Вещае ли скокът на цените на имотите нова финансова криза

Shutterstock

Вещае ли скокът на цените на имотите нова финансова криза

Жилищата в развитите икономики поскъпват с рекордни темпове, което притеснява политиците

15809 прочитания

Shutterstock

© Shutterstock


Ако някой беше заложил миналото лято, че цените на жилищата в развитите страни тази година ще растат с невиждани темпове, и то след удара от пандемията от коронавируса, вече щеше да е несметно богат. През последното десетилетие свикнахме финансовите пазари да се движат по своя орбита, твърде различна от тази на реалната икономика (борсовите индекси растяха в условията на пандемия). Сега обаче ставаме свидетели на подобно, на пръв поглед, противоречие и с цените на имотите, които обикновено се движат в синхрон с икономиката. Те достигнаха невиждани през последните 30 години нива, като сред засегнатите от възходящата тенденция са САЩ, Канада, Великобритания, страните от eврозоната, Австралия, Нова Зеландия.

Сегашната ситуация се дължи на комплекс от фактори - към рекордно ниските лихви през последните години, осигуряващи достъп до евтино финансиране, трябва да се добавят антикризисните държавни стимули за икономиките в условията на пандемия и прекъсванията на веригите за доставки, довели до ръст на суровини, използвани в строителството.

Динамиката в сектора събуди спомени за глобалната финансова криза от 2008 г. и предизвика тревога, че все по-малко хора ще могат да си позволят да живеят в собствено жилище. Въпросът е дали уроците от предишната криза с пазара на имоти, предизвикала срив в световната икономика, са научени, или грешките ще бъдат повторени.

Тенденцията на повишаване на цените в сектора не подмина и България, макар в по-умерена степен. Сделките през първото полугодие на 2021 г. са с 14% повече спрямо същия период на 2019 г., а ръстът на цените е 6%, главно поради по-голямото търсене от предлагането.

Къде с колко

Възходящата тенденция на имотния пазар е повсеместна при развитите икономики. Цените на жилищата в САЩ са се увеличили с 81.5% през последното десетилетие, по данни на Urban Institute. Това показва, че процесът е дългосрочен, но ръстът напоследък се засилва - само за последната година той е 17.6%. Цените в САЩ през май са нараснали с 16.6% на годишна база, сочи индексът S&P CoreLogic Case-Shiller National Index. Според данни на имотния консултант Zillow цените в сектора са се повишили с 15% през последната година на национално ниво. Медианната цена на сделките за еднофамилни къщи в САЩ се е повишила от 341 100 долара през юни 2020 г. до 361 800 долара през същия период тази година, казват от Trading Economics.

Нидерландия, Канада и Швеция са страните с най-надценен имотен пазар според Oxford Economics

Ръст на реалните цени на имотите за първото тримесечие на 2021 г. в сравнение със същия период на миналата година бележат също Канада (10%), Норвегия (11%), Турция (31%), според данни на ОИСР. При еврозоната тази стойност е 6%, а средно за страните от ОИСР - 9%.

Вече високите цени на жилищата в Дания отчитат допълнителен ръст по време на пандемията. За първото тримесечие на 2021 г. повишението е 15.3% спрямо същия период на 2020 г., което е двойно спрямо средното за ЕС. Тук освен останалите фактори, валидни за другите страни, за ръста допринасят и 20-годишните ипотечни кредити с нулев лихвен процент, пуснати през януари 2021 г. от датската банка Nordea. В Ирландия ръстът на имотния пазар на годишна база е 5.5% през май.

Средно за ЕС през първото тримесечие цените са се повишили с 6.6% в сравнение с година по-рано, което ги прави с около 30% по-високи от 2010 г.

Микс от фактори

На пръв поглед бумът на имотния пазар изглежда изненадващ в условията на най-тежката глобална икономическа криза от десетилетия. Но вредите върху сектора не само бяха минимизирани от мащабните държавни финансовите стимули в богатите страни за справяне с пандемията, а и тласнаха пазара в обратна на очакваната посока.

Федералният резерв на САЩ всеки месец налива 120 млрд. долара в икономиката чрез покупки на ценни книжа. Механизмите за социални плащания и схемите за запазване на работните места доведоха до увеличаване на разполагаемите доходи. В повечето развити икономики по време на пандемията са натрупани спестявания, доста по-високи от тези през предходни "нормални" години. За процеса допринасят и антикризисните данъчни ваканции в страни като Великобритания, Нидерландия и някои провинции на Австралия.

Вече високото търсене на жилища от 2018 и 2019 г. беше допълнително подсилено от тези политики. Те дадоха възможност на хората да заемат повече средства и да увеличат покупките. Ипотеките станаха по-достъпни, като много от хората покриват първоначалната си голяма вноска с помощите от държавата. За тазгодишния скок на цените допринася и задържаното търсене от 2020 г., когато много от сделките и плановете за покупки на имоти бяха отложени.

Друг фактор за повишените цени на жилищата е сривът във веригите за доставки, предизвикан от наложените мерки за ограничаване на ковид-19. Недостигът на суровини, използвани в строителството, като стомана, мед и дървесина, чувствително увеличи цените им, както и тези на крайния продукт.

Не на последно място, дългото прекарано време вкъщи по време на локдауните и масовото преминаване към дистанционни форми на работа и обучение накараха мнозина да се замислят за по-просторни жилища. Именно заради това най-големите повишения в цените на имоти се наблюдават в малките градове и предградията. Макар ръстът да обхваща целия сектор, най-чувствителен е в търсенето не в големите населени места, а на по-тихи и спокойни такива, по-близо до природата.

Защо това е проблем

Властите следят ситуацията с растяща тревога както за купувачите на жилища, така и за наемателите. "Днес е по-трудно да се намери дом в Америка на достъпна цена, отколкото в който и да е момент от финансовата криза през 2008 г. насам", коментира пред Financial Times Марсиа Фъдж, министър на жилищното строителство и градското развитие на САЩ. Цените на имотите растат по-бързо от доходите, което ги прави по-малко достъпни.

Високото търсене често води до наддаване и жилищата се продават с голяма надценка над обявената цена. Така те стават достъпни само за хората с най-високи доходи. Повишението в цените на имотите оказва ефект и върху наемите, които в САЩ са се повишили средно с 11.4% от началото на годината по данни на Apartment List - три пъти повече от средното увеличение за същия период през предходните три години. Ръстът на цените на наемите удря най-тежко семействата с ниски доходи, като влошава възможностите им за достъп до подслон. В някои случаи те вече са изправени пред затруднението да дължат неплатен наем за няколко месеца. Ситуацията изглежда критична с очакваното настъпване на края на мораториума на принудителното изгонване в САЩ.

Ефектът върху наемите има своето логично обяснение. По-високите цени на имотите карат повече хора да продължат да живеят под наем вместо в собствено жилище, което увеличава търсенето на жилища под наем и повишава тяхната стойност. Собствениците на жилища, от своя страна, компенсират по-високата алтернативна цена на това да отдават жилището под наем вместо да го продадат, като вдигат наемите.

Един от най-съществените проблеми, породени от поскъпването на жилищата, е, че то допринася за увеличаване на неравенството. Затруднението за младите да си позволят собствен дом създава неравенство между поколенията. Младежите бяха засегнати от безработица и от дефицити в образованието, които ще навредят на дългосрочната им възможност да изкарват доходи. Собствениците на жилища в краткосрочен план се радват на увеличената стойност на активите си, а най-потърпевши са наемателите и желаещите да закупят жилище.

Един от най-съществените проблеми, породени от поскъпването на жилищата, е, че то допринася за увеличаване на неравенството.

Ръстът в цените на имотите също така е пречка пред мобилността, което представлява загуба за икономиката като цяло, защото затруднява човешкия капитал да се разпредели по ефективен начин. Хората не могат да се преместят да живеят и работят там, където техният труд би бил по-необходим и по-полезен, като това е загуба и за работодателите.

Поскъпването на жилищата в Нидерландия от 14.6% през юни на годишна база има притеснителни социални последствия. Икономисти от ABN Amro изчисляват, че в страната не достигат 330 хил. жилища. Делът на бездомните се е удвоил през последните 10 години. Нидерландската централна банка отчита нарастването на задлъжнялостта на домакинствата като "системен риск" и въведе правило банките да имат допълнително 5 млрд. евро капитал за покритие на ипотеките си от януари.

Миналия месец Oxford Economics посочи Нидерландия, Канада и Швеция като страните с най-надценен имотен пазар. В Нидерландия цените на жилищата са 14.3% над дългосрочната си тенденция. Проблемът там се усилва от нееластичността на пазара, където новото строителство е трудно поради многото регулации, смята Лекс Хугдуин, професор в Университета в Грьонинген.

В Испания ръстът на цените на жилищата предизвика протести, а в Швеция опитът на правителството да вдигне тавана на наемите доведе до неговата оставка през юни.

Какво може да се направи

Проблемът е комплексен и не може да се разреши само с еднократно действие. Във възможностите на централните банки е да намалят или спрат "печатането" на пари и да вдигнат лихвените проценти. В случая с Фед оттегляне на покупките на облигации може да се очаква не по-рано от догодина. Това би повишило цените по ипотеките и би охладило прегряващия пазар. За американската централна банка спирането на паричната подкрепа само за да повлияе на имотния пазар е нежелано, тъй като това би забавило цялостното възстановяване на икономиката. Фед ще иска първо да види възстановяване на заетостта, преди да повиши лихвените проценти, а това се очаква едва през 2023 г. Централната банка все пак ще държи под око ценовото равнище на пазара на жилищата, тъй като друга основна цел на институцията е да следи ценовата стабилност. Позицията на Фед от години е, че балоните е трудно да се идентифицират в момента на тяхното образуване, а паричната политика не е правилният инструмент за справяне с тях, посочва The New York Times.

Засега пазарът на имоти в САЩ, изглежда, ще трябва да се справи сам с проблемите си. На купувачите ще им се налага да плащат повече, но ще могат да се възползват от по-лесно и евтино заемане на средства за финансиране на покупката. Цените на жилищата обаче са се увеличили повече, отколкото лихвените проценти са паднали.

Мнозина анализатори се надяват, че проблемът ще отшуми по естествен начин, когато дисбалансите, причинени от пандемията, изчезнат заедно с нея. Временният характер на факторите като държавната помощ и ограничените вериги за доставки е аргумент в тази посока.

Управителят на Фед Джером Пауъл смята, че не е налице същото "безразсъдно кредитиране, създало балона, довел до глобалната финансова криза", но все пак изразява загриженост, че поскъпването създава затруднение за нови купувачи на начално ниво да участват в пазара. Той определя въпроса за достъпността на жилищата като "голям проблем".

Експерти от сектора смятат, че цените ще продължат да се повишават тази година и ще започнат да спадат с уравновесяването на търсенето и предлагането на пазара през 2022 г. според проучване на Zillow, цитирано от Financial Times. Вижда се и малка светлина в тунела към охлаждане на пазара в САЩ - заявленията за ипотеки започват да намаляват, а запасите в сектора леко се повишават. Темпът на ново строителство във Великобритания и САЩ изглежда стабилен и би спомогнал за нормализирането на пазара.

Специалисти обаче предупреждават, че търсенето вече започва да намалява, а цените не спадат. Това подхранва притесненията, че ниската достъпност на жилищата ще се задържи, а балонът в сектора ще продължи да се надува, следвайки траекторията си от глобалната финансова криза.

Повтаря ли се историята

Имотите в развитите икономики са надценени с около 10% спрямо дългосрочната тенденция, смята Адам Слейтър, водещ икономист в Oxford Economics. Ситуацията до голяма степен напомня началния етап на кризата от 2008 г. - амбициозни покупки поради възможността за евтино заемане на средства и засилен интерес на инвеститорите към сектора. Но има и съществени разлики. Купувачите на жилища сега имат значително по-стабилно финансово състояние или поне добра кредитна история. Една от причините за кризата преди повече от десетилетие беше въвличането на пазара на имоти в сложни финансови структури от банките, които впоследствие се сринаха. За разлика от тогава, банките сега са много по-добре регулирани. Ако цените на имотите в Америка паднат с 1/4, 33-те най-големи банки пак биха имали двойно повече капитал, отколкото през периода на навлизане във финансовата криза през 2007-2009 г., обяснява Тhe Economist. Критериите за отпускане на кредити също са по-стриктни.

Във Великобритания миналата година едва 3.6% от жилищата са сменили собствениците си в сравнение с 6.5% през 2006 г. Това потвърждава тезата, че като цяло активността на пазара на имоти е по-ниска.

Регулаторите, определящи паричната политика в други страни, също осъзнават предизвикателството и вземат мерки. В един от най-горещите имотни пазари - новозеландския, централната банка наскоро получи още един инструмент за влияние - задаване на максимално съотношение дълг към доход при теглене на кредит, който трябва да започне да се прилага до няколко месеца. Медианната цена на жилищата в страната е нараснала с 30% от началото на годината до май т. г. по данни на Bloomberg.

ЕЦБ започва да отдава по-голямо значение на цената на жилищата, като планира да включи този показател в измерванията си за инфлацията. Канадската централна банка, която е критикувана, че е допринесла за поскъпването на жилищата, започна да оттегля механизмите си за стимулиране на икономиката. Норвежката и корейската централна банка също алармират за надценяване на имотния пазар.

Ако някой беше заложил миналото лято, че цените на жилищата в развитите страни тази година ще растат с невиждани темпове, и то след удара от пандемията от коронавируса, вече щеше да е несметно богат. През последното десетилетие свикнахме финансовите пазари да се движат по своя орбита, твърде различна от тази на реалната икономика (борсовите индекси растяха в условията на пандемия). Сега обаче ставаме свидетели на подобно, на пръв поглед, противоречие и с цените на имотите, които обикновено се движат в синхрон с икономиката. Те достигнаха невиждани през последните 30 години нива, като сред засегнатите от възходящата тенденция са САЩ, Канада, Великобритания, страните от eврозоната, Австралия, Нова Зеландия.

Сегашната ситуация се дължи на комплекс от фактори - към рекордно ниските лихви през последните години, осигуряващи достъп до евтино финансиране, трябва да се добавят антикризисните държавни стимули за икономиките в условията на пандемия и прекъсванията на веригите за доставки, довели до ръст на суровини, използвани в строителството.


Благодарим ви, че четете Капитал!

Вие използвате поверителен режим на интернет браузъра си. За да прочетете статията, трябва да влезете в профила си.

Влезте в профила си

Всеки потребител може да чете до 5 статии месечно без да има абонамент за Капитал.

Вижте абонаментните планове
Close
Бюлетин
Бюлетин

Вечерни новини

Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч.


1 коментар
  • 1
    koleto avatar :-|
    komitata

    Като мярка срещу нарастването на цените на имоти у нас може да се повиши значително данъкът върху второ и трето жилище, както и да се извадят от сивия сектор наемодателите (повечето физически лица все още наемат без официални договори или с договори, в които цените на наема са занижени).


Нов коментар

За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.


Вход

Още от Капитал

Жилища и желания в "гетото"

Жилища и желания в "гетото"