Пловдивският нов квартал на София
Инвеститори от ПИМК планират да вложат 60 млн. евро в комплекс с 3200 жилища на запустял терен зад Централната жп гара. Вече строят първите 900
- Инвеститори от пловдивската транспортна компания ПИМК строят миниквартал за около 60 млн. евро с около 3200 - 3300 жилища в София зад Централна гара.
- Очаква се Capitol Residence да промени и оживи района около гарата, но е в съседство с бивша индустриална зона, ТЕЦ, гробища и евентуалния бъдещ инсинератор.
- Апартаментите се продават бързо - цените са ниски за пазара, локацията е на 20 - 25 минути от центъра на София, на 5 мин. от метростанция.
Зад Централната гара върху 23 запустели декара на бивш вагонен завод в края на юли започна строителството на нов миниквартал. Бъдещият Capitol Residence, който ще е върху терен почти 108 дка, е необичаен за строителния живот в София по няколко линии.
Докато повечето инвеститори в жилища намират за атрактивни главно южните и югоизточните квартали, новият комплекс е на север от центъра на София, точно срещу индустриалната зона "Военна рампа", но пък на 20 - 25 минути пеша от него. Необичайно мащабен е за рамките на града. Ако се развие в планирания си вид, до пет години той ще предложи 350 хил. кв.м нова РЗП, или 3200 - 3300 нови апартамента, и ще е най-големият по брой жилища сред известните досега по рода си в града. Засега започва с 900 апартамента.
Докато инвеститорите в жилища предпочитат най-вече престижни квартали с изградена инфраструктура в близост до Витоша, Capitol Residence предвижда апартаменти и магазини в зона, исторически развита като индустриална. Съседства с гарата, ТЕЦ-а, Централните гробища и спорния евентуален софийския инсинератор.
Докато средната цена на готовите жилища в София още преди месеци надхвърляше 1100 евро за кв.м, в Capitol Residence на зелено продажбите тръгнаха от 650 - 750 евро с ДДС на кв.м. В условията на страхове, че жилищата ще станат непостижимо скъпи, сега средните цени са около 800 евро на кв.м с ДДС. Седем месеца след началото на предварителните продажби през февруари и два месеца след първата копка през юли той вече е разпродаден 70% по информация от ексклузивния брокер.
Инвеститорите са свързани с транспортно-логистичнатата компания ПИМК.
"Проектът e пpимep зa peвитaлизaция нa тepeн c oтпaднaлo пpeднaзнaчeниe в рамките нa гpaдa и зa cъздaвaнeтo нa жива многофункционална зoна", обяснява главният проектант apx. Цветан Петров от "Иво Петров архитекти".
Комуникативната локация
"Виждаме как по цял свят районите около гарите се развиват. Няма как тази тенденция да не дойде и в България. Не може всички да строим в южните квартали. Ние ще сме пионерите, които ще докажат, че тук става за живеене, още повече че гарата е съвсем близо до центъра и районът е изключително комуникативен." Това каза за "Капитал" Цветан Пулев, един от инвеститорите в проекта. В "Капитол билд" - дружеството зад проекта, той има равен дял с "ПИМК имоти" - дружество и на двамата собственици на ПИМК, като Илиян Филипов се сочи за съинвеститор.
Пулев каза, че от години живее в Лондон и е имал възможност да наблюдава подобна трансформация на занемарени окологарови територии по инициатива на общината. "Знам как ще изглежда тази локация в София след година-две и се зарадвах, когато ни предложиха това място за инвестиция", добавя той (за историята на покупката на терена).
... с известни недостатъци
Намеренията са добри, но критично настроената публика оценява и минусите в съседствата на локацията (за дискусията във форума на skyscrapercity.com). Инвеститорите го знаят и имат отговори: Има много международни примери за сгради, строени до жп линиите, и ако влаковете са модернизирани, не би трябвало да създават големи проблеми с шума. Контингентът в района на гарата е особен, но ако в средата се инвестира, и публиката ще се промени. Гробището - гледано отгоре и отдалеч, повече напомня на парк.
Позицията за бъдещия инсинератор е: "Първо, не се знае дали ще го има. Ако го има, сме сигурни, че ще отговаря на заложените параметри за допустими емисии. Иначе София ще бъде принудена да го спре, тъй като въпросът е много чувствителен за общественото мнение. Той ще е проблем не само за жителите на Capitol Residence, но и за съседните квартали и за цяла София. В Австрия и в Дания вече има подобни съоръжения и те не създават проблеми.
Първите 900 жилища
"В момента с тези 900 жилища сме по-големи от много от населените места в страната", казва инж. Костадинка Канурова, управител на КМV Рrореrtу Маnаgеmеnt, консултант, eĸcĸлyзивeн бpoĸep и пpeдcтaвитeл по проекта. На първия етап върху парцел 23 дка с лице към ул. "История Славянобългарска" ще бъдат изградени 108 хил. кв.м РЗП. Те ще са в четири сгради, като за първите две вече има строително разрешение, а за другите се очаква.
Финансирането за първия етап е осигурено, заяви Цветан Пулев. Инвеститорите ползват собствени средства и приходи от продажби. Очаква се строителството да продължи 28 месеца и да приключи в края на 2023 г.
Две от сградите са нискоетажни - с по 6-7 етажа, а другите две нарастват стъпаловидно - от 12 до 17 етажа. Единични гласове във форума ги наричат "китайски стени". Инвеститорът Цветан Пулев коментира, че при по-малка РЗП проектът би бил неефективен. А арх. Цветан Петров обяснява, че територията "позволява да се строят високи сгради, тук те никому не пречат и нищо не засенчват. Благодарение на тях осигуряваме повече междублокови пространства, които се ползват за различни функции - например за площадки за деца на различни възрасти". Детските площадки са възможни и защото паркингът е изцяло подземен. Той е на две нива, предвидени са паркоместа за търговските площи, които ще гледат към улицата.
На втората фаза - работа със средата
"По-интересно е това, което ще се случи на втората фаза, защото там вече започваме да работим със средата - нещо, за което досега нямахме обем", казва apx. Цвeтaн Πeтpoв.
Втората фаза на Capitol Residence ще се разгърне върху 85-те декара, купени в края на август. В момента се работи по генералния план за целия терен. Ще бъдат обособени три зони - търговска, жилищна с още около 2300 - 2400 апартамента и спортна/зелени площи. Планирани са детска градина с ясла и буферен паркинг. Очаква се строителството да започне в рамките на следващите шест-седем месеца.
Арх. Петров обяснява, че имат стратегия за публичните пространства и яснота точно какви обекти трябва да има, за да се създаде жив квартал, след като отворят пешеходната връзка към метрото и потокът от хора се пренасочи.
Проектът за пешеходен подлез по съществуващ тунел под жп линиите и гаровите перони, който ще прави връзката между новите сгради и спирката на метрото на Централна гара София, вече е внесен. Подлезът е изграден, собственост е на НКЖИ, но сега е затворен и не се ползва. Инвеститорът ще изгради амфитеатрален парк между двете фази на комплекса, по който ще се слиза към входа му и ще го освети и реновира. Очаква се да бъде реализиран в рамките на две години и половина, докато се строи първата част на комплекса.
Арх. Цветан Петров обяснява, че така ще осигурят достъп до метрото не само на новия комплекс, но и на жителите на жк "Бенковски" и на съседните квартали, както и за посетителите в близкия ритейл парк, в който има магазини на Bauhaus, "Технополис", Jysk и "Хиполенд". Съседните квартали са "Орландовци", "Толстой", "Триъгълника" - "Надежда". Инвеститорът вече е учредил на Столичната община безвъзмездно право за преминаване през терена.
Половината от покупките са за инвестиция
И без агресивна реклама апартаментите в първите сгради са продадени 70%, общо в четирите - 60%, обяснява Костадинка Канурова. След като стане готов и проектът за втората фаза, планират реклама в цялата страна с билбордове. Тя отдава успеха на доброто планиране и замисъл на проекта. "Има всякакъв вид апартаменти - едностайни, двустайни, тристайни и четиристайни. Добре е помислено за функцията и за околното пространство. Локацията е ключова за избора, защото има връзка с метрото", казва Канурова.
Важен елемент със сигурност е и цената. "Искахме да покажем на софиянци, че може да съществуват апартаменти и по 800 евро на кв.м с ДДС и те да са качествено изпълнени и с лесен достъп до центъра на града", казва Цветан Пулев. Обяснява, че инвеститорите успяват да постигнат добрата цена, защото разполагат със собствена техника, бетонови възли и строителни фирми. До момента цените са се повишили на два пъти и се очаква и трето повишение заради поскъпването на строителството.
"Харесва ми и как са стартирали с ценообразуването. Сравнително голям инвеститор, голям комплекс, ниски за моментното състояние на пазара цени, голям избор на апартаменти, разпределения, изложения", коментира hristo_ във форума на skyscrapercity.com.
Половината от купувачите са с инвестиционна цел по информация на КМV. Има човек, купил 15 апартамента, и втори - с 10. Обяснимо, най-бързо се продават едностайните и двустайните жилища.
За живеене купуват жители от северните квартали, които искат да са по-близо до центъра, за себе си или за децата си. Има много купувачи от провинцията. Около 80% от покупките са със собствени средства, с ипотечен кредит се финансират по-големите жилища за собствено ползване, казва Костадинка Канурова.
По темата работи и Снежина Пашинова
"Капитол билд" разполага с общо 108 дка земя зад района на Централна гара, купени в две отделни сделки. За тях са ползвани кредити от Инвестбанк на обща стойност 27.5 млн. лева според Имотния регистър и необявена сума собствени средства от инвеститорите.
Преди 15 години теренът на бившия вагонен завод в "Задгарова артерия" е купен от испанската строителна група Riofisa, която има мащабни намерения за него. Планира да построи търговско-развлекателен център на три нива, 90-метрова кула с офиси и хотел и жилищен комплекс с паркинг - общо 280 хил. кв.м РЗП. Инвестицията се оценява на 250 млн. евро.
Световната криза осуетява плановете на Riofisa и в Румъния, и в България - където освен за София тя има планове и за Пловдив. В средата на 2015 г. по-големият терен - 85 дка зад гарата, е придобит от дружеството за недвижими имоти на испанската банкова група Sabadell срещу 10.2 млн евро. Със сумата е покрита част от дълга на строителната компания към банката. Вторият терен - 23 дка, остава собственост на дъщерното дружество на Riofisa - "Риофиса дивелъпмънтс", което сега го продава на "Капитол билд".
Сделката е от края на 2020 г. и декларираният материален интерес по нея е 4.3 млн. лева. Имотът е ипотекиран срещу кредит от 3 млн. лева в Инвестбанк.
В началото на август тази година "Капитол билд" става собственик и на съседните 85 дка, чийто продавач сега се оказва "Експо истейт" на Красимира Зашева - съпруга на някогашния зам.-председател на Столичния общински съвет по времето на Стефан Софиянски Станимир Зашев. Сделката става чрез покупка на дружеството "Капитол билд 1", в което от "Експо истейт" са апортирали имота през март. И този терен е ипотекиран в Инвестбанк срещу 24.5 млн. лева.
От "Капитол билд" се оглеждат и за други терени в района. Някои са с множество собственици. Един от 26 дка в съседство принадлежи на Васил Божков, с който на този етап няма връзка и не е известно дали би го продал.
Обратно към текста
Capitol Residence e подложен на детайлен анализ в сайта skyscrapercity.com, като основната тема на дискусията е "подходяща ли е локацията на проекта за жилища". "Не изглежда като приятно място за живеене. Разположен е между булевард, ЖП, ТЕЦ, бъдещ инсинератор за боклуци и гробища", пише wildhunt. "Ако има и шум от гарата, е неприятно", добавя risist. "Странното е, че има съвкупност от обекти наоколо, която не вдъхва много жилищно усещане. Но трябва да призная, че мащабът е доста голям и реално е възможно районът драстично да бъде облагороден", казва drago9205. "Районът е с доста мръсен въздух през зимата, тоя завод за отпадъци никой не може да каже какво ще излиза от него и защо трябва да е в центъра на града", отбелязва Ivailo_2_SF.
Проектът има и поддръжници. "Не мисля, че мястото е лошо за жилищен комплекс. Е, разбира се, далеч от перфектно е, но се радвам и се надявам, че това ще повлече крак, за да се облагороди районът. За мен има потенциал", пише hristo_ . "Защо да не е перфектно. Има училище близо, поликлиники, болници, магазини... За транспортна обезпеченост да не говорим. Единствено парк липсва, но и това не е точно така Не виждам чак такъв проблем с гробището. То повече ще изглежда като гора от прозорците предполагам. И от ТЕЦ не бих се притеснявал. Ако до предгаровия площад се стига за по-малко от 10 минути пеша, ако пробият и автомобилен тунел от "Хр. Ботев", пише bored2009.
Като основни плюсове на локацията се коментират предвиденият директен пешеходен тунел до метростанцията на Централна гара и плановете на Столичната община за второстепенна улица с автомобилен тунел под релсите на гарата. Цитира се информация от главния архитект на София, че автомобилният тунел, заложен по ОУП, ще бъде преместен в западна посока, за да може да се развият териториите северно от гарата. Той ще може да обезпечи пешеходно придвижване, с велосипед и с масов градски транспорт от бул. "История Славянобългарска" към бул. "Мария Луиза".
"Мястото е доста комуникативно с предвидения тунел, жп гара на 5 минутки от вкъщи, метро, сума ти автобусни линии и трамваи. Дори до топ центъра и "Витошка" може да отидеш пеша за не повече от 20 - 25 минути. А и гледката от южните апартаменти ще е много добра - към центъра с "Ал. Невски" и отзад Витоша, без да има какво да я скрива, казва Ivailo_2_SF. И добавя, че може би малко неприятно ще е да се прибираш посред нощите от метрото през тунелите, ако се навъртат съмнителни лица там.
"Локацията не е перфектна, но мога да изброя поне няколко места в София с не по-добра, но на почти двойни цени. Така че въпрос на бюджет, лично решение и компромиси. Няма пълно щастие", добавя hristo_.
Обратно към текста
