"ФеърПлей": Продължаваме да инвестираме в офис сгради

Познаваме пазара и вярваме в развитието му, казва Олга Стоичкова - асет мениджър на офис портфолиото на "ФеърПлей"

Визитка

Олга Стоичкова е асет мениджър на офис портфолиото на "ФеърПлей". Отговаря за цялостната стратегия на управление и развитие на инвестициите в офис площи. Има над 15 години опит в управлението и развитието на бизнес имоти, в т.ч. като генерален мениджър на "Антракт 127", висок клас обслужени офиси и споделено пространство в идеалния център на София. Осем години е търговски директор на "София еърпорт център" (oригинален проект на Tishman Intl.). Преди това е ръководила екип агенти за офиси и индустриални имоти на CBRE в България и е била главен консултант в Cushman&Wakefield Forton. Един от основателите на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България и заместник-председател на управителния съвет.

Магистър по бизнес администрация от Американския университет в България и магистър по география от Софийски университет "Св. Климент Охридски". Сертифициран пропърти мениджър CPM от IREM.

Какъв е инвестиционният фокус на "ФеърПлей" към днешна дата?

"ФеърПлей Интернешънъл" АД (ФПИ) е компания с 28-годишна история, която инвестира в изграждането и управлението на недвижими имоти от различен тип. Към момента групата управлява три офис сгради и два градски хотела от висок клас в София, ваканционно селище "Санта Марина" и бийч хотел "Вива Маре" в Созопол, както и четиризвездния СПА Ризорт "Св. Иван Рилски" в Банско.

През последната година екипът на "ФеърПлей Пропъртис" АДСИЦ (ФПП) преразгледа изцяло портфейла и инвестиционната политика на компанията с оглед постигане на поставените цели и акумулиране на постоянен паричен поток, който да бъде насочен към акционерите. След обстоен анализ и проучване на пазара ФПП пристъпи към преструктуриране на портфолиото си чрез придобиване на висококачествени административни сгради, генериращи постоянни приходи. Екипът на "ФеърПлей Интернешънъл" АД в качеството си на управляващ имотите на АДСИЦ активно съдейства процесите да протекат в кратки срокове, така че резултатът да бъде бързо усетен от акционерите под формата на дивиденти.

В изпълнението на новата стратегия през август 2021 "ФеърПлей Пропъртис" АДСИЦ придоби офис сграда на ул. "Люба Величкова" - "ФеърПлей Бизнес Хъб", в която основен наемател е една от най-големите генерични фармацевтични компании в света. Следващата цел на дружеството е да поиска овластяване от акционерите си за придобиване на още една офис сграда, която е изцяло отдадена под наем и с годишни приходи над 1 млн. евро.

Компанията има дългогодишен опит в строителството и управлението на офис проекти. С какви казуси и предизвикателства се сблъскахте през последната година и какви мерки предприехте, за да направите средата във вашите сгради по-сигурна и безопасна?

- "ФеърПлей Интернешънъл" има изключително богат опит в развитието и управлението на различни недвижими имоти. Ситуацията, в която ни постави пандемията, беше както изненадваща, така и поредната сложна обстановка, в която се налага да работим. Екипът ни от експерти управлява три офис сгради с обща площ над 31 000 кв.м в района на столичния квартал "Лозенец", първата от които отваря врати още през 2005 г. Наложи се да реорганизираме работата си и в офис сградите, и в другите ни обекти, както и да предприемем по-интензивни действия по осигуряване на безопасната хигиенна среда в сградите.

На първо място, разбира се, се съобразихме с всички препоръки и изисквания на здравните власти. В допълнение, проучихме добрите практики на други пазари, адаптирахме ги и ги въведохме в нашите сгради. Не на последно място, заедно с нашите наематели предприехме стриктни графици за почистване и дезинфекция, регулирахме достъпа и потока от хора, така че те да са по-спокойни за здравето на служителите си и да могат да посещават офисите си. Сградите ни са много добре проектирани: с отваряеми фасади и оптимални размери на плочите около 1000 кв.м, а това спомага за бързо проветряване и по-лесен контрол на средата. Инвестирали сме много и в качествени и лесни за почистване повърхности, което се доказа правилно.

В каква посока се промениха критериите и изискванията на наемателите към наеманите офис площи?

- Не наблюдаваме съществена промяна в изискванията към самите офис площи. Ние се радваме на напълно отдадени сгради с дългосрочни наематели. Това, което прави впечатление, е, че почти няма компании, които са приложили изцяло дистанционна работа. Имаме наематели, които предприемат реорганизация на работното пространство, като обособяват по-големи площи за събирания на хора в неформална обстановка. Зоните за хранене се разширяват и се добавят нови зали за срещи. Някои от наемателите въвеждат хот-дескинг (по-голям брой служители използват едно и също офис пространство през различни периоди от време), но други държат всеки служител да има лично работно място, независимо от въведеното гъвкаво работно място.

Обмисляте ли да въведете гъвкави офис пространства в някои от управляваните от вас сгради? Какви са предимствата и недостатъците на подобно решение?

- Гъвкавите офис пространства са във възходяща тенденция. Имаме наемател, който предлага такава услуга. Характерно за нея е изключително интензивната оперативна работа, за да се маркетира и поддържа такъв тип пространство, специфичното ноу-хау и специализирания софтуер. Смятам, че разработването и управлението на гъвкави офиси и коуъркинг пространства трябва да бъде оставено на професионалистите в сферата, за да се гарантира качествен продукт.

Очаквате ли работата от вкъщи да остане на пазара като траен тренд, или ще бъде изместена от други решения? Какви ще са те?

- Гъвкавото работно място е тук, за да остане - така казват специалистите по човешки ресурси. За компаниите обаче, а и за самите служители, остава важно да имат работно място в офис среда, до което да имат достъп, макар и да не ползват ежедневно. В редовна комуникация сме с нашите наематели и виждаме, че се опитват да намерят работещо решение както да дадат възможност на служителите си да работят от вкъщи, така и да организират процесите и контрола по изпълнението на задачите ефективно. За момента моето наблюдение е, че нито една компания не е взела финално решение как да продължат оттук нататък. Даже обратното - тази година подновихме сроковете на договорите с ключовите ни наематели по тяхна инициатива и това им даде възможност да отложат във времето взимането на решение дали и как да реорганизират операциите си.

Това, което е уникално в нашата ситуация, е, че ние като управляващи имотите на "ФеърПлей Пропъртис" АДСИЦ можем и предоставяме на офис наемателите възможност за работа от планината или морето, тъй като предлагаме на компаниите пакети за дългосрочно наемане на апартаменти във ваканционно селище "Санта Марина" в Созопол и СПА ризорт "Св. Иван Рилски" в Банско. Двете дестинации са целогодишни, предлагат много услуги и високоскоростен интернет. Комплексните услуги, които предоставяме на нашите партньори, им помагат да продължат да се развиват, като предоставят на служителите си отлични условия за работа независимо от ситуацията и локацията.

Как ще изглежда офис пазарът след още година и къде е мястото на групата "ФеърПлей" в него?

- Пазарът е балансиран. След една година не очакваме да има драстична промяна. Започнатите преди две години проекти в момента се довършват, някои от тях се забавят по решение на инвеститорите. Но търсенето и предлагането са в баланс. Наблюдава се леко увеличение на свободните площи в началото на годината, но то се дължи на излизането на нови сгради при забавени решения на потенциалните наематели за техните наемни стратегии. "ФеърПлей" като дългогодишен участник в този пазар намира ситуацията за интересна и оставаме спокойни за инвестициите си. Смятаме, че сега е моментът да се започват нови дългосрочни проекти, така че да се адаптират в движение с новите изисквания на наемателите и когато излязат на пазара, да са първите от този вид.

"ФеърПлей" притежава атрактивен имот в центъра на София - непосредствено до паметника на Васил Левски. На какъв етап е работата по този проект?

- Проектът е в ход. Този месец открихме строителна площадка и работим активно. Новата офис сграда на "ФеърПлей" ще бъде емблематична и най-голямата в портфолиото ни до момента. С 23000 кв.м РЗП ще можем да предоставим най-висок клас офис пространство на изключителна локация. Сградата ще бъде сертифицирана със зелен сертификат по LEED. Планираме я като най-зелената сграда в центъра на града, с интензивно покривно озеленяване и парково пространство около нея, достъпно за посетители и минувачи. Ще предоставим на бъдещите наематели престижен адрес и представителен офис.

Към сградата вече проявяват сериозен интерес компании от финансовия сектор и консултантския бизнес и този факт, опитът ни, както и изграденото през годините доверие във "ФеърПлей" ни дават основание да вярваме в успеха на този проект.

Още от Капитал