Мол vs ритейл парк в Русе

Ритейл паркът, който би трябвало да отвори догодина, обещава размествания в търговията на града. Той влиза в директна конкуренция с единствения работещ мол при пет проектирани навремето

Темата накратко
  • От пет проектирани мола в Русе в годините оцеля и сега е работещ само един - Mall Rousse.
  • Очаква се догодина в града да отвори ритейл парк с инвеститори собствениците на Теchnopolis и Praktiker.
  • Това обещава размествания в търговията, в която сега преобладават малките независими магазини и няколко клъстера.

В годините, когато на пазара на имоти цареше небивал оптимизъм - 2007-2008 г., Русе беше известен като градът на петте (проекта) мола. Някои от планираните търговски центрове останаха на хартия, други бяха построени, но отвориха за кратко или изобщо не бяха открити, когато малко по-късно удари икономическата криза. Като устойчив във времето се утвърди само един от проектите - Mall Rousse. Той е открит през 2011 г. и в момента е единственият работещ в града. Анализаторите казват сега, че навремето търговският потенциал на Русе е бил надценен от инвеститорите. По-голяма от нужното изглежда и "кройката" на работещия мол - макар да има близо 70 наемателя върху немалкото 23 хил. кв.м, в него все още има вакантни търговски площи.

"Има наематели с интерес към Русе, които не са представени нито в мола, нито по търговските улици или другаде."

Иван Граматиков, Аsset мениджър на "Видеолукс холдинг"

Вълната на ритейл парковете стигна до Русе

Времената се менят и голямата новина сега е, че до Русе също достигна вълната от ритейл паркове, която по "законите" на търговията следва моловете. В града се работи по проект за съвременен ритейл парк - с 12-13 хил. кв.м застроена площ върху терен 34 дка, някога предвиждан за неслучилия се търговски център на GTC. Инвеститорът "Видеолукс холдинг" (собственик на Теchnopolis и Praktiker) е купил парцела през 2020 г., като по информация на Имотния регистър декларираният интерес е 1.286 млн. лева.

Не е изключено да се появят и други проекти, съдейки по развитието в градове, където инвеститорите виждат неголямо насищането с молове и ниша за ритейл парк. Форматът на парковете е свързан с по-малка начална инвестиция, по-лесно строителство и по-достъпни наеми за търговците. През ковид епидемията той допълнително набра скорост в региона и в България - при първите локдауни моловете бяха затворени, а ритейл парковете като съоръжения на открито продължиха да работят. Освен това пандемията промени отчасти навиците на пазаруване - когато посещават физически магазин, голяма част от хората знаят предварително какво търсят и не губят време в обиколки. Това прави ритейл парковете особено подходящи. В допълнение - обособените им обекти и липсата на общи части на закрито дават по-голяма санитарна сигурност.

В Русе например има и "Метро", а е известно, че и cash&carry компанията разработва концепция за ритейл паркове около паркингите на магазините си.

Всичко това предвещава размествания в търговията (основно с нехранителни стоки) в града, в която голям дял в момента имат малките магазини, разположени основно по улиците "Александровска" и "Николаевска". Има и няколко своеобразни "клъстера" - скупчване на самостоятелни големи магазини около двата хипермаркета на Kaufland в града. Около единия има Lidl, Теchnopolis, Praktis. Praktiker е при другия - на 100 м по диагонал от мола. За пръв път от много години пред предизвикателство ще се изправи и "кралят" на русенската търговия - Mall Rousse. Земята за ритейл парка е на същия бул. "Липник", на около 3 км разстояние.

Един от осем проекта

"Финализираме преговорите с наемателите за цялата планирана застроена площ на ритейл парка. Има компании от различни сектори на търговията. Новопристигащи в града, такива, които ще отварят втори магазин, и други - които сменят локацията и идват при нас", обясни Иван Граматиков, Аsset мениджър на "Видеолукс холдинг". Той разяснява, че имат изработен идеен проект и в момента подготвят терена за предстоящото строителство. Планират скоро да започнат процедурата по получаване на виза за строеж от общината. Очаква се строителството да отнеме приблизително осем-девет месеца. От днешна дата изглежда реалистично ритейл паркът да отвори през септември 2022 г. Това е съобразено и с новите есенно-зимни колекции на модните марки.

Ритейл паркът в Русе е част от по-мащабна активност на "Видеолукс холдинг". В момента инвеститорите развиват общо осем подобни проекта в различни градове в България, в които са видели потенциал. Все още няма завършен проект, работи се успоредно и се очаква всички те да излязат на пазара през следващата година. Концепцията включва магазин на Теchnopolis и/или Praktiker заедно с още търговци. Групата развива проектите със собствени средства с идеята да постигне допълнителна синергия към основния бизнес на двете си вериги, обясни Граматиков.

"За разлика от другите инвеститори в ритейл проекти ние сме не само дивелопъри, но и наематели в собствените си ритейл паркове, тоест сме част от самите проекти в дългосрочен план. Подбираме с изключително внимание локациите, защото там ще са и нашите магазини, и така споделяме своето know-how и възможност за позициониране с останалите търговци", обяснява Иван Граматиков.

В някои градове инвеститорите от "Видеолукс" притежават прилежаща земя към вече съществуващи магазини Теchnopolis и Praktiker. В други са избрани по-големи терени, в които ще развиват ритейл проектите си с присъствието на едната или другата търговска марка. В този смисъл Русе е изключение, защото там вече съществуват магазини и на двете вериги.

"Нашата преценка е, че има смисъл от самостоятелен ритейл парк в Русе, защото градът е петият по големина в България и търговията е сравнително стабилна. Има наематели с интерес към Русе, които не са представени нито в мола, нито по търговските улици или другаде. Както те, така и ние имаме реалистични очаквания към потенциала на града за приходите и оборотите, които ще се реализират. Освен това теренът е добър, на комуникативна локация и ни позволява да разгърнем доста интересен проект", казва Граматиков.

"Много от търговците ще ви кажат, че в Русе са едни от най-силните им магазини в България."

Георги Узунов, изпълнителен директор на Mall Rousse

Молът - проект с дългосрочна перспектива

"При нас с годините успяхме да привлечем наемателите и да им покажем, че с правилния начин на партниране това е проект с дългосрочна перспектива", обяснява Георги Узунов, изпълнителен директор на Mall Rousse. В търговския център са представени повечето големи брандове на масовата мода - H&M, LCWaikiki, Pepko, New Yorker, Sport Vision, ССС. Има също Beauty Zone, "Сиела", "Хиполенд", Теchnomarket.

Наскоро са преподписани договорите с повечето наематели, особено с големите. Срокът е средно 5 плюс години, а най-дългият договор е 14-годишен. Фокус на ръководството на мола е да намери наематели и за все още неотдадените търговски площи. Но не търсят на всяка цена, а подбират компании, които търсят устойчивост и допълващи микса им.

Георги Узунов обяснява, че са минали през COVID кризата без сериозни сътресения. Не са загубили наематели. След всички затваряния и отваряния сега са дори с повече наета квадратура. (Отваря Sport Vision, а New Yorker удвоява площта си.) Кризата мина относително леко и защото самите брандове са били по-консервативни при експанзията си в провинцията, обяснява той. В смисъл че е по-лесно да затвориш един от петте си магазина в София, отколкото единствения в Русе, който покрива цял регион.

Mall Rousse е собственост на "Глобал сити холдингс", Нидерландия - компания с израелски собственици, които са и първоначалните инвеститори. Те са хората, развили и проектите за Mall of Sofia и Mall Plovdiv. Сега компанията притежава в страната освен мола в Русе и парцел в Стара Загора.

През 2019 г. "М.О. Русе" има приходи 5.57 млн. лева при 5.014 млн. лева предишната година. Дружеството е на оперативна загуба 859 хил. лева при 1.078 млн. лева година по-рано.

За десет години от откриването молът не е ремонтиран основно, но дружеството всяка година реинвестира в подобрения в него. За 2022 г. е планирано обновяване на санитарните помещения и подмяна на осветлението с енергоспестяващо. Непрекъснато актуализират и търговския микс - според пазара в града и търсенията на потребителите. "Смятам, че сме постигнали баланс и отговаряме едновременно на търсенията на инвеститорите, наемателите и потребителите", казва Георги Узунов.

"Изключително здравословна конкуренция"

Той определя очакваната поява на нов съвременен ритейл парк в Русе като "изключително здравословна". "По-добре е да се случват неща в един град. Това създава икономическа активност, инвеститорите и бизнесът виждат, че има развитие. Потребителите получават повече възможности за избор", обяснява Узунов.

Разглежда ритейл парка и мола като тотално различни формати и концепции, които повече се допълват, отколкото директно да се конкурират. "Молът има различна добавена стойност за хората и пазаруването там е различно преживяване. Наемателите са повече и от различен калибър - от киоски до големи обекти. За сравнение - в ритейл парка всичко е Big Box. В мола можеш да разгледаш повече магазини и тогава да избереш. В ритейл парка отиваш, когато търсиш нещо конкретно. Като затворена среда молът има предимства в град с екстремни температури - горещо лято и студени зими, какъвто е Русе. Освен това може да се развива като социална среда - да се правят събития и концерти." Допълва и че не всеки от брандовете има формати, различни от мол (или поне не в България). Някои брандове покриват целия спектър - мол, ритейл парк и централна локация, докато част от модните - само молове и централни локации, обяснява той.

Още от Капитал