Новата кула на софийския център

След шест години процедури и съгласувания проектът на Марио Захариев от "Феърплей" за нова офис сграда на мястото на бившето чешко посолство в София е в ход

Надземната част на бъдещата сграда е 17 хил. кв. м и е разчетена за 1200 обитатели.
Надземната част на бъдещата сграда е 17 хил. кв. м и е разчетена за 1200 обитатели.    ©  Архитектоника студио
Надземната част на бъдещата сграда е 17 хил. кв. м и е разчетена за 1200 обитатели.
Надземната част на бъдещата сграда е 17 хил. кв. м и е разчетена за 1200 обитатели.    ©  Архитектоника студио
Темата накратко
  • След шест години процедури и съгласувания проектът на Марио Захариев от "Феърплей" за нова офис сграда на мястото на бившето чешко посолство вече е в ход.
  • До паметника "Левски" ще се издигне строеж от две части - 6 етажа към булеварда и 14 навътре до височината на съседната сграда на Националния статистически институт.
  • Бъдещата сграда е проектирана така, че функциите й да може да бъдат променяни според потребностите на времето - от офиси в жилища, хотел или друго.

Висока, нова, в топ център. Това са мерките на бъдещата офис сграда до паметника "Левски" в София, точно срещу хотел "Хаят". Проектът на "Феърплей интернешънъл" се чакаше от години, след като компанията на Марио Захариев купи бившето чешко посолство през 2015 г. Сега старата сграда е почти съборена и ще се полагат основите на новия обект. Той ще е с две тела - класическо шестетажно към бул. "Янко Сакъзов", и вътрешно от 14 етаж, високо точно колкото централата на НСИ в съседство.

Имот, който позволява да се построят 17 хил. кв. метра е изключителна рядкост в идеалния център. Затова и изборът на инвеститора да направи на него офиси на фона на засиленото търсене на жилища е леко изненадващ. Но обяснението е логично - "Феърплей" вече има опит с бизнес сгради, в топ центъра има дефицит на съвременни офис сгради, след 2-3 години пазарът ще е друг, а за по-далечно бъдеще проектът позволява гъвкави промени. Засега не се фиксира срок за завършване, нито сума за изграждане, но тя явно ще е от порядъка на десетки милиони евро. Строителството ще бъде финансирано със собствени и заемни средства.

Представители на инвеститора описват сградата като зелена, елегантна и устойчива. Дали оценката на жителите на София и бъдещите наематели за новия висок централен герой в района на паметника "Левски" ще е същата, ще разберем в близките 2-3 години.

"Дългогодишен опит опит на компанията показва, че не бива да следваш вълната, а да я изпреварваш"

Олга Стоичкова, "Феърплей Интернешънъл"

Шест години по-рано

През лятото на 2015 г. теренът от 3.5 декара и старата сграда бяха предложени на търг от чешката държава. На финала наддаваха три участника - "Феърплей", "Лидл" и компания на основателя на куриерската "Спиди" Валери Мектупчиян. С цена от 5.8 млн. евро спечели дружеството на Марио Захариев. Месеци по-късно той заяви пред "Капитал", че там ще има офис сграда.

Започва бавна административна процедура. Шест години по-късно, след множество дебати в общинския съвет и куп съгласувания и разрешителни, през юни инвеститорът получи разрешение за строеж.

"Повече от три години продължиха процедурите по съгласуването на подробния устройствен план, издаването на виза за проектиране, съгласуването на проектната документация. На този етап "Феърплей" имат разрешение за строеж, одобрен идеен проект, втората част е технически проект, какъвто има за този етап", обобщава пътя архитектът на сградата Димитър Паскалев от "Архитектоника студио", който е автор и на офискулите на "Софарма" и "Литекс".

Днес събарянето е почти приключило. Предстои да бъдат направен изкопът. За тези дейности е избрана фирма "Кода". Укрепването му ще бъде възложено на строителното дружество "Полимеринжект". Главният изпълнител все още не е определен, тече процес по избора му.

Защо офиси

"В централния бизнес район предлагането на съвременни офис площи е нулево, най-новите сгради са на повече от 10 години. Като мащаб, съвременни технологии и локация ние нямаме конкуренция", казва Олга Стоичкова, асет мениджър на офис сградите на "Феърплей интернешънъл". Като добавя, че дългогодишен опит на компанията сочи, че не бива да следваш вълната, а да я изпреварваш. "Строителството е един от основните източници на въглеродни емисии. Съвременното разбиране за устойчивост на сградите предполага те да бъдат умно проектирани, така че функциите им да може да се променят, без да се налагат огромни инвестиции за това", казва тя.

Затова и сградата ще е със статут смесено предназначение. Проектирана е така, че да може да бъде трансформирана в жилищна, търговска или хотелска. Тези опции са били оценявани още на етап проектиране, но концепцията за офиси е надделяла.

"Инвеститорите търсеха баланс между модерната архитектура и класиката"

арх. Димитър Паскалев, "Архитектоника Студио"

Мерките на сградата

"Новата сграда ще е съставена от две тела - по-ниско с фасада към бул. "Янко Сакъзов", което ще е колкото околното застрояване. Второто ще е изтеглено във вътрешността на парцела. Височината му ще кореспондира със сградата на Националния статистически институт в съседство, която е също толкова висока", описва авторът от "Архитектоника студио".

Общата разрешена РЗП на проекта е близо 23 хил. кв.м, от които 17 хил. надземни и над 5 хил. кв.м под земята. Ниското тяло ще е 6 етажа, а високото - вероятно 14 етажа, или 50 метра.

Входът ще е между двете тела откъм малката уличка "Панайот Волов". Оттам ще се влиза и до подземен паркинг на два етажа със 154 паркоместа, от които 23 за електромобили. Ще има и 135 места за велосипеди.

Чисто офисната част ще бъде 11 хил. кв.м, като сградата е предвидена за 1200 души. Целият партер ще е в търговски обекти и места за хранене, а последният етаж ще е жилищен, в защита на смесената функция.

Парцелът е 3500 кв.м, 65% от него ще бъдат застроени, а останалото е предвидено за озеленяване. Теренът ще е без ограда и достъпен за преминаващите хора.

Престижно и зелено

Мястото на сградата предполага по-различен характер наематели в сравнение с тези в Бизнес парка и периферията на София. Подходяща е за представителни цели на големи компании, обяснява Олга Стоичкова. "Затова концепцията е различна - разделяне на кабинети, конферентни зали, въобще по-дребна структура. Ще има естествена вентилация, висок клас инсталации, оборудване и асансьори. Предвижда се фасадата да бъде от камък, алуминий и стъкло. Инвеститорите търсеха по-класически имидж и баланс между модерната архитектура и класиката, добавя арх. Димитър Паскалев.

Стремежът е сградата да отговори на изискванията за устойчиво развитие според стандарта LEED и да бъде сертифицирана като "зелена". За тези цели е предвидена например напрегната стоманобетонна конструкция, която да намали консумацията на бетон и да се постигне по-нисък въглероден отпечатък. Ще има зелени покриви върху ниското тяло, дървета върху обитаемите тераси, както и солари на покрива. Материалите от събореното бивше посолство се рециклират, като е възможно да се използват повторно.

Като компенсация за 11-те дървета, които ще бъдат изсечени при строежа, компанията трябва да засади 33 дървета - 16 на терена и 17 в непосредствена близост до бул. "Янко Сакъзов". Втората част вече е изпълнена - 17-те дървета в парка "Заимов" са засадени и те са приети от общината.

Предпазливост и изчакване

"Мисля, че офисният пазар ще остане стабилен, въпреки очакванията за промени. Виждаме, че наемателите са предпазливи и не рискуват с резки движения - нито ограничават, нито разширяват площите. Компаниите, които вече строят офис сгради, леко забавят темповете им на пускане в експлоатация", казва Олга Стоичкова. Очакванията й са това да намали годишното предлагане на нови площи и да позволи те да бъдат усвоени по-плавно.

"Ние също не бързаме сградата. Искаме да я изпипаме и да излезе на пазара точно когато трябва", каза тя. Вече разговарят с потенциални наематели, но основно за да се ориентират в търсенето и ако се налага, да адаптират проекта към него.

Инвеститорът

"Феърплей интернешънъл" съществува от 1993 г., като основен собственик е Марио Захариев. Компанията стои зад затворени жилищни комплекси в София на локации като бул. "България", "Изток" и др. Работи във високия ценови сегмент.

Компанията се развива по три основни линии - ваканционни селища, градски хотели и офис сгради. На етапи изгражда ваканционния комплекс "Санта Марина" в Созопол, в който има над 1500 апартамента. Той е със статут на дендрариум. Това лято в него беше открит нов хотел - "Вива маре", четири звезди. Има два градски хотела в София - "Кристал палас" и "Арена ди Сердика", както и хотелски комплекс и апартаментен хотел "Иван Рилски" в Банско.

Концепцията на "Феърплей интернешънъл" за офис сградите е да строи, да ги отдава под наем и да ги управлява дългосрочно. Сега притежава три офис сгради с обща отдаваема площа около 23 хил. кв.м.

"FPI Бизнес център" на бул. "Черни връх" е построена през 2005 г. "Hill Tower бизнес център" е от 2007 г. Тя е на "Джеймс Баучер", срещу хотел "Маринела", и ключов наемател там е "Микро фокус". "FPI Бизнес хъб" е от 2018 г. - на ул. "Люба Величкова" в "Хладилника", като ключов наемател там е фармацевтичната компания Teva. През август "FPI Бизнес хъб" беше придобита от "Феърплей пропъртис" АДСИЦ.

В сградите на компанията има над 40 наемателя. Договорите са между три и пет години. Изтичащите през тази година вече са подновени,без да намаляват площите или да коментират цени. Наемните нива са близки до средните за района за офис сгради, клас А, по информация на компанията.

За 2020 г. общите приходи на "Феърплей интернешънъл" са за 7.72 млн. лева, които идват освен от недвижими имоти и от земеделски бизнес. Консолидираният оборот на групата е 33.76 млн. лв., дълготрайните активи са над 183 млн. лв.

Още от Капитал