Пловдивски имотен феномен: бум на гиганти при жилищата

Градът привлича хора от цялата страна, пазарът на имоти бележи рекордни ръстове, изграждат се мегакомпплекси и високи сгради

Rеsidеntiаl Pаrk Plоvdiv предвижда 60 сгради на по 7 и 11 етажа върху терен от 137 дка.
Rеsidеntiаl Pаrk Plоvdiv предвижда 60 сгради на по 7 и 11 етажа върху терен от 137 дка.    ©  RT Consult
Rеsidеntiаl Pаrk Plоvdiv предвижда 60 сгради на по 7 и 11 етажа върху терен от 137 дка.
Rеsidеntiаl Pаrk Plоvdiv предвижда 60 сгради на по 7 и 11 етажа върху терен от 137 дка.    ©  RT Consult
Темата накратко
  • Новите заводи и доброто качество на живот привличат към града хора от цялата страна, които търсят апартаменти.
  • Кипи мащабно жилищно строителство, изграждат се мегакомплекси и високи сгради, като сред новите големи играчи са "Хъс", ПИМК, "Инса ойл"
  • Пазарът на апартаменти и къщи е най-бързо растящият сред големите градове. Но инфраструктурата изостава от развитието

Изненада е, но може би най-мащабният жилищен комплекс в строеж в България не е в София, а в Пловдив. Residential Park предвижда 60 сгради с 3200 жилища върху терен от 137 дка. При това не е единствен по рода си. Бъдещият жилищен комплекс "Кристал" ще бележи силуета на града с осем 75-метрови кули - 25-етажни във високата си част, а "Каменица парк" ще добави към него и два 14-етажни блока наред с други девет 8-етажни сгради.

Това са само някои от примерите за бурното ново строителство, което се развива с почти софийски мащаби в града под тепетата и по експертни оценки генерира около половината от сделките с жилища. От агенциите за недвижими имоти казват, че проектите се завършват в срок и се разпродават бързо, в голямата си част на зелено, още преди първата копка. Жилищното строителство разраства града предимно по периферията - в районите "Южен" и "Западен". "За няколко години там се организираха нови жилищни квартали - "Остромила", "Беломорски", Район "Западен"; парк "Отдих и култура" - юг и север", казва Анна Димитрова, собственик на пловдивската агенция "Омега А". А колегите й от "Явлена" и "Имотека" допълват картината с малките бутикови сгради в по-централните райони.

Рекорди по сделки и строителство

Пазарът на недвижими имоти в Пловдив вече почти година е с най-висок ръст на активността сред големите градове в България. От януари до август 2021 г. например, покупко-продажбите в Пловдив като брой нарастват с 30.3% спрямо 2019 г. при средно за страната 16%, по данни на Агенцията по вписванията. При това с всеки следващ период ръстът се забързва (виж графиката). Брокерите обръщат внимание, че сегашните пикове в статистиката в известна степен отразяват рекордния ръст на издадените строителни разрешителни през 2018 г. Покупките на зелено преди година и половина-две се изповядват сега при вече завършени сгради.

И в момента обаче няма признаци строителната активност да затихва. Данните на НСИ показват ръст на новото строителство в града през първото полугодие на 2021 г. в сравнение със същия период на 2020 г. Започнатите сгради в града на тепетата са повече, но с по-малко жилища и по-голяма РЗП спрямо миналата година. Това отчасти отразява строителството на къщи, а и досегашната тенденция "на по-големи жилища с по-голяма използваема площ и по-големи тераси", която наблюдава Стефан Моллов, брокер на Bulgarian Properties.

Бъдещето обаче ще е на по-малко сгради с повече жилища, съдейки по данните за новите строителни разрешения (виж таблицата). Сега жилищното строителство в града е заето да наваксва индустриалното развитие, което изпревари възможностите на града да настани новите му граждани. Пловдив решава жилищния недостиг по два начина - като строи повече, но по-малки жилища, и като ги издига на високо - тенденция, която се вижда в новостроящите се най-големи пет жилищни комплекса в града. При това високото строителство в Пловдив е инженерно предизвикателство, тъй като градът се намира в силно сеизмичен район, а почвата край река Марица е силно песъчлива.

Икономиката е обяснението

Защо все пак най-големите ръстове и най-големите жилищни комплекси са точно в Пловдив?

"Пловдив е сред първенците по нетна положителна миграция в България през 2019 г., изпреварвайки дори София. Основна причина за това е икономическото развитие на региона", коментира Константин Бояджиев, управител на "Галакси инвестмънт груп", една от най-големите строително-инвестиционни компании в града, свързана с основателите на "Винпром Пещера". "Заедно с IT и аутсорсинг индустриите икономическият профил на града се промени значително през последните 10 години. Този месец агенция Standard&Poor's промени перспективата на града от стабилна на положителна. Прогнозите са, че икономиката на Пловдив ще отчете умерено възстановяване на БВП през 2021 г., което ще продължи да поддържа ниски нива на безработицата. Това устойчиво развитие на града, което води до ръст на заплатите и прилив на работоспособните хора, повишава търсенето на недвижимите имоти тук", казва той. В допълнение хората, особено по-младите, бягат от старите сгради и търсят модерно строителство с по-добра локация, отбелязва той.

"С възможностите си за работа и по-ниските разходи за живот, с това, че е зелен и пешеходно обозрим, градът привлича хора от цялата страна, дори от Ботевград и Враца"

Димитър Ахрянов, главен архитект на Пловдив

Димитър Ахрянов, главен архитект на града, обяснява, че причините са съвкупни, но основната е голямото потенциално търсене, което се очертава покрай петте икономически зони край Пловдив. "С възможностите си за работа и по-ниските разходи за живот, с това, че е зелен и пешеходно обозрим, градът привлича хора от цялата страна, дори от Ботевград и Враца", казва той. "От друга страна, икономическият цикъл се превъртя, инвеститорите преодоляха някогашния срив на пазара на имоти, което в съчетание с достъпното банково кредитиране е стимул за инвестиции в строителство". Добавя също, че общината се е опитала да сведе до човешки мащаби интензивността на предвиденото застрояване. Екипът е заварил подробни устройствени планове с коефициент на интензивност 5, докато сега максималният е 3.5.

Добромир Ганев, председател на НС "Недвижими имоти" от агенция "Форос", посочва и друга предпоставка за мегакомплексите: "В Пловдив има големи парцели, все пак градът е разположен в низина. Повечето са бивши индустриални терени, купувани преди 15 г. при предишния имотен бум. Пазарът в града, който години наред е с едни от най-ниските цени сред големите градове, не създаваше условия да тръгнат големите проекти. Сега картината е друга - има много голямо търсене".

"Пловдив напомня София отпреди повече от десетилетие - стана притегателен център за професионална реализация, обучение и за живеене. Наблюдава се силно изразена миграция от места с липса на поминък"

Анна Димитрова, агенция "Омега-А"

От агенциите за недвижими имоти също отдават ръста най-вече на икономиката и пазара на труда, основно на разрастването на "Тракия икономическа зона" и на другите инвестиционни проекти в общината, които разкриват хиляди нови работни места и водят до растящи заплати. Добавят наличието на няколко университета, атмосферата на града и комфорта на живот в него.

"Пловдив напомня София отпреди повече от десетилетие - стана притегателен център за професионална реализация, обучение и за живеене. Наблюдава се силно изразена миграция от места с липса на поминък", коментира Анна Димитрова. Основно от южната й част - Смолян, Кърджали, Хасково и Пазарджишка област. По непотвърдени данни населението му е над 400 000, но малко по-ясна картина се очаква след преброяването на НСИ.

"Пловдив е сред първенците по нетна положителна миграция в България през 2019 г., изпреварвайки дори София. Основна причина за това е икономическото развитие на региона"

Константин Бояджиев, управител на "Галакси инвестмънт груп"

Покупки за живеене

Най-активният сегмент на жилищния пазар и в Пловдив са младите семейства със стабилни доходи. "Много от тях се местят от съседни селища заради по-добрите възможности за работа в Пловдив", казва Стефан Моллов. От "Явлена" отбелязват категорията семейства, които са били на дългосрочен наем и сега купуват с ипотечни кредити. От "Омега - А" се спират на семействата, които вече имат жилища, но продават и купуват нови или по-големи.

Друга активна група, която изпъква през последната година, са хората, които купуват за децата си. Често това са по-възрастни хора от други населени места, чиито деца - бъдещи студенти, планират да се преместят да живеят трайно в Пловдив, обяснява Мариета Гаргова, регионален мениджър на "Имотека". За студентите е по-рентабилно да изплащат кредит вместо месечен наем.

Илияна Руменова, регионален мениджър на Luximmo в Пловдив, добавя също чужденци, привлечени от чара на града, и българи от големите градове, чиято професия позволява home office.

Районът на Пловдив се оказа един от най-облагодетелстваните в страната от постковид търсенето на извънградски къщи, близо до природата. Къщи, и то като основно жилище, купуват не само жители на града, но и хора, завърнали се от чужбина, както и жители на други градове, включително и на София. Предлагането е разнообразно, цените са сравнително атрактивни. Най-търсени са селата в Родопската яка.

"Средната цена на жилищата в града е 835 евро/кв.м и тя все още остава по-ниска от тази в другите най-големи градове Варна и Бургас. Това означава, че има още потенциал за растеж"

Стефан Моллов, Bulgarian Properties

Покупки за инвестиция

Голяма част от жилищата се купуват с чисто инвестиционна цел. Пловдив е студентски град и обещава възможности за отдаване под наем. Нивата на наемите засега се запазват с леки ръстове на отделни места. Пловдив обещава и печалба при последваща препродажба. "Средната цена на жилищата в града е 835 евро/кв.м и тя все още остава по-ниска от тази в другите най-големи градове Варна и Бургас. Това означава, че има още потенциал за растеж", коментира Стефан Моллов от Bulgarian Properties. На пазара търсенето все още изпреварва предлагането и това също тласка цените нагоре. Пловдив е втори по темп на нарастване на цените на жилищата след София и през второто тримесечие ръстът е 5%. От "Явлена" говорят за ръст от около 20% в цените на недвижимите имоти в рамките на година, като тенденцията за покачване се запазва. Пазарът го поема, не остават незакупени имоти, основно заради голямата миграция към града. От "Омега А" отбелязват, че цените на жилищата продължават да растат през третото тримесечие на 2021 г.

По наблюдения на агенциите при новото строителство и във високия сегмент покупките с лични средства са почти равни по дял с тези с ипотека. При старото строителство ипотеките имат превес.

Имигранти, в това число и от Турция

Добромир Ганев обръща внимание и на една нова група купувачи. По данни на НСИ през 2020 г. в страната са се завърнали около 30 000 души, като 25% от тях са имигранти от Турция. Логично е от това да печелят най-вече жилищните пазари в Южна България, в Кърджали и особено в Пловдив, казва той.

Брокерите, които работят на терен в Пловдив, потвърждават, че имат голям процент български клиенти, които живеят и работят в чужбина, но инвестират в имот в града. Трудно е да разграничат специално българите, завърнали се от Турция, доколкото в Пловдив така или иначе работят много хора с двойно гражданско - българско и турско, които имат собственост и в двете страни. "Водещият мотив на повечето хора е сигурно вложение на парите, като обезценяването на лирата е допълнителен стимул за вложение в имот", казва Мариета Гаргова.

С голямо присъствие в строителството на Пловдив например е компанията "ГЕРТ груп" на Тунджай Гюлер. Дружеството има построени комплекси в Истанбул, София и Кърджали. В Пловдив изгражда два жилищни комплекса в район Западен - "Панорама парк Запад " и "Панорама парк Изток" - в зоната около мол "Галерия". Подготвя и строителството на други в централна градска част и район Южен.

"При новото строителство може да обособим два основни типа по-мащабни проекти: Класическият затворен комплекс. Такива проекти по-често се срещат в централните райони на града. Другият тип е комплекс от т.нар. отворен тип. Тези проекти наподобяват малки квартали и са по-често срещани в периферните райони на града"

Мариета Гаргова, "Имотека"

Утвърдени и нови строители

Основните строително-инвестиционни компании на пазара в Пловдив са местни. Сред утвърдените имена от агенциите посочват "Галакси инвестмънт груп", "Стройколукс" и "Калисто мати" (с бутикови сгради в центъра).

Сред големите по-нови играчи са "Хъс естейт" и "ПИМК билд". Основният бизнес на компаниите им майки са металите и логистиката. Те са пример за тенденцията компании с бизнес в други сектори и свободни средства да се насочват към жилищното строителство заради добрата норма на печалба в него. Тази група напоследък се разраства и по общи наблюдения инвестиционните компании на строителния пазар в града се множат.

Има и новодошли от други големи градове, например от Кърджали, както отбелязват от "Явлена". "Но те по-скоро са изключение. Пречка пред експанзията им са липсата на свободни парцели и конкуренцията на местните фирми, смятат от Bulgarian Properties. "Наблюдаваме и присъствие от страна на турски и други строително-инвестиционни компании от Близкия изток", добавят от "Имотека".

Пловдивските компании "Хъс", "Галакси" и ПИМК имат и големи проекти в София.

"Нещото, което все още липсва на пазара, са големи, просторни многостайни апартаменти, но наблюдаваме промени и в това отношение"

Илияна Руменова, Luximmo Пловдив

Затворени и отворени комплекси

При новото строителство може да обособим два основни типа по-мащабни проекти: Класическият затворен комплекс - обичайно на неголяма площ със собствено външно пространство или двор. Такива проекти по-често се срещат в централните райони на града. Другият тип е комплекс от т.нар. отворен тип - с отделни сгради, паркови пространства между тях, детски площадки, търговски помещения и цялостна социална инфраструктура. Тези проекти наподобяват малки квартали и са по-често срещани в периферните райони на града, обяснява Мариета Гаргова от "Имотека".

"Строят се както големи комплекси от затворен тип, така и бутикови малки сгради с малко на брой апартаменти. Нещото, което все още липсва на пазара, са големи, просторни многостайни апартаменти, но наблюдаваме промени и в това отношение", отбелязва Илияна Руменова от Luximmo Пловдив. Тя добавя, че се строят все по-висок клас сгради, по-качествено, по-луксозно и с мисъл за общите части и за средата.

"В Пловдив има големи парцели. Повечето са бивши индустриални терени, купувани при предишния имотен бум. Пазарът в града досега не създаваше условия да тръгнат големите проекти. Картината вече е друга - има много голямо търсене"

Добромир Ганев, председател на НС "Недвижими имоти", агенция "Форос"

Трудности на високото строителство

"В Пловдив нямаме достатъчно строителна практика със строителството на високи жилищни сгради и в известен смисъл се учим "в движение", казва строителният предприемач Атанас Томов. За новия си комплекс "Томов плаза" той е трябвало да построи обезводняващи сондажи с 25 мощни помпи, които да смъкнат нивото на подпочвената вода в целия район.

"В Пловдив нямаме нито една фирма, която да разполага с работещи нависоко бетон-помпи и трябваше да наемем от София. Повечето фирми отказват да поставят дограма на височина над 50 метра и да правят метални конструкции на височина над 60 метра. Защото работниците им се страхуват. Разходите за изграждането на най-високите етажи са по-високи от средните, но е много трудно да убедя купувача в това. Напротив, за последните три етажа обикновено ми искат отстъпки в цената, защото асансьорът може да се развали или да протече от покрива. Доводите ни, че горе е по-чисто, по-безшумно и по-красиво не винаги се приемат", добавя предприемачът.

"В Пловдив нямаме достатъчно строителна практика със строителството на високи жилищни сгради и в известен смисъл се учим "в движение"

Атанас Томов, строителен предприемач

Все повече необитаеми жилища

По общи наблюдения необитаемите жилища в Пловдив се увеличават. Стефан Моллов го отдава на големия брой новостроящи и новопостроени сгради в периода на ковид кризата. По наблюдения на "Явлена" повечето празни апартаменти са в стари сгради - монолитни, ЕПК и панелни, чиито собственици или не са в града, или не са в България. Мариета Гаргова посочва наследствените имоти, които биват продавани едва след като собствениците открият подходящо вложение за получената сума. В централните райони хората най-трудно се разделят с жилищата си, защото нагласата е, че в дългосрочен план цените им ще растат. Друг случай са апартаментите на хора, които са купили къща в покрайнините на града като основен дом, но не желаят да се разделят с жилището си в Пловдив, нито пък да го отдадат под наем, добавя тя. Илияна Руменова добавя като причина и напускането на чуждестранните студенти след пандемията.

И инфраструктурни проблеми

Транспортната и социалната инфрастуктура на Пловдив видимо изостава от динамичното развитие на новото строителство и "градът почва да се задъхва". Стават задръствания в града и по околовръстните шосета. Въздухът се замърсява и зелените площи намаляват.

Анна Димитрова обяснява, че актуализацията на ОУП все още не е съгласувана от Агенция "Пътна инфраструктура". И че по мнения на експерти в нея не е посочен начинът, по който да се намали свръхнатовареността по възлови кръстовища.

По общо мнение ролята на управляващите на града е ключова, за да се намерят оптимални решения за транспорта, инфраструктура и пренаселването, така че градът да поеме миграционния поток, без това да е в ущърб на нормалното му обитаване. "Този процес зависи от всички участници", добавя Мариета Гаргова. И дава пример: "По закон инвеститорът е длъжен да осигури прилежащо паркомясто или гараж към съответното жилище. Но купувачите все още не се възползват от тази опция, тъй като разчитат на свободното паркиране. С разрастването на града обаче това ще става все по-трудно".

НАЙ-ГОЛЕМИТЕ

Rеsidеntiаl Pаrk Plоvdiv, чиято първа копка беше направена в края на юли, е най-големият комплекс, който в момента се изгражда в Пловдив. Проектът на арх. Радко Тодоров предвижда върху терен от 137 декара да бъдат издигнати 60 сгради с 355 000 кв.м обща РЗП. Те ще са 7- и 11-етажни и ще съдържат 3200 жилища. Комплексът е в жк "Тракия", по протежението на бул. "Ocвoбoждeниe", в близост до парк "Лаута". Идеята е да е "град в града" и ще включва търговски център, детска ясла и градина, спортни съоръжения на закрито и открито, парк. Автомобилният трафик изцяло ще е подземен. Строителството ще е на етапи от по 10-12 сгради и няма да завърши по-рано от три години. Официално инвеститор е дружеството "Ec Джи инвecт -1", еднолична собственост на бившия кмет на Раковски Иван Антонов. То става собственик УПИ-то в района през 2018 г. за 30.2 млн. лева. Негови са 137-те дка за проекта, като те с още до 199 дка земя са служили като обезпечение по кредит от ББР, но с началото на строителството ипотеката е вдигната. Неофициално инвестицията се свързва с петролния бос Георги Самуилов, в управата на чийто "Инса ойл холдинг" навремето е бил и Антонов. "Ec Джи инвecт -1" е имало и имотни сделки с "Инса ойл", съдейки по регистъра. През 2019 г. му е прехвърлило 44.6 дка в община Стряма.



"Каменица парк" е малък квартал от отворен тип с девет 8-етажни жилищни сгради и два 14-етажни блока, офиси и площад, изцяло подземни паркинги и спортен комплекс с плувен басейн. Намира се на територията, на която някога беше пивоварната на "Каменица", но после производството беше изнесено около Хасково. Инвеститорите планират да вложат 60 млн. евро, финансирани с банков заем, и да приключат до 2023 г. Те са "Каменица хил инвестмънт" на строителната компания "Сиенит холдинг" и "Каменица хил резидънс", собственост на Георги Тотев - хотелиер и инвеститор в офис сгради, брат на бившия кмет.

Проектът "Томов плаза" е на месец от приключването си. Намира се в жк "Тракия", на мястото на търговския комплекс "Мебелна къща". Инвеститорът Христо Томов влага в него 25 млн. евро. Комплексът включва девет жилищни сгради със 74 000 кв.м РЗП. Има паркинги за всички апартаменти и те са на две-три нива под земята.

Третата част на комплекса Plovdiv City Park, която е пред започване, предвижда 30 000 кв.м РЗП. Общата площ на имота, който е близо до мол "Пловдив", е почти 7 дка, от които са застроени 2243 кв.м. Върху тях са издигнати пет жилищни сгради със 175 апартамента в тях. Надземната им част е 21 хил. кв.м, а подземните гаражи - 3 хил. кв.м. Инвеститор е фирмата за производство и търговия с метални изделия "Хъс" през дружествата "Хъс Инвест" и "Арх ситистрой". Техни са също Magnolia; Magnolia Residence; Magnolia Forest, като предстои започването на четвърта Magnolia. В портфолиото влизат Toscana Residence, Azalia Park, Riviera Park. В жк "Хладилника" в София инвеститорът строи жилищния комплекс SoHome residential park.

Очаква се в края на 2021 г. да започне строителството на жилищния комплекс Crystal Towers с инвеститор "ПИМК билд". Теренът е от 65 дка и се намира на северния бряг на Марица, в района на бившата захарна фабрика "Кристал". Проектът е на арх. Веселин Русев и включва осем сгради от по 75 метра и в най-високата част ще има 25 етажа. На последните етажи ще има пентхауси от по 600 кв.м с тераса на покрива. Инвеститорите ще вложат 25 млн. евро, като идеята им е да разчупят наложените стандарти и да развият строителство по вертикала. "ПИМК билд" е познат инвеститор в Пловдив с проектите си в Район Западен - Sunset Green Residence; WestParkResidence 1 и 2 непосредствено до Гребната база и Северен - 5. Инвеститорът строи и мащабния проект Capitol Residence зад централна гара в София.

Голям проект предстои да се разгърне и върху терена от 48 дка на бившия завод на Coca-Cola в града. Локацията е в източната зона на Пловдив, между "Цариградско шосе" и бул. "Шести септември". От септември 2019 г. парцелът е в активите на Ангел Куков, собственик на водния атракцион в "Тракия" и на част от остров Адата. Общинският съвет е коригирал решение си за ПУП на терена и е променил параметрите на застрояването. Коефициентът на интензивност е намален от 4 на 3. Теренът може да бъде застроен до 50%, а височината за строителство се ограничава от 50 на 35 м.

Galaxy Investment Group изгради Royal Garden 1 и 2 и продължава с Royal Garden 3 и 4. В момента групата изгражда офис сграда в Пловдив и работи по мащабен жилищен комплекс в София. Сред големите комплекси са също "Каса мия" на "Стройколукс", комплекс от къщи и апартаменти с РЗП 23.75 хил. кв.м върху 13.5 дка, и комплексите "Каре билдинг" (с акт 16) и "Орион билдинг" (в строеж) на пловдивската строителна компания "Доверие" (част от групата на матраци "Тед"). Срещу парк "Лаута" се строи комплексът Lauta Forest Premium, част от който ще е бъдещата офис сграда, клас А - Lauta Tech Fort. Проектът е на "Аспи груп" и инвестиционната компания "Бауленд".

Обратно към текста

Обратно към началото на текста