно наемане и в Пловдив

В началото на август СТР стъпи и на пазара в Пловдив. Дружеството е купило фабриката на "Вили Елбе аутомотив" с прилежащ терен от 19.6 дка в местността Капсида, на ул. "Асеновградско шосе". Сделката е с обратно наемане.

Според Търговския регистър през февруари "Вили Елбе аутомотив България" е апортирало терена, производствена и складова база с офиси, складова сграда, производствена база, трафопост и нов комплектен трансформаторен пост в дружеството, предмет на сделката - "Вили Елбе риъл истейт". После то става собственост на "Тектония риъл истейт ГМБХ", от която го купува "Ситипарк Зета" на необявена цена. От регистъра става ясно, че цената е част от рамков договор за продажба и отдаване под наем, в който са договорени и допълнителния условия във връзка с покупко-продажбата на дялове. Капиталът на "Вили Елбе риъл истейт" е с номинална стойност 9.782 млн. лева.

Германският производител на автомобилни части Willi Elbe Gelenkwellen, чиято собственост е заводът, е нов клиент за СТР, обясни Гюрджиев. Предприятието в Пловдив произвежда компоненти за BMW и Mercedes-Daimler, които изнася за Западна Европа и Китай.

Оптимизъм за пазара

Владимир Гюрджиев обясни, че е оптимист за българския пазар. Макар сделките и обемите да не са в мащаба на Румъния, съществува латентно търсене, компанията се надява да привлече някои от международните си клиенти и да намери нови и в страната. "Ние сме в града, залагаме на градската логистика, което дава възможност някои клиенти да оптимизират позициите си", добави той.

Като тенденция отбеляза, че покрай нарушените вериги на доставки в ковид кризата някои производителите се опитват да преместят мощностите си по-близо до крайните си пазари, което поражда ново търсене на складови и производствени площи. Макар че тази тенденция засега не е толкова видима в България се очаква, че тя ще се почувства и в страната.

С&W Forton: CTP ще се нареди в челната тройка

Общият обем на пазара на логистични и индустриални площи в София е 1.49 млн. кв.м, преобладаващо логистични площи, по данни на Cushman&Wakefield Forton.

Основна част от логистичните площи в София са изградени в "Индустриален парк София-изток" (до автомагистрала "Тракия"), "Логистичен парк София" в Равно поле, "Логистичен център "Юнивърсъл" (до детелината на бул. "Цариградско шосе"), "Логистичен парк "РГС инвест" (в "Божурище"), "Транскапитал" (на "Ботевградско шосе"), "Логистичен парк Ийст ринг" в Нови хан. В страната в по-големи мащаби са "Логистичен парк Русе" и "Логистичен парк Варна".

"Основни собственици на земя за развитие, логистични и индустриални площи са "Парк Индустрия - София-изток" и "Бългериън пропърти дивелопмънтс", като в челната тройка ще се нареди "Си Ти Пи инвест", коментира Жоро Ангелов, мениджър "Индустриални площи и развитие на парцели" в C&W Forton.

Офертните наеми в индустриалния сегмент в София са стабилни, на средни стойности от 4.2-4.4 евро/кв.м за средно големи площи по данни на компанията.

Доходността е под натиск заради нарастващия инвеститорски интерес. През второто тримесечие на 2021 г. се понижава до 8% (с 25 процентни пункта спрямо първото), но се очаква да остане стабилна в краткосрочен план.

2020 г. - силна година в 23-годишната история на СТР

СТР е дивелопър на търговски имоти, който изгражда, управлява и отдава под наем индустриални и бизнес паркове в Централна и Източна Европа (ЦИЕ). Компанията има най-голямата мрежа от над 70 бизнес парка в региона. Създадена е през 1998 г., като дейността й започва в Чехия. Сега присъства в Словакия, Унгария, Полша, Румъния, Сърбия, а в България и Австрия е в експанзия.

В началото на 2021 г. портфейлът й от индустриални и офисни проекти включва 6.3 млн. кв.м отдаваеми площи. Очаква се до края на годината те да достигнат 7 млн. По информация на самата компания тя е петият най-голям оператор на логистични площи в Европа.

Изминалата 2020 г. е една от най-добрите в историята на CTP по оценка на нейния основател, собственик и главен изпълнителен директор Ремон Леонард Вос, гражданин на Нидерландия. Той го отдава и на нарасналото развитие на електронната търговия по време на пандемията и на свързаното с това по-голямо търсене на логистични площи.

Приходите на СТР от наеми през 2021 г. са 318 млн. евро (при 280 млн. евро предишната година). Компанията е в партньорство с над 700 наемателя и около 80% от новия й бизнес идва от тях. Заетостта на парковете е 94.4-95% - намалява с почти половин пункт. Печалбата нараства до 252.5 млн. евро, а броят на служителите до 394. През миналата година СТР е инвестирала 556 млн. евро, с което общата стойност на активите й достига 6.4 млрд. евро.

Компанията финансира проектите си с банкови кредити и в голяма степен със собствен паричен ресурс. През миналата година CTP успя да набере около 1 млрд. евро, като емитира зелени облигации, за да финансира портфейл от допустими зелени активи. С емисия в началото на тази година привлече други 500 млн. евро. Емисиите станаха възможни, след като през 2019 г. CTP се ангажира, а през 2020 г. и сертифицира цялото си портфолио от логистични и индустриални проекти - всички 292 завършени сгради на 100 локации в шест държави, по стандарта BREEAM. Целта е неутрални въглеродни операции до края на тази година.
Темата накратко
  • Нидерландско-чешката СТР подготвя строителството на 85 хил. кв.м в три логистични парка в рамките на София.
  • На столичния пазар компанията, която е най-големият оператор на логичично-индустриални паркове в ЦИЕ, залага на Last-Mile доставките.
  • В началото на август СТР придоби в сделка с обратно наемане и фабриката на Willi Elbe Gelenkwellen в Пловдив.

Визуализациите на първите два логистично-индустриални парка на СTP в София са готови. Все по-ясни очертания придобива и позиционирането в България на нидерландско-чешката компания, която е най-големият собственик и оператор на логистично-индустриални паркове в Централна и Източна Европа. СТР влезе на доминирания от местни играчи българския пазар преди две години, през август 2019 г., с амбициозния план до края на 2021 г. да изгради 100 хил. кв.м индустриално-логистични площи в София.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

Влезте в профила си

Всеки потребител може да чете до 5 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Вижте абонаментните планове
Close
Бюлетин
Бюлетин

Ритейл

Всяка седмица получавайте най-важното и интересно от ритейл сектора във вашата поща


0 коментара

Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Жилища и желания в "гетото"

Жилища и желания в "гетото"